Hausbewertung im Erbfall

Eine Kreissparkasse erstellt keine Gutachten über Immobilien. Die Immobilienabteilung einer Kreissparkasse ist ein Makler.

Die Kreissparkasse arbeitet wie alle Makler mit standardisierten Tools, die dann ein Ergebnis ausweisen, um Immobilien am Markt vermarkten zu können.

Wenn ihr ein korrektes Ergebnis haben wollt, müsst ihr eine richtige Gutachterfirma beauftragen.

In wie weit könnt ihr denn anhand des Immobilienmarkt es in eurer Gemeinde beurteilen, für wie viel dieses Haus verkauft werden könnte?

Wie wurde das Haus beim Finanzamt für die Erbschaftssteuer taxiert ?

Hallo Jonnemeter,

aus der Ferne wird Ihnen keiner sagen können, ob das Gutachten richtig oder falsch ist. Drei Ansatzpunkte für Ihre Überlegungen:

Ist der Gutachter von der Sparkasse ein öffentlich bestellter und vereidigter Gutachter zur Grundstücksbewertung? Falls nicht, sollte so ein Gutachter beauftragt werden.

Den reinen Grundstückswert bekommt man über eine BORIS- Abfrage https://www.borisportal.de/bod…twert/nordrhein-westfalen heraus.

Die Gutachterausschüsse veröffentlichen eine Auswertung aller Immobilienkauffälle, kostenlos oder ggf. gegen Gebühr. Auch da kann man sich orientieren.

Wenn nach den beiden Quellen eine erhebliche Differenz zum vorliegenden Gutachten besteht, lohnt sich ein weiteres Gutachten zu beauftragen. Aber wenn es irgendwie geht, sollten sich die Geschwister gemeinsam auf einen Gutachter einigen. Sonst steht das Obergutachten im Raum.

Gruß Pumphut

Zitat von Tomarcy

Wie wurde das Haus beim Finanzamt für die Erbschaftssteuer taxiert ?

Folgt dieser Schritt nicht erst zu einem späteren Zeitpunkt?

Das Erbe ist doch noch gar nicht abgewickelt, so wie ich den Sachverhalt verstehe. Die Erbengemeinschaft scheint sich noch auf dem Weg der Einigung zu befinden.

Zitat von Jonnemeter

Ergebnis des Gutachten sind 85.000 €. Allein das Grundstück müsste über 40.000 € Wert sein.

Liegt es vielleicht am Alter des Hauses, dass der Preis so niedrig ausfällt?

Nach welcher Methode wurde denn bewertet? Vergleichwert- oder Sachwertverfahren?

Beim Sachwertverfahren sind bei einem 70 Jahre alten unsanierten Haus große Abschläge drin. Die sind auch durchaus gerechtfertigt, denn eine Sanierung bei solchen Häusern ist faktisch den Rückbau auf Rohbau und einmal komplett neuer Ausbau sowie natürlich noch Fenster und Dach. Da bleibt vom Wert des Hauses schnell nichts mehr übrig.

Zitat von alpha_zulu

Folgt dieser Schritt nicht erst zu einem späteren Zeitpunkt?

Das Erbe ist doch noch gar nicht abgewickelt, so wie ich den Sachverhalt verstehe. Die Erbengemeinschaft scheint sich noch auf dem Weg der Einigung zu befinden.

Der Wert bemisst sich immer zum Tag des Erbfalls, also bereits in der Vergangenheit liegend. kann man also machen.

Zitat von itschytoo

Der Wert bemisst sich immer zum Tag des Erbfalls, also bereits in der Vergangenheit liegend. kann man also machen.

Wie ist denn der Regelfall? Informiert man das Finanzamt, dass man ein Haus geerbt hat und bitte es um Einschätzung des Verkehrswertes? Danach teilt man dann alles mittels Erbauseinandersetzungsvertrag beim Notar auf?

Ich kenne mich damit nicht aus, deshalb die Frage.

Du musst(!) bei Immobilien das Finanzamt informieren und eine Erbschaftserklärung abgeben.

Bei notariellem testament müsste die Benachrichtigung von Amtswegen rausgehen, erstellen musst Du die Erklärung aber dennoch.

