Privater Hausverkauf, Tipps

Die Haftungsausschlüsse werden alle automatisch von der beauftragten NotarIn berücksichtigt.

Sollte es Besonderheiten geben, kannst du das auch in den Vertrag reinnehmen lassen.

Wichtig ist eine Komplettbesichtigung mit den späteren Käufern, bei der du auch einen Zeugen dabei hast.

Tipp: Wenn das Geld da ist VOR der Schlüsselübergabe noch mal selber mit jemand reingehen und schauen, ob der Zustand noch unverändert ist.

Und…KEINESFALLS die Schlüssel übergeben, bevor das Geld auf deinem Konto ist.

Zitat von Sealwolf

ich möchte möglichst wenig Ärger und Arbeit

Dann wäre die Sache mit dem Makler nicht verkehrt.

Ein Treffen mit dem Makler im Haus, Übergabe aller Unterlagen und Daten. Schlüssel an den Makler und den/die alles Weitere machen lassen.

Angebot(e) des Maklers abwarten/begutachten.

Termin beim Notar.

Geld empfangen.

Den Makler (halbe Rechnung) bezahlen.

Schlüssel ggf. mit Makler zusammen vor Ort übergeben/übergeben lassen.

Auf die Bestätigung der Grundbucheintragung warten.

Termine macht dann alles der/die MaklerIn.

Man hat einen Zeugen für die ganzen Sachen.

- War bei mir ein reibungsloser Ablauf.

Unbedingt mehr als einen Makler kontaktieren wenn man nichts zu verschenken hat.

Bei mir z.B. hatte ein Makler von vor Ort gut 12% weniger angesetzt als McMakler. Und der erwartete Zeit- und Kosten- und Verkaufspreisrahmen von McMakler wurde auch erreicht.

Ich hab schon ein Haus mit Makler verkauft und auch schon ne Wohnung ohne Makler gekauft.

Der Makler nimmt dir etwas Arbeit ab. Das lässt er sich aber auch ordentlich entlohnen.

Welche Absprachen in den Kaufvertrag sollen (z.B. wegen dem Inventar) klärst Du sowieso mit dem Notar. Den Kaufvertrag setzt der Notar auf, nicht der Makler.

Der Makler nimmt Dir die Arbeit ab, einen Käufer zu finden (mit den Arbeiten, die damit zusammen hängen, Inserate, Fotos machen, einige machen auch Videos, Termine mit Interessenten, usw.).

Wenn Du schon Interessenten in den Startlöchern hast, und guter Dinge bist, dass Du einen Kaufpreis verhandeln kannst, der Dir und dem Interessenten zusagt, würde ich persönlich sagen, ist ein Makler absolut verzichtbar. Am Ende musst Du selbst wissen, ob es Dir das Wert ist.

Ich denke auch, dass das ohne Makler geht, wenn die Lage halbwegs ist und es schon Interessenten gibt. Ob Du dann "den" richtigen Marktpreis erzielst, ist dann zwar schon eine kleine Frage, aber das kriegt man auch hin, wenn man einfach schaut wie andere Immobilien im Ort verkauft wurden (oder Aushänge in den Banken oder Immoscout).

Interessant für Deinen Käufer wäre, was er für das Inventar zahlen soll und was für die Immobilie selbst, da er auf für das Inventar keine Grunderwerbssteuer zahlen muss .... da lässt sich ein wenig tricksen .... das machts Deinem Käufer leichter und Dir tut es nicht weh.

Zwecks Haftung, wird das normalerweise beim Notar ausgeschlossen. Da wäre der Käufer meines Erachtens auch selbst Schuld, wenn er das Ding ohne einen Gutachter/Sachverständigen kauft.

Makler setzen bei Altbestand oftmals zu niedrige Schätzungen an. Habe die Erfahrung gemacht, dass da nach oben locker 10-15 % am Markt geholt werden können.

Ich kenne einige Makler und möchte dich auch auf ein Problem hinweisen. Es gibt tatsächlich erstaunlich viele Käufer, viel mehr potentielle Käufer, die kurz vor Unterschrift beim Notariat einfach abspringen.

Zitat von Sealwolf

ich möchte möglichst wenig Ärger und Arbeit und frage

Gerade dann würde ich - ganz persönlich - immer einen Makler einschalten (einen seriösen, erfahrenen und renommierten selbstverständlich).

Zitat von DidiRich

Interessant für Deinen Käufer wäre, was er für das Inventar zahlen soll und was für die Immobilie selbst, da er auf für das Inventar keine Grunderwerbssteuer zahlen muss .... da lässt sich ein wenig tricksen .... das machts Deinem Käufer leichter und Dir tut es nicht weh.

