Wohn-Riester vs. Riester-Banksparplan

Zitat von bremerfunk

Für die endgültige Festlegung bzw. Entscheidung fehlen uns allerdings noch ein paar Details, die uns leider bisher der keiner beider Berater so richtig beantworten konnte

Das ist auch vermutlich das Ziel der Banken und der "Berater". Undurchschaubare Konstrukte an den "Mann" bringen.

Ich habe mir den Riester-Banksparplan und das "tolle" Video angesehen. Kopfschüttel.
Erstens ist das nicht zum Bauen gedacht, sondern eine Altersvorsorge, und zweitens ist der Zins natürlich unschlagbar (...bei einem attraktiv verzinsten Sparvertrag (aktuell 0,10%, Stand 21.07.2016))

Wie kommt man überhaupt auf 7 Jahre? Und was wird so ein Objekt "eigene 4 Wände" dann kosten?

Bei dem hier skizzierten Szenario führt eine Immobilienfinanzierung geradewegs in die finanzielle Katastrophe.

Lesen Sie mal das Buch "Kaufen oder Mieten" von Gerd Kommer.

Da ist auch ein Rechentool dabei. Eventuell werden Sie selbst erkennen, dass Sie wesentlich mehr Eigenpital brauchen werden. Und möglicherweise wird Ihnen klar, dass Miete für Sie die bessere Alternative ist.

Ein Eigenheim können Sie auch noch kaufen, wenn Ihr Kind erwachsen ist und Ihre Ehefrau wieder berufstätig sein kann.

Zitat von bremerfunk

wir möchten in etwa 7 Jahren in eigene vier Wände einziehen und sind daher am überlegen, wie wir bis dahin möglichst viel Kapital aufbauen können. Nach langer Recherche sind wir auf Wohn-Riester und Riester-Banksparpläne gestoßen. Da wir nicht allzu hohes Einkommen haben und durch unseren Sohn Anspruch auf die Kinderzulage haben, finden wir die genannten Produkte äußerst Interessant

Jetzt dämmert es bei mir. Die 7 Jahre stammen von den Bausparen. Das ist die Mindestlaufzeit...

Können Sie oben Genanntes auch in Zahlen ausdrücken? (Bei den Banken müssen Sie bekanntlich auch "die Hosen runter lassen")
Und soll das Objekt 100.000 € (Miniwohnung) oder 500.000 € (Haus) kosten?
Kapital mit Hilfe des Staates, bzw. deren Zulagen aufbauen? Wer's glaubt?!
Sind Sie 20 / 30 oder 40 Jahre alt?
Fragen über Fragen...

Zitat von bremerfunk

Bei 850 € Kaltmiete (Tendenz steigend, Stichwort: Mieterhöhung) können wir uns beim besten Willen nicht vorstellen, dass das Mieten auf Dauer für uns die bessere Wahl darstellen sollte.

Ich kann Ihnen nur noch einmal das empfohlene Buch ans Herz legen. Ich habe nichts davon, ob Sie es kaufen oder sich in einer Bibliothek ausleihen. Aber wenn Sie es gelesen haben, werden Sie völlig neue Erkenntnisse gewinnen. Zudem besteht die Möglichkeit, mit dem Berechnungstool Ihren eigenen Fall konkret durchzurechnen.

Zitat von bremerfunk

Wir sind Ende 20 bzw. Anfang 30 und beabsichtigen ein Haus im Wert von bis zu 240.000 € zu erwerben.

Danke für die Offenheit, mit der Sie hier Ihre geplante Investition angeben. Aber allein diese Zahl macht deutlich, dass Sie etwas unzureichende Vorstellungen davon haben, wie Sie Ihr Ziel erreichen können.

Nehmen wir nur einmal an, dass die exorbitanten Steigerungen am Immobilienmarkt in den letzten 4 bis 5 Jahren zum Stillstand gekommen sind. Gehen wir also davon aus, dass Ihr Wunschhaus auch in sieben Jahren noch für 240.000 € zu erwerben ist.

Bei realistischer Kalkulation müssen Sie mit 12-15 % an Nebenkosten für Grunderwerbsteuer, Notar, Makler, Finanzierungsvermittlung u.ä. rechnen. Dies bedeutet, dass sie insgesamt mindestens 260.000 € finanzieren müssen.

Bei einer Eigenkapitalquote von 30 % müssen Sie also innerhalb der nächsten sieben Jahre einen Betrag von ca. 78.000 € ansparen.

Wie Sie unschwer selbst ausrechnen können, ergibt dies einen Sparbetrag von mindestens 11.000 € pro Jahr - also einen knappen tausender pro Monat.

Wenn Sie dazu in der Lage sind, könnte Ihre Planung klappen. Wenn nicht, nützen Ihnen auch die tollen Riesterprodukte von Bank oder Bausparkasse nichts. Die Finanzberater, die Ihnen eine solche Finanzierung schmackhaft machen, haben die eigene Provision im Kopf. Denen ist es völlig egal, ob Sie damit Ihr Ziel in sieben Jahren erreichen können oder nicht. Die Provision für die Riesterabschlüsse ist bis dahin wahrscheinlich schon aus der Stornohaftung (d.h. der Finanzberater muss von seiner Provision nichts mehr zurückzahlen, wenn Sie die Riesterverträge kündigen).

Im Übrigen sei nur noch einmal auf das hingewiesen, was weiter oben bereits von @driver55 zutreffend dargestellt wurde: die Riesterförderung ist in erster Linie als Ergänzung für die gesetzliche Rente zu sehen. Ein zielgerichtetes Ansparen über einen Zeitraum von sieben Jahren steht hier überhaupt nicht im Fokus.

Ich beschäftige mich ja privat selbst sehr intensiv mit der Frage, ob ich demnächst weiterhin zur Miete (andere Wohnung) oder eine Wohnung / Haus kaufen soll. Ich habe selbst das erwähnte Buch noch nicht gelesen, habe dies aber noch vor.
Ich habe mich zur Standortbestimmung mehrere Abende hingesetzt und mit Excel Tabellen aufgestellt und verschiedene Szenarien mal simuliert. Ich bin selbst Ende 20 und möchte mit meiner Freundin zusammenziehen.

Ich habe also, ähnlich wie @muc dies auch überschlagen hat, überlegt, was ich im Monat derzeit bei Seite packen kann, was ich bereit bin, für eine Mietwohnung (kalt, netto kalt, warm) zu bezahlen und wie groß mein Wunschobjekt denn wäre. Dann habe ich das alles zusammengetragen und bei einem Eigentum (egal ob Wohnung oder Haus) überlegt, welche Instandhaltungsmaßnahmen passieren werden (Erneuerung Dach, neue Küche, neue Bodenbeläge, etc.)
Bevor ich die Instandhaltungsgelder berücksichtigt habe, wäre kaufen attraktiver gewesen und mit etwas Eigenkapital auch in 15-20 Jahren getilgt. Nachdem ich aber die Instandhaltungsgelder (etwa eine halbe fiktive Kaltmiete pro Monat) mit eingeplant habe, rechnet sich das alles schon ganz anders...

Es gibt eben folgende Unwägsamkeiten:
- Keiner weiß, wie lange der Zinssatz so niedrig bleibt. Welchen Zinssatz wir in 5J bezahlen müssen, weiß keiner (ich habe vor 5J einen Bausparvertrag abgeschlossen, da alle Welt gedacht hatte (2011), nun ginge es wieder bergauf... Dann kam Zypern und Griechenland). Daraus folgt, dass Sie nicht wissen, wie ihre Anschlussfinanzierung aussieht.
- Keiner weiß, wie sich die Immobilienpreise entwickeln. Wir könnten in einer Blase sein, keiner weiß dann, wann sie platzt und wo die Bodenbildung ist. Sprich: Falls etwas schief läuft oder das Objekt verkauft werden muss / soll, dann wissen Sie nicht, wie viel die Bude wert ist.

Durch das Mieten einer Wohnung verlagern Sie oben genannte Risiken (Wert / Zinsen / Objektzustand) auf den Vermieter. Es gibt dann natürlich auch wiederum die Vermieter, die ihre Wohnungen vernachlässigen, aber mir ist aus meinem Freundeskreis nur einer bekannt. Ändern sich die Lebensumstände, so können Sie mit Frist ausziehen. Eine Immobilie ist das, was der Name sagt: Nicht mobil, Sie können sie nicht mitnehmen und ein Verkauf dauert auch seine Zeit, in der Sie Geld benötigen und es dann nicht haben.

