Angenommen man hat höhere Abschreibung für seine Immobilie (z.B. Zinszahlungen und AfA), als man Lohnsteuer zahlt:Kann man den höheren 'Verlust aus Abschreibung' dann in die nächsten Jahre mitnehmen? Wenn ja wie lange? Bzw was für Möglichkeiten gibt es dann noch? 🤔
Prinzipiell kann man das einen Verlust erklären und denselben dann in Folgejahre mitnehmen. Allerdings ist der steuerliche Effekt nicht besonders groß. Das heißt: Der Steuerzahler hat nicht besonders viel davon.
Was bei dieser Abschreiberei immer vergessen wird: Die Progression läuft mit sinkendem zu versteuerndem Einkommen rückwärts bis zu 0. Bereits bei einem zu versteuerden Einkommen in Höhe des Grundbetrags zahlt man keine Steuer mehr. Landet man mit seinem zu versteuernden Einkommen zwischen 0 und dem Grundbetrag, hat das keine Auswirkung bei der Einkommensteuer. Wenn man einen noch höheren Verlust hat, kann man diesen erklären und in Folgejahre mitnehmen, aber man verschenkt dabei definitiv zumindest den Grundfreibetrag in diesem Jahr. Ganz offensichtlich hat man in diesem Fall das Abschreibungsmodell falsch dimensioniert.
Am besten, Du postest Deine Zahlen, dann wird die Sache faßbarer.
Mehr AfA und Zinsen als Mieteinnahmen ist schon ungewöhnlich. Gib mal ein paar mehr Infos zur Einschätzung des Sachverhalts.
Und noch eins (mit Blick auf den Betreff): Lohnsteuer ist das, was Dir der Arbeitgeber vom Lohn abzieht. Sie ist eine Vorauszahlung auf die Einkommensteuer. Im Idealfall zieht der Arbeitgeber Dir so viel vom Lohn ab, daß die Steuer genau stimmt.
Als Vermieter gibt es bei Dir aber noch andere steuerlich Sachverhalte, die Dein Arbeitgeber nicht kennen kann. Also machst Du Deine Einkommensteuererklärung (und nicht etwa eine Lohnsteuererklärung), in der diese anderen steuerlichen Sachverhalte berücksichtigt werden.
Mehr AfA und Zinsen als Mieteinnahmen ist schon ungewöhnlich. Gib mal ein paar mehr Infos zur Einschätzung des Sachverhalts.
Das ist nicht ungewöhnlich.
Einfaches Beispiel:
Hauskauf auf Kredit im Januar. Aber Vermietung beginnt erst im Oktober weil vorher kein Mieter gefunden werden konnte.
Abschreibung beginnt im Januar (glaubhafte Vermietungsabsicht bereits im Januar unterstellt) ebenso die Zinszahlung. Wenn auch noch viel fremd finanziert werden musste (ganz besonders jetzt bei dem Zinsanstieg) hast du schon mal Aufwendungen aber noch keine Einnahmen.
Ergo: Ausgaben für 12 Monate aber Einnahmen erst für 3 Monate. Dazu kommen noch weitere Aufwendungen wie Versicherungen etc....und schon hast du einen Verlust aus Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung.
Zwischenfrage:
Wie wurde abgeschrieben ? Linear oder degressiv ? Wie ist der Restbuchwert und wurde die Immobilie neu gekauft bzw gebaut oder wurde diese gebraucht erworben bzw geerbt ?
Unabhängig davon:
Verluste aus Vermietung und Verpachtung können m.E. vor- und zurück getragen werden, jedoch nur mit ihrer Einkunftsart verrechnet werden. Quelle: §10d EStG
Mehr AfA und Zinsen als Mieteinnahmen ist schon ungewöhnlich.
Das ist nicht ungewöhnlich.
Hauskauf auf Kredit im Januar. Aber Vermietung beginnt erst im Oktober, weil vorher kein Mieter gefunden werden konnte.
Darum geht es in diesem Thread aber nicht, sondern darum, daß der frischgebackene Vermieter insgesamt unter Null kommt, also nicht nur mehr Aufwendungen als Miete hat, sondern daß die Aufwendungen sogar größer sind als Gehalt und Miete.