Gängige Praxis (bei Einbauten, Einbauschränken, EBKs usw.) und daher ein treffender Hinweis. Abhängig vom Wert des Mobiliars (siehe hier)

Zitat von Sealwolf

Das Haus ist noch voll eingerichtet (hochwertig);

ist da beidseitig etwas zusätzlicher Spiel- und Gestaltungsspielraum gegeben. Zudem kann es Dir als Verkäufer aufwändige Räumungsaktionen (Mobiliar) ersparen.

Zitat von Tomarcy

Es gibt tatsächlich erstaunlich viele Käufer, viel mehr potentielle Käufer, die kurz vor Unterschrift beim Notariat einfach abspringen.

Ist mir zum einen so ("viele" die kurz vor Unterschrift "abspringen") nicht bekannt und zum anderen gibt es da einige Instrumente, um etwas mehr "Sicherheit" (präziser etwas weniger "Unsicherheit") zu haben. Gute Makler weisen darauf hin und/oder praktizieren dies (Nachweis der Finanzierungszusage einer Bank den Käufer betreffend, ggf. Reservierungsvereinbarung (inkl. Reservierungsgebühr), ggf. sogar Vorvertrag).

Was ich allerdings schon einige Male von Notaren gehört hatte, daß damals in Phasen eher schwacher Immobilienmärkte im Notartermin der Käufer versuchte einen geringeren Preis durchzusetzen unter dem "Hinweis" (Drohung) ansonsten den notariellen Kaufvertrag nicht zu unterschreiben. Was ich deutlich häufiger gehört habe - und zudem selbst erlebt habe (immerhin zwei Mal) - war in der Zeit der eher sehr starken Immobilienmärkte (2009 bis 2022) der Versuch des Verkäufers im Notartermin plötzlich einen noch höheren Preis durchzusetzen mit dem Hinweis eines inzwischen bzw. "gerade" eingegangenen Angebots eines anderen Kaufinteressenten ("das können Sie selbstverständlich aber jetzt noch matchen" ...).

Für meinen Teil hätte ich das natürlich machen können - habe aber natürlich die ganze Sache sofort beendet, weil das aus meiner Sicht nicht ansatzweise die honorige Vorgehensweise eines "ehrbaren Kaufmanns" ist (Notartermine unterliegen einer aufwändigen Vorarbeit und sind kein Gespräch oder Geschacher wie auf einem "Basar" bei dem Einkauf von Lebensmitteln oder Gegenstände des alltäglichen Lebens). Bei einem eher gewichtigen Kaufvertrag wie dem einer Immobilie ("Schriftform und notarielle Beglaubigung" als Voraussetzung für dessen Gültigkeit) sollten sich Käufer und Verkäufer vor dem Notartermin auf einen Preis geeinigt haben zu dem dann im Notartermin auch beide Seiten stehen. Wer das anders sieht, kann das so handhaben - wird aber dann auf keinen Fall mein Vertragspartner.

Zitat von Sealwolf

wer beauftragt eigentlich den notar? derjenige bleibt ja dann (zumindest erstmal) auf den kosten sitzen.

Üblich ist, dass es der Käufer macht. Andere Absprachen und Käufer und Verkäufer sind aber möglich.

Zitat von Sealwolf

ok. kann man das risiko minimieren?

Ja, siehe zum einen Nr. 10. Zum anderen sollte ein guter und erfahrener Makler auch eine Portion Menschenkenntnis mitbringen.

Trotz der prinzipiellen Einschaltung von Maklern schaue ich mir im Zweifel vorher manchmal den Vertragspartner in einem persönlichen Gespräch an, um mir einen eigenen Eindruck zu verschaffen. Und da geht es "nur" um Vermietungen ... ! Wobei das "nur" insoweit zu relativieren ist, da der Käufer im Prinzip nur einmal zu zahlen braucht - man mit einem Mieter aber eher über längere oder lange Zeit in einem Vertragsverhältnis steht.

Dabei habe ich mich eigentlich noch nie richtig getäuscht (Ausnahme war ein Vorstand der Deutschen Bahn AG, der durch besondere Umstände (Scheidung, Alkohol usw.) später sozusagen "abgestürzt" ist und volltrunken im Treppenhaus randaliert hatte ... außer einem gewissen Schaden für die ansonsten friedlich- harmonische Hausgemeinschaft ist mir aber kein finanzieller Schaden entstanden - will sagen: Absolute "Sicherheiten" gibt es auch in dem Bereich nicht - wie mir damals die Maklerin sagte, war der Mann zum Besichtigungstermin mit großer Limousine und Chauffeur erschienