Blick in die Zukunft: Wann fertig mit Baukredit?

Zitat von ShadyBas

Ich weiß nicht mehr wo, aber irgendwo habe ich was davon gelesen, dass es einen riesigen Unterschied ausmacht, ob man es zur Anschlussfinanzierung schon schafft unter 100.000 EUR Restschuld zu sein. Das soll eine Art "break point" sein, kriege den Zusammenhang aber nicht mehr hin... vllt. weiß jemand was gemeint sein könnte

Wenn die Restschuld zu klein ist, kann es sein, dass man von manchen Banken kein Immobiliendarlehen mehr bekommt, weil sie Immobiliendarlehen erst ab einer bestimmten Mindestsumme anbieten, weil sich der Aufwand in Relation zum Darlehensbetrag nicht lohnt. Wobei ich da eher 50.000 EUR als Grenze gehört habe.

Bei der bisherigen Bank prolongieren sollte immer gehen, da bekommt man aber ggf. nicht das beste Angebot, wenn die Bank weiß, dass man nicht viele Alternativen hat.

Zitat von ShadyBas

Auch in Anbetracht der Entscheidung was wir mit dem jährlich angesparten Geld machen, für wie sinnvoll haltet ihr es, ggf. in unserer Situation ca. 30-40% der Sparrate monatlich in einen All World ETF zu packen?

Das heißt bei einer Sparrate von 1.000 EUR / Monat einen Betrag von 300-400 EUR / Monat, richtig? Habt ihr diese Sparrate zusätzlich zu eurer "normalen" Kreditrate quasi "übrig"?

Ich würde mir an eurer Stelle Folgendes anschauen:

1. Schritt: Wie hoch ist die Restschuld bei Ende der Zinsbindung,

- wenn ihr eure gesamte Sparrate in die Sondertilgung steckt?

- wenn ihr nur Anteil x eurer Sparrate in die Sondertilgung steckt und den Rest verkonsumiert?

2. Schritt: Beispiele 2 und 3 durchspielen mit einem geringeren Anteil Sondertilgung und Anteil ETF-Sparrate, mit unterschiedlichen Wertentwicklungsszenarien beim ETF.

Also zum Beispiel:

Wenn ihr jetzt bis Ende (?) 2034 eure Sparrate von 1.000 EUR (angenommen) zu 40% in einen ETF steckt und und zu 60% in eine Sondertilgung (Zinsdifferenzgeschäft scheidet aus?), käme da Folgendes zusammen:

- Sondertilgung: 600 EUR x 12 Monate x 10 Jahre = ca. 79.000 EUR (72.000 EUR plus Zinsersparnis)

- ETF-Sparrate: 400 EUR x 12 Monate x 10 Jahre = 48.000 EUR Einzahlungen

Szenario a): 65.000 EUR nach Steuer (Rendite 7%, genaue Annahmen hier https://www.zinsen-berechnen.de/fondsrechner.php?paramid=rvpu0xp6ea )

Szenario b): 24.000 EUR (keine Rendite und 50% Kurseinbruch kurz vor Ende - schlimmes Szenario, aber man weiß ja nie, es gab schon "verlorene Dekaden" und heftige Börsencrashs).

Was hießen Szenario a) und b) für eure Restschuld zum Ende der Zinsbindung? Wie würde sich das verändern, wenn ihr die Verteilung 40/60 ETF/Sondertilgung verschiebt? Wie würde sich das verändern, wenn ihr nicht 1.000 EUR Sparrate insgesamt monatlich annehmen sondern weniger?

3. Schritt: Wo ist eure Schmerzgrenze für die Rate bei der Anschlussfinanzierung? Welcher Restschuld würde diese Rate entsprechen bei einem Zinssatz von 2%, 4%, 6% oder 8%?

Am Ende hilft da nur mit Zahlen spielen, um ein Gefühl dafür zu bekommen, wo eure individuelle Risikotoleranz liegt.

Zitat von ShadyBas

Aktuell stehe ich wieder vor der alljährlichen Entscheidung "sondertilgen oder nicht" und das hat mich dazu bewogen, verschiedene Rechenbeispiele durchzuspielen - auch für die Gesamtbetrachtung in der Zukunft.

Es geht um unsere Baufinanzierung: Start im Alter von 28 Jahren in 2019 mit Kredit über 350.000 EUR, 1,8% Zins, Bindung 15 Jahre (bis 2034), mtl. Rate 1.125 EUR, jährliche SoTi i.H.v. 17.000 EUR möglich. In den ersten beiden Jahren haben wir bereits insg. 20.000 EUR sondergetilgt.