Die Erklärung musst Du nicht sofort machen, aber die Werte (Immobilien, Aktien...) beziehen sich immer auf den Todestag des Erblassers. Wenn Du also 1 mio in Wirecard-Aktion geerbt hast und 2 Tage nach dem Tod sind die wertlos, hast Du kein Geld aber zahlst darauf trotzdem Erbschaftssteuer (und natürlich umgekehrt).

Das Finanzamt berechnet für Dich keinen Wert, dass musst Du machen. Das Finanzamt überlegt dann ob es den Wert sinnvoll findet oder erstellt ein eigenes Gutachten (nur für sich).

In meinem Fall haben wir ein Bankeinschätzung, wie oben, angegeben und habe nichts mehr davon gehört*. Für die eigentliche Auseinandersetzung haben wir auf die Einschätzung des Erblassers geeinigt.

Wenn aber wie hier der Wert im Innenverhältnis strittig ist, macht es evtl. Sinn einen vereidigten Gutachter zu beauftragen, weil man das Wertgutachten dann auch für das Finanzamt verwenden kann (und falls sich die Erben vor gericht weiter fetzen).

Es wäre sehr ungewöhnlich, wenn sich das FA dagegen auflehnt.

Bei unserem Bankgutachten wären wir mit leeren Händen dargestanden, wenn das FA Einspruch erhoben hätte.

* Gut möglich, dass das FA die Wertermittlung für quatsch gehalten hat, aber auch die eigene höhere(?) Ermittlung nicht zu einer Zahlung von Steuern geführt hätte und ich daher nichts gehört habe.

Zitat von Jonnemeter

Jetzt wurde eine Gutachten erstellt um den Bruder der nicht im Haus wohnt auszuzahlen.

Das Ergebnis ist sehr niedrig ausgefallen und der Bruder zweifelt das Gutachten an. (Wurde von der Sparkasse erstellt)

Einerseits ist eine "Spaßkatze" kein öffentlich bestellter und vereidigter Gutachter für Immobilien (wie dieser bei einer Zwangsversteigerung (in dem Fall "in Form der Teilungsversteigerung") vom Gericht bestellt und zum Einsatz kommen würde).

Andererseits haben gerade die "Spaßkatzen" so wie auch die Volksbanken vor Ort (!) in aller Regel einen ziemlich guten Einblick den regionalen (!) Immobilienmarkt betreffend.

Ein fundiertes alternatives Gutachten (kein Kurzgutachten) und/oder "Gegengutachten" einer renommierten Maklerfirma mit langjähriger Tätigkeit vor Ort und/oder eines von einem Architekten, zertifiziertem Immobiliengutachter, der Dekra (die machen das m. W. auch) etc. wären beispielsweise weitere Alternativen.

Zitat von Jonnemeter

Das Haus Baujahr 1950 bisher wenig renoviert

Der Energie-Gebäude-Gesetz ("Heizungsgesetz") hat in Verbindung mit den Energieeffizienzklassen (A bis H), die Bedeutung dieser bei der Bewertung gerade älterer "wenig renovierter" oder unsanierter Einfamilienhäuser deutlich erhöht. Besonders gilt das für Häuser mit den Klassen E, F, G und H.

Zitat von Jonnemeter

Liegt es vielleicht am Alter des Hauses, dass der Preis so niedrig ausfällt?

Vermutlich eher am unsanierten Zustand und der (wahrscheinlich) schlechten Energieeffizienzklasse.

Zitat von Jonnemeter

Allein das Grundstück müsste über 40.000 € Wert sein.

Auch wenn da keine Grundstückgröße genannt ist: Das klingt nach einer eher sehr strukturschwachen Gegend.

Die Preise pro qm Grund beginnen hier vor Ort bei 1.000 € aufwärts - das würde also hier für nur 40 qm reichen.

Zudem verursacht auch ein Abriß Kosten, zumal die Materialien heutzutage aufwändig entsorgt werden müssen (kann mich an einen Fall erinnern, da mußte mit LKWs alles zu einem 60 km entfernten Platz transportiert werden).

Gutes Gedanken wünsche ich !

Hallo alpha_zulu,

Zitat von alpha_zulu

Wie ist denn der Regelfall? Informiert man das Finanzamt, dass man ein Haus geerbt hat und bitte es um Einschätzung des Verkehrswertes? Danach teilt man dann alles mittels Erbauseinandersetzungsvertrag beim Notar auf?