Kann auch sein, ist aber steuerlich sicherlich kein Glücksgriff.
[...]
Am besten, Du postest Deine Zahlen, dann wird die Sache faßbarer.
Also mein aktueller Durchschnittssteuersatz: ca. 17%, Grenzsteuersatz ca. 31%.
Aktuell zahle ich 550 EUR Lohnsteuer monatlich.
Wohnungswert nach Kaufpreis (o. Grund und Boden): 170k
AfA-Nutzungsgutachten besagt, dass ich 7% p.a. abschreiben kann (lasst uns gerne annehmen, dass das Finanzamt das so annimmt, um es als Beispiel so berechnen zu können)
Mieteinnahmen ca. 900 EUR.
Zinszahlungen fürs erste volle Jahr (2025): ca. 660 EUR monatlich durchschnittlich.
Meine Rechnung:
550 EUR monatlich Lohnsteuer aus dem Arbeitsverhältnis
180 EUR monatlich Einkommenssteuer aus Vermietung (900 EUR * 20%) (20% höhere Durchschnittssteuersatz durch Mieteinnahmen)
= 730 EUR
Steuermindernd (Ausgangswert * Grenzsteuersatz):
ca. 300 EUR monatlich Gebäude / Wohnung Abschreibung
ca. 200 EUR Zinsen fürs Darlehen
ca. 40 EUR Bewirtschaftungskosten + Mieterverwaltung
= 540 EUR
730 - 540 EUR =190 EUR zu zahlende Einkommenssteuer
Das gilt aber nur für eine Wohnung. Wenn ich das ganze mit 3 Wohnungen mache (gleiche Werte angenommen), dann würden meine steuermindernde Angaben die zu zahlende Lohn/Einkommenssteuer doch übersteigen (mal ganz außen vor gelassen, dass ich noch Werbungskosten und Co aus dem angestellten Verhältnis habe)?
Was macht man in solchen Fällen?
Danke schon mal an alle, dass ihr euch die Zeit nehmt!
Also mein aktueller Durchschnittssteuersatz: ca. 17%, Grenzsteuersatz ca. 31%.
Aktuell zahle ich 550 EUR Lohnsteuer monatlich.
Etwa 4000 € brutto oder 48 T€ brutto jährlich.
Wohnungswert nach Kaufpreis (o. Grund und Boden): 170kAfA-Nutzungsgutachten besagt, dass ich 7% p.a. abschreiben kann (lasst uns gerne annehmen, dass das Finanzamt das so annimmt, um es als Beispiel so berechnen zu können)
Ich kenne mich mit den Abschreibungssätzen nicht aus, übernehme daher Deine Zahl. 7% von 170 T€ sind knapp 12 T€.
Mieteinnahmen ca. 900 €/m.Zinszahlungen fürs erste volle Jahr (2025): ca. 660 € monatlich durchschnittlich.
Rohmieteinnahme 10.800 €/a, also etwa 6,3% der oben genannten 170 T€. Da hast Du offensichtlich ein hochrentierliches Mietobjekt am Wickel.
Zinszahlungen 7900 €/a.
Meine Rechnung:Alles anzeigen550 EUR monatlich Lohnsteuer aus dem Arbeitsverhältnis
180 EUR monatlich Einkommenssteuer aus Vermietung (900 EUR * 20%) (20% höhere Durchschnittssteuersatz durch Mieteinnahmen)
= 730 EUR
Steuermindernd (Ausgangswert * Grenzsteuersatz):
ca. 300 EUR monatlich Gebäude / Wohnung Abschreibung
ca. 200 EUR Zinsen fürs Darlehen
ca. 40 EUR Bewirtschaftungskosten + Mieterverwaltung
= 540 EUR
730 - 540 EUR =190 EUR zu zahlende Einkommenssteuer
Komische Rechnung. Eigentlich rechnet man mit Ein- und Ausgaben, bekommt daraus dann eine Summe und bestimmt daraus die Steuer. Der Steuersatz verschiebt sich schließlich bei jeder Änderung.
