Haus Kaufen

    Hallo Liebes Forum,


    gemeinsam mit meinen Mann möchten wir den Schritt wagen und uns ein Haus kaufen. In unserer Region sind die Kaufpreise aber wirklich enorm, so dass für unser Budget ,,nur eine Doppelhaushälfte'' oder ein nettes ,,Reihenhaus'' in Frage kommt.


    Da ich mich allerdings mit all den Geschichten, rund um die Finanzierung nicht wirklich auskenne, wollte ich euch Fragen was ihr zu diesem Vorhaben hält.


    Ich 31 und er 34 wollen einen Kredit in Höhe von max. 450.000€ aufnehmen.. eibringen würden wir 20% Eigenkapital. Bei der Tilgung wollten wir uns für 1% Tilgung entscheiden, da wir so monatliche noch einigermaßen uneingeschränkt wären.


    Ich habe aber gelsen dass bei einer 1% Tilgung man sogar bis über das Rentenalter zahlen muss. Also locker 40 Jahre. stimmt das?


    Und wie viel Zinsen zahlt man denn insgesamt oben drauf über all die Jahre verteilt bei einer Kredithöhe von 400.000€


    Sagen wir bei 1% hätten wir eine monatliche Rate von 1400€ .. würden wir dann das Haus in 30 Jahren abbezahlt haben?


    Ich kenne mich da wirklich nicht gut aus und wäre wirklich dankbar wenn mir das jemand genauer erklären würde.


    Liebe Grüße

  • Elena H.

    Hat das Thema freigeschaltet.

    Hallo.


    Gebt einfach einmal "zinsen berechnen" in die Suchmaschine Eurer Wahl ein, dort ist auch ein Hypothekenrechner.


    Bei Kreditsumme von 360K (450K minus 20% EK, ohne Kaufnebenkosten) ergibt sich dort bei 1.395 EUR Rate und 1% anfänglicher Tilgung eine Laufzeit von 42 Jahren, bei 3,65% Zinsen.


    Daher denke ich, dass Ihr mit Euren Zahlen noch etwas spielen müsst.

    Zitat von WerAuchImmer

    Für mich liest sich der Eingangspost nach 450k reiner Kredit.

    Das EK ist da von der Gesamtsumme schon runter.

    Wer sich oberhalb einer 1% Tilgung schon strecken muss, der sollte es bleiben lassen.

    Ja, bei näherer Betrachtung ergibt Deine Deutung Sinn. Dann klingt es umso mehr nach einem sehr ehrgeizigen Plan, im es diplomatisch auszudrücken.

    Hallo User123,


    als Ergänzung zu meinen Vorschreibern:


    Wollen Sie sich wirklich ein Reihenhaus kaufen? Sie kaufen sich die Kombination aller Nachteile eines EFH und einer Wohnung.


    Ich hoffe, die 20% Eigenkapital haben Sie zusätzlich zu den Kaufnebenkosten von bis zu 10%?


    Gruß Pumphut

    Zitat von User123
    Gemeinsam mit meinen Mann möchten wir den Schritt wagen und uns ein Haus kaufen. In unserer Region sind die Kaufpreise aber wirklich enorm, so dass für unser Budget nur eine Doppelhaushälfte oder ein nettes Reihenhaus in Frage kommt.

    Vielleicht auch ein unnettes Reihenhaus. Das könnte billiger sein.

    Zitat von User123
    Da ich mich allerdings mit all den Geschichten rund um die Finanzierung nicht wirklich auskenne, wollte ich euch fragen, was ihr von diesem Vorhaben haltet.

    Der Wunsch nach einer Immobilie ist oftmals ein Luftschloß. Sehr häufig gehen Interessenten an diese größte finanzielle Entscheidung ihres Lebens ziemlich blauäugig heran.

    Zitat von User123
    Ich 31 und er 34 wollen einen Kredit in Höhe von max. 450.000€ aufnehmen. Einbringen würden wir 20% Eigenkapital. Bei der Tilgung wollten wir uns für 1% Tilgung entscheiden, da wir so monatlich noch einigermaßen uneingeschränkt wären.

