Wir haben 2021 ein Haus geerbt. In dem Haus wohnt seit 2019 eine junge Familie mit 4 Kindern. Wir wollen das Haus jetzt verkaufen, weil die Vermietung uns nicht gefällt. Die Familie möchte das Haus nicht kaufen. Makler sagt mir, dass die Familie nur 3 Monate Schutz hat, wenn ein möglicher Käufer Eigenbedarf anmeldet. Andere Auskünfte liegen bei 6 Monate. Wer hat Recht?
Haus geerbt
- Yancy
- Erledigt
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Ich habe Mal für dich gegoogelt:
Nach 5 Jahren sind es 6 Monate.
Vor einem Jahr waren es also noch 3 Monate.
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Als Laie ist das für mich recht genau definiert:
Vermietetes Haus kaufen: Wann ist Eigenbedarf möglich?Alle Infos zum Thema "Vermietetes Haus kaufen: Ist Eigenbedarf möglich?" → Wann kann eigentlich nach einem Hauskauf Eigenbedarf angemeldet werden?www.mietrecht.comDas Mietverhältnis des Einfamilienhauses besteht länger wie 5 Jahre -> 6 Monate Kündigungsfrist wegen Eigenbedarf. Außer, im MIetvertrag wäre rechtsgültig etwas anderes vereinbart.
Und wehe, Du wartest noch knapp 3 Jahre mit dem Verkauf.
Und dann gibt es noch solche (nahezu Enteignungs-)Urteile für Eigentümer, auch wenn es dort um eine ETW ging:
und
Das kann also bei einer beliebten Lage und bisher zu günstiger Miete auch auf 2 Jahre ausgedehnt werden.
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Wir haben 2021 ein Haus geerbt. In dem Haus wohnt seit 2019 eine junge Familie mit 4 Kindern. Wir wollen das Haus jetzt verkaufen, weil die Vermietung uns nicht gefällt. Die Familie möchte das Haus nicht kaufen. Makler sagt mir, dass die Familie nur 3 Monate Schutz hat, wenn ein möglicher Käufer Eigenbedarf anmeldet. Andere Auskünfte liegen bei 6 Monate. Wer hat Recht?
Die Kündigungsfrist liegt bei 6 Monaten. Dafür kannst Du Dir aber vermutlich nichts kaufen. Es ist nicht wahrscheinlich, daß der Mieter in dieser Frist auszieht.
Ein Einfamilienhaus wird typischerweise vom Eigentümer selbst bewohnt, weil sich das Vermieten kaum rentiert. Das heißt umgekehrt, daß der Mieter für eine verhältnismäßig geringe Miete in einem relativ großen und teuren Objekt wohnt. Es wäre günstig für Euch, wenn der aktuelle Mieter das Haus kaufen würde. Deine bisherige Auskunft ist, daß er es nicht kaufen möchte. Wer weiß? Vielleicht läßt er sich ja umstimmen.
Wenn Du das Haus an jemanden anderen verkaufen willst, ist das ein potentieller Selbstnutzer, der natürlich keinen Mieter im Haus haben will. Das heißt: Mit Mieter wirst Du für das Haus einen ggf. erheblich niedrigeren Preis erzielen als ohne.
Leute, die in das Haus selbst einziehen möchten, haben typischerweise wenig Zeit. Eine Verzögerung des Einzugs um ein oder zwei Jahre wäre für solche prospektiven Käufer ein erheblicher Nachteil. Möglicherweise nehmen sie angesichts einer unsicheren zeitlichen Perspektive vom Kauf Abstand.
