ETW verkaufen und besser in ETFs anlegen

Zitat von Frankystg

Die Rendite von knapp 2,7 % der vermieteten Wohnung ist bezogen auf den Wert ist ja eher gering.

Sprich die Miete geht vollständig in die Instandhaltung? Oder bis vor Kurzen in die Tilgung des Immo-Kredits?

Aber gut, Du wirst den Wert sicher korrekt ermittelt haben (inkl. Betrachtung der Heizung/Dämmung/Vermietung/sonstigem Renovierungsstau). Das muss alles nicht zutreffen, man hat völlig unproblematische Mieter und über Jahre hinweg keine zusätzlichen Kosten.

Als Käufer einer vermieteten Immobilie (erst recht, wenn die Mieter dort schon länger leben) ist man quais enteignet, auch bei realem Eigenbedarf (Sperrfristen je nach Bundesland).

Nur passt für mich dann die Betrachtung der Rendite nicht, wenn das Objekt ansonsten schuldenfrei ist. Da die Immo seit 2004 in Deinem Besitz ist, sollte es auch schon genügend eigene Instandhaltungsrücklagen geben. Dann zählt die Miete (abzüglich nicht umlegbarer Nebenkosten) für mich mit zur Rendite.

Zitat von Frankystg

Was spricht für oder gegen einen Verkauf der Wohnung und Anlage der Summe z.b. in ETFs.

Höchstens Du kennst

(a) den Wohnungsmarkt in Stuttgart (ist die Wohnung da zum angegebenne Preis verkaufbar)

(b) die zu erwartenden Kosten der Wohnung sowie die zukünftig zu erwartenden Immopreise in Stuttgart

(c) was Du mit dem Geld langfristig machen willst.

Warum man sich eine (einzige) zu vermietende Immobilie ans Bein bindet, muss man selber wissen. Ich lebe in meiner ETW, das geerbte Haus meiner Oma habe ich vor >30 Jahren für ein paar Euro (aus heutiger Sicht und weit unter dem damligen Schätzwert) verkauft und die ETW meiner Mutter wird auch verkauft, sobald die beiden Erben dazu rechtlich in der Lage sind.

Das Geld im Depot kann ich flexibel und auch in Teilen nutzen, ich muss mich darum nur kümmern, wenn der Broker pleite gehen sollte und es verursacht keine unplanbaren Zusatzkosten (Mietausfälle, Grundsteuer, Heizungsgesetz, Übernahme von Teilen der Heizkosten für den Mieter nur weil ich ihm die Wohnung mit fossiler Heizung und suboptimaler Dämmung unter dem Mietspiegel vermiete, teure Reparaturen des Gemeinschaftseigentums usw.). Auch Streit mit der WEG kann es da nicht geben.

Dagegen kann ich beim ETF nur auf die Marktrendite hoffen (das ist weit unter den 12%, mit denen Du hoffentlcih nicht langfristig planst). Wenn ich das Geld spontan brauche, kann der Wert auch mal bei -50% meines Depot-ATH stehen. Wie spontan die Immo zu verkaufen ist, weisst allenfalls Du.

Wie Du schon siehst bin ich kein Fruend einer vermieteten Immobilie. Selbst dann nicht, wenn ich sie inkl. zuverlässiger Langzeitmieter erben würde und sie an meinem Wohnort liegen würde.

Da brauchst du für die Beratung zuerst jemand, der sich mit Immobilien in Stuttgart top auskennt und kein Schwafly ist.

Die Geld- und Vermögensanlage ist immer ganzheitlich zu sehen.

Da geht es auch darum, ob du dich dann im gesetzteren Alter mit der Immobilie wohl fühlst.

Zitat von Frankystg

Was spricht für oder gegen einen Verkauf der Wohnung und Anlage der Summe z.b. in ETFs.

Ich seh da keine Notwendigkeiten: Rund 1/3 des liquiden Vermögens im MSCI-World, 2/3 in einer Immobilie, kann man machen. Könnte man auch umgekehrt halten und/oder Anleihen beimischen. Oder eben ganz anders, so lange die Anlageklassen erwartbar brauchbare Renditen abwerfen.

Ich stell mir zwei Fragen:

1. Bist du ansonsten finanziell gut aufgestellt? Also Qualifikation und Job für die nächsten 10 Jahre sicher, alle nötigen Versicherungen (Haftpflicht, ggf. BU) vorhanden und Rente ausreichend umfangreich aufgebaut?

2. Was willst du mit dem liquiden Vermögen denn überhaupt erreichen?

Beide Fragen würden zumindest meine Strategie sehr beeinflussen…

Zitat von Frankystg

Ich bin in Anlagestrategien absolut unerfahren. Ich besitze schon seit 2004 eine Altbauwohnung 92qm in Stuttgart Mitte in bester Lage. (Wert aktuell ca. 645.000 € lt. Immobilienscout24 ) Diese Wohnung ist vermietet. Kaltmiete 17.280 € / Jahr.