Mathematisch ist das völlig eindeutig: Solange man mit sicheren Anlagen mehr Zins bekommt als der Kredit kostet, legt man zusätzliches Geld sinnvollerweise parallel an. Wenn Du ganz sicher gehen willst, nimmst Du dazu Festgelder auf Termin. 2034 ist in 10 Jahren, 10jährige Festgelder gibt es.

Gerade schreibt in einem Parallelthread eine Nutzerin, sie könne mit Schulden schlecht schlafen, also tilge sie wider wirtschaftliches Kalkül.

Es ist Dein Geld, mit dem kannst Du machen, was Du für richtig hältst.

Zitat von ShadyBas

Hier soll es diesmal nicht unbedingt vorrangig um die Entscheidung SoTi oder nicht gehen - da sind mir alle Begriffe wie Zinsdifferenzgeschäft etc. bekannt - sondern vielmehr um einen Blick in die Zukunft. Ich möchte gerne einschätzen können, wie wir finanziell in 15-20 Jahren dastehen und hoffe hier auf erfahrene Leute, die vielleicht schon durch sind mit ihrer Finanzierung und berichten können.

Du glaubst also irrig, daß hier irgendeiner eine wohlpolierte Kristallkugel hat.

Das ist eine Fehleinschätzung. Die Leute mit den tollen Kristallkugeln verdienen mit ihrer Kenntnis der Zukunft woanders ein Schweinegeld und schreiben nicht hier im Forum.

Zitat von ShadyBas

Wir haben momentan mit 1,5 Gehältern (Frau nach Elternzeit zu 50% Teilzeit eingestiegen) eine Sparrate von ca. 1.000 EUR im Monat.

Zusätzlich zur regelmäßigen Haustilgung? Respekt. Das ist eine ganze Menge.

Zitat von ShadyBas

Beispiel 1:

Keinerlei Sondertilgungen oder paralleles Ansparen (sehr unwahrscheinlich): Kredit erst nach 38 Jahren abbezahlt. Katastrophe.

Unrealistische Vorgabe. Katastrophe. Du schreibst ja oben, daß Du jeden Monat 1000 € übrig hast. Das sollte man nicht verticken, sondern halt anlegen.

Zitat von ShadyBas

Beispiel 2:

Jährliche Sondertilgungen von 6.000 EUR, Kredit nach 21 Jahren abbezahlt.

Beispiel 3:

Jährliche Sondertilgungen von 10.000 EUR, Kredit nach 16 Jahren abbezahlt.

Die Wahrheit wird am Ende wahrscheinlich irgendwo zwischen 2 und 3 liegen. Finde es sehr verlockend, ggf. schon mit um die Mitte/Ende 40 schuldenfrei zu sein.

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Deine Beispiele zeigen, daß Du völlig auf Sondertilgungen eingerastet bist. Dann mach das doch einfach!

Deine Rechnungen stimmen übrigens nicht. Wo der Zins in 10 Jahren steht, weiß heute niemand, infolgedessen ist Deine Extrapolation über das Ende der Zinsbindung hinaus nicht belastbar.

Dein Kredit steht in 10 Jahren zur Verlängerung an. Zu diesem Zeitpunkt werden die Karten neu gemischt. Bis dahin hast Du einen Zins von 1,8% sicher, was aus heutiger Sicht ein Superzins ist. Es ist wirtschaftlich sinnvoll, in diesen 10 Jahren zusätzliches Geld nicht ins Darlehen zu stecken, sondern parallel anzusparen.

Ob Du in 10 Jahren das dann alternativ angesparte Geld ins Darlehen steckst oder nicht, hängt vom Zins in 10 Jahren ab. Ist der dann höher als der Guthabenzins, wirst Du das sinnvollerweise machen. Sollte der Zins in 10 Jahren aber wieder abgesackt sein, wirst Du ggf. weiter alternativ anlegen.

Dabei habe ich erstmal "sichere" Anlagen im Blick.

