Mietobjekt mit oder ohne Kredit kaufen

Zitat von Schlingel

Ich beschäftige mich seit kurzem mit meiner Altersvorsorge und habe eine Frage an euch.

Ich verdiene ziemlich gut und zahle daher natürlich auch viele Steuern.

Vermutlich zahlst Du hohe Steuern und bist daher für alle Einflüsterungen anfällig, die Dir versprechen, die hohen Steuern zu reduzieren.

Eins vorweg: Wenn Du irgendwas mit dem primären Ziel machen willst, damit Steuern zu sparen, laß die Finger davon. Eine Investition muß sich aus sich heraus rentieren. Kommt ein Steuereffekt dazu, nimm ihn gern mit - die Steuerüberlegung kommt aber ganz am Schluß, sonst geht das schief.

Zitat von Schlingel

Ich würde gerne ein 3 Familienhaus zum Vermieten kaufen, das ich gerne Kernsanieren möchte. Die Kosten betragen Kauf = 100.000€, Sanierung 320.000€. Also insgesamt 420.000€. Wäre es jetzt für mich sinnvoller, dieses Vorhaben mit Kredit oder ohne Kredit zu machen. Beides wäre ohne Probleme möglich für mich.

Ein Paar meiner Freunde meinen nämlich es wäre besser die Kreditvariante zu wählen, aber ich verstehe nicht, warum.

Finanzberatung muß immer ganzheitlich sein. Es wäre praktisch zu wissen, was Du sonst noch hast. Es steht zu befürchten, daß Du einen Großteil Deines freien Vermögens für dieses Projekt einsetzen willst. Ich würde es nicht tun.

Man kann mit Immobilien Geld verdienen, auch viel Geld verdienen (gleich werden hier zwei, drei Mitforisten aufschlagen und laut mit den Köpfen nicken), aber es ist kein Zuckerschlecken, und es will gekonnt sein. Deine Sanierung muß finanziell nicht derart aus dem Ruder laufen wie die Elbphilharmonie, aber sie kann sehr viel teurer werden als geplant, und Du bist vermutlich auch in Baudingen Laie. Könntest Du es kompensieren, wenn die Sanierung 100 T€ teurer würde? Würde sich das Objekt dann immer noch rentieren?

Wenn Du nicht ganz doll Vermieter werden willst, würde ich die Finger davon lassen. Wenn Du aber doch ganz doll Vermieter werden willst, könntest Du für dein Anfang ein bereits saniertes Objekt kaufen. Als Neuling hast Du mit den Fährnissen der Vermieterei allein vermutlich genug am Hals.

Grundsätzlich werden Vermietobjekte gern per Kredit finanziert, weil auf diese Weise die Kosten für den Kredit gegen die Mieteinnahme gerechnet werden kann, es also Steuern "spart". Auch hast Du prinzipiell einen Hebeleffekt, wenn sich das Grundobjekt rechnet. Das heißt: Wenn Du von der Bank 400 T€ bekommst zu einem Zins, der geringer ist als Deine Rendite, hast Du rechnerisch für Deine 100 T€ eine relativ höhere Rendite. So rechnet Dir das jeder Finanzprodukteverkäufer vor. Allerdings funktionieren Hebel auch andersherum: Wenn Du mehr Zins zahlst, als Dein Objekt bringt, legst Du überproportional drauf.

Zitat von Schlingel

Wie gesagt ich bin noch Laie, aber man kann alles lernen wenn man möchte und ich habe schon oft gute Erfahrungen in anderen Foren zu anderen Themen gemacht.

Klar. Auch wenn man alles lernen kann (etwa das Schwimmen), ist es für einen Nichtschwimmer keine gute Idee, gleich ins Tiefe zu springen.

Ich sehe das wie Achim Weiss

Wenn du noch keine Erfahrung mit Immobilien und Vermietung gesammelt hast, musst du dir erst einmal über die Risiken bewusst werden. Klar gibt es einige, die gutes Geld mit der Vermietung von Immobilien gemacht haben. Aber es gibt auch welche, die mit Immobilien so richtig auf die Nase gefallen sind.