    Ich habe aber gelesen, dass bei einer 1% Tilgung man sogar bis über das Rentenalter zahlen muss. Also locker 40 Jahre. Stimmt das?

    Letzteres könnte bei Dir gegeben sein.


    Es gibt meterweise Literatur zum Thema, und es lohnt sich, darauf zurückzugreifen.

    Zitat von User123
    Und wie viel Zinsen zahlt man denn insgesamt oben drauf über all die Jahre verteilt bei einer Kredithöhe von 400.000€?

    Das ist eine gern gestellte, aber sachlich falsche Frage. Du fragst Dich ja auch nicht, wie viel Brot Du im Laufe Deines Lebens verzehrst und welchen Lieferwagen Du für diese Menge anmieten mußt.

    Entscheidend ist die finanzielle Gesamtsituation. Welches Einkommen habt ihr, wie viel davon ist für die monatliche Rate verfügbar? Welche Vermögenswerte habt ihr, gibt es sonstige Absicherungen? Können/wollen die Eltern etwas beisteuern?


    Nach erstem Eindruck ist euer Vorhaben recht unausgegoren und eher unrealistisch.


    Es klingt jedenfalls so, dass nach eurer Idee mit viel Glück zum Renteneintritt ein abbezahltes Haus da wäre und sonst… nichts. Das ist finanzielles Harakiri.

    Ihr müsst auch bedenken, daß sich die Zinsbindung mehrfach ändern wird ggf. auch nach oben, was bei knapper Finanzierung sich heftig auswirken kann.


    Weiterhin wäre wichtig, wie sicher eure Jobs sind. Es ist ein großer Unterschied, ob jemand Beamter ist oder eine sehr gefragte Qualifikation hat oder einen eher unsicheren Job.


    Ihr geht eine sehr, sehr langfristige Verpflichtung ein.

    Zitat von User123

    Also 20% Eigenkapital wäre vorhanden.. dann müsste man eventuell nur noch 370.000€ Kredit oder so aufnehmen.

    Habt ihr die Kaufnebenkosten bedacht? Wenn das Haus 450.000 EUR kostet, kommen da ggf. nochmal um die 10% (also ca. 45.000 EUR) Kaufnebenkosten dazu, das heißt Kosten u.a. für einen Makler, den Notar und Grunderwerbsteuer. Je nachdem, ob ihr mit oder ohne Makler kauft, wie hoch die Maklerprovision ist und in welchem Bundesland ihr seid (Grunderwerbsteuer unterscheidet sich regional). Oder sind die 450.000 EUR schon inklusive Kaufnebenkosten?

    Zitat von User123

    ohje .. 42 Jahre 😭 das macht mich jetzt echt etwas traurig, da ich dachte das nach 30 jahren alles soweit abbezahlt wäre.

    Was heißt, Du "dachtest", dass ihr nach 30 Jahren alles abbezahlt hättet? Das kann man sich nicht irgendwie vorstellen, das muss man durchrechnen. Und dann entweder eine Zinsbindung bis zur vollständigen Abzahlung wählen (da wird ggf. der Zinssatz höher, dafür hat man Sicherheit über die Zinsen bis zum Ende) oder unterschiedliche Szenarien für die Anschlussfinanzierung durchsetzen (z.B. "wie hoch ist nach x Jahren - 10, 15, 20... - die Restschuld? Und wie hoch wird die Rate, wenn nach x Jahren Zinsbindung der Zins für die Anschlussfinanzierung der Restschuld bei y % - 2%, 5%, 8% - liegt und ich mindestens 2% Tilgung zahlen muss?").


    Hier kannst Du unterschiedliche Szenarien durchspielen: Hypothekenrechner für Hypothekendarlehen


    Wart ihr schon bei einem der großen Immobilienkreditvermittler (Interhyp, Dr. Klein, Hüttig & Rompf o.ä.)? Die haben meist einen ganz guten Überblick über den Markt, wissen welche Banken welche Anforderungen stellen und sagen euch auch - wenn der jeweilige Ansprechpartner gut ist - in welcher Höhe ein Kredit realistisch ist (sowohl, ihn überhaupt zu bekommen als auch, ihn bedienen zu können).

    Mit Anfang 30 seid ihr in einem Alter, in dem man eine Immobilienfinanzierung problemlos bis zur Rente abbezahlt haben sollte. Welche Rate ihr bei welchem Kaufpreis und Zins braucht, sagen euch diverse Rechner. Einfach mal damit spielen, um ein Gefühl zu bekommen. 1400€ Rate sind bei dem Budget aber sicherlich zu wenig.

    Bitte nicht in Prozent Tilgung denken. Ihr zahlt keine Prozente, ihr zahlt Euro und bekommt euer Gehalt in Euro. Am Ende muss davon was übrig bleiben.



    Zwei Fallstricke möchte ich noch ansprechen:

    1. Sanierungen nicht unterschätzen. Bei einer Bestandsimmobilie bleibt es fast nie beim Kaufpreis. Nach ein paar Jahrzehnten sind Bäder, Fenster, Dach, Heizung durch und müssen irgendwann ersetzt werden. Wer nicht direkt zum Kauf eine Generalsanierung macht, muss das entsprechend einplanen. Bei "hohen Kaufpreisen" und 450k Budget werdet ihr garantiert hauptsächlich Sanierungsfälle anschauen.

    (1.b bei Neubauten die bauseitigen Leistungen nicht unterschätzen. Vertreter sind sehr gut darin, das Thema kleinzureden...steht ja alles in der Baubeschreibung ;) )

    2. Familienplanung bei der Finanzierung berücksichtigen. Nach dem Kind rechnet man realistisch besser erst einmal nur mit 1,5 Gehältern.

    Vielen Dank für die Beiträge. Das hat mir tatsächlich die Augen geöffnet. Also ich bin angestellte im öffentlichen Dienst und mein Mann ist Metallarbeiter. Sind würde ich sagen eher Normalverdiener.. bringen 100k Eigenkapital mit wovan aber dann nichts mehr für Renovierung etc. übrig bleibt. Ich überlege ob eine Wohnung nicht sinnvoller wäre, wobei auch da neben der reinen monatlichen Rate auch noch ein Hausgeld bezahlt werden muss. Unterm Strich sind wir da wieder bei ca. 1500€ .Wirklich schwierig alles zumal die Mieten auch nicht gerade günstig sind und du das Geld monatlich auch aus dem Fenster schmeißt - weil es eben nicht dein Eigentum wird. Ich überlege eventuell einfach daran weiter zu spaaren. Ich denke mir bleibt leider nichts anderes übrig.


    Wie sieht es denn mit Sondertilgungen aus. Denke schon dass man auch über all die Jahre verteilt etwas einspaaren wird und somit evtl. auch schneller ,,abbezahlt''.


    Meint ihr die Preise werden in den nächsten Jahren sinken?


    LG

    Hallo User123,

    Zitat von User123

    Meint ihr die Preise werden in den nächsten Jahren sinken?

    Kleine Schwankungen (5-10%) wird es immer geben. Langfristig werden die Immobilienpreise aber mindestens mit der Inflation steigen. Und wenn die Preise einmal auf die Hälfte oder weniger fallen sollten, haben Sie garantiert andere Sorgen, als eine Immobilie zu kaufen.


    Die Hoffnung auf sinkende Immobilienpreise sollten Sie gar nicht erst in Ihre Langfristplanung einbeziehen.


    Gruß Pumphut

    Zitat von User123

    Ich überlege ob eine Wohnung nicht sinnvoller wäre, wobei auch da neben der reinen monatlichen Rate auch noch ein Hausgeld bezahlt werden muss.

    Wohnung ist ein anderes Konzept. Nicht nur die gemeinsamen Wände, vor allem auch die Eigentümerstruktur. Doppel- und Reihenhäuser sind in der Regel real geteilt, sprich jeder ist für seinen Hausteil verantwortlich und kann alleine entscheiden, ob und wie er z.B. die Fenster oder Heizung austauscht. Bei einer Wohnung hat man es immer mit einer Eigentümergemeinschaft zu tun. Dafür sind Wohnungen bei gleicher Größe etwas günstiger und Sanierungen am Haus betreffen einen Eigentümer zu geringeren Anteilen. Der Anteil an Fassade oder Dach pro Wohnung ist einfach viel geringer

    Die Inflation und damit die Lohnsteigerungen, knabbern die monatliche Belastung langsam weg.


