Denkfehler in Kalkulation / Kapitalanlage

Bist Du sicher, dass Dir jemand 1700 € kalt für eine 61 qm Bude bezahlt, wenn sie auch noch so zentral gelegen ist?

Scheint mir erst mal plausibel, wenn die Zahlen und Erwartungen denn so stimmen. Das ist ein Investment das ca. mit Faktor 15 gehebelt ist, von daher auch nicht überraschend, dass unter Idealbedingungen die Rendite gut ist.

Die Gesamtkapitalrendite „roh“ sind nach deiner Rechnung 3%, dem ggü. stehen Fremdkapitalkosten für fast den gesamten Betrag von 2,75%. Nicht sehr toll. Die schöne Zahl kommt rein von der Abschreibung, die wenn ich richtig informiert bin jedes Jahr weniger wird (?). Außerdem nimmst du an, dass die Wohnung durchgehen zu dem erwarteten Preis vermietet sein wird. Irgendwann wird auch die Zinsbindung auslaufen usw.

Sich nur die Rendite in Jahr 1 anzuschauen, greift vielleicht etwas kurz.

Früher gab es die Möglichkeit einer 110% Fremdfinanzierung.

Folglich betrug die Rendite unendlich Prozent.

Wichtiger erscheint mir die langfristige Werthaltigkeit der Immobilie.

Viele der "Steuersparimmos" (§7 Abs. 5 EStG) aus den 90ern brauchten mehr als 25 Jahre um den Kaufpreis wieder zu erreichen.

"Steuerspargier frißt Hirn"

Natürlich kann man so rechnen, aber wie sinnig das ist...

Es ist eine Neubauimmobilie in A Lage einer A Stadt. Das heißt Upside-Potenzial begrenzt. Wie sicher ist die angesetzte Miete?! Wie liegt diese im Vergleich zur ortsüblichen Vergleichmiete? Gibt es dort viele Neubauwohnungen?

Eine Planung von Cashflow und Rendite würde ich über die geplante Haltedauer und nicht nur für Jahr 1 machen.

Die Bruttomietrendite ist aus meiner Sicht vor dem Hintergrund der aktuellen Lage nicht allzu üppig (und das unter der Voraussetzung , dass diese auch erzielt wird und zwar rasch).

Man weiß ja nicht wo das ganze sich abspielt und kennt auch das Objekt nicht.

Stellplatz?

Ich persönlich würde keine 100% Finanzierung machen. Nur meine persönliche Meinung. Wo liegt der Zins denn bei 60 oder 70% Beleihungsauslauf? Zinsbindung?

Überwiegend Selbstnutzer oder alles Vermietungsobjekte?

Baurechtliche Besonderheiten?

....

So ne Bierdeckelrechnung fürs erste Jahr würde mir nicht reichen. Aber, wenn Du dahinter stehst, dann auf...

Ich würde auch keine 500k+ für 20k Mieteinnahme ausgeben.

Aber jeder Bazi ist anders.

Zitat von Factfulness

Es ist eine Neubauimmobilie in A Lage einer A Stadt.

Es handelt sich um eine Neubauimmobilie in A-Lage in einer HH-Stadt.

Der TE hat vor Monaten schonmal gefragt, damals haben ihm die meisten abgeraten, aber er will die Wohnung unbedingt haben.

Norderney

Sylt

München

Stuttgart

Krankfurt

Hamburg

oder wie lautet die Liste der höchsten Qm-Preise?

Jeden morgen steht ein Dummer auf, den es zu finden gilt.

Zitat von youknowwhy

Danke für dein Feedback.

In dem Viertel gibt es so gut wie keine Neubauprojekte, und wenn liegen die wie gesagt bei 12-13k m und dann bis hoch zu 20k m2 in den oberen Etagen.

Wohnung hat eine Nord-Süd Ausrichtung in beide Seiten unverbaubar (blick ins Grüne), Stellplatz könnte man dazukaufen (65.000€), habe ich aber nicht vor.

In dem Objekt sind eig. nur Selbstnutzer (sind auch nur um die 10-12 Einheiten), oben Penthouse wurde mit 130m2 für 2,5 Mio verkauft.

Es gibt so gut wie nie Neubau-Mietwohnungen hier in der Lage auf dem Markt, ich selbst habe in einer anderen Lage hier mit deutlich mehr Neubau 30€/kalt erzielt...

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Das klingt für mich wenig nach Renditeobjekt. Die Mietredendite ist nicht sonderlich, es ist schon over the top (Lage, Ausstattung?, etc.), also kein Upsidepotenzial das man aktiv heben kann. Überwiegend Eigennutzer im Luxussegment (werden bei Instandhaltungen und Ausstattungen eher anspruchsvoll sein) usw.