Das gilt aber nur für eine Wohnung. Wenn ich das ganze mit 3 Wohnungen mache (gleiche Werte angenommen), dann würden meine steuermindernde Angaben die zu zahlende Lohn/Einkommenssteuer doch übersteigen (mal ganz außen vor gelassen, dass ich noch Werbungskosten und Co aus dem angestellten Verhältnis habe)?Was macht man in solchen Fällen?
Man läßt die Investition bleiben.
Die Deutschen sind bekanntlich begeisterte Steuersparer. Wenn irgendwas von der Steuer absetzbar ist, setzt bei ihnen regelmäßig der Verstand aus. Neulich hat mal einer nach den Prinzipien des Steuerrechts gefragt, und ich habe versucht, ihm die progressive Natur der Einkommensteuer nahezubringen. Ich habe mir interessehalber ein Buch dazu gekauft, in dem aber genau dieses Moment völlig fehlt.
Angenommen, Du zahlst von Deinem Lohn 31% Grenzsteuer und kannst 1000 € absetzen, so kostet Dich das, was Du absetzen kannst, quasi zur 690 €, weil 31% (ich runde hier!) vom Finanzamt wiederkommt. Handelt es sich hierbei etwa um einen Laptop, den Du immer schon mal haben wolltest, der Dir bisher aber immer zu teuer war, und Du kannst diesen als beruflich veranlaßt darstellen, so kostet er Dich statt 1000 € nur 690 €. Die 690 € zahlst Du dafür aber doch. Es ist keineswegs so, daß das Finanzamt Dinge bezahlt, die Du "absetzen" kannst.
Der Wert dessen, was Du absetzen kannst, wird vom zu versteuernden Einkommen abgezogen, der Steuersatz (Grenzsteuersatz wie Durchschnittssteuersatz) sinkt dadurch.
Hast Du zusätzlich einen zweiten Posten abzusetzen, vielleicht einen Super-Schreibtischstuhl für 1000 €, dann ist der Effekt bereits geringer. Durch den ersten Posten ist Dein Grenzsteuersatz schon von 31% auf 28% zurückgegangen (Bitte nicht nachrechnen! Fiktive Zahlen, es geht mir hier nur ums Prinzip!). Zu dessen Anschaffung legt das Finanzamt keine 310 € mehr dazu, sondern nur noch 280 €. Und für 720 €, die Du selber bezahlst, ist der Super-Schreibtischstuhl immer noch sauteuer. Wer (wie vermutlich ich) sagt: Ich brauche so ein Ding nicht, mir tut es auch im Home-Office mein alter, der stellt sich finanziell deutlich besser als der, der das Ding absetzen kann.
Es könnte durchaus eine Überlegung sein, den Laptop noch dieses Jahr zu kaufen und den Schreibtischstuhl erst im nächsten, um so möglicherweise den Steuereffekt zu verbessern (Allerdings mußt Du in diesem Fall sicherstellen, daß Du die Werbungskostenpauschale auch ohne das vollbekommst).
Bei Deinen geplanten Wohnungen (Ich nehme an, Dein Fall ist nicht real, sondern fiktiv.) hast Du den gleichen Effekt verschärft: Es geht dabei um größere Beträge. Der Steuersatz (und damit der Anteil, den das Finanzamt dazulegt) wird immer kleiner, je weniger zu versteuerndes Einkommen bleibt. Erreichst Du schließlich den Grundfreibetrag, sinkt die Steuer auf 0. Hast Du immer noch Dinge, die Du absetzen kannst, sinkt Dein zu versteuerndes Einkommen weiter - auch unter 0! Aber weil Du ohnehin keine Steuer mehr bezahlst, bekommst Du vom Finanzamt auch nichts mehr dazu.
Du kannst (um auf Deine ursprüngliche Frage zurückzukommen) durchaus so viel absetzen, daß Dein Einkommen letztlich negativ wird. Den so entstehenden Verlust kannst Du in die Folgejahre mitnehmen. Aber der Steuerspareffekt ist halt gering, weil Du im Zuge dessen in gering oder nicht versteuerte Einkommensbereiche kommst.
Oje, da rechnest Du etwas verdreht.
Rechne besser immer mit Jahreszahlen und Einkommensteuer. Dein Arbeitgeber zieht Dir zunächst unverändert die volle Lohnsteuer ab.
