Immobilienbewertung

    Hallo.


    Ich habe dieses Jahr eine Wohnung gekauft und kurz darauf ein Schreiben vom Finanzamt bezüglich der Immobilienbewertung erhalten, welches sich auf das neue Grundsteuergesetz bezieht, das nächstes Jahr in Kraft tritt.


    Die Wohnung ist vermietet und ich möchte gerne die Absetzung für Abnutzung (AfA) in Anspruch nehmen.

    Da im Kaufvertrag/Preis der Immobilien- und Bodenwert nicht explizit definiert/getrennt wurde, darf ich die Schätzung des Finanzamtes für den Immobilienwert verwenden?


    Ich habe gelesen, dass das Finanzamt die Immobilien in der Regel unterbewertet. Unabhängig davon, ob das stimmt oder nicht, macht es trotzdem Sinn, eine unabhängige Schätzung des Grundstückswerts vorzunehmen, in der Hoffnung, dass dieser deutlich über der Schätzung des Finanzamtes liegt?


    In diesem Fall würde sich natürlich auch meine Grundsteuer erhöhen, so dass ich mich wieder frage, ob sich der Aufwand wirklich lohnt.


    Vielen Dank für jede Hilfe!

    Den Bodenrichtwert findest Du im Netz. Google mal nach BORIS plus Deinem Bundesland.

    Den Wert multipliziert mit Deinem Grundstücksanteil ist Dein Bodenwert, den Du vom Kaufpreis abziehst, um den Gebäudekaufpreis zu ermitteln, den Du über die AfA abschreiben kannst.


    Der angesetzte Immobilienwert für die Grundsteuer kann ein ganz anderer sein und wurde anhand der Grundsteuererklärung festgesetzt.


    Stell Dir mal vor, Du hättest die Immobilie geschenkt bekommen. Dann könntest Du auch nichts abschreiben (ok, vielleicht etwas vom Voreigentümer weiter führen), aber müsstest trotzdem Grundsteuer auf den beim Finanzamt festgelegten Immowert zahlen.

    Für die Abschreibung darf alleine der Gebäudewert ohne den Bodenwert zum Ansatz gebracht werden.

    Gut wäre es gewesen die Aufteilung mit in den Kaufvertrag aufzunehmen, dann hätte sich das Finanzamt idR daran halten müssen. Wundert mich, dass der Notar hier auch keinen Hinweis gemacht hat.

    Es gibt für die Finanzämter eine "Arbeitshilfe zur Aufteilung eines Gesamtkaufpreises für ein bebautes Grundstück (Kaufpreisaufteilung)". Ich weiss nicht ,ob dies auch auf Eigentumswohnungen angewendet werden kann.

    Maßgebend ist ihr Kaufpreis. Dieser muss um den Bodenwert bereinigt werden. Möglich wäre:
    1) Hier wäre der Ansatz ihren Anteil an dem Grundstück mithilfe des Bodenrichtwertes zu bewerten und abzuziehen.
    2) Selber pauschal grob zu schätzen wieviel Prozent das Grundstück vom Kaufpreis wert sein könnte.
    Ich würde hier eher etwas höher abschätzen. Ob dies das Finazamt anerkennt, ist eine andere Sache, dann könnten Sie ggf. immer noch einen Gutachter beauftragen.


    Der Wert für die Grundsteuerermittlung hat im übrigen nichts mit dem wirklichen Wert zu tun. Auf diesen würde ich mit nicht berufen.

  • veinar

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  • veinar

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    Zitat von Paulchen82

    Den Bodenrichtwert findest Du im Netz. Google mal nach BORIS plus Deinem Bundesland.

    Den Wert multipliziert mit Deinem Grundstücksanteil ist Dein Bodenwert, den Du vom Kaufpreis abziehst, um den Gebäudekaufpreis zu ermitteln, den Du über die AfA abschreiben kannst.

    Arbeitshilfe zur Aufteilung eines Gesamtkaufpreises für ein bebautes Grundstück (Kaufpreisaufteilung) - Datenportal des BMF - Daten
    www.bundesfinanzministerium.de


    Wäre dies eine ausführlichere Erklärung (siehe .pdf und .xlsx) zu dem, was Du geschrieben hast? Es scheint etwas komplizierter zu sein, aber ich würde Deiner Anleitung gerne folgen, wenn sie mich zu einem ähnlichen Ergebnis führt.

    Zitat von mimi2023

    Gut wäre es gewesen die Aufteilung mit in den Kaufvertrag aufzunehmen, dann hätte sich das Finanzamt idR daran halten müssen. Wundert mich, dass der Notar hier auch keinen Hinweis gemacht hat.

    Es ist, was es ist. Wäre ich mir dessen bewusst gewesen, hätte ich den Verkäufer auch gebeten, dies in den Vertrag aufzunehmen.

    Zitat von mimi2023

    Ich würde hier eher etwas höher abschätzen. Ob dies das Finazamt anerkennt, ist eine andere Sache, dann könnten Sie ggf. immer noch einen Gutachter beauftragen.

    Wäre es nicht „sicherer“, etwas vorsichtiger zu sein, oder macht sich das Finanzamt nicht strafbar, wenn man es übertreibt, und schlägt einfach seine eigene Schätzung vor?

    Zitat von mimi2023

    Der Wert für die Grundsteuerermittlung hat im übrigen nichts mit dem wirklichen Wert zu tun. Auf diesen würde ich mit nicht berufen.

    Zitat von Paulchen82

    Der angesetzte Immobilienwert für die Grundsteuer kann ein ganz anderer sein und wurde anhand der Grundsteuererklärung festgesetzt.

    Ok, gut zu wissen! Danke an beide.

    Zitat von veinar

    https://www.bundesfinanzminist…teilung-Grundstuecke.html


    Wäre dies eine ausführlichere Erklärung (siehe .pdf und .xlsx) zu dem, was Du geschrieben hast? Es scheint etwas komplizierter zu sein, aber ich würde Deiner Anleitung gerne folgen, wenn sie mich zu einem ähnlichen Ergebnis führt.

    Wenn Du ins Excel die Zahlen eingibst, dann siehst Du, dass im ersten Schritt genau das gemacht wird.

    Was das Excel als zweiten Schritt noch macht ist, den theoretischen Verkehrswert zu ermitteln, mit dem Kaufpreis zu vergleichen und dann den Bodenwert und Gebäudewert im Dreisatz an deinen Kaufpreis anzupassen.

    Wenn der theoretisch Verkehrswert mit deinem Kaufpreis übereinstimmt, dann wird gar nichts angepasst und das Ergebnis nach dem ersten Schritt ist identisch mit dem nach dem zweiten Schritt.

    Ich würde eher bei der Abgabe den Gebäudewert etwas höher ansetzen - natürlich nicht übertreiben. Sie sind wie ich ein Laie und müssen hier nicht unedingt ganz richtig liegen. Aus meiner Sicht macht man sich dann nicht strafbar. Ich bin aber auch kein Steuerberater, daher ist das nur meine Sicht der Dinge.

    Im Zweifel wird das Finanzamt seine eigene Berechnung anstellen und eintragen und man müsste dann ggf. mit einem Gutachter einen höheren Wert belegen.