Wenn Dein Mieter schlau ist, weiß er das. Er will das Haus nicht kaufen, wird aber den Auszug so lang verzögern, wie er kann, auch aus finanziellen Gründen. Mal ganz abgesehen davon, daß Alternativobjekte vermutlich dünn gesät sein dürften, kann ein alternatives Objekt leicht 500 € oder gar 1000 € im Monat mehr kosten, was der Mieter pro Monat spart, den er den Auszug verzögert. Die Eigenbedarfskündigung bekommst Du oder der Käufer vermutlich durch, damit bist Du oder ist er den Mieter aber nicht los. Wenn der Mieter schlau ist und auch die Nerven dazu hat, läßt er es auf eine Räumungsklage und auch eine eventuelle Räumung ankommen. Die Kosten für die verlorenen Prozesse kann er aus der rechnerischen Mietersparnis locker tragen. Dabei ist schon die Räumungsklage für Dich eine wackelige Sache, möglicherweise schickt der Richter bei aller bekannten Rechtslage eine Familie mit vier Kindern nicht in eine Obdachlosenunterkunft.
Du könntest erwägen, den Mieter aus dem Mietvertrag herauszukaufen. Oder Du machst gute Miene zu diesem Spiel und bleibst eben Vermieter.
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Du könntest erwägen, den Mieter aus dem Mietvertrag herauszukaufen.
Abhängig vom Wert und Zustand des Hauses könnte sich das wirklich lohnen. Eine vermietete Immobilie ist für potentielle Selbstnutzer nicht besonders attraktiv, da man den Mieter nur schwer rausbekommt. Mit dem kleineren Käuferkreis geht aber halt auch der Preis in den Keller
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Wenn möglich, Miete um den Maximalbetrag erhöhen.
Mieterhöhung muss richtig formuliert werden.
Das könnte auch zum Auszug führen oder aber die Familie überlegt dann vielleicht doch nochmal über einen Kauf nach.
Wenn ihr die Verkaufssumme nicht sofort in einem Betrag benötigt, wäre ja auch ein Mietkauf denkbar.
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Zitat von Yancy
Makler sagt mir, dass die Familie nur 3 Monate Schutz hat, wenn ein möglicher Käufer Eigenbedarf anmeldet.
"Kündigungsschutz bei Eigentümerwechsel (§ 577a BGB):
Wenn ein Haus verkauft wird und der neue Eigentümer Eigenbedarf anmeldet, gilt für die Mieter ein besonderer Schutz:
- Die Kündigung wegen Eigenbedarfs ist erst nach Ablauf von 3 Jahren nach dem Eigentumsübergang möglich.
- Diese Sperrfrist kann je nach Region (z. B. in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt) durch eine landesrechtliche Regelung auf bis zu 10 Jahre verlängert werden."
Die Frage wären:
- Willst du die Mieter kündigen oder gehst du davon aus, der neue Eigentümer wird das tun? Dein Ursprungspost bezieht sich auf die neuen Eigentümer, wenn ich korrekt verstehe.
- Wo steht das Haus? Dann sind es drei oder zehn Jahre. -
"Kündigungsschutz bei Eigentümerwechsel (§ 577a BGB):
Wenn ein Haus verkauft wird und der neue Eigentümer Eigenbedarf anmeldet, gilt für die Mieter ein besonderer Schutz:
- Die Kündigung wegen Eigenbedarfs ist erst nach Ablauf von 3 Jahren nach dem Eigentumsübergang möglich.
- Diese Sperrfrist kann je nach Region (z. B. in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt) durch eine landesrechtliche Regelung auf bis zu 10 Jahre verlängert werden."
Die Frage wären:
- Willst du die Mieter kündigen oder gehst du davon aus, der neue Eigentümer wird das tun? Dein Ursprungspost bezieht sich auf die neuen Eigentümer, wenn ich korrekt verstehe.
- Wo steht das Haus? Dann sind es drei oder zehn Jahre.Ich meine das ist irreführend.
Der Paragraph findet Anwendung, wenn Wohnraum neu begründet wird, also z.B. eine Teilung von einem Gemeinschaftseigentum zu Einzelwohungen stattgefunden hat. Davon ist hier nicht die Rede.
Außerdem, ein Erbe ist Rechtsnachfolger und damit eventuell anders gestellt als ein neuer Eigentümer. Z.B. beginnen steuerliche Fristen nicht neu. Ob das auf das Mieterverhältnis durchschlägt weiß ich aber nicht.