Ich habe ca. 230.000 € in einem ETF MSCI World und ca. 115.000 € in einem zweiten ETF Core MSCI world. Beide thesaurierend. Im Durchschnitt performen die ETFs mit 12% in den letzten Jahren.

Die Rendite von knapp 2,7 % der vermieteten Wohnung ist bezogen auf den Wert ist ja eher gering.

Was spricht für oder gegen einen Verkauf der Wohnung und Anlage der Summe z.B. in ETFs?

Finanzplanung muß immer ganzheitlich sein.

Aktien und Immobilien sind zwei paar Stiefel, die man nicht so ohne weiteres miteinander vergleichen kann. Ich nehme an, Du hast 2004 für diese Wohnung deutlich weniger bezahlt, als sie jetzt in der Liste steht. Das müßtest Du fairerweise zur Rendite dazurechnen.

Eine entscheidende Frage - die mehr als eine monetäre Komponente hat - ist, wo Du mittel- und langfristig hinwillst. Rein monetär kannst Du natürlich darauf spekulieren, die Wohnung zu verkaufen und den Verkaufserlös in ETFs zu stecken in der Hoffnung, daß die so weiterlaufen wie bisher. Aber was ist, wenn die 2025 dann um 25% einknicken?

Es könnte sein, daß Du Dir die Option offenhalten möchtest, selbst mal in diese Wohnung einzuziehen. Wenn das so ist, mußt Du sie natürlich behalten.

Diese Abwägungen mußt Du aber selber treffen, das kann niemand anders für Dich nun. Eine Antwort auf eine isolierte Geldanlagefrage ist in aller Regel unseriös, das wäre sie auch hier.

Zitat von Frankystg

Die Rendite von knapp 2,7 % der vermieteten Wohnung ist bezogen auf den Wert ist ja eher gering.

Die Wahrscheinlichkeit, dass du mit der Immobilie in Zukunft (und nur darum geht es) besser abschneiden wirst als mit einem breit diversifizierten Portfolio aus Aktien (und Anleihen) ist sehr gering. Risikoadjustiert ist die Wahrscheinlichkeit m.E. Null.

Sollten also nur die Themen Rendite und Risiko relevant sein, würde ich mich von diesem Klumpenrisko schnellst möglich lösen. Es gibt aber viele (vor allem emotionale) Gründe es nicht zu tun.

Frankystg Habe nur Deinen Beitrag Nr. 1 überflogen

Zitat von Frankystg

Ich bin in Anlagestrategien absolut unerfahren

Da erlaube ich mir den Hinweis, daß solche Entscheidungen (Immobilienverkauf ja oder nein) immer in eine ganzheitliche Finanz- und Vermögensplanung eingebaut sprich integraler Bestandteil davon sein sollten. Und demzufolge keine davon isolierte Entscheidung darstellen.

Das gilt erst recht vor dem Hintergrund:

Zitat von Frankystg

Ich habe keine Kinder keine Schulden und so in einen End-50zigern.

(nachträglich gefettet von mir)

Da gerät schon altersbedingt der Aspekt "Ruhestandsplanung" (absehbar wichtigstes Element der Finanzplanung) in den Fokus.

Für meinen Teil hängt die Entscheidung daher auch davon ab, wie Du generell (ganzheitlich) finanziell aufgestellt bist in Sachen Altersvorsorge (Du hast etwas zu Deinem "freien" Vermögen geschrieben aber nichts zu dem in Deiner Altersvorsorge "gebundenen" Vermögen bzw. vorhandenen Altersvorsorge-Ansprüchen): Hast Du in absehbarere Zeit gar keine Altersbezüge zu erwarten (Rente(n), Pension usw.), eher geringe bis mittlere oder mehr als auskömmliche ? Daran entscheidet sich die Frage, ob Du im Ruhestand überhaupt eine Versorgungslücke hast und wie hoch diese ggf. ist ? Darüber würde ich mir zunächst Klarheit verschaffen (Einnahmen/Ausgaben, Bedarf im Alter, zu erwartende Rente(n), Versorgungslücke usw.).

Dabei ist zu berücksichtigen, daß in aller Regel solche Zuflüsse (Renten, Pensionen usw.) zwar monatlich und lebenslang fließen (und ggf. auch an die Inflation angepasst werden) sprich eine "Wette auf ein (möglichst) langes Leben" sind - aber darauf kein vollumfänglicher Zugriff besteht (sondern nur ein solcher in Form des monatlichen Zugangs).

In die Überlegungen würde ich auf jeden Fall einbeziehen, ob Du Dir vorstellen kannst (Lage, Größe, Zustand, altersgerecht usw.) ggf. die besagte Wohnung später einmal selbst zu nutzen. Ab einem gewissen Alter kann es von Vorteil sein eine feste Bleibe zu haben - die Freude an Dingen wie Umzügen, Wohnungssuche, neu einrichten usw. nimmt nach meinen Erfahrungen mit zunehmendem Alter bei den meisten Menschen (deutlich) ab.

