Bewertung einer Zwangsversteigerungsimmobilie

Vorab: Bin Laie und habe keine Erfahrung mit Zwangsversteigerungen.

Soweit ich das verstehe wollte in vorherigen Terminen niemand mind. 165.000€ zahlen. Daher jetzt auch unterhalb dieses Werte ersteigerbar.

Die Frage ist halt, ob die Hütte die Kohle wert ist. Leider gibt es mal wieder keine Fotos von innen und die Qualität der Fotos ist nicht doll. Aber man erkennt zumindest, dass die Hütte nicht im besten Zustand ist. Für mich wäre das nichts.

Zu Zwangsversteigerungen allgemein hatte ich mal diesen Tip gelesen: Versuchen die Bank ausfindig zu machen und dort ein direktes Angebot vor der Zwangsversteigerung abgeben. Falls das Gebot für die Bank hoch genug ist (sprich den noch offenen Betrag deckt) soll es wohl vorkommen, dass die Bank direkt "verkauft" und den Termin absagt. Man umgeht damit ggf. das "hochbieten" vor Gericht. Dies galt allerdings für "normale" Termine. Ob die Bank sich darauf einlässt? Immerhin ist der Bank auch klar, dass sie bei der Versteigerung jetzt weniger als 165.000 bekommen könnte.

Was bist Du denn bereits für die Hütte zu zahlen? Dort ist sicherlich einiges noch zu renovieren. Geh' mal von mind. 100.000-150.000€ aus. Wenn das überhaupt reicht.

Keine Ahnung, ob die "Zwangsrenovierungen" auch bei einem Eigentümerwechsel im Rahmen einer Zwangsversteigerung gelten. Sprich Du müsstest ggf. die Heizung machen. Geht vermutlich Richtung Wärmepumpe. Macht aber nur Sinn, wenn Fenster und Dämmung auch gemacht werden. Bedeutet mehr Geld notwendig.

Hallo DanielFrie.

Nach den dünnen Informationen würde für mich Abriss und Neubau überlegenswert sein. Solche verschachtelten Anbauten machen immer Probleme, von der Optik einmal ganz abgesehen.

Drei Fragen sollten Sie für sich klären:

• Können Sie sich gut vorstellen, an dem Ort zu wohnen?
• Wie ist der reine Grundstückswert?
• Wie ist Ihr Budget, inclusive Reserve für Überraschungen?

Gruß Pumphut

DanielFrie: Bin nur Finanz-Laie, wenn auch ein an solchen Themen Interessierter. Zum Bereich Immobilien habe ich ein bißchen Erfahrung (Haus zur Eigennutzung Mitte der 70er gekauft und vermietete Immobilien fast ebenso lang ab Anfang der 80er akkumulierend; zudem einige Immobilien via dem ZVG erworben - die letzte in 2020). Immobilien machen immerhin etwa 30% meiner Gesamtmittel aus.

Vorab und ganz generell: Aus meiner Sicht ist der Standort bei Immobilien von ziemlicher bis erheblicher Bedeutung, auch was die Wertentwicklung in the long run betrifft (Beispiel: München vs Kyffhäuserkreis ...; Syke kann ich nicht einschätzen - zu den Hotspots dürfte die Region aber eher nicht zählen ... ?). Von daher sollte man (in solchen Regionen) einen Immobilienerwerb noch sorgfältiger abwägen, also ohnehin schon immer angezeigt). Ohne, daß ich da von einer eher "strukturschwachen" Gegend sprechen will, kenne die Region kaum.

Selbst genutzte Immobilien und vermietete sind aber zwei verschiedene "Spiele" mit ebenso unterschiedlichen "Spielregeln". Zudem gilt immer

Zitat von Sovereign

Selbst genutzte Immobilien jedenfalls sind ohnehin so gut wie ausnahmslos ein reines "Investment" - sondern eine Melange aus "Lebensstil/Konsum" einerseits und "Vermögensaufbau/Altersvorsorge" andererseits; mit im Einzelfall teilweise sehr unterschiedlicher Gewichtung der beiden Elemente (das kann auch mal Richtung 80 zu 20 oder sogar 90 zu 10 ausfallen - oder genau umgekehrt).

Ansonsten: Das ZVG hat zwar nur rund 160 § - ist aber dennoch teilweise jedenfalls nicht ganz ohne Kniffe; was auch für die jeweilige Interessenlage gilt (echte ZV vs. Teilungsverssteigerung zur Aufhebung einer Gemeinschaft (Ehe, Erbengemeinschaft), Beleihungsauflauf bzw. Situation der (oftmals) das Verfahren betreibenden Bank, Mitwirkungsbereitschaft des Schuldners usw.). Sollte man jedenfalls nicht unterschätzen. Zudem geht es in aller Regel um etwas größere Beträge.

Zitat von loennermo

Zu Zwangsversteigerungen allgemein hatte ich mal diesen Tip gelesen: Versuchen die Bank ausfindig zu machen und dort ein direktes Angebot vor der Zwangsversteigerung abgeben.