Nö; das Finanzamt fordert den/die Erben zur Erbschaftssteuererklärung auf. Wenn Immobilien dabei sind, gibt man selber einen Wert an. Falls das Finanzamt einen höheren Wert sieht, meldet es sich. Das FA prüft nach Grundstückswert und groben Tabellenwerten für das Gebäude. Wenn man gleich ein einigermaßen schlüssiges Gutachten beilegt, wird das meistens auch akzeptiert.

Wenn man sich unter den Erben einig ist, braucht man auch keinen notariellen Erbauseinandersetzungsvertrag für das Gesamterbe. Ein Schriftstück ist aber trotzdem hilfreich, gerade wenn die Erben schon etwas älter sind, um Probleme für die Erben- Erben zu vermeiden. Nur für die Eigentumsübertragung von Immobilien (und Schiffen und Unternehmensbeteiligungen) braucht man den Notar.

Gruß Pumphut

Zitat von Sovereign

Die Preise pro qm Grund beginnen hier vor Ort bei 1.000 € aufwärts - das würde also hier für nur 40 qm reichen.

So strukturschwach muss die Gegend nicht sein. Wir lagen mit dem Neubaugebiet bei 98€/qm, der ältere Teil des Orts etwa bei der Hälfte Bodenrichtwert. Und das nicht in der Kleinstadt mit Supermarkt, etc. sondern wirklich auf dem Dorf 4km außerhalb des Hauptorts.

Zitat von Jonnemeter

Es wird ein Haus an 2 Geschwister vererbt.

...

Jetzt wurde eine Gutachten erstellt um den Bruder der nicht im Haus wohnt auszuzahlen.

.....

Die beiden Geschwister waren vorher von ca. 130.000 € bis 160.000 € ausgegangen.

also wenn es die jeweils gleichen Geschwister sind, dann soll doch einfach das Geschwister #1, seinem Geschwister #2 die Hälfte des von ihnen beiden vormals geschätzten Wertes von € 145.000 (die Wahrheit liegt ja immer dazwischen) auszahlen.

Hallo von einem Immobilienerben

ich habe mit 3 weiteren Personen eine Immobilie geerbt und im groben muss man sich einig sein, ob man auf dem freien Markt verkauft (da erzielt man oft einen höheren Preis) oder ob man ein Verkehrswertgutachen beauftragt (kostete uns bei der DEKRA 2.800 € bei einem festgestellten Wert von 400.000 € - der Preis fürs Gutachten ist meines Wissens nach Wertabhänig).

Das Sparkassending kannst Du in die Tonne kloppen für deine Zwecke, dass ist nur ein grober Anhaltspunkt.

Wir wolltem dem Miterben, der die Immobilie übernommen hat fair behandeln (nicht wie einen fremden Käufer ), daher einigten wir uns im Vorfeld auf das Verkehrswertgutachten und dessen Ergebnis (letztendlich 400.000).

Auf dem freien Markt waren vergleichbare Immobilie bei ca. 550.000 zu haben.

Das Finanzamt bewertete bei der Erbschaftsteuer das Ding mit 322.000.

Eines muss klar sein, das alte Haus auf dem Grundstück verliert ab dem Tag seine Erstellung seinen Wert, der Bodenwert steigert sich meistens.

In unserem Fall war das große Haus in BaWü (energetisch usw. alles einigemßen auf der Höhe gewesen, es wurde regelmäßig ins Haus investiert) ca. 175.000 für Grunstück (900 m²) und 225.000 für das Haus selbst.

Fazit, meistens ist die Bude der Eltern nicht so viel Wert wie man annimmt. Der Bodenwert schon, daher die Frage der Lage.

Wenn sich die Brüder uneins sind, sich aber auf ein "richtiges" Gutachten einigen können und dem Deal, dass das Erbgenis so hingenommen wird, wäre das für das "kleine" Erbe das Beste.

Wenn sich einer immer über den Tisch gezogen fühlt (ohne Gutachten), ist das die Kohle meiner Meinung nach nicht wert.

Zitat von Jonnemeter

Hallo zusammen, folgender Fall:

Es wird ein Haus an 2 Geschwister vererbt.

Einer der beiden wohnt schon länger in diesem Haus (bis zum Tod mit dem Vater zusammen) und möchte dort auch wohnen bleiben.

Jetzt wurde eine Gutachten erstellt um den Bruder der nicht im Haus wohnt auszuzahlen.