Also, Du kaufst eine Wohnung für schätzungsweise 220k, davon 170k für das Gebäude. Die Aufteilung auf Grundstück und Gebäude legt man am Besten gleich im Kaufvertrag fest. Je nach Alter ist die AfA 2%-2,5%, wenn Du ein Gutachten hast, sind auch 7% p.a. denkbar (wobei eine Restnutzungsdauer von 14 Jahren sehr für eine Schrottimmobilie spricht). Das sind hier also 7%*170k=11.900 p.a.
Wenn Du jetzt 900 Warmmiete hast, könnte Deine Rechnung etwa wie folgt aussehen:
Einnahmen:
Warmmiete 900 * 12 = 10.800 p.a.
Ausgaben:
AfA 11.900 p.a.
Zinsen 7.700 p.a. (ohne Tilgung! Erscheint mir auch bei 100%-Finanzierung sehr viel)
Wohngeld 130 * 12 = 1.560 p.a. (Erscheint mir zu niedrig)
Der steuerliche Überschuss/Verlust wäre dann -10.360 p.a.
Bei einem Grenzsteuersatz von 31% wäre die Steuerwirkung also ca. 3.200 Euro pro Jahr, die Du mit der Steuererklärung im nächsten Jahr zurück bekommst.
Tatsächlich wird Dein Grenzsteuersatz dann niedriger sein, nutze besser eine Vorher/Nachher-Rechnung mit einem Steuerrechner (z.B. Einkommensteuerrechner).
Dein Durchschnittssteuersatz ist für solche Rechnungen irrelevant.
Wenn Du mehrere Wohnungen kaufst sinkt Dein Grenzsteuersatz merklich, d.h. jede weitere Wohnung wird merklich unrentabler. Auch das kannst Du mit dem Steuerrechner gut simulieren.
Beachte auch, das für diese Wohnung sicherlich hohe Sanierungskosten und Sonderumlagen auf Dich zukommen werden, die hier nicht berücksichtigt sind. Gute Rücklagen solltest Du haben. Ebenso nicht berücksichtigt sind die CO2-Kosten für den Vermieter, die ebenfalls stark steigen.
Viel Erfolg!
Ein Verlustvortrag wird beliebig weit vorgetragen.
Du verlierst aber jedes Jahr ggf. den Grundfreibetrag!
Beispiel: zvE 41k, Verlust je Wohnung 10k
Bei 3 Wohnungen ist Dein zvE noch 41k - 3*10k=11k, also unterhalb des Grundfreibetrages. Also Steuer = 0, Verlustvortrag = 0.
Bei 4 Wohnungen ist Dein zvE noch 41k - 4*10k= 1k, also unterhalb des Grundfreibetrages. Also Steuer = 0, Verlustvortrag = 0.
Bei 5 Wohnungen ist Dein zvE noch 41k - 5*10k= -9k, also unterhalb des Grundfreibetrages. Also Steuer = 0, Verlustvortrag = 9k.
Die 3. Wohnung hat Dir kaum eine Steuerwirkung gebracht, die 4. Wohnung gar keine mehr und die 5. Wohnung einen Verlustvortrag.
Nach 10 identischen Jahren mit 5 Wohnungen hättest Du einen Verlustvortrag von 90k. Bei Verkauf aller Wohnungen hättest Du im Folgejahr:
41k - 90k = -49k, also unterhalb des Grundfreibetrages. Also Steuer = 0, Verlustvortrag = 49.
Wieder wird der Verlustvortrag auch um den vollen Grundfreibetrag gekürzt, der sowieso steuerfrei wäre.
Abseits von Deinen konkreten Fragen:
Hast Du schon Erfahrungen mit Immobilien und Steuersparmodellen? Du solltest Dich in beide Themenblöcke gründlich eingelesen haben und erste Erfahrungen mit einer "guten" Immobilie machen. Eine Immobilie mit einer Restnutzungsdauer von 14 Jahren ist ein Spezialfall, dessen Verkaufserlös in 10 Jahren unkalkulierbar niedrig sein wird, wenn nicht massiv investiert wurde. Und diesen Zock willst Du gleich mehrfach und auf Kredit machen?
Irgendwie habe ich den Eindruck, dass Dich ein ganz mieser Vertriebler an der Angel hat.