Und dann noch ein Zusatz zu den Ausführungen von Achim, wieso vermietete Immobilien gerne finanziert werden. Hintergrund ist der schon angesprochene Hebeleffekt, oder auch Leverage Effekt genannt. Falls du davon noch nichts gehört hast (lernt man im BWL-Studium spätestens im 2. Semester), hier ein Link mit Erklärungen:

Leverage Effekt • Definition, Formel und Beispiel

Leverage Effekt: einfach erklärt und definiert ✅ Beispiel positver und negativer Leverage Effekt berechnen ✅ Formel ✅ mit kostenlosem Video

studyflix.de

Aber vereinfacht gesagt 3 (positive) Szenarien:

1. Du setzt 100k eigenes Geld ein und machst 10k Gewinn. Deine Eigenkapitalrendite liegt also bei 10%.

2. Du setzt 50k eigenes Geld ein, leihst dir 50k zu 5% und machst 10k Gewinn, abzgl. 2,5k Zinsen. Dann liegt deine Eigenkapitalrendite bereits bei 15% (7,5 / 50).

3. Du setzt 10k eigenes Geld ein, leihst dir 90k zu 5% und machst 10k Gewinn, abzgl. 4,5k Zinsen. Dann liegt deine Eigenkapitalrendite sogar bei 55% (5,5 / 100).

Der Effekt kann sich aber auch drehen, wenn deine Gesamtrendite vor Zinsen unter die Kreditzinsen sinkt. Das solltest du dir aber selber ausrechnen können, erst recht nachdem du dir die verlinkte Erklärung durchgelesen hast.

Der Steuereffekt ist dabei übrigens Augenwischerei du bekommst höchstens 42% deiner gezahlten Zinsen über die Steuer zurück. Sprich du machst bei Fremdfinanzierung weniger absolute Rendite (dank Leverage steigt dadurch die Eigenkapitalrendite aber noch einmal). Du hast aber evtl. noch Kapital zu Verfügung, welches du in andere gehebelte Investments packen kannst, wodurch deine absolute Rendite weiter steigt.

Schlingel

Vorab: Ohne nähere Infos zu Dir (Alter, Familienstand, Beruf (ggf. berufsbedingte Kenntnisse bezüglich des Vorhabens vorhanden), Einkommen, Sicherheit desselben, steuerliche Situation, objektive und subjektive Risikotragfähigkeit, Kenntnisstand zum Thema Finanzen (insbesondere auch betreffs Immobilien zur Kapitalanlage), Sparquote, bisherige Anlagen bzw. schon bestehendes Vermögen, bereits bestehende Ansprüche bezüglich der Rente, Pension usw.) und auch zu dem konkreten Vorhaben (Makrolage, Mikrolage, Perspektiven für die Region, realistische Mietrendite in Bezug zum Kaufpreis (Faktor JNK), realistische bzw. verbindliche Sanierungskosten usw.) wird da kaum ein vernünftiger sprich seriöser Rat möglich sein.

Nur am Rande aber in dem Kontext:

Zitat von Schlingel

Ich beschäftige mich seit kurzem mit meiner Altersvorsorge

Altersvorsorge kann man auf verschiedenen Wegen betreiben ("Nicht alle Wege führen nach Rom aber doch einige") und so für einen finanziell auskömmlichen Ruhestand sorgen. Immobilien als Kapitalanlage - sprich vermietete Immobilien - sind nur ein Element von diversen.

Erfahrungsgemäß setzt sich bei vielen Menschen die Altersvorsorge aus mehreren "Bausteinen" zusammen (wie gesetzliche Rente, Pension, Versorgungswerk, Betriebsrente, private Rente, KLV, Sparvermögen, Aktien, selbst genutztes Wohneigentum, ggf. Gold usw.). Was schon aus Gründen der Diversifikation gar nicht schlecht ist (Motto: "Wer Risiken scheut, der streut"). Eine Altersvorsorge, die auf drei, vier oder fünf Beinen steht, dürfte besser sein als eine, die nur auf einem Bein steht. Vermietete Immobilien "können" zu den Bausteinen gehören - "müssen" es aber natürlich nicht.