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"Kündigungsschutz bei Eigentümerwechsel (§ 577a BGB):
Wenn ein Haus verkauft wird und der neue Eigentümer Eigenbedarf anmeldet, gilt für die Mieter ein besonderer Schutz:
- Die Kündigung wegen Eigenbedarfs ist erst nach Ablauf von 3 Jahren nach dem Eigentumsübergang möglich.
Wo kommt dieser Text her? Der §577a BGB lautet anders (und bedeutet auch etwas anderes).
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Egal wie die Frist ist, hätte ich auch gesagt, dass die Familie Probleme haben wird eine neue Bleibe zu finden und hierdurch die Frist vermutlich nicht einhalten kann.
Ich würde das Haus ansich mal schätzten lassen und dann entweder (wie hier schon erwähnt) deinem Mieter eine Ablösesumme anbieten zur Auflösung des Mietverhältnisses (Zahlung nach Auszug). Vielleicht hilft der Anreiz.
Alternativ musst du eben mit einem geringeren Kaufpreis leben, bist die Immobilie aber los.
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Zitat von itschytoo
Ich meine das ist irreführend.
Also ich kenne jemanden, der ein bestehendes altes Reihenendhaus gekauft hat, in dem aktuell eine Partei wohnt. Er befindet sich in so einem entsprechenden Gebiet und darf jetzt schön jahrelang warten, bis er dort endlich selbst einziehen darf...
Ich stell mir die Frage, inwiefern die Dauer den TE hier interessiert? Sie verkaufen doch das Haus. Die Frage, ob der Käufer das Haus als Investition (Mieter drinlassen, Miete kassieren) oder zum Eigenbedarf erwirbt, müsste für Sie doch irrelevant sein? Das kann der potentielle Käufer doch hübsch selbst rausfinden, oder?
Ansonsten würd ich mich mit der Frage - wenn's wirklich rechtlich sicher sein soll - an die üblicherweise existierenden kostenlosen Hotlines der Rechtsschutzversicherungen richten.
Die dahinterstehenden Anwälte können vermutlich gesichertere Auskünfte geben, als wir, die hier wir mit verschiedenen Paragrafen raten. -
Also ich kenne jemanden, der ein bestehendes altes Reihenendhaus gekauft hat, in dem aktuell eine Partei wohnt. Er befindet sich in so einem entsprechenden Gebiet und darf jetzt schön jahrelang warten, bis er dort endlich selbst einziehen darf ...
Wie schon gesagt: Ich kenne den von Dir genannten Paragraphen. Der besagt etwas anderes, als Du suggerierst, und der Text lautet auch anders. Eben drum habe ich Dich gefragt, wo Dein Zitat herkommt. Ich habe danach gegoogelt, es aber nicht gefunden.
Diese Sperrfrist gilt dann, wenn ein Mietshaus rechtlich in Eigentumswohnungen zerlegt wird. für die betreffende Wohnung (also Einheit) Eigentum neu entsteht. Vorher war ja das ganze Mietshaus als Einheit Eigentum und die Einzelwohnung nur Teil davon.
Der hier beschriebene Fall ist aber anders, und in dem von Dir genannten Fall müßte man erhebliche rechtliche Klimmzüge machen, was ich nicht glaube.
In Deinem Fall liegt offensichtlich etwas anderes vor (oder Dein Bekannter hat einen insuffizienten Rechtsanwalt. Soll es ja auch geben, sowas.)
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Wie schon gesagt: Ich kenne den von Dir genannten Paragraphen. Der besagt etwas anderes, als Du suggerierst, und der Text lautet auch anders.
Du hast recht. Ich hatte aufgrund der Information vom Bekannten nur grob überflogen und die 3 und 10 Jahre gefunden.
Da er es hat anwaltlich prüfen lassen, hab ich mich drauf verlassen. -
Jetzt fehlt nur noch die Fundstelle dieses Textes:
"Kündigungsschutz bei Eigentümerwechsel (§ 577a BGB):
Wenn ein Haus verkauft wird und der neue Eigentümer Eigenbedarf anmeldet, gilt für die Mieter ein besonderer Schutz:
- Die Kündigung wegen Eigenbedarfs ist erst nach Ablauf von 3 Jahren nach dem Eigentumsübergang möglich.