Zitat von ShadyBas

1. Wie spielen Inflation und Gehaltserhöhungen mit rein? Ich bin verbeamtet, meine Frau im öffentlichen Dienst, wir werden regelmäßig Tariferhöhungen erhalten. Darüber hinaus aber keine großen Gehaltssprünge/Beförderungen mehr drin.
2. Ich weiß nicht mehr wo, aber irgendwo habe ich was davon gelesen, dass es einen riesigen Unterschied ausmacht, ob man es zur Anschlussfinanzierung schon schafft unter 100.000 EUR Restschuld zu sein. Das soll eine Art "break point" sein, kriege den Zusammenhang aber nicht mehr hin... vllt. weiß jemand was gemeint sein könnte
3. Auch in Anbetracht der Entscheidung was wir mit dem jährlich angesparten Geld machen, für wie sinnvoll haltet ihr es, ggf. in unserer Situation ca. 30-40% der Sparrate monatlich in einen All World ETF zu packen?

1. Inflation/Gehaltserhöhungen erleichtern logischerweise den Schuldendienst.

2. Das mit den 100 T€ solltest Du mal genauer lokalisieren. Welchen Vorteil sollte das denn überhaupt bringen? Mir ist die Grenze von 50 T€ bekannt ( 12345 hat das schon erwähnt), unterhalb derer viele Banken keine Baufinanzierungen mehr anbieten.

3. Ich bin langjähriger Aktionär und habe mein Börsenengagement nicht bereut. Mein Kapitalertrag aus Aktien und Aktien-ETFs beträgt ein Vielfaches dessen, was ich mit Renten hätte erwirtschaften können. Aktionär ist man allerdings an allererster Stelle im eigenen Kopf. Wer immer nur in Kategorien Sicherheit und Festzins denken kann, hat das nötige Mindset eher nicht.

Jeder muß über seine eigene Geldanlage selbst entscheiden. Für mich wäre Frage 3 keine Frage. Für Dich ist sie offensichtlich eine. Man sagt (nicht immer zu Recht), daß Arbeitsplätze im öffentlichen Dienst besonders sicher seien. Wenn das so ist, wirst Du auch in den kommenden 10 Jahren und vermutlich darüberhinaus Deine Hausdarlehensrate locker bedienen können. Platz für eine alternative Anlage gäbe es somit, fragt sich, ob Du mental dazu bereit wärest. Das kann niemand beantworten als Du allein (bzw. Du mit Deiner Frau).

Zitat von ShadyBas

Ich habe mich letztes Jahr auch erstmals gegen eine Sondertilgung entschieden und für ein positives Zinsdifferenzgeschäft. Das Geld ist für 4% beim TR-Tagesgeld geblieben (mittlerweile nur noch 3,25%). Hatte mich bewusst gegen Festgeld entschieden, da auch Investitionen eine Überlegung waren (Klimaanlage, Photovoltaik...).

Das ist übrigens auch ein Grund, der gegen Sondertilgungen spricht. Was einmal in die Sondertilgung geflossen ist, ist unwiderruflich weg, das bekommst Du nicht mehr zurück. Auch nicht in einer finanziellen Notlage, auch nicht für Investitionen oder Instandsetzungsarbeiten. Im Worst Case musst Du einen Kredit über 7% Zinsen aufnehmen, um das Dach oder die Heizung machen zu lassen, weil Du das nötige Geld leider im Vorjahr in die Sondertilgung für 1,8% Zinsersparnis gesteckt hast.

Festgeld heißt ja auch nicht zwingend, dass Du übriges Geld komplett fest bis zum Ende der Zinsbindung anlegen musst. Man kann Laufzeiten staffeln, Beträge stückeln etc... Mit einer Festgeldtreppe (zum Beispiel) wäre ggf. nicht alles sofort liquide, aber immer noch eher liquide als bei einer Sondertilgung. Solange es für Festgeld mehr gibt als 2,45% vor Steuern (entsprechend eurem Kreditzinse von 1,8% nach Steuern), fährst Du damit finanziell besser als mit einer Sondertilgung.

Zitat von ShadyBas

Komplett ohne weitere Sondertilgungen werden wir in 2034 nach aktuellem Tilgungsplan ca. 190.000 EUR anschlussfinanzieren müssen.

Aber, wenn ihr keine Sondertilgungen mehr vornehmt, ist das dafür gesparte Kapital ja noch irgendwo und reduziert die Restschuld für die Anschlussfinanzierung.

Zitat von ShadyBas

Die Anschlussfinanzierung ist doch quasi ein völlig neuer Kredit, richtig? Die Karten werden neu gemischt, es gibt eine neue Kreditsumme (=Restschuld) und ich kann wie zum ursprünglichen Beginn die Rate - also den Tilgungsanteil - selbst wählen?

Genau, soweit die Bank das eben mitmacht.

