Steuern beim Verkauf einer Gewerbe-Mischimmobilie

Meine dringende Empfehlung: schalten Sie einen Steuerberater ein!

Um zu beurteilen, welche Steuern bei dem beabsichtigten Verkauf anfallen, kommt es – wie immer – auf die Details an. Wenn Sie schreiben, dass es eine Anlage BWA gibt, dann deutet das darauf hin, dass die Immobilie sich in Ihrem Betriebsvermögen befindet. Sollte dies der Fall sein, wäre der vollständige buchmäßige Gewinn steuerpflichtig. Dieser berechnet sich aus dem erzielten Verkaufserlös und dem Buchwert in Ihrer Anlage zur BWA.

Bei den genannten Beispielzahlen wäre dies wie folgt zu errechnen: 400.000 € -118.000 € = 282.000 €.
Sollten Sie jedoch einen Teil der Immobilie selbst genutzt haben, kann sich eine ganz andere Berechnung ergeben. Entscheidend ist der Umstand ob und wenn ja welcher Teil der Immobilie sich in Ihrem Betriebsvermögen befindet.
Das kann im Einzelfall sehr kompliziert zu berechnen sein.

Umsatzsteuer fällt auf die geplante Veräußerung nicht an. Hier gilt der Steuerbefreiungstatbestand von § 4 Nr. 9 a UStG.

Zitat von neulinghh

Wird von den hier angenommenen 282.000 Euro dann auch noch die Restschuld der Kreditbelastung der Bank abgezogen, denn das Geld hätte ich ja bei einem Erlös nicht.

Das ist nicht zu Ende gedacht...

Natürlich hätten Sie das Geld nicht in bar - aber dafür wäre Ihre Restschuld getilgt.
Ihr Vermögen ist auf jeden Fall gestiegen! Das Vermögen ist immer der Nettobetrag, der sich ergibt, wenn Sie die Passiva (=Verbindlichkeiten =Schulden) von Ihren Aktiva (Grundstückswert, Guthaben auf Girokonto oder andere Anlagegüter) abziehen.

Deshalb kommt es auch für den steuerlichen Totalüberschuss überhaupt nicht darauf an, ob Sie die Immobilie fremd- oder eigenfinanziert haben. Der einzige Unterschied bei Kreditfinanzierung liegt darin, dass Sie bei fremdvermieteten oder gewerblich im eigenen Betrieb genützten Immobilieneigentum die ZINSEN steuerlich absetzen können.

Die Tilgung dürfen Sie aber NIE steuerlich abziehen. Und deshalb wird die Restschuld bei der Gewinnermittlung auch nicht berücksichtigt.

Also da sind viele Dinge ja viel zu unklar. Die Anschaffungskosten von 350.000 € beziehen die sich auf das Gesamtobjekt oder nur den Lagerteil?
Grund und Boden wird ja z.B. gar nicht abgeschrieben. Wenn also der Buchwert derzeit 118.000 € sein soll, dann ist entweder der Wohnbereich gar nie bilanziert worden (was wahrscheinlich ist) und damit wäre dieser Teil der Immobilie bei bisheriger Selbstnutzung steuerfrei beim Verkauf. Oder die Abschreibungen waren sehr hoch!!
Denn wenn Sie schon zu Euro Zeiten gekauft haben und bei 2% Abschreibung p.a., geht die Rechnung überhaupt nicht auf, außer es wurden Sonderabschreibungen getätigt.

Wer hat denn die BWA erstellt? Eine BWA enthält normalerweise ehrlich gesagt in den meisten Fällen auch keine Buchwerte, da sie nur die GuV abbildet...