Ich bin momentan selbst häufiger bei Banken im Gespräch, um für mich selbst auch eine Strategie zu finden. Aktuell hört sich das für mich bei jedem Berater so an, dass etwas verkauft werden soll und die Bank daran verdient. Mein Wohl ist denen nicht am wichtigsten: das ist deren eigenes Geschäft. Die Bank ist nicht Ihr Freund.

Wenn Sie sich fiktiv auf die Seite des Vermieters stellen und annehmen, dass Sie Geld über hätten und dies nun in eine Immobilie stecken wollen, die vermietet werden soll. Dann wollen Sie auch eine gewisse Rendite vor Steuern erzielen. Bei einem Verhältnis von Jahreskaltmieten zu Investment von 4%-5% geht es da eigentlich erst los, sonst ist das uninteressant, da die Risiken und die Instandhaltungsrücklagen zu groß sind (und natürlich noch Steuern gezahlt werden müssen).
Beispiel:
Investment: 200.000 Euro (Also 180.000 Euro für das Objekt und gut 10% Nebenkosten)
Jahreskaltmiete: 80qm*7 Euro/qm*12=6720 Euro.
6720 / 200.000 = 3,36%
Das wäre also schon etwas knapp.
(Die Zahlen habe ich aus einem Maklergespräch, der mir weiß machen wollte, wie "gut situirte Personen" Ge rechnen würden.)

Ich kann wirklich jeden verstehen, der in die eigenen 4 Wände ziehen will. Und derzeit kriegt echt jeder Geld von der Bank aber ganz ehrlich:

Bei den aktuellen Marktpreisen in manchen Regionen würde ich mir das gut überlegen. Wenn man auf der Schwäbischen Alb oder in vergleichbaren Regionen wohnt sind die Preise noch human, teilweise sogar billig.

Wenn man aber in München, Freiburg, Stuttgart und den entsprechenden Einzugsgebieten wohnt, bilden m.E. die Preise schon längst nicht mehr den Wert ab. Hier bei mir am Hochrhein sind bedingt durch die Grenznähe zur Schweiz die Preise so dermaßen unverschämt und die Immobilien teilweise so ramschig, dass ich das niemals irgendwem guten Gewissens empfehlen kann. Gute Objekte gehen meist nur unter der Hand weg, also ohne Makler o.Ä.

Ich will niemanden seine Illusionen nehmen, aber bei dem o.g. Szenario (Verdienst unter 50.000 €) brutto und das bei Minimum drei Personen kann doch nur eine "Spitz auf Knopf" Finanzierung rauskommen. Wenn das der Zinssatz um 2-3 % steigt sind Sie pleite und die Bank zieht die Sicherheit oder es kommt zur Zwangsversteigerung (je nach Region).

Ich persönlich glaube, dass wir in gewissen Regionen eine Blase haben und diejenigen, die jetzt wie eine Spinne im Netz sitzen und auf Zwangsversteigerungen warten, werden in 5 oder 10 Jahren einen Reibach machen, weil dann alles deutlich günstiger verkauft wird als jetzt. Aber das ist nur meine Meinung, es darf gerne jeder eine andere haben.

@bremerfunk: das ist die klasissche Frage aller Fragen.

Ich will nicht in das gleiche Horn stoßen wie @muc, @Nordlicht1337 und @RaphaelP. Die Punkte der genannten Mitforisten sind alle richtig und wichtig, und Sie sollten sie auf jeden Fall bedenken und dabei ehrlich zu sich selber sein.

Aber ich traue mir selber in Ihrem Fall keine klare Empfehlung zu, da mir für eine qualifizierte Meinung da schlicht und einfach ein paar Infos fehlen. Kann ja sein, dass Ihre Eltern noch was zum Eigenkapital dazu geben. Oder Ihre Frau erbt. Oder Ihr Bruder ist Maurermeister und sie können viel Eigenleistung einbringen, oder, oder, oder...

Ich will aber zu Ihrer eigentlichen Frage kurz sagen:
Das Konstrukt, welches Sie sich ausgedacht haben, klingt durchaus gut durchdacht. Aber es ist auch kompliziert und daher kann hier vermutlich keiner genau sagen, dass das genau so funktioniert, da wir alle die Gesamtsituation nicht kennen. Aber es ist gut und überhaupt nicht verwerflich, zu versuchen möglichst viel Förderung abzugreifen. Ob für ein Haus oder für die Altersvorsorge ist da letztlich egal.

Meine Empfehlung: Gehen Sie zur Verbraucherzentrale und lassen sich von den Experten dort beraten. Die sind qualifiziert und absolut neutral. Das kostet zwar einmal ein bissel Geld (irgendwas zwischen 30 und 60€ vermutlich), aber Sie bekommen eine qualfizierte Einschätzung frei von jeglichen wirtschaftlichen Interessen.

Zuletzt will ich noch mit einer Illusion aufräumen. Sie schreiben:

Zitat von bremerfunk

Bei 850 € Kaltmiete (Tendenz steigend, Stichwort: Mieterhöhung) können wir uns beim besten Willen nicht vorstellen, dass das Mieten auf Dauer für uns die bessere Wahl darstellen sollte.

Das ist eine Illusion, der viele unterliegen. Die ökonomische Logik ist aber, dass wenn man ehrlich rechnet, Mieten und Kaufen ziemlich genau gleich rauskommen. Wenn es anders wäre, würden ja alle nur noch kaufen oder nur noch mieten und durch dieses Verhalten die Unterschiede wieder nivellieren. Das ist in Einzelfällen natürlich anders, aber Sie wissen vorher nicht, ob sie den Vermieter haben, der Ihnen nie die Miete erhöht oder das Haus wo das Dach 5 Jahre länger hält als geplant...

Im Endeffekt ist ein Hauskauf zum selber bewohnen eine Lebensstil-Entscheidung, die unabhängig davon getroffen werden sollte, ob sie sich im finanziellen Sinne "lohnt" oder nicht. Dazu hier auch ein interessanter Artikel vom Finanzwesir.

Hope that helps,
Elias

Ich kann Ihnen noch einen Riester-Rechner ans Herz legen, der die "optimale" Förderquote für Sie bestimmt. Das ist ja mit Kindern und einem Einkommen doch alles komplizierter.

Riester Rechner

Das Thema Wohn-Riester-Bausparverträge ist ja auch etwas komplizierter. Ich kenne mich da selbst eher nicht aus, habe demnächst selbst einen Banktermin. Ich riester selbst mit einem klassichen Riestervertrag, der im Jahr um die 100 Euro laufende Gebühren kostet (!). Der Bankberater möchte auf ein Wohn-Riester Vertrag umstellen, da "Sie ja sowieso planen zu bauen / zu kaufen". Die laufenden Kosten seien wohl deutlich geringer.
Der Verkäufer des ursprünglichen Riestervertrags meint dazu, dass man seit der Gesetzesänderung von 2011 (ich glaube es war 2011 oder 2012) für wohnwirtschaftliche Zwecke auch Geld aus einem klassischen Riestervertrag entnehmen kann, solange dies mindestens 3000 Euro sind und 3000 Euro im Konto verbleiben. Entnimmt man Geld, hat man dies natürlcih vorab in den Abschlussprovisionen mitbezahlt (die Versicherung gibt einem ja keine bezahlten Gebühren zurück).
Der Verkaufsberater meinte auch, dass es weiter kompliziert wird, wenn man das mit Riester (teil-)bezahlte Eigentum verlassen muss (zB durch Scheidung). Vermietung geht dann auch wohl nicht, da es ja dann nicht selbst bewohnt wird. Mir scheint auch die Berechnung des Wohnförderkontos kompliziert und intransparent...

Ich habe mir daher persönlich überlegt, die Riesteranlage eher als Altersvorsorge zu nutzen, als sie für einen Hausbau zu "missbrauchen".

Sie könnten überlegen, ob Sie in einen Riester-Banksparplan investieren möchten. Dazu gibt es hier im Forum auch schon einige Beiträge und Ratgeber. Da die meisten Banksparpläne keine Gebühren haben, können Sie die Zulage abgreifen und ggf. den Sockelbetrag von 60 Euro im Jahr (je nach Situation) sparen. Da es ein Banksparplan ist, dürfen Sie sich nach Ablauf der Sparphase nicht 100% des Kapitals auszahlen lassen, max. 30% und müssen den Rest in einen Rentenvertrag umschichten, nach den dann gültigen Konditionen. Wenn Sie in eine Immobilie investieren wollen, können Sie das Kapital auch dazu herausnehmen, wieder unter Beachtung der allg. üblichen Riesterkonditionen.