- Diese Sperrfrist kann je nach Region (z. B. in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt) durch eine landesrechtliche Regelung auf bis zu 10 Jahre verlängert werden."
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Jetzt fehlt nur noch die Fundstelle dieses Textes:
Du bist nicht zufällig Lehrer, oder!?
Mich interessiert viel mehr, wieso den TE die Kündigungsfrist interessiert, wenn er doch nicht derjenige sein wird, der kündigt (und der neue Eigentümer je nachdem, was dieser vorhat, auch nicht). -
Jetzt fehlt nur noch die Fundstelle dieses Textes:
Du bist nicht zufällig Lehrer, oder!?
Der von Dir zitierte Text ist sachlich falsch, und mich interessiert daher, wo Du ihn her hast.
Ich habe vergeblich versucht, ihn zu finden, selbst mit kleinen Teilen Deiner Sätze hat Google nichts gefunden.
Wenn das Fakenews sein sollten, muß das im Rahmen dieser Diskussion klar sein.
Auch die Geschichte mit dem Reihenhaus klingt unwahrscheinlich. Der genannte Paragraph ist dort nicht einschlägig. Reimst Du Dir das alles etwa nur zusammen und verkohlst die Mitleser?
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Okay: Ich habe mich bereits dafür entschuldigt, dass ich den Bekannten offenbar falsch verstanden habe. Die Quelle hab ich tatsächlich so gefunden - aber nicht bei Google. Die Welt besteht nicht nur aus Google. Es gibt Bücher, Datenbanken, chatgpt, etc. Und nein, eine Telegr*m-Reichsbürger-Gruppe [wieso ist dieses Wort eigentlich zensiert?] war's nicht
Oh, und nachträglich bearbeiten/korrigieren/löschen kann man Beiträge ja nicht, wie du selbst beim Feedback herausgestellt hast, also was soll ich tun?
Du schweifst mit dieser Herumreiterei komplett vom Thema ab. Ich versuchte, wieder zur Frage des TE zu kommen.
Das Abschweifen hast du in meinem Thread bereits getan, als unter der Rentenlücke von dir auf einmal das Thema Frugalismus aufgemacht wurde - was wir zuvor nur rudimentär in Nebensätzen hatten. Das ist der Grund, wieso Foren und Threads immer wieder im Chaos enden: es fängt mit Thema A an, biegt drölfzig Mal ab und plötzlich ist man bei 7-14-X.
Das sehe ich leider auch hier des Öfteren, wenn ursprüngliche Frage/Thema und letzter Beitrag nichts mehr miteinander zu tun haben. Und das ärgert mich.
Also lass gut sein und konzentrier dich bitte auf die Ursprungsfrage. -
Die Quelle [zum §577a BGB] hab ich tatsächlich so gefunden - aber nicht bei Google.
Wo denn dann?
Der von Dir zitierte Text ist sachlich falsch, und mich interessiert daher, wo Du ihn her hast.
also was soll ich tun?
Es ist an der Zeit, daß Du aufhörst mit Deinen Ausflüchten, und die Wahrheit auf den Tisch kommt.
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Ich vermute Mal sein Bekannter ist ein Chat-Bot und das ist ihm jetzt etwas peinlich.
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Ich stell mir die Frage, inwiefern die Dauer den TE hier interessiert? Sie verkaufen doch das Haus. Die Frage, ob der Käufer das Haus als Investition (Mieter drinlassen, Miete kassieren) oder zum Eigenbedarf erwirbt, müsste für Sie doch irrelevant sein?
Die Kündigungsdauer mag ein Problem des Käufers sein, der wird das aber entsprechend einpreisen. Häuser vermieten lohnt sich selten, da man kaum mehr Miete erzielt als mit einer vergleichbar großen Wohnung, aber mehr Kosten hat und zusätzlich noch den Garten und evtl. eine Garage. Insofern ist der typische Hauskäufer ein Selbstnutzer
