Gemeinsame Immobilienfinanzierung: Bruchteilsgemeinschaft oder GbR?

    Hallo zusammen,


    angenommen, man würde in der Familie (z.B. unter Geschwistern) eine Immobilie kaufen und finanzieren und vermieten wollen. Vermieten zum Beispiel, weil alterstauglich, barrierefrei und gut gelegen an die Eltern. Welche Art der Grundbucheintragung würdet ihr vorziehen? Eintrag jedes Geschwisterteils anteilig im Grundbuch (Bruchteilsgemeinschaft) oder eine BGB-Gesellschaft/GbR, bei denen jeder dann die entsprechenden Anteile am Gesellschaftsvermögen der GbR hält?


    Meine Tendenz geht aktuell in Richtung der GbR, da man dann nach einmaliger Eintragung der GbR im Grundbuch die Immobilienanteile zwischen den Geschwistern einfacher bzw. günstiger verschieben kann. Angenommen, der eine würde den anderen ausbezahlen wollen, dann würden eben nur die Gesellschaftsanteile verkauft ohne Änderungen am Grundbuch vornehmen zu müssen, was je nach Immobilienwert schnell 5-stellige Beträge spart.


    Fragen:

    • Hat das schonmal jemand überlegt und gemacht bzw. Erfahrungen damit?
    • Ist es tatsächlich so, dass man dann "am Küchentisch" mit einem Vertrag die Anteile (ver-)kaufen kann?
    • Klappen die Finanzierungen bei der Bank ohne Probleme auch bei der GbR?
    • Wie läuft dann die Eintragung ins Gesellschaftsregister (seit 2025 ja wohl verbindlich)?
    • Hat so ein Vorgehen Nachteile, die ich jetzt noch nicht sehe?
    • ... ?


    Danke und schönen Sonntag zusammen!

    FT_User


    PS: Hier ein paar Infos zum Unterschied im Vorgehen und zum Gesellschaftsregister:

    - https://www.notar.de/aktuelles…klaeren-vor-und-nachteile

    - https://www.fachanwalt.de/ratg…-10-fragen-und-antworten-

    Zitat von Thebat

    GbR wäre denn eine eGbR. Ist mehr Aufwand, muss man sich gut überlegen.

    Welchen Mehraufwand meinst du genau? Beim Kauf? Bei der Finanzierung (klappt die genauso problemlos?!)? Bei der späteren Bewirtschaftung der Immobilie?


    Ich kann glaube ich gerade die späteren Folgen, z.B. die Frage, wie sich das dann später auf die Steuererklärungen auswirkt, wie auf die Eigentümerversammlungen, wie bei einem späteren Verkauf, etc. noch nicht so ganz abschätzen…

    Wir haben das so gelöst. Finanzierung, Steuer- bzw. Feststellungserklärung, etc. läuft alles komplett problemlos. Und haben auch schon Anteile verändert.

    Nur zu eGbR kann ich nichts sagen, haben seit dies Pflicht ist noch keine neue Immobilie gekauft und daher die GbR noch nicht eingetragen

    Zitat von GeldAnleger

    Wir haben das so gelöst. Finanzierung, Steuer- bzw. Feststellungserklärung, etc. läuft alles komplett problemlos. Und haben auch schon Anteile verändert.

    Nur zu eGbR kann ich nichts sagen, haben seit dies Pflicht ist noch keine neue Immobilie gekauft und daher die GbR noch nicht eingetragen

    Darf ich mal fragen, wie das mit der Veränderung der Anteile abgelaufen ist?

    Welchen Wert habt ihr für die Anteile festgelegt? War das vorab im GbR-Gesellschaftsvertrag festgelegt, also z.B. 1% Anteil ist 1000 Euro wert? Oder wird das am aktuellen Ertragswert der Immobilie festgelegt?


    Szenario:

    Gesellschafter 1: 75% Anteil

    Gesellschafter 2: 25% Anteil


    Gesellschafter 1 hat 75.000 Euro Anfangskaital in die Gbr gebracht und Gesellschafter 2 25.000 Euro.


    Könnte Gesellschafter 2 dann "einfach" durch eine Zahlung von 25.000 Euro 25% der Anteile von Gesellschafter 1 abkaufen, so dass beide dann jeweils 50% Anteile an der GbR halten?


    Habe da nämlich einen ähnlichen Fall und da wäre es sehr gut (steuerliche Gründe), wenn die Anteile zu Beginn in einem bestimmten Verhältnis sind und sich nach 10 Jahren dann ändern.

    Wir hatten beim Kauf der ersten Immobilie unterschiedlich viel EK eingebracht. Und das beim Kauf der zweiten Immobilie so ausgeglichen, dass wir auf ein Verhältnis von 1/3 für jeden kamen. Im GbR Vertrag sind keine Preie für Anteilsverkäufe festgelegt.


    Intern haben wir uns an dem Wert der Immobilie bzw GbR zu dem Zeitpunkt orientiert. Das vorher festzulegen macht in meinen Augen nur in wenigen Szenarien Sinn. Vor allem da das Finanzamt sicher immer mit dem aktuellen Wert rechnet und sonst eine gemischte Schenkung sieht.