Der realistische Verkaufspreis (ein Faktor von > 37 in JNK gerechnet ist recht stolz aber für eine Stadt wie Stuttgart noch dazu "Mitte in bester Lage" wohl auch nicht so ungewöhnlich) wäre für mich ein nachrangiger Faktor. Ein kräftiger Gewinn wird dann ohnehin zu heben sein (bei Ankauf in 2004).

Prioritär wäre für mich dagegen die übergeordnete Ebene der Asset-Allocation, also wie möchte ich - ganz persönlich - im Alter finanziell aufgestellt sein (Anteil Rente(n), Anteil Aktien, Anteil Immobilie, Anteil Liquidität). Das kannst aber nur Du selbst gemäß Deinen Vorstellungen und Prioritäten entscheiden (objektive und subjektive Risikotragfähigkeit sprich Risikotoleranz iVm auch der Bereitschaft sich um seine Mittel etwas zu kümmern; Beispiel: Vermietung macht mehr Aufwand als ein Aktien-ETF).

Für meinen Teil wäre mir - ganz persönlich - der Anteil "Immobilie" an meinem "freien Vermögen" zu hoch (zu großer Klumpen). Daher würde ich - ganz persönlich - die Wohnung vermutlich verkaufen (es sei denn, ich würde da später selbst gerne einziehen wollen; siehe schon oben) und den Erlös teilweise in Aktien fließen lassen (bei mir Einzelwerte, bei Dir Aktien-ETFs), teilweise meine Liquidität erhöhen (im Alter flüssig zu sein ist meines Erachtens immer von Vorteil) und ggf. mir eine kleinere sprich kompaktere Wohnung kaufen (zwecks Vermietung und/oder zwecks späterer Selbstnutzung), so man denn auch einen Anteil in Immobilien in der Vermögensverteilung haben will.

Dein Geld, Deine Entscheidung - Deine Verantwortung. Ausschlaggebend ist aus meiner Sicht (von der Vermeidung schwerer Fehler abgesehen), daß Du Dich mit Deiner finanziellen Aufstellung wohl und komfortabel fühlst. Und nicht was fremde Dritte, so wie ich, denken und machen würden.

Würde daher zunächst mal das oben Gesagte (Abs. 1 - 3) klären. Auf der Grundlage und gemäß der persönlich gewünschten Aufstellung (Asset-Allocation) würde ich dann weiter vorgehen und entscheiden.

Gute Gedanken und dann ebensolche Finanz-Entscheidungen wünsche ich !

Nur am Rande aber in dem Kontext

Zitat von Micho

Die Wahrscheinlichkeit, dass du mit der Immobilie in Zukunft (und nur darum geht es) besser abschneiden wirst als mit einem breit diversifizierten Portfolio aus Aktien (und Anleihen) ist sehr gering. Risikoadjustiert ist die Wahrscheinlichkeit m.E. Null.

Die Formulierung "Wahrscheinlichkeit" finde ich treffend, denn "Sicherheiten" oder "Garantien" existieren in dem Bereich nicht. Schon gar nicht im Bereich Aktien und über Zeiträume unterhalb von 15 Jahren.

Weniger bis eher nicht zutreffend dagegen finde ich die Behauptung "nur darum geht es". Nach meinen Erfahrungen geht es - besonders im schon etwas gesetzteren bis höheren Alter (hier: "Ende 50") - oftmals nicht darum "risikoadjustiert besser abzuschneiden" sondern schlicht um einen finanziell auskömmlichen und möglichst stressfreien Ruhestand.

Zitat von Micho

Sollten also nur die Themen Rendite und Risiko relevant sein

Das mag für manche Menschen so sein. Für manche (gerade Ältere) kommen aber ggf. weitere Aspekte hinzu.

Um nur ein Beispiel zu nennen (und ohne die Wohnsituation, Mietvertrag usw. des Fragenden zu kennen): Für meinen Teil würde ich mich mit 60+ beispielsweise (eher bis sehr) ungern in einer Stadt wie Stuttgart auf Wohnungssuche begeben.

Zitat von Micho

Es gibt aber viele (vor allem emotionale) Gründe es nicht zu tun.

Das wäre aus meiner Sicht auch kein rein emotionaler sondern ein eher rationaler Grund. Eine (kündigungs)sichere Bleibe im Alter zu haben (oder vorzuhalten) erachten hier vor Ort viele Menschen als objektiven Vorteil (insoweit dürfte sich die Bedingungen hier von denen in Stuttgart wenig unterscheiden). Es sei denn, man will im Alter dann aufs Land ziehen. Das ist in meinem Umfeld aber die absolute Ausnahme - eher verkaufen da die Menschen ihre Häuser in der weiteren Umgebung, um dann im Alter in Stadtnähe oder direkt in der Stadt zu wohnen.

Die Frage ist wie deine restliche Vermögenslage aussieht und was dein Ziel ist, denn davon schreibst du leider nichts.

Aber ich bin ein Freund von "breit gestreut nie bereut".

Tagesgeld, Rentenansprüche, Cashflow aus Immobilien und Aktienvermörgen ist fein. Börse ist auch keine Einbahnstraße.

2 Assets im Geldvermögen. 2 Assets im Sachvermögen.