Diese Konstellation (Ausbietungsvertrag) hatte ich nur ein einziges Mal in praxi erlebt. Dürfte eher ungewöhnlich sein und muß nicht unbedingt für die Immobilie sprechen. Zudem muß man sich dann bezüglich der Einwertung der Immobilie ziemlich bis sehr sicher sein.

Zitat von DanielFrie

Was sagt ihr zu folgender Immobilie: https://www.zvnow.de/zwangsver…f7-4757-9193-b908ba60003e

"Ferndiagnosen" sind immer anspruchsvoll. Bei Immobilien (erst recht älteren) gilt das noch viel mehr.

Apropos Gutachten: Die Qualitätsunterschiede sind teilweise erheblich - und man erwirbt, wie gesehen; Gewährleistungsansprüche in dem Sinne gibt es nicht (Gutachter vs Schlechtachter, ggf. hoher zeitlicher Abstand zwischen Erstellung des Gutachtens und dem ZV-Termin, oftmals Sanierungsstau gerade im Bereich EFHs, wegen der Finanz-Lage des Schuldners (!), da kein Begehungsrecht besteht (auch für Interessenten an der ZV nicht) kann der Gutachter manchmal nur via Außenbesichtigung eine Art Schätzung vornehmen usw.).

Zitat von DanielFrie

Mein einziges Manko ist, dass ich mir noch unsicher bin bzw keine Erfahrung habe in der Bewertung von Immobilien.

Das "Manko" könnte ein erhebliches ein - gerade bei einem solchen Haus (EFH mit Baujahr um 1957). Dazu kommt: Die Preise für eine Instandsetzung oder sogar Sanierung sind an einem solchen Standort nur wenig günstiger als in München oder Frankfurt am Main ... ! Die zukünftige Wertentwicklung aber - aller Wahrscheinlichkeit - sehr unterschiedlich ... ! Solche Häuser können - je nach Zustand und Sanierung- sechsstellige Beträge in € fast wie nix aufsaugen ...

Textteile des Gutachtens sind nicht lesbar ... ?! ("nur für Pro-Nutzer erkennbar"). Daher ggf. mal zum betreffenden AG marschieren und dort das Original-Gutachten einsehen - oder auf der Internetseite des AG nachschauen. "ZVnow" klingt zudem nach einem gewerblichen Anbieter von ZV-Infos (gegen Gebühren ?) ... ? Das braucht es eigentlich nicht, da die AGs ohnehin die Termine veröffentlichen müssen (Bekanntmachung im Internet, Aushang (Gerichtgebäude), Tageszeitung vor Ort) ... !? Es gibt auch kostenfreie ZV-Portale). Was auch im Interesse aller Verfahrensbeteiligten liegt. Auch des Schuldners übrigens - umso mehr Leute mit Interesse, desto höher oft der Zuschlagspreis - desto besser für den Schuldner (im Gegensatz zu anderen Länder (wie den USA teilweise) haftet hierzulande der Schuldner nicht nur via der Grundschuld mit der Immobilie - sondern auch mit seinem anderen gesamten Privatvermögen und zukünftigem Einkommen bzw. zukünftigem Vermögen).

Ohne Rücksprache mit dem Gutachter (der das Gutachten durchgeführt hat - diese sind manchmal dazu bereit (oder können dazu motiviert werden)) und/oder Einbezug eines Architekten, eigenen Gutachters, eigenen Sachverständigen würde ich mich - ganz persönlich - da nicht dranwagen.

Wichtig: Finanzierung vorab klären (sollte eine solche erforderlich sein). Nach dem Zuschlag bis zum Verteilungstermin sind es meist nur 6 bis 8 Wochen, dann muß die Zahlung erfolgen; der heute immer fix 10% Anteil (vom im Gutachten bestimme Verkehrswert), der beim Gebot schon hinterlegt wurde, wird natürlich angerechnet bzw. abgezogen).

Seit der Hoch-Inflationsphase, der Zinswende (mit natürlich auch gestiegenen Zinsen für Immobilien-Darlehen), den gestiegenen Bau- und Materialpreisen und insbesondere dem Energie-Gebäude-Gesetz (Bedeutung der sog. Energieeffizienzklassen seitdem enorm gestiegen) iVm einer Verunsicherung der Verbraucher (auch in dem Bereich) hat sich der Wind ziemlich bis stark gedreht. In 2020 (da hatte ich das letzte Objekt via ZV erworben) waren die Amtsgerichte - hier in der Region - meist noch proppenvoll (teilweise 100 oder 200 Leute alle mit von der LZB bestätigten Schecks oder Vorab-Überweisung des 10% Anteils an das AG - also keine Zuschauer (ZV muß "öffentlich" durchgeführt werden) sondern echte Interessenten. Wie mir letztens zwei Banker sagten: Termine mit nur fünf oder sechs Leuten (außer den amtliche Vorgeschriebenen) - davon noch drei oder vier Zuschauer ... Das "muß" nicht - "kann" aber auch eine Chance sein. Solche Flauten gab es auch in der Vergangenheit immer wieder mal (temporär).