Das ist eher ein Prestigeoobjekt. Da musst Du einfach entscheiden, ob Du es willst. Aber so eine Bierdeckel-EK-Rendite-Berechnung leitet einen in die Irre, wie ich finde. Ich würde wahrscheinlich, wenn überhaupt, da auch mit EK reingehen (30-40%).

Ich bin da aber auch kein Maßstab....

Viel Erfolg!

Zitat von Achim Weiss

Es handelt sich um eine Neubauimmobilie in A-Lage in einer HH-Stadt.

Der TE hat vor Monaten schonmal gefragt, damals haben ihm die meisten abgeraten, aber er will die Wohnung unbedingt haben.

Zitat von youknowwhy

Nein, die zwei Wohnungen habe ich gekauft und sind aktuell mit 30€/m2 kalt vermietet, damals hatte ich 3%FK Zins, 1% Tilgung, und habe 4% Rendite, war auch eine 100% Finanzierung.

Mir ist der damalige Thread noch geläufig. Ich würde mir keine Immobilie ans Bein binden, bei der ich für eine überschaubare Rendite eine Miete von 30€/m² brauche.

Aber das darf jeder mit seinem Geld selber entscheiden.

Prinzipiell verstehe ich es so, dass du die Wohnung lediglich für die 10 Jahre Mindesthaltedauer halten willst um sie dann gewinnbringend zu verkaufen.

Daher ist die Berechnung der EK-Rendite mMn gar nicht so im Fokus.

Du vermietest ja eigentlich mit dem Hintergedanken des Verkaufes und nciht für eine gute Mietrendite.

Vielmehr würde ich es daher als Anlagespekulation betrachten und dementsprechend auch diese Betrachtung in den Vordergrund stellen:

Nach 10 Jahren hast du noch (ganz grob) ca. 550t Euro Restdarlehen.

Und jetzt ist es halt ein Blick in die Glaskugel. Für wieviel, meinst du, könntest du eine solche (dann 10 jahre alte) Immobilie veräußern?

Mal ganz stumpf 13k/qm gerechnet (nur als Beispiel, wie gesagt, ich kenne die möglichen Verkaufspreis nicht):

793k Verkaufserlös - 550k Restdarlehen - 42k EK

= 201k

Bei entsprechend weniger VK-Erlösen ändert sich diese Bierdeckelrechnung. Klar, was dann passiert...

Ich würde bei Immobilienanlagen immer auch den Worst Case durchgehen.

Das wäre meiner Meinung nach in deinem Fall:

Verkaufspreise sind in 10 Jahren im Keller = Verkauf würde einen Verlust bescheren.

Dadurch wird eine Weitervermietung notwendig.

Zum Zeitpunkt der Aufnahme eines neuen Darlehens sind die Zinsen gestiegen. Die Mieteinnahmen decken den Kapitalbedarf nicht.

Bist du so vermögend bzw hast genügend andere (verlässliche) Einnahmen, dass du diesen negativen Cashflow über weitere 10 (und mehr) Jahre gut verkraften kannst?

Und eventuell verlangt deine Bank in 10 Jahren den Einsatz von weiterem EK, da sie den Wert der Immobilie zu diesem Zeitpunkt auf zum Beispiel nur noch 450k Euro beziffert.

Ist natürlich nur ein Buchwert, aber ich arbeite im Immobilienbereich und besonders in den letzten Jahren habe ich miterleben müssen, wie Banken kalte Füße bekommen haben und stellenweise wirklich fiese Forderungen aufgestellt haben.

Du solltest für einen solchen Worst-Case in 10 Jahren also fähig sein eine gewisse Menge an Cash zur Verfügung stellen.

Das scheint mir bei dir prinzipiell der Fall zu sein. Aber man darf halt nicht zu viele spekulative Immobilien der gleichen Art besitzen.

Zusätzlich der kurze Hinweis: falls du viele solcher Verkäufe planst, es gibt nach meinem Kenntnisstand das Problem, dass man als Privatmann bei mehr als 3 Immobilienverkäufen binnen 5 Jahren vom lieben Finanzamt als gewerblicher Immobilienhändler eingestuft werden kann. Sowas solltest du meiner Meinung nach vorab mit deinem Steuerberater abgeklärt haben.

Achso, wenn der Verkauf in 10 Jahren auch an Selbstnutzer angedacht ist, würde ich überlegen den Stellplatz dazuzukaufen.

Für "Leute mit Kohle" ist ein Stellplatz meines Erachtens nach Pflicht.

Und, wie hast du dich bei der Immobilie entschieden?

Gekauft, wartest du noch ab für einen besseren preis oder hast du abgesagt?

Ist ja schon komisch, dass das Schmuckstück über so lange Zeit sonst keiner kaufen will…