Elternhaus verkaufen und Wohnung kaufen? Entscheidungshilfe gesucht

Zitat von fredirain

Es geht um mein Elternhaus, Bj. 1982, das aus zwei Wohneinheiten besteht:

• Eine Wohneinheit mit ca. 73 qm ist vermietet, und die Mieteinnahmen decken die Nebenkosten des Hauses.
• In der anderen Wohneinheit mit ca. 101qm lebt meine Mutter, die ein Wohnrecht hat. Sie zahlt keine Miete an mich, kommt jedoch für die Instandhaltungskosten selbst auf.

Das Haus gehört mir (bis auf den Pflichtanteil meiner Schwester) und hat einen geschätzten Wert von ca. 500.000 €. Die Eigentumssituation ist wie folgt:

• 2014 ist mein Vater verstorben. Seine Hälfte des Hauses wurde zu je 50 % von meiner Mutter und mir geerbt.
• Meine Schwester, die schwer psychisch krank ist und Bürgergeld bezieht, hat damals ihr Erbe ausgeschlagen.
• Ende 2022 hat meine Mutter ihren Anteil am Haus auf mich überschrieben. Diesmal hat meine Schwester ihren Pflichtanteil nicht ausgeschlagen, allerdings gibt es aktuell noch keinen Anspruch, da das Haus nicht verkauft wurde.

Ich kenne mich im Erbrecht nicht genügend aus, um das letzte einschätzen zu können. Konnte Deine Mutter ihr Vermögen (also 75% des Hauses) Dir nicht einfach schenken? Was hat denn der Notar damals dazu gesagt?

Bei einem Erbfall wären diese 75% prinzipiell halbiert worden zwischen Dir und Deiner Schwester. Wenn sie in einem Testament enterbt wurde, hätte sie einen Pflichtteilanspruch, der die Hälfte des gesetzlichen Erbes ist, also ein Viertel von 75% des Hauswerts.

Zitat von fredirain

Meine Mutter möchte in Zukunft in eine kleinere 3-Zimmer-Wohnung ziehen, da ihr die Arbeit mit dem Haus zu viel wird. Da ich mich selbst nicht um das Haus kümmern möchte,

... und dort auch nicht einziehen kann oder möchte ...

Zitat von fredirain

... plane ich, es zu verkaufen. Meine Mutter ist aus Sicherheitsgründen gegen die Mietoption, da sie Angst vor einer Kündigung wegen Eigenbedarf hat. Eine Eigentumswohnung wäre ihr daher lieber.

Es ist halt die Frage, wie real diese Furcht ist.

Bei einer Genossenschaftswohnung beispielsweise besteht diese Gefahr nicht - allerdings könnte es sein, daß eine Einzelperson von einer Genossenschaft keine 3-Zimmer-Wohnung bekommt.

Je größer der Immobilienbestand eines Eigentümers ist, desto geringer dürfte die Gefahr einer Eigenbedarfskündigung sein.

Und dann: Wünsche sind das eine, ob sie realistisch sind, ist etwas anderes. Immobilienpreise sind lokal, es könnte sein, daß Du für den Erlös des Zweifamilienhauses keine 3-Zimmer-Wohnung kaufen kannst (zumal ja auch noch ein Teil des Erlöses wohl an die Schwester weggeht).

Peil doch mal, ob ein Verkauf des Hauses realistisch ist (und zu welchen Preis) und interessiere Dich mal für 3-Zimmer-Wohnungen zur Miete und zum Kauf in Deiner Gegend, damit Du ein Gefühl für die Preise bekommst.

Hallo fredirain

viele Fragen und auch Unklarheiten:

Zitat von fredirain

2014 ist mein Vater verstorben. Seine Hälfte des Hauses wurde zu je 50 % von meiner Mutter und mir geerbt.

Meine Schwester, die schwer psychisch krank ist und Bürgergeld bezieht, hat damals ihr Erbe ausgeschlagen.

Hat Ihre Schwester einen rechtlichen Betreuer? Hat Ihre Schwester oder der Betreuer das Erbe rechtsverbindlich ausgeschlagen oder nur bisher nicht eingefordert? Diese Erklärung kommt mir ziemlich mysteriös vor.

Zitat von fredirain

Ende 2022 hat meine Mutter ihren Anteil am Haus auf mich überschrieben. Diesmal hat meine Schwester ihren Pflichtanteil nicht ausgeschlagen, allerdings gibt es aktuell noch keinen Anspruch, da das Haus nicht verkauft wurde.

Einen Pflichtteil kann es nur geben, wenn der Besitzer der Erbmasse verstorben ist. Ihre Mutter lebt und hat Ihnen die Haushälfte geschenkt. Ihre Schwester hat damit keinerlei Anspruch.

Ich glaube, hier müssen erst einmal die Rechtsverhältnisse geklärt werden, bevor an ein Verkauf des Hauses gedacht werden kann.

Gruß Pumphut

Wie Pumphut schon schreibt, wäre für mich erst einmal die Rechtsverhältnisse zu klären.

M.M.n. hat die Mutter hier ihren Anteil (die vermutlichen 75% am Haus) verschenkt. Das ist m.W.n. zunächst ihr gutes Recht und wenn sie nach der Schenkung noch >10 Jahre lebt, dann hat das auch keine Auswirkung mehr auf ein danach anstehendes Erbe.

Sollte diese Einschätzung Bestand haben, dann wäre ich (natürlich in Abhängigkeit vom Gesundheitszustand der Mutter) vorsichtig, das Geld nahezu vollständig in eine ETW zu investieren. Kommt es in den 10 Jahren nach der Schenkung zum Erbfall, dann steht der Schwester mind. ein Pflichtteil zu. Gibt es kein rechtsverbindliches Testament der Mutter, dann sogar 50% des Schenkungswertes (je nach zeitlichem Abstand zur Schenkung nur Anteile davon).

Zitat von fredirain

Meine Mutter möchte in Zukunft in eine kleinere 3-Zimmer-Wohnung ziehen, da ihr die Arbeit mit dem Haus zu viel wird. Da ich mich selbst nicht um das Haus kümmern möchte, plane ich, es zu verkaufen. Meine Mutter ist aus Sicherheitsgründen gegen die Mietoption, da sie Angst vor einer Kündigung wegen Eigenbedarf hat. Eine Eigentumswohnung wäre ihr daher lieber.

Letzeres ist zwar verständlich, aber vermutlich, wenn die Schenkung schon beurkundet ist, aus finanzieller Sicht zu spät für sie.

Zitat von fredirain

Welche Vor- und Nachteile seht ihr beim Verkauf des Hauses und Kauf einer Wohnung

Das Haus kennst nur Du. Ist es die vermuteten 500k€ auf dem aktuellen Markt wirklich wert (energetischer Zustand, Heizung usw.). Eine Wohnung ist vermietet, was für einen Käufer gut oder schlecht sein kann. Je nach Lage der Wohnung wurden die Rechte des Eigentümers massiv beschnitten (ich würde es anders nennen).

Zitat von fredirain

Welche Vor- und Nachteile seht ihr beim Verkauf des Hauses und Kauf einer Wohnung

Wenn Deine Mutter nicht zur Miete wohnen will, würde ich ihr dies allerspätestens, wenn meine Einschätzung bzgl. Schenkung stimmt, nicht antun. Außer, es gibt eine passende, genossenschaftliche Wohnung, wo Du dann den Genossenschaftsanteil trägst und in der sie damit nahezu so sicher wohnt wie im Eigentum.

Zitat von fredirain

Wie wirkt sich das Wohnrecht meiner Mutter auf den Verkauf aus? Vermutlich nicht, da sie ja ausziehen möchte.

Auf das Wohnrecht, das ihr in der aktuellen Wohnung eingeräumt ist, wird sie sicherlich auch wieder verzichten können. Voll geistig zurechnungsfähig wird sie ja noch sein, also dürfte das nur ein Gang zum Notar und die Änderung des Grundbucheintrages sein (plus Kosten).

Zitat von fredirain

Was sollte ich hinsichtlich des Pflichtanteils meiner Schwester und eventuellen Ansprüchen des Amts beachten?

Amt = sie wird amtlich betreut? Ich würde dann zum Rechtsanwalt gehen und das Geld in eine Beratung investieren (einen fachkundigen Freund/Verwandten dürftest Du ja nicht haben, wir hatte damals beim Erbe einen Notar in der Verwandtschaft, der uns beraten konnte).

Alles andere wäre mir dann, wenn das Geld aus dem Verkauf der Dir übertragenen Wohnung wieder in eine ETW investiert werden soll, zu riskant. U.U. ist das haus aber für 500k€ zu verkaufen und Du findest ein passende ETW für max. die Hälfte, dann könnte es anders aussehen.

Dass Du Dich mit eine ETW auch an die Eigentümergemeinschaft bindest (das ist etwas anderes wie sich um sein Haus zu kümmern), ist Dir hoffentlich bewusst.

Das Amt wird sich wohl auf das Bürgergeld beziehen, daher je nachdem was die Schwester vielleicht mal bekommt, (sehe das wie die anderen: bei einer Schenkung bekommst sie erstmal nichts) muss Sie dies ja ggf. aufbrauchen wenn es die für Sie gültige Freigrenze überschreitet.

Zitat von fredirain

Am Ende 2022 hatte sie dann per Schenkung beim Notar ihren Anteil am Haus, also 75 %, an mich übertragen. Die Notarin empfahl uns 2022 auch, dass meine Schwester auch diesmal auf ihren Erbanteil verzichtet. Wozu sie aufgrund einer aktiven Psychose aber nicht bereit war. Seit letztem Jahr hat sie nun einen amtlichen Betreuer.

Beim Tod meiner Mutter würde meine Schwester nach dem Testament nur den Pflichtanteil von 93.500 € erhalten, wenn ich es richtig verstehe.

Was ich nicht weiß ist, was passiert, wenn das Haus vor dem Tod meiner Mutter verkauft wird? Müsste ich dann denn vollen Erbanteil von meiner Mutter an meine Schwester oder das Sozialamt auszahlen, sprich 187.500 €?

Hier gerät einiges durcheinander, und offenbar gab es keine fachmännische Beratung.

Deine Schwester hat im Falle des Todes deiner Mutter zuerst einmal natürlich ihren Pflichtteilsanspruch.

Das ist die Hälfte des gesetzlichen Erbteils, der sich aus dem Vermögen deiner Mutter zum Zeitpunkt des Todes ergibt.

Zusätzlich hat sie einen so genannten Pflichtteilsergänzungsanspruch, der sich aus dem Wert des übertragenen Vermögens errechnet.

Achtung: im Gegensatz zu Geldvermögen muss ein Immobilienwert ab dem Zeitpunkt der Schenkung wertmäßig nach dem Index erhöht werden.

Der Pflichtteilsergänzungsanspruch vermindert sich jedes Jahr um 10 % vom Ausgangswert. Stichtag ist immer der Eintrag ins Grundbuch und nicht das Datum des notariellen Schenkungsvertrages.

Wenn du das Haus jetzt verkaufst, passiert erst mal überhaupt nichts.

Du kannst mit deinem Haus schließlich machen, was du willst.

Erst nach dem Tod deiner Mutter sind Zahlungen zu leisten.

Diese bestehen aus dem Pflichtteil und dem Pflichtteilsergänzungsanspruch.

Zitat von fredirain

ja, leider ist einiges sehr verzwickt, wie ich durch meinen Post selber merke. Aufgrund der schwierigen Situation meiner kranken Schwester vermeide ich es meist, mir über das alles Gedanken zu machen.

Wenn man sich über Dinge, die auf einen zukommen, keine Gedanken machen will, steckt man am Ende meist mehr Zeit hinein, als wenn man die Sache einmal durchdenkt, eine Strategie festlegt und dann bei seiner Strategie bleibt.

Deine Mutter wohnt in ihrem Haus, einem Zweifamilienhaus, dessen kleinere Wohnung vermietet ist. Dieses Haus hat sie Dir als einem von zwei Kindern überschrieben, weil Deine Schwester psychisch krank ist und unter Betreuung steht. Du hoffst, daß der Betreuer im Bedarfsfall verantwortungsvoll mit ihrem Geld umginge, was nach meiner Erfahrung so oder so sein kann. Die diesbezügliche Rechtssituation ist ungeklärt. Du vermutest, daß Deine Schwester beim Verkauf des Hauses etwa 100.000 € bekommen könnte.

Das sollte rechtlich geklärt werden. Bis dahin würde ich 100.000 € aus dem möglichen Verkauf des Hauses fest auf das gedankliche Konto "gehört meiner Schwester" buchen.

Deiner (vermutlich älteren) Mutter wird das Haus zuviel, sie möchte sich verkleinern, aber (huch!) natürlich nicht in eine Mietwohnung wechseln, sondern in eine Eigentumswohnung, um so sicher vor Eigenbedarfskündigung zu sein.

Wenn das der Plan ist, muß man sich zuerst um dieses Eigentumswohnung kümmern, in die die Mutter dann umziehen würde, bevor man an einen Verkauf des Hauses denken könnte (der vermutlich auch nicht so ganz einfach ist), von dessen Erlös man die Schwester auszahlen könnte.

Das Motiv Wohneigentum kommt hier immer wieder, oftmals als Luftschloß.

Deine Mutter wünscht sich wohl eine 3-Zimmer-Wohnung. Die könnte 80 qm haben (was nicht so viel kleiner ist als ihre jetzige Wohnfläche). Wohnungswechsel ist generell teuer. Es könnte sein, daß der Großteil des prospektiven Verkaufserlöses des Hauses (abzüglich des Anteils der Schwester) in den Kauf der Wohnung wandert. Hast Du denn vor Ort schon einmal über Eigentumswohnungen recherchiert? Wenn nicht, könntest Du damit ja mal anfangen.

Ich habe in der Bekanntschaft einen Fall, in dem eine Witwe von sich aus ihr Haus dem Sohn überlassen wollte und sich in eine Eigentumswohnung verkleinern wollte. Als man das Projekt dann anging, hatte sie an jedem Objekt etwas auszusetzen, so daß sich der Plan dann zerschlug. Sie ist dann Jahre später vom Eigenheim unter ihrem heftigen Sträuben ins Altersheim gezogen, das Haus wurde letztlich für unerwartet wenig Geld verkauft.

Wenn Du Deinen Plan verfolgen wolltest, müßtest Du erst eine Wohnung gekauft haben (von Deinem Geld bzw. von Deinen Schulden), dann müßte sie umziehen. Wie würdest Du reagieren, wenn sie in diesem Moment dann sagte: Das mache ich nicht!

Das Problem mit "da will ich aber nicht hin" usw. das Achim Weiss beschrieben hat ist nicht von der Hand zu weisen. Wie war das mit dem alten Baum...?

Bei Miete von einer Immobilien GmbH oder einem große Mehrfachvermieter ist das Risiko einer Eigenbedarfskündigung äußerst gering.

Da ist so eine Sache mit solchen Finanzgeschäften in der Familie (meine hatte zum Glück nichts ) . Zuerst verschenkt die Mutter das Haus, spart dann laufende Miete und erwartet jetzt halt vom Sohnemann, der ggfls noch seine Schwester auszahlen muss, dass er sein Haus für eine Wohnung verkauft. Das ist - unabhängig von den sonstigen Umständen - eine Gemängelage, die das ganze nicht einfacher macht.

Das Haus kann erst verkauft werden, wenn die Wohnung bezogen und auch dann noch als "gut" empfunden wird. Das ist meine Einschätzung. Es entsteht in der Zwischenzeit ein Liquiditätsbedarf. Der Verkauf gerade von älteren Objekten kann sich aktuell ziehen. Welcher Preis da am Ende steht bestimmt der Markt. Der Kauf der ETW schlägt sicher mit 40k Nebenkosten zu Buche, die dann schonmal weg sind usw.

Wieso zahlt sie keine Miete? Auch steuerlich nicht optimal, oder? Wurde das im Schenkungsvertrag so vereinbart? Erwartet die Mutter auch in der neuen Wohnung mietfrei zu wohnen? Nach ihrem Tod steht der Sohn dann mit einer ETW da, will er das?

Schwierig.

Ich fände eine Miet- oder Genossenschaftswohnung die flexiblere und bessere Lösung. Großer Vermieter, Genossenschaft oder auch spezielle Seniorenwohnungen sollten da Sicherheit genug sein.

In die kleiner Wohnung des Hauses umziehen ist keine Option? Für die Instandhaltung könnte man ja jemanden beauftragen. Zumal die Miete für die größere Wohnung ja höher sein müsste. Sie würde in ihrem gewohnten Umfeld bleiben können.

Ich kenne einen aktuellen Fall, da wurde zunächst ein altersgerechtes Haus gebaut, erst Jahre später dann umgezogen, weil es ihr nicht so recht passen wollte und nach dem Einzug dann eine Wohnung gekauft, weil sie sich immer noch nicht wohl mit dem Haus fühlte. Die Wohnung ist aber nun auch nicht das richtige und daher wohnt sie weiter im Ersatz-Haus und die Wohnung steht leer... Das ist wirklich schwierig manchmal. Daher wäre es ja gut eine Lösung zu finden, die es ihr ermöglicht im gewohnten Umfeld zu bleiben. Das wäre meine persönliche Priorität.

Am Ende kann man das ohne die Beteiligten und deren Vorstellungen zu kennen schlecht sagen...

Zitat von Factfulness

Das Problem mit "da will ich aber nicht hin" usw., das Achim Weiss beschrieben hat, ist nicht von der Hand zu weisen. Wie war das mit dem alten Baum ... ?

Bei Miete von einer Immobilien GmbH oder einem große Mehrfachvermieter ist das Risiko einer Eigenbedarfskündigung äußerst gering.

Da ist so eine Sache mit solchen Finanzgeschäften in der Familie (meine hatte zum Glück nichts ) . Zuerst verschenkt die Mutter das Haus, spart dann laufende Miete und erwartet jetzt halt vom Sohnemann, der ggfls noch seine Schwester auszahlen muss, dass er sein Haus für eine Wohnung verkauft.

Weil die Mutter sich mit einer Mietwohnung nicht wohlfühlt, soll der Sohn (der vermutlich eigentlich kein Vermieter sein will), 300 T€ in die Hand nehmen, um der Mutter erstmal die Option zu schaffen umzuziehen. Und dann sieht sie die Wohnung und will sie nicht.

Zitat von Factfulness

Das Haus kann erst verkauft werden, wenn die Wohnung bezogen und auch dann noch als "gut" empfunden wird.

... dort muß man den Mieter auch erstmal aus der Wohnung bekommen. Der Käufer will eher kein 2-Familienhaus kaufen (füher übliche Konstruktion: Eltern unten, Kinder oben).

Zitat von Factfulness

Ich fände eine Miet- oder Genossenschaftswohnung die flexiblere und bessere Lösung. Großer Vermieter, Genossenschaft oder auch spezielle Seniorenwohnungen sollten da Sicherheit genug sein.

Klar.

Zitat von Factfulness

In die kleiner Wohnung des Hauses umziehen ist keine Option?

Vermutlich nicht. Sie wohnt jetzt vermutlich im Erdgeschoß und wird im Alter nicht die Treppe hoch ziehen wollen.

Zitat von Factfulness

Ich kenne einen aktuellen Fall, da wurde zunächst ein altersgerechtes Haus gebaut, erst Jahre später dann umgezogen, weil es ihr nicht so recht passen wollte. Nach dem Einzug dann eine Wohnung gekauft, weil sie sich immer noch nicht wohl mit dem Haus fühlte. Die Wohnung ist aber nun auch nicht das richtige und daher wohnt sie weiter im Ersatz-Haus und die Wohnung steht leer... Das ist wirklich schwierig manchmal.

500 T€ auf dem Konto sind jedenfalls besser als ein Haus, das angeblich 500 T€ wert sein soll.

Schönes Geschenk, sage ich da nur. Warum haben die nicht bis zum Erbfall gewartet, dann könnte sie jetzt tun, was sie will? Ich verstehe die moralische Zwickmühle des Sohnes, aber dieser soll und muss auch auf sich schauen.

Spinnen wir das mal durch:

- Die neue Wohnung kostet 300k, dann sind das ca. 36k Erwerbsnebenkosten plus Umzug und ggfls Einzugsrenovierung, Küche usw. Sie möchte sich ja auch wohlfühlen. Also insgesamt dann Kosten von 50k?

- das ganze muss zwischenfinanziert werden. Für wie lange? Was kostet das? Der Mieter muss raus um überhaupt einen Interessenten zu finden und einen angemessenen Preis zu erhalten. Wie lange dauer das? Will er eine Ablöse? Wieviel? 10k?

- Das Haus geht dann doch nach langer Suche nur für 450k über den Tisch

- sie zahlt wahrscheinlich auch da keine Miete?

- Dann kommt der Pflegefall, also Wohnung verkaufen? Was ist die dann wert? Wie schnell kann man die verkaufen? Wer zahlt das Heim? Wovon?

- Wie wirkt sich das auf die Pflichteilsansprüche der Schwester bzw. des Amtes aus?

Klingt nach keinem guten Plan, viel Streß und einigem Aufwand für den Sohn. Ich bleibe dabei: Tolles Geschenk.

Aber das muss jeder für sich wissen. Vieleicht schauen die beiden sich einmal ein paar Miet- und Kaufwohnungen an. Dann sieht man auch, wie sie reagiert.

P.S. Kann es vieleicht sein, dass sie keine Mietwohnung möchte, weil sie befürchtet dann die Miete selbst zahlen zu müssen?

Zitat von fredirain

Dieser Anspruch auf den Pflichtteil verjährt von meinem Verständnis auch nicht, solange meine Mutter für das Haus noch das Wohnrecht hat oder wir es gemeinsam verkaufen. Das Wohnrecht hatten wir überhaupt nur eintragen lassen, um sicherzugehen, dass ich keine Schenkungssteuer zahlen musste. Ansonsten hatte ich es zumindest so verstanden, dass das Anrecht meiner Schwester auf ihren Pflichtanteil nach 10 Jahren erlöscht, wenn meine Mutter zu diesem Zeitpunkt noch leben sollte. Würde sich daher ein frühzeitiger Verkauf doch lohnen?

Das stimmt doch alles nicht. Siehe mein Posting oben.