Solltest Du Dich mit dem Thema "Finanzen/Altersvorsorge" bislang eher wenig bis gar nicht beschäftigt haben, dies hier

Zitat von Schlingel

seit kurzem

klingt danach, wäre mein Tipp zum einen mal einige Bücher zum Thema Finanzen im Allgemeinen und Immobilien im Speziellen zu lesen und möglichst (eher unbedingt) auch mal mit ein besser zwei oder drei Leute zu reden, die so etwas (Vermietung) schon länger und möglichst nicht nur mit einer Immobilie praktizieren.

Offensichtlich verfügst Du bereits über immerhin einige finanzielle Mittel bei auch guter Bonität sprich Kreditwürdigkeit; siehe hier

Zitat von Schlingel

Die Kosten betragen Kauf = 100.000€, Sanierung 320.000€. Also insgesamt 420.000€. Wäre es jetzt für mich sinnvoller dieses Vorhaben mit Kredit oder ohne Kredit zu machen. Beides wäre ohne Probleme möglich für mich.

Zu dem Gesamtpreis (wenn denn die Kosten für die Sanierung realistisch sind - nach meinen Erfahrungen wird es im Verlauf nicht selten bis meist teurer als ursprünglich geplant) wären noch die unvermeidlichen Kaufnebenkosten zu addieren (da kommen ggf. schnell weitere 10 bis 12 Prozent vom Kaufpreis gerechnet dazu als Transaktionskosten).

Nur im Nebel gestochert: Ein saniertes Dreifamilienhaus für 420.000 € könnte für eine eher strukturschwache Region sprechen ... ? Wenn dem so ist, wäre dies für mich Anlaß das Vorhaben noch sorgfältiger zu durchdenken und zu prüfen als bei solchen direkten Investments ohnehin schon erforderlich und üblich.

Gute Recherchen, gute Gedanken und ebensolche Finanz-Entscheidungen wünsche ich Dir !

Zitat von Schlingel

Aber wie gesagt das verstehe ich nicht, weil wenn man ein Auto kauft ist es doch auch finanziell besser es bar zu kaufen, wenn man genügend Geld zu Verfügung hat oder nicht?

Ein Auto ist allerdings in der Regel ein Gebrauchsgegenstand ohne jeglichen Benefit. Sprich du schiebst deine private Konsumausgabe auf die lange Bank und machst sie dadurch teurer.

Wenn es sich allerdings um eine Investition handelt, dann wirft der gekaufte Gegenstand ja eine Rendite ab. Dies kann (um beim Beispiel Auto zu bleiben) zum Beispiel ein Taxi, ein Fahrschulauto oder ein Transporter für eine Spedition sein. Sprich mit der Nutzung des Fahrzeugs generierst du in der Regel Einnahmen.

Zitat von Schlingel

Vielleicht kann mir das ja jemand erklären, weil wenn ich den Leverage Effekt betrachte (den ich vorher nicht kannte) scheint es ja tatsächlich besser mit Fremdkapital zu sein.

An der Stelle oben kommt jetzt auch der Leverage Effekt zum Tragen. Nehmen wir mal ein simples Beispiel und bleiben bei den Taxen (mit angestellten Fahrern, sprich du fährst nicht selbst);

Du hast 50k zur Verfügung und ein Taxi kostet genau diese 50k. Jetzt kannst du natürlich ein Taxi kaufen und das Geld ist weg. Mit diesem Taxi kann immer eine Fahrt gemacht werden. Alternativ kaufst du dir 5 Taxen, um den Leverage Effekt auszunutzen. Dabei zahlst du immer 10k pro Fahrzeug an und finanziert die restlichen 40k pro Auto. Und schon kannst du gleichzeitig 5 Fahrten parallel anbieten. Wenn wir jetzt davon ausgehen, dass dein Gewinn bei 5k pro Jahr und Taxi liegt, machst du im ersten Fall genau 5k Gewinn im Jahr. Im zweiten Fall sind es vor Zinsen aber schon 25k. Hiervon werden jetzt die Zinsen (5% p.a. und das Darlehen ist endfällig, sprich du machst keine Tilgung) in Höhe von 10k pro Jahr abgezogen. Also liegt dein Gewinn in diesem Fall bei 15k und somit 10k höher als im ersten Fall. Dein eingesetzte Geld ist aber das gleiche.