Bei KfW-Krediten (sofern ihr einen haben solltet) hast Du ggf. keine große Auswahl an Banken und musst nehmen, was die KfW Dir für die Anschlussfinanzierung anbietet, weil die meisten Banken nicht in den zweiten Rang wollen. Aber im ersten Rang ist das grundsätzlich genauso wie bei der ersten Finanzierung - es gibt einen zu finanzierenden Betrag (die Restschuld), und für den legt man die Rate zusammen mit der Bank neu fest.

Zitat von ShadyBas

3. Schritt: Wo ist eure Schmerzgrenze für die Rate bei der Anschlussfinanzierung? Welcher Restschuld würde diese Rate entsprechen bei einem Zinssatz von 2%, 4%, 6% oder 8%?

[...]

Ich könnte das mit den verschiedenen Zinssätzen mal durchspielen, kann aber schlecht einschätzen welche Rate in 10 Jahren realistisch ist. Fakt ist, unsere aktuelle Rate von 1.125 EUR ist schon eher niedrig angesetzt, wir haben monatlich genug über. Dazu kommen bis zur Anschlussfinanzierung zwar keine großen Beförderungen, aber halt die jährlichen Tarifanpassungen von evtl. ~3% (?).

Dann spiel' es mit unterschiedlichen Raten durch.

Wenn die aktuellen 1.125 EUR für euch total unproblematisch sind, dann wird das in 10 Jahren wohl genauso sein, wenn sich nichts Gravierendes ändert. Die Kombi 8% Zinsen und gleichbleibende Rate wäre für mich die Variante "supersicher". Die Kombi 2% Zinsen und (zum Beispiel, je nachdem, wo ihr für euch das Maximum seht) 1.700 EUR Rate wäre für mich die Variante "sehr optimistisch", alles andere dann irgendwo dazwischen.

Mir ist schon klar, dass das ein Spiel mit vielen Variablen ist. Und was am Ende die perfekte Variante gewesen wäre, werdet ihr erst hinterher wissen. Am Ende geht es aber doch einfach darum, ein bisschen ein Gefühl für die Zahlen und Größenordnungen zu bekommen.

Zitat von ShadyBas

Entscheidung "sondertilgen oder nicht"

Allgemein meine Meinung dazu: auch wenn die Summen niedrigere sind, bin ich in einer ähnlichen Situation, aber mit 40 Jahren auch deutlich älter als Du.

• Zinssatz unter 2%
• Darlehensbeginn Anfang 2022
• 10 Jahre Zinsbindung
• Laufzeit (ohne Berücksichtigung von Sondertilgungen): etwas über 32 Jahre
• Sondertilgungsmöglichkeit: 7.000,00 EUR p.a. kostenlos

Ganz ehrlich; in den ersten 10 Jahren werde ich keinen einzigen Cent sondertilgen. Meine Darlehensrate ist bewusst niedrig gehalten, so dass ich sie ohne weitere Probleme und ohne bei jeder weiteren Investition (Urlaub, Auto, Möbel, Haus) in's Grübeln zu geraten, stemmen kann. Einen ordentlichen Teil meiner monatlichen Sparrate reserviere ich im Kopf für das Darlehen und der geht in einen MSCI World ETF. Sollte dieser Index/ETF tatsächlich zum Ablauf meiner Zinsbindung sehr schlecht stehen, werde ich wohl weitere 10 Jahre Bindung zum dann gültigen Zins in Anspruch nehmen und trotzdem weiter parallel ansparen. Spätestens nach weiteren 10 Jahren ist - zumindest basierend auf den Erfahrungen der Vergangenheit - nicht mehr zu erwarten, dass die Sache schlecht steht und ich kann das Darlehen ablösen.

Ja, der Gedanke, möglichst früh schuldenfrei zu sein, reizt natürlich. Aber wenn man die Möglichkeiten des Vermögensaufbaus an der Börse betrachtet, entscheide ich mich lieber für das Risiko, das man beim Börseninvestment eben hat.

Ob das richtig oder falsch ist, kann ich Dir in ca. 17 Jahren sagen; die Entscheidung musst Du natürlich selbst treffen.

Ein Faktor, der meine Situation beeinflusst, wird zum neuen Jahr auch noch hinzukommen: Jobwechsel nach vielen Jahren im öffentl. Dienst in die freie Wirtschaft inkl. ordentlichem Gehaltssprung. Wenn die Börse in 2032 nicht gerade auf Talfahrt ist, werde ich voraussichtlich mein Darlehen komplett ablösen können, da ich mit dem Gehaltssprung auch meine Sparrate erhöhen möchte.