Darlehen von Eltern für Hauskauf

Zitat von greenhessin

Ich würde lieber meinen Eltern Zinsen bezahlen als der Bank. Im Internet habe ich gelesen, dass ein solches Darlehen möglich ist und vom Finanzamt nicht als weitere Schenkung angesehen wird wenn zu einem marktüblichen Zins verliehen wird. Meine Frage ist also folgende: was bedeutet "marktüblich"? Wir haben bei einer Kreditvermittlung Angebote von ca. 2,9-3,1% erhalten. Wie weit können wir das privat unterbieten ohne vom Finanzamt auf die Finger zu bekommen?

Stelle diese Frage deinem Finanzamt - der Beamte wird einen gewissen "Spielraum" bei seiner Entscheidung haben, was geht und was eben nicht geht.

Marktüblich bedeutet, dass du von den Angeboten (die solltest du aufheben und speichern) zwar abweichen darfst, aber eben nicht zu deutlich.
Wenn dir deine Eltern das Geld z.B. zu 1,00 % leihen würden, dann ist das zwar sehr nett von ihnen, aber eben alles andere als marktüblich. Wenn du ihnen 2,75% Zinsen zahlst, dann ist das vermutlich noch im Rahmen. (ohne Gewähr, denn ich bin nicht beim Finanzamt beschäftigt).

Wichtig ist nur, dass du einen ordentlichen Vertrag gestaltest, aus dem hervorgeht, um welchen Summe es geht, wie hoch der Zins ist, wann er geändert werden kann etc. und wie du zurückzahlen musst, also ein vernünftiger Tilgungsplan mit allem was dazugehört und auch eine entsprechende Sicherheit muss gestellt werden. (z.B. Grundbucheintrag)
Die Rückzahlungsraten solltest du auf ein entsprechendes Konto der Eltern überweisen.

Übrigens müssen die Eltern dann jährlich eine Steuererklärung anfertigen, in denen sie die erhaltenen Zinsen angeben müssen, denn es wird davon ja keine Steuer (von deiner Seite) abgezogen.

Und wenn ihr auf den Grundbucheintrag für die Eltern verzichten wollt, müsst ihr den Zinssatz deutlich höher ansetzen. Keine Bank würde euch ohne Grundbucheintrag Geld für 3% Zins leihen.

Das Finanzamt geht von einem 'marktüblichen' Zins aus. Wenn Ihr also ein schriftliches Angebot von 2,9% p.a. habt, wäre das der marktübliche Zins. Da ist dann nix mit unterbieten.

Zitat "Der Bundesfinanzhof (BFH) gibt dem Steuerpflichtigen die Möglichkeit nachzuweisen, dass der vereinbarte Zins marktüblich ist. Dazu müssen die Bedingungen wie Laufzeit, Tilgung, Sicherheiten sowie Zinssatz und Kündigungsrechte mit den kommerziellen Angeboten vergleichbar sein. Hierbei helfen Vergleichsangebote von Banken."

Nur mal so als Denkanstoß. Der Freibetrag von 400.000€ für eine Schenkung gilt pro Elternteil und Kind. Evtl. können Dir Deine Eltern also auch noch mehr schenken...

greenhessin

Generell: Darlehen innerhalb einer Familie sind nach meinen Erfahrungen in meinem weiten Umfeld nicht immer ganz unproblematisch. Für meinen Teil habe ich einige Male Familienmitgliedern finanziell geholfen, dies daher aber gleich in Form einer Schenkung organisiert.

Den Ansatz (Darlehen innerhalb der Familie) halte ich übrigens für umso konfliktanfälliger, desto größer die Summe ist und umso länger das Darlehen bis zu seiner kompletten Rückführung üblicherweise läuft.

Ohne anwaltliche Beratung (Fachanwalt für Steuerrecht beispielsweise) würde ich das eher nicht angehen. Es gibt da einige Punkte zu beachten wie eine bürgerlich-rechtliche Wirksamkeit des Darlehensvertrages gemäß BGB und der Vertrag muß beispielsweise auch dem sog. Fremdvergleich standhalten.

Bezüglich der gerade noch von Finanzämtern akzeptieren Zinshöhe bei solchen Darlehen bin ich nicht auf dem laufenden. Im (offiziellen sprich normalen) Bankbereich habe ich jüngst das erste Immobiliendarlehen mit wieder einer Zwei vor dem Komma (2,9%) gesehen (bei sehr guter Bonität und niedrigem Beleihungsauslauf sprich im Realkreditbereich) bei einer 10-jährigen Zinsfestschreibung.