Bei Immobilien funktioniert es ähnlich. Du kannst also entweder von den 420k eine Immobilie kaufen und diese voll bar bezahlen. Oder du suchst noch drei ähnliche Objekte, bringst in jedes 105k Eigenkapital ein und finanziert die restlichen 315 pro Immobilie. Und schon haben sich deine Mieteinnahmen vervierfacht.

Durch die Finanzierung hast du also Geld für alternative Investitionen übrig oder kannst in eine größere Immobilie investieren, welche dann mehr Mieteinnahmen generiert.

Zitat von Schlingel

Ich gebe zu ich habe zu wenige Details über mich preisgegeben, aber ich möchte auch nicht all zu viele persönlich Details über mich preisgeben, weil mich dann jemand "erkennen könnte", da meine Freunde auch in Foren unterwegs sind. Ich hoffe das ist ok für euch.

O. K. ist das natürlich. Ebenso natürlich müssen dann aber Hinweise oder Ratschläge auch ein "Stochern im Nebel" bleiben. Fundierte und treffgenaue Empfehlungen sind so nicht zu erwarten - und wären mangels Fakten auch nicht seriös.

Daher hatte ich beispielsweise diese Punkte schon in Nr. 4 vorsorglich thematisiert:

Zitat von Sovereign

Vorab: Ohne nähere Infos zu Dir ... ggf. berufsbedingte Kenntnisse bezüglich des Vorhabens vorhanden ...

Kenntnisstand zum Thema Finanzen (insbesondere auch betreffs Immobilien zur Kapitalanlage) ...

.... wird da kaum ein vernünftiger sprich seriöser Rat möglich sein.

Das wäre damit ja nun geklärt :

Zitat von Schlingel

Mit meinem Satz "ich bin Laie" meinte ich Laie hinsichtlich Finanzthemen, nicht Bauthemen.

Also ich bin in meinen Dreißigern und ich arbeite im Familienbetrieb mit mehreren Mitarbeitern im Handwerksbereich, der seit über 50 Jahren besteht. Außerdem besitzen meine Eltern mehrere Immobilien (Mehrfamilienhäuser/Gewerbeimmobilien/Hallen usw.)
Also kenne ich mich schon relativ gut mit der Vermietung und allem was damit zusammen hängt aus, da ich schon auf so einigen Terminen in diesem Bereich anwesend war.

Sowie

Zitat von Schlingel

Zu der Frage warum das Vorhaben "so günstig" ist, hängt damit zusammen, dass wir natürlich extrem gute Connections im Bausektor haben und auch sehr viele Arbeiten mit unserem Betrieb selbst ausführen können und dass das Objekt in einem günstigen Gebiet liegt, aber sich trotzdem extrem gut Vermieten lässt (Erfahrung wie gesagt vorhanden).

Das hängt schlich und einfach mit dem Kredithebel (Leverage-Effekt; siehe schon Link in Nr. 3) zusammen, mit dem sich die Rendite auf das eingesetzte Eigenkapital enorm steigern läßt sowie auch mit steuerlichen Aspekten (Absetzbarkeit von Schuldzinsen bei vermieteten Objekten). Das sind aber eigentlich absolute Basics bzw. das "kleine Einmaleins" in dem Bereich ...

Zitat von Schlingel

Das ist der Punkt, den ich einfach nicht verstehe. Mein Vater kauft nämlich immer seine Immobilien in bar. Ist das falsch?

"Falsch" und "richtig" sind nicht unbedingt die treffenden Kategorien im Bereich Finanzen.

Sprich: Was für den einen paßt - kann für den anderen unpassend sein. Nicht selten auch eine Haltungsfrage.

Nur am Rande: Bar kaufen kann Dein Vater Immobilien hierzulande nicht. Aufgrund gesetzlicher Vorgaben (EU-Regulatorik) ist seit 2023 Barzahlung bei Immobiliengeschäften generell gesetzlich verboten. Was der Notar übrigens gezwungen ist zu überprüfen und zu gewährleisten. Vermutlich ist mit Deiner Formulierung "bar" daher nur eine Zahlung des Kaufpreises ohne Kredit gemeint ... ?