Das Ergebnis ist sehr niedrig ausgefallen und der Bruder zweifelt das Gutachten an. (Wurde von der Sparkasse erstellt)

Das Haus Baujahr 1950 bisher wenig renoviert in einer Kleinstadt in NRW. Wohnfläche sind ca. 140 m².

Ergebnis des Gutachten sind 85.000 €. Allein das Grundstück müsste über 40.000 € Wert sein.

Liegt es vielleicht am Alter des Hauses, dass der Preis so niedrig ausfällt?

Klar ist das so insgesamt schwer zu sagen ohne das Objekt zu kennen. Es ist aber so in einem ganz guten Zustand ohne gravierende Mängel. Klar muss was renoviert wert, aber drin wohnen kann man auch so.

Die beiden Geschwister waren vorher von ca. 130.000 € bis 160.000 € ausgegangen.

Meint ihr, es würde Sinn machen noch ein Gutachten zu erstellen?

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Hallo Jonnemeter

bei uns gab es damals einen ähnlichen Fall bzgl. eines Wertgutachtens (=Verkehrswert)

Gutachter bewerten das Haus und ermitteln den Verkehrswert (Marktwert) eines Hauses anhand gesetzlich geregelter Bewertungsverfahren. In Deutschland ist dieses Verfahren in der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) festgelegt.

Bei uns kam damals auch ein Wert von "nur" 85.000 Euro raus, wobei das Haus beim Verkauf zu einem deutlich höheren Wert verkauft wurde (für 147.500 Euro!) also fast das doppelte!

Leider kann man da nicht viel machen, es sei denn du kennst einen Gutachter, der zu deinen Gunsten errechnet.

Besser wäre es jedoch, wenn du dich ohne Rechtsbeistand mit deinem Bruder einigst - denn sonst zahlt jeder von euch drauf.

Hallo Jonnemeter ,

es gibt nicht "den" richtigen Preis für eine Immobilie. Wenn man keinen Käufer findet, ist das haus nichts wert. Wenn jemand sich in das Haus verliebt und 200k bietet, ist es eben soviel wert.

Die SK hat kein Gutachten erstellt, sondern eine (interne) Bewertung, für den Fall, dass sie als Makler tätig werden. Würden sie als Makler einen Verkaufsauftrag bekommen, würden sie es zunächst vielleicht noch etwas höher anbieten, da jeder Kaufinteressent noch handeln will. Natürlich hat die SK Interesse, den Preis nicht zu hoch anzusetzen, da sie sonst viel Arbeit hat und keinen Erfolg.

Ich vermute, dass Eure eigene Schätzung eher zu hoch ist. Es ist normal, dass man das eigene Haus zu schätzt. Die Nachteile sieht man ja nicht so bzw. hat sich daran gewöhnt. Die Wahrheit dürfte also irgendwo in der Mitte liegen, vermutlich etwas näher am SK-Wert.

Ich würde versuchen, dass sich die Brüder auf einen Wert einigen. Ein echtes Gutachten kostet viel Geld (In Hessen billiger beim Ortsgericht) und da kann letztlich auch jeder Wert darauf stehen.

Zitat von Hornie

Ich würde versuchen, dass sich die Brüder auf einen Wert einigen. Ein echtes Gutachten kostet viel Geld (In Hessen billiger beim Ortsgericht) und da kann letztlich auch jeder Wert darauf stehen.

Komme aus Hessen und kenne zufälligerweise die Person, die bei uns "das Ortsgericht" ist. Wie soll dieser (ziemlich alte Mann) fachlich in der Lage sein ein Wertgutachten für eine Immobilie zu erstellen? Haben die da eine Abteilung in petto, die in einem solchen Fall vom Ortsgericht beauftragt würde?

Zitat von alpha_zulu

Wie soll dieser (ziemlich alte Mann) fachlich in der Lage sein ein Wertgutachten für eine Immobilie zu erstellen?

Es ist sein Job als Ortsgerichtsvorsteher. Ich gehe also davon aus, dass er das Bewertungsschema anwenden kann. "Ziemlich alter Mann" kann durchaus für Erfahrung sprechen (ok, bin altersbedingt vorbelastet).

Es ist aber nicht mit einem Gutachten von einem vereidigten Sachverständigen vergleichbar. Es gibt ja idR auch riesige Unterschiede zwischen Sachwert, Marktwert/Vergleichswert und Ertragswert.