Last but not least: Einen solchen Hauskauf (zur Eigennutzung) würde ich nur dann andenken, wenn ich mit hoher - besser mit an Sicherheit grenzender - Wahrscheinlichkeit davon ausgehen kann, lange an diesem Ort zu verweilen und zu wohnen und wenn die Gegend eine halbwegs positive Prognose erlaubt (wirtschaftlich, demografisch, strukturell usw. - in einer strukturschwachen Gegend würde ich das noch genauer prüfen als ohnehin immer schon).

Gute Gedanken, ebensolche Entscheidungen und dabei viel Erfolg wünsche ich !

Das mit der Höhe und der Abweichung ist schwer einzuschätzen. Unser Steuerberater hatte bis zu 0,5% für möglich gehalten. Ich wäre mir mit der Höhe aber nicht so sicher und halte diese für zu hoch. Eine genaue Antwort kann dir sicherlich keiner sagen.

Der Vertrag muss dem Fremdvergleich standhalten. D.h. er muss analoge
- Regelungen wie eine Bankenfinanzierung haben. Ansonsten könnte dies als Schenkung gesehen werden und hier geht das Finanzamt von einem Zinssatz von 5,5% gem § 15 Abs. 1 BewG aus. Hierzu gibt es diverse Artikel im Internet.

Wesentlich sind in dem Vertrag:

- genaue Laufzeit, - fremdüblicher Zinssatz, (Bauzinsen liegen derzeit bei 3% bis 4% je nach Randbedingungen)
- genaue Rückzahlungszeitpunkte von Darlehenstilgungen und Darlehenszinsen sowie
- fremdübliche Sicherheiten. (siehe Grundschuld die eingetragen werden muss)

Zum Nachweis, dass der Kredit marktüblich ist, ist es nötig sich konkrete Angebote bei Banken usw. einzuholen, damit eine Doku gegenüber dem Finanzamt möglich ist. Konkrete Angebote heißt, dass diese aus meiner Sicht nur noch von euch unterschrieben werden müssen.

Wir hatten das in der Familie auch diskutiert, dann aber Abstand genommen, aufgrund des hohen Aufwandes und dem Risiko, dass das Finanzamt am Ende dies als Schenkung sieht. Zudem hätte dies auch ein gewissen Konfliktpotential mit Geschwistern bedeutet.

Genaues kann sicherlich ein Steuerberater sagen.

Die Eintragung einer Grundschuld im Grundbuch ist nicht nötig. Dies hängt im Prinzip nur von der Risikobereitschaft des Kreditgebers ab.

Zu überlegen wäre, ob man die Schenkungsteuer ganz bewußt in Kauf nimmt.

Mal angenommen, die Eltern hätten den Freibetrag für die Schenkungsteuer bereits ausgenutzt, pro Elternteil also ihrem Kind bereits 400.000 € im letzten 10-Jahres-Zeitraum zugewendet, so daß eine weitere Schenkung Schenkungsteuer über die ganze Summe auslösen würde. In diesem Fall könnte man den Kindern ein zinsvergünstigtes Darlehen geben (zu sagen wir mal 2% statt marktüblicher vielleicht 3,5%). Die Kinder zahlen die Zinsen auch, können diese aber nicht steuerlich geltend machen. Die Eltern versteuern die Zinsen in diesem Fall mit der Abgeltungsteuer. Das Finanzamt sagt: "Schenkung! Die Zinsen müßten 3,5% sein!" und verlangen in jedem Jahr Schenkungsteuer auf den fehlenden Zinsbetrag, die die Eltern zahlen, weil das einen Schnaps günstiger ist, als wenn die Kinder sie zahlen. Die Schenkungsteuer ist von ihrem Prozentsatz geringer als die Abgeltungsteuer auf den Zins.

Es gibt mehrere Möglichkeiten, wie diese Sache weitergeht: Die Eltern könnten dann, wenn die erste große Schenkung 10 Jahre her ist, das Darlehen übertragen (also schenken) und hätten dann den zweiten großen Freibetrag für die zweite Schenkung frei. Sie hätten dann also den Kindern bei der Finanzierung geholfen mit einer Schenkung im Jahr 2023 und im Jahr 2033, sowie einem Darlehen 2024, für dessen Zinsen 9 Jahre lang Schenkungsteuer angefallen wäre. Aber halt nur für die Zinsen und nicht etwa für den Gesamtbetrag.