Kenne übrigens einige Leute, die ebenso wie Dein Vater verfahren. Sei es, weil man generell keine Schulden (mehr) mag, sei es, weil man von Banken unabhängig sein will und/oder mit Banken auch nicht mehr verhandeln will. Dieser Trend hat sich mit der Implementierung weiterer EU-Regulatorik seit März 2016 (EU-Wohnimmobilienkreditrichtlinie (WIKR)) verstärkt.

Wieder andere (aus meiner Sicht (noch) eine Mehrheit) sieht das anders und setzt bei dem Thema (Immobilien als Kapitalanlage) weiter auf die Variante kreditfinanzierte Immobilien. Zu den Gründen siehe oben (Leverage-Effekte, steuerliche Aspekte). Wobei so manche inzwischen lieber jemand mit Vollmacht bei der Bank "verhandeln lassen" - als sich das noch "selbst anzutun". Nicht ganz wenige haben auch keine andere Wahl, weil diesen schlicht die Mittel für Immobilienkäufe ohne Kredite fehlen.

Dein Vater macht also nix "falsch" - sondern folgt wahrscheinlich nur seiner persönlichen Haltung und seinem Bild. Andere haben wieder andere Prioritäten (bestmögliche Rendite auf das eingesetzte EK, steuerliche Optimierung beispielsweise).

Ein Wort zur (meines Erachtens entscheidenden; Stichwort: Diversifikation) übergeordneten Ebene bzw. der Struktur der (Familien)Finanzen: Aus meiner Sicht würde ich immer für eine gewisse Streuung über verschiedene Anlagenklassen sorgen (Motto: "Wer Risiken scheut, der streut") wie Aktien, Cash, Anleihen, Wohneigentum, Gold ... und ggf. auch vermietete Immobilien. Die signifikante Übergewichtung einer einzigen Anlageklasse (Konzentration) kann sehr bis hoch erfolgreich sein (insbesondere bei vorhandenem Sach- und Fachwissen samt Erfahrungen; auch ggf. wegen einer beruflichen Nähe zum Thema). Mein Ansatz wäre dies aber auf keinen Fall. Insbesondere nicht Immobilien betreffend, da diese besonders problematisch und sensibel in Sachen "politischer Eingriffe" sind - und eben (nomen est omen) immobil sind sprich man damit die Gegend (das Land) nicht einfach verlassen kann.

Dir weiter gute Gedanken und ebensolche Finanz-Entscheidungen !

Zitat von Schlingel

Ich habe jetzt doch relativ schnell gemerkt, dass diese Thematik hoch komplex ist

"Hoch komplex" würde ich nicht unbedingt sagen - aber jedenfalls etwas anspruchsvoller als beispielsweise die Variante "ETF-Sparbüchse".

Zitat von Schlingel

und es sinnvoll wäre, wenn ich mich erst einmal über einen längeren Zeitraum mit Hilfe von Büchern in die Thematik rein lese.

Das meine ich auch; siehe schon hier:

Zitat von Sovereign

mein Tipp zum einen mal einige Bücher zum Thema Finanzen im Allgemeinen und Immobilien im Speziellen zu lesen und möglichst (eher unbedingt) auch mal mit ein besser zwei oder drei Leute zu reden, die so etwas (Vermietung) schon länger und möglichst nicht nur mit einer Immobilie praktizieren.

Wobei mir der zweite Teil fast noch bedeutsamer erschiene also das Gespräch mit Menschen zu suchen, die diesbezüglich über eigene möglichst langjährige Erfahrungen verfügen.

Nicht selten reden manche über Direktanlagen (in Aktien und/oder in Immobilien), die selbst diesbezüglich über keinerlei praktische Erfahrungen verfügen.

Zitat von Schlingel

Im Großen und Ganzen habe ich eure Antworten aber verstanden und entnehme daraus, dass eine Finanzierung über Kredite auch einige Vorteile mit sich bringt.