Dir gute Gedanken und dann ebensolche Finanz-Entscheidungen. Gutes Gelingen dabei !

Zitat von Pumphut

Nach den dünnen Informationen würde für mich Abriss und Neubau überlegenswert sein.

Die Frage wäre, ob sich das in der Region (auch perspektivisch) lohnt ... ?

Generell kann man ab einer gewissen Grundstückgröße (in dem Fall hier immerhin fast 700 qm) auch immer an den Verkauf an einen Bauträger denken (abhängig natürlich von dem Maß der möglichen baulichen Nutzung wie insbesondere GRZ und GFZ). Zudem müßte man das vorab recherchieren und kalkulieren. Diesbezüglich gilt aber das Gleiche wie schon oben gesagt.

Hier vor Ort sind Bauträger eher weiter sehr zurückhaltend (von Toplagen vielleicht mal abgesehen) - und wenn mal ein selbst "normales" Neubau-Projekt kommt, dann sind die Preise entsprechend "anspruchsvoll" - aus Sicht möglicher Interessenten.

Zitat von DanielFrie

......

Was sagt ihr zu folgender Immobilie: https://www.zvnow.de/zwangsver…f7-4757-9193-b908ba60003e

...

Grundsätzlich kann ein Erwerb einer ZV-Immobilie für den Käufer interessant sein.

Vorab: Wieso nutzt Du eines dieser unzähligen ZV-Portale, die aus wirtschaftlichen Gründen betrieben werden?

Gehe IMMER an die Quelle:

Justizportal - Verfahren

Hier Niedersachsen und Dein Amtsgericht auswählen (in diesem Fall Syke) und dort die Informationen abrufen.

Keine Kosten, alle offiziellen Informationen vollständig, je nach Amtsgericht / Gutachter teilweise mit sehr aussagekräftigen Gutachten.

Nichts anderes machen solche Portale i.d.R. auch.

Letzten Endes wollen die damit aber ja auch irgendwie Geld verdienen.

Zu diesem speziellem ZV-Objekt: Offensichtlich keine Innenaufnahmen. Das deutet meist darauf hin, dass dem Gutachter der Zutritt verwehrt wurde. Gründe dafür gibt es viele.

Auf jeden Fall Kontakt zur Bank aufnehmen, die die ZV betreibt. Häufig bekommt man dort zusätzliche Informationen. Die betreibende Bank hat starkes Interesse, dieses Objekt "loszuwerden". Aus welchen Gründen auch immer.

Ob es dann in Gesprächen mit der Bank evt. zu einer Ausbietungsgarantie kommen kann, siehst Du im weiteren Verlauf.

Würdest Du eine Immobilie kaufen, die Du nie im Leben von innen gesehen hast?

Ich nicht.

Den Gutachter und die Bank haben die Bewohner offensichtlich nicht reingelassen.

Passiert gar nicht so selten, weil die Parteien zerstritten sind.

Nimm Dir die Zeit, fahr zu dem Haus.

Sprich mit den Nachbarn.

Vielleicht ist auch einer der Bewohner des Hauses vor Ort.

Verschaff Dir gegenüber den anderen Interessenten einen Informationsvorsprung!

Ein Kauf via ZV ist kein Schnäppchenmarkt, das ist knallhartes Geschäft.

Und bei interessanten Objekten sind Deine Gegner Vollprofis.

Viel Erfolg!

Laut ZVG Portal, gibt es wohl auch ein umfangreicheres Gutachten das man für 2,50 Euro anfordern kann. Bei einem möglichen Hauskauf denke ich durchaus wohl ein zu verschmerzender Betrag.

Allein von dem Kurtgutachten, würde ich aber davon ausgehen, dass man selbst mit den von Ioennermo genannten 100-150k Renovierungskosten nicht hinkommt wenn man es ordentlichmachen will. Vom alter wären vermutlich sogut wie alle Fenster zu ersetzen, inkl. dem 5eck.

Baujahr der Heizung ist nicht bekannt. Innentüren teilweise nicht vorhanden, was bei dem Baujahr heißt am besten komplett neu mit Zarge. Dusche im OG nicht funktionsfähig. etc etc.

Zitat von corsa

Laut ZVG Portal, gibt es wohl auch ein umfangreicheres Gutachten das man für 2,50 Euro anfordern kann. Bei einem möglichen Hauskauf denke ich durchaus wohl ein zu verschmerzender Betrag.

...

Genau, darum immer an die Original-Quelle gehen. Die Verfahrensweise der Amtsgerichte ist sehr unterschiedlich (selbst im gleichen Bundesland, hier Niedersachsen). Bei einigen Amtsgerichten wird das vollständige Gutachten hochgeladen und ist abrufbar, bei anderen (wie hier in Syke) muss man sich kümmern.