Oder halt: Das Darlehen wird ganz normal zurückgezahlt, wobei Steuer auf die Zinsen anfällt. Hätten die Eltern das Geld auf der Bank und bekämen von dort Zinsen, müßten sie die auch versteuern.

Das obige ist keine komplette Darstellung der Möglichkeiten, sondern nur eine Möglichkeit, die ganz anders ist als die Vorschläge der Kollegen, aber meines Erachtens durchaus etwas für sich hat.

Zitat von mimi2023

Wir hatten das in der Familie auch diskutiert, dann aber Abstand genommen, aufgrund des hohen Aufwandes und dem Risiko, dass das Finanzamt am Ende dies als Schenkung sieht. Zudem hätte dies auch ein gewissen Konfliktpotential mit Geschwistern bedeutet.

Zum Verständnis:

Ist das Problem NUR die Schenkungssteuer?

Also gerade im Bereich Eltern an die Kinder sind doch 400k/800k ordentlich bemessen.

Also, wenn man den Betrag noch komplett frei hat, warum sollte man sich den Aufwand von Zinsvergleich, etc machen? Die gesparten Zinsen werden doch sicher unter dem Freibetrag liegen und man bekommt keine Probleme mit dem Finanzamt?!

(Innerfamiliäre Probleme durch die einseitige Schenkung und Abhängigkeiten mal aussen vor gelassen.)

In München wird es da schon mit einer Immobilie eng, wenn man von den Eltern nur 800.000 Euro geschenkt bekommt.

Zitat von itschytoo

Zum Verständnis:

Ist das Problem NUR die Schenkungssteuer?

Also gerade im Bereich Eltern an die Kinder sind doch 400k/800k ordentlich bemessen.

Also, wenn man den Betrag noch komplett frei hat, warum sollte man sich den Aufwand von Zinsvergleich, etc machen? Die gesparten Zinsen werden doch sicher unter dem Freibetrag liegen und man bekommt keine Probleme mit dem Finanzamt?!

(Innerfamiliäre Probleme durch die einseitige Schenkung und Abhängigkeiten mal aussen vor gelassen.)

Ja sowohl als auch. Der Freibetrag war durch eine andere Schenkung aufgebraucht, somit wäre Schenkungssteuer angefallen.
Ausschlag gab aber letztendlich, dass wir so keine Abhängigkeit in der Familie haben und auch die Geschwister so keinen Punkt zum Meckern.

Zitat von mimi2023

Ja sowohl als auch. Der Freibetrag war durch eine andere Schenkung aufgebraucht, somit wäre Schenkungssteuer angefallen.
Ausschlag gab aber letztendlich, dass wir so keine Abhängigkeit in der Familie haben und auch die Geschwister so keinen Punkt zum Meckern.

Alles klar.

Ich frage mich das nur, weil ich in der erweiterten Familie so einen Fall habe, wo Eltern ohne Zins und viel Trara der Tochter einen Kredit gegeben haben. Ich frage mich jetzt nur ob die alle mit einem Bein im Knast stehen.

Zitat von itschytoo

Alles klar.

Ich frage mich das nur, weil ich in der erweiterten Familie so einen Fall habe, wo Eltern ohne Zins und viel Trara der Tochter einen Kredit gegeben haben. Ich frage mich jetzt nur ob die alle mit einem Bein im Knast stehen.

Möglich. Hängt vom Einzelfall ab. Normalerweise fragt das Finanzamt, wie eine Immobilie finanziert wird.

Zitat von itschytoo

Alles klar.

Ich frage mich das nur, weil ich in der erweiterten Familie so einen Fall habe, wo Eltern ohne Zins und viel Trara der Tochter einen Kredit gegeben haben. Ich frage mich jetzt nur ob die alle mit einem Bein im Knast stehen.

Das muss jeder für sich bewerten. Ohne Zins ist es ja eine enstprechende Schenkung und hätte dem Finanzamt angezeigt werden müssen. Hier ist die Frage wie groß dann der Schenkungsbetrag sein wird.
Im Besten Fall passiert nichts. Im schlimmsten Fall kommt es irgendwann raus und dann muss entsprechend nachgezahlt werden.

Zitat von greenhessin

Es scheint, als führe kein Weg am Steuerberater vorbei. Einen Anwalt würde ich ungern hinzuziehen, die wollen gleich eine Menge Kohle.

Steuerberater nicht?

Zitat von itschytoo

Ich frage mich das nur, weil ich in der erweiterten Familie so einen Fall habe, wo Eltern ohne Zins und viel Trara der Tochter einen Kredit gegeben haben. Ich frage mich jetzt nur ob die alle mit einem Bein im Knast stehen.

Zitat von mimi2023

Das muss jeder für sich bewerten. Ohne Zins ist es ja eine ... Schenkung und hätte dem Finanzamt angezeigt werden müssen. Hier ist die Frage, wie groß dann der Schenkungsbetrag sein wird.

Im besten Fall passiert nichts. Im schlimmsten Fall kommt es irgendwann raus und dann muss entsprechend nachgezahlt werden.

... sofern die Schenkung 400.000 € pro Elternteil und 10 Jahre überschreitet, was selbst angesichts einer Immobilie eine Menge Holz ist.

Vielen Dank für die Ergänzung - Dies ist richtig.

Zitat von Achim Weiss

... sofern die Schenkung 400.000 € pro Elternteil und 10 Jahre überschreitet, was selbst angesichts einer Immobilie eine Menge Holz ist.

Aber ohne genaue Randbedingungen usw. ist eine Einschätzung / Bewertung eh nicht möglich.

Mal eine andere Idee:

Wäre es nicht eine Lösung, die Eltern kauften ein Objekt und vermieteten dies an Euch? Steuerlich könnte das auch interessant sein... Eure monatliche Belastung wäre dann geringer und so könnte über die Zeit ggfls. ein steuerfreier Vermögenstransfer stattfinden (Keine Beratung! Steuerberater konsultieren). Soweit ich weiß reicht doch die Hälfte der ortsüblichen Vergleichmiete aus um die Gewinnerzielungsabsicht nicht zu verlieren???

Insgesamt sehe ich Finanzgeschäfte innerhalb der Familie nicht unproblematisch. Wenn es finanziell mal klemmt müssten die Eltern die Kreditrückzahlung einfordern (sonst ggfls. Schenkung...). Das könnte unschön werden.

Am Ende muss man ja ehrlich sein. Ihr möchtet Eigentum, dass Ihr Euch schlicht aus eigener Kraft nicht leisten könnt. Es ist ja schön, dass die Eltern so spendabel und liquide sind, dennoch finde ich es legitim darüber nachzudenken, ob man das so möchte. Ein solches Objekt wird auch entsprechende laufende Kosten mit sich bringen, in 30 oder mehr Jahren umsomehr. Klar, Ihr plant mit dem Erbe und weiteren Schenkungen, ich bin aber der Typ "erst, wenn es da ist verplanen". Bisher habt Ihr aus eigener Kraft nichts auf Seite geschafft, es scheint alles auf Kante genäht zu sein. Unabhängig davon würde mir auch die Außenwirkung nicht gefallen, wenn ich einen Lebensstandard führe, der nicht zur beruflichen Position bzw. Einkommen passt, aber das ist eine persönliche Sache.

Dringend rate ich dazu auf Basis des gewählten Güterstandes das ganze sauber zu regeln. Die Kosten für Notar und Steuerberater sollte man aus meiner Sicht nicht scheuen.

Ja, wenn die ETW und das sonstige Vermögen noch kommt, kann das mit Erwerbseinkommen zusammen zum Leben und auch für das Haus reichen, muss es aber nicht. Was plant Ihr Euren Kindern zu hinterlassen, jeweils die Hälfte eines 50 Jahre altes Hauses?

Es gibt keine Altersvorsorge, keine Rücklagen und das gesamte Leben wird auf das Erbe aufgebaut... Für mich wäre das nichts... Aber darum geht's ja nicht.

Ich würde aber zumindest darüber nachdenken

1.) Vermietung durch Eltern, statt Eigenkauf

2.) Steuerberater und Anwalt beanspruchen

3.) Überlegen, ob das Haus wirklich sein muss

4.) Finanzen sauber regeln

5.) Wenn man schon vom Haustraum nicht abrücken will, ob es nicht entspannter ist einen Kredit der Bank zu beanspruchen, anstatt die Eltern in die Gefahr zu bringen gegen das eigene Kind ggfls. einen Titel zu beanspruchen. Die Zinsen dürften/müssen doch eh gleich sein...

6.) Bei Hauskauf oder-bau muss nicht immer alles glatt laufen. Ihr agiert hier mit dem x-fachen Eures Jahreseinkommen in einem Bereich in dem Ihr vieleicht keine Vorkenntnisse/Fachkenntnisse besitzt. Wenn hier was schief läuft sind Schenkung und Kredit ja schon beansprucht und dann wirds eng.

7.) Stellt mal eine ganzheitliche Finanzplanung auf. Berücksichtigt dabei die Liquidität mit und/ohne/weniger Erbe

8.) Was passiert, wenn die Ehe zuende geht

9.) Zeitpunkte und genaue Höhe der Vermögenstransfers sind nicht genau bestimmbar, verlässlich

10.) Euer jetzt neues Haus ist später 30/40 Jahre alt

11.) Die ETW der Eltern in München ist bei Übertragung auch erheblich älter

12.) Mit welchem Cashflow/ mit welchen Rücklagen stemmt Ihr laufende und einmalige Kosten der beiden Immos?

13.) Was passiert bei Streit mit Eltern? Wie ist das Verhältnis, war es schon immer so, wird es immer so sein?

14.) Will man diese Abhängigkeit zu den Eltern?

Ich seid in einer wirklich komfortablen Situation, da Geld in der Familie ist. Geht verantwortlich damit um, macht Euch klar, was Eure Ziele sind und regelt das gut uns sauber, damit Ihr Euren Kindern später auch etwas mitgeben könnt. Es gibt Fälle, wo Millionenerben durchgebracht wurden und am Ende nichts mehr da war. Und eine ein hohes Einkommens- und Vermögensgefälle zwischen den Generationen ist da mitunter der Grund. Unzureichende Planung und eine folgende Scheidung, Streit ungeplanter Verlauf ebenso. Da feht dann das Geld für die Sanierung der ETW, neue Heizung, Dämmung, Dach, weil gebundenes Vermögen, aber keine Liquidität gegeben ist. Beim Hausbau kommen zusätzliche Kosten (10% können Euch da schon schwierig werden). Risikolos ist das auch nicht und da braucht es dann mal Geld für unerwartete Anliegerkosten oder bauliche Mängel... Ich finde, nicht nur das Vermögen, sondern auch Einkommen bzw. CashFlow sollte zum gelebten Lebensstandard passen, alles ander kann - muss aber nicht - problematisch werden. Nicht selten sind gerade wegen Geld die Verhältnisse in Ehen und auch mit Eltern/Schwiegereltern zerbrochen. Die Frage ist auch: dauerhafte Abhängigkeit oder Freiheit?

Ich persönlich würde es anders herum aufziehen. Schenkung gut anlegen, auf nächste Schenkung in 10 Jahren warten und auch anlegen, Einkommen steigern und wenn die finanzielle Situation dann irgendwann passt vieleicht was kaufen. Und ich würde die Vermögensverteilung innerhalb der Ehe regeln und auch den Güterstand und eine mögliche Trennung besprechen und (vertraglich) regeln.

kleine Ergänzung: ich bin eindeutig ein Befürworter Familienvermögen, deren Allokation und Übertragung innerhalb der Familie gemeinsam zu besprechen und zu planen. Alles andere ist Murks. Da wird dann am Ende ein Immobilienportfolio vererbt, obwohl die Kinder mit Immos nix am Hut haben, sich nicht kümmern wollen und es fehlt die Liquidität für die Erbschaftssteuer. Oder, oder, oder. Dennoch sollten auch Aspekte, wie Abhängigkeiten und sonstige "weiche" Faktoren, wie individuelle Ziele und Vorstellungen, das innerfamiläre Verhältnis usw. hierbei Berücksichtigung finden. Es sollten stets die Wünsche, Ziele und Vorstellungen/Erwartungen aller Beteiligten auf den Tisch. Wenn diese nicht allen bekannt sind ist der Streit vorprogrammiert.

Es ist schon schade, wenn es zum Streit kommt, weil kein Geld da ist, aber es ist noch schlimmer sich zu streiten weil Geld da ist. Das ist unnötig, passiert aber leider, weil immer auch Emotionen im Spiel sind.

Habt Ihr die Schenkung schriftlich fixiert und dem Finanzamt gemeldet?