Am Ende wird der eingeschlagene Weg der Umsetzung auch von der eigenen Haltung, Einstellung und Gewichtung abhängen (siehe schon Nr. 7). Manch andere haben gar keine Option diesbezüglich, weil sie zwingend auf Kredite angewiesen sind.

Zitat von Schlingel

Und Sovereign natürlich meinte ich mit "bar kaufen" kaufen ohne Kredit

Das dachte ich mir schon; siehe hier

Zitat von Sovereign

Vermutlich ist mit Deiner Formulierung "bar" daher nur eine Zahlung des Kaufpreises ohne Kredit gemeint ... ?

Weiter gute Gedanken und dann ebensolche Finanz-Entscheidungen !

Zitat von Schlingel

Die Kosten betragen Kauf = 100.000€, Sanierung 320.000€. Also insgesamt 420.000€. Wäre es jetzt für mich sinnvoller dieses Vorhaben mit Kredit oder ohne Kredit zu machen. Beides wäre ohne Probleme möglich für mich.

Ich verstehe das so, dass Du 420k liquide Mittel hast. Du schreibst nicht, wie diese derzeitig angelegt sind.

Betrachte mal folgende Varianten:

a) Du ziehst das Projekt durch und nutzt Deine liquiden Mittel.

b) Du nutzt nur 210k Deiner liquiden Mittel und finanzierst die andere Hälfte z.B. zu 3,5% p.a.

Im zweiten Fall stellt sich die Frage, was Du mit den restlichen liquiden Mitteln machst:

i) Du legst diese in Aktien-ETFs an. Dann hast Du indirekt Aktien auf Kredit gekauft. Wenn diese ETFs langfristig ca. 6% bringen, ist das ein gutes Zusatzgeschäft für Dich. Die Rendite kann aber auch unter den Kreditzinsen oder gar negativ sein. Du musst Dir also überlegen, ob Du dieses Zusatzrisiko (aber auch -chance) willst.

ii) Du legst das Geld festverzinslich an, z.B. in Anleihen oder Festgeld.

Hier könntest Du z.B. 3% erreichen. Das klingt zunächst sehr schlecht, da das unter den Kreditzinsen ist. Hier hilft aber die steuerliche Betrachtung etwas:

Die Kreditzinsen in Höhe von 3,5% kannst Du von der Steuer absetzen. Als Gutverdiener ist Dein persönlicher Grenzsteuersatz 42%, d.h. Dein Aufwand nach Steuern ist nur 3,5%*(1-42%) = 2,03%.

Deine Guthabenzinsen in Höhe von 3,0% versteuerst Du zu 25%+Soli=26,375%. Dein Ertrag nach Steuern ist also 3%*(1-26,375%) = 2,21%.

Nach Steuern ist diese Kombination aufgrund der unterschiedlichen Steuersätze also ertragreich, obwohl der Guthabenzins unter dem Kreditzins liegt. Bist Du kirchensteuerpflichtig, vergrößert sich der Vorteil noch etwas.

Zitat von Schlingel

Eigentlich wollte ich euch nur Fragen, warum meine Freunde (die meine finanzielle Situation nicht kennen) bei einem allgemeinem Gespräch meinten, dass es allgemein besser wäre eine Immobilie auf Kredit zu kaufen und nicht in "bar".

Ganz platt und sehr verkürzt (ich habe die anderen Antworten nicht gelesen):

- Steuerersparnis durch "Verluste aus Vermietung und Verpachtung" soweit diese gegen die Mieteinnahmen gegengerechnet werden können -> Steuerberater -> Mieter bezahlt die Immobilie

- Renditeerwartung am Kapitalmarkt höher als die Zinszahlungen an die Bank (gerade in einer Niedrigzinsphase bedenkenswert). -> Bank "bezahlt" die Immobilie.

Zitat von Schlingel

Sehe ich das Richtung, das dieser Vorteil bei (Hälfte ohne Kredit, Hälfte mit Kredit) viel stärker ausfällt in der momentanen Zeit, als in der Zeit von vor ein paar Jahren als die Kreditzinsen bei 0,...% lagen aber auch die Guthabenzinsen bei 0,...% lagen?

Im Prinzip ja. Bei Nullzinsen sind auch die Steuern Null, auf beiden Seiten.

Wer vor einigen Jahren sich die niedrigen Zinsen langfristig gesichert hat, ist heute natürlich König. Wer dann noch die Möglichkeit hat, die Tilgung zu reduzieren, sollte das machen.

Zitat von Sparbuch-Bunkerer

Renditeerwartung am Kapitalmarkt höher als die Zinszahlungen an die Bank (gerade in einer Niedrigzinsphase bedenkenswert). -> Bank "bezahlt" die Immobilie.

Was aber nur dann gilt, wenn man sich solch günstige Konditionen (beispielsweise mit einer Null vor dem Komma bei Immobilien-Darlehen) mit einer langen Zinsfestschreibung (z. B. 20 Jahre) gesichert hat. Was aber aufgrund der einseitigen Ausstiegsmöglichkeit für den Darlehensnehmer (via § 489 BGB) kein besonderes Problem darstellen sollte.

Haben aber so einige - um z. B. 50 Basispunkte beim Zinssatz günstiger zu liegen - nicht gemacht und/oder vergessen ...

Hornie war schneller ... während ich das geschrieben habe

Zitat von Hornie

Wer vor einigen Jahren sich die niedrigen Zinsen langfristig gesichert hat, ist heute natürlich König

Zitat von Hornie

Wer dann noch die Möglichkeit hat, die Tilgung zu reduzieren, sollte das machen.

Bei vermieteten Objekten auf jeden Fall eine Option. Manche Darlehens-Verträge inkludieren heutzutage ja die Möglichkeit - mehrfach und einseitig - auch innerhalb der Zinsbindungsfrist den Tilgungsanteil in der Annuität zu ändern.

Nur am Rande aber in dem Kontext: Ändert man den Tilgungsanteil bei Ablauf der Zinsbindungsfrist wird dies - rein formal-juristisch - nicht mehr als einfache Prolongation (bei der gleichen Bank) gesehen sondern als Neuabschluß (da sich die Laufzeit der ursprünglichen Kapitalüberlassung verlängert - logisch bei einer reduzierten Tilgung). Mit der Folge, daß eine erneute und komplette Prüfung nach Vorgaben der EU-WIKR erforderlich wird (sprich EU-Wohnimmobilienkreditrichtlinie; samt Kreditwürdigkeitsprüfung, Kapitaldienstfähigkeitsprüfung über die gesamte Laufzeit, Rechnung bezüglich der Restschuld mit einem fiktiven kalkulatorischen (höheren) Anschlußzinssatz, komplette Haushaltsrechnung, erneuter Nachweis sämtlicher Unterlagen usw.). Bei einem höheren Tilgungssatz (innerhalb der Annuität) und damit einer Verkürzung der ursprünglich vereinbarten Zeit der Kapitalüberlassung ist diese erneute Prüfung entbehrlich.

Gleiches (erneute Prüfung gem. EU-WIKR) wird auch bei der Umschuldung fällig (also wenn das Darlehen nicht bei der gleichen Bank "prolongiert" wird sondern zu einer anderen Bank "umgeschuldet" wird; nach Ablauf der Zinsbindungsfrist). Wie mir zwei Bereichsvorstände mal sagten (Sparkassen sowie genossenschaftlicher Bereich) "könnte es manchmal schon vorkommen, daß einige Banken (ihrer Bankengruppe) den erheblichen bürokratischen Aufwand und auch Bequemlichkeit bzw. Phlegma ihre Kunden bei ihrem Prolongations-Angebot einpreisen sprich berücksichtigen". Jedenfalls sind mir diverse Fäll bekannt, wo Neukunden attraktivere Konditionen angeboten wurden (aus Akquisitionsgründen) als Bestandskunden (die eigentlich schon den Nachweis erbracht hatten, ihre Darlehen über lange Zeit korrekt zu bedienen). Jedenfalls wirkt diesbezüglich der deutlich erhöhte bürokratische Aufwand seit Einführung der EU-WIKR (März 2016) wie (wenn auch nicht gewollt so als Nebenwirkung) eine Art "Kundenbindung".