    Wenn bezahlbar bei 15 Jahren Zinsbindung, würde ich ein Kauf in Erwägung ziehen.

    Bitte keine Politikwissenschaftler und kein Marcel Fratzscher mehr im TV.

    Das Narrativ Miete sei rausgeschmissenes Geld ist tief verwurzelt, aber so lediglich teilweise richtig, in jedem Fall nicht differenziert genug.


    Ich empfehle hier Gerd Kommer und seinen Blog und Videobeiträge zu dem Thema. Er spricht mir aus der Seele.


    Was ist Euer Motiv? Wenn es nur wirtschaftliche Überlegungen sind, dann weg mit dem Traum!


    Habt Ihr dann dennoch ausreichende Altersvorsorge?


    Müsst Ihr umziehen?


    Preisentwicklungen sind genauso wenig prognostizierbar, wie Aktienkurse, Zinsentwicklung, usw.


    Zum Thema Wirtschaftlichkeit Nur in aller Kürze (wirklich mal Kommer sehen, lesen und verstehen):


    450k sind rund 55k NK. Die sind weg. Das sind in 30 Jahren 400k, wenn man sie anlegt.


    Aktuell zahlt man so zwischen 3 bis 3,5 manchmal auch 4% Miete. Tilgung sollte 2% betragen, damit man auch mal fertig wird und damit das einigermaßen solide ist. Plus 3,6% Zinsen sind 5,6% Annuität Monat. 45k EK kann man noch einrechnen, aber bei denen hat man ja auch Opportunitätskosten. Sind ein mtl. Delta von mind. 1,6%


    Das wird kein Neubau sein für den Preis. In jedem Fall ist das Ding im 30 Jahren halt nochmal 30 Jahre älter. Instandsetzung und Modernisierung ist daher zu erwarten. Mind. 0,5 eher mehr bei altem Haus.


    Insgesamt liegen die monatlichen Kosten beim Kauf also mind. 2,1% höher bei vergleichbarem Objekt. Über die Zeit schrumpft dieser Wert, da Mieten steigen Annuität aber nicht (Zinsbindung?)


    Das heißt bei 450k rund 750 bis 800€ Mehrkosten pro Monat, die man schön imvestieren kann.


    Das ist nur ein grobes Beispiel und soll nur eine Richtung zeigen in die man denken kann.


    Eine Immobilie - eine alte erst recht - hat zahlreiche Risiken (wie alles im Leben). Weil man hier aber geleveredged mit mehreren Jahreseinkommen in einer Fachrichtung unterwegs ist, in der man anscheinend kein Profi ist, man nicht diversifiziert ist und weit in die Zukunft plant kann das ziemlich schlecht enden.


    Wenn ihr nur aus wirtschaftlichen Erwägungen kaufen wollt, dann Finger weg. Ob der Vermögensendwert mit Immobile oder Kapitalmarkt höher ausfällt kann man nicht verlässlich sagen. Wahrscheinlich aber Kapitalmarkt. Das Risiko ist aber ein vielfaches geringer. Was nützt es, wenn es im Durchschnitt passt aber in Eurem Fall komplett daneben geht?! Das Immobilien immer steigen ist schlicht inkorrekt und blende aus, dass man eine junge Immobilie kauft und später eine Alte hat. Neuwagen werden auch immer teurer, sind aber in der Regel kein gutes Invest.


    Wenn es aber schlicht Euer Traum und Lifestyle ist, dann bitte genau rechnen, gut durchdenken, sauber planen, Exit-Plan überlegen (für Scheidung, Krankheit, etc.) und schauen, ob Ihr Euch leisten könnt, was Ihr Euch leisten wollt.


    So oder so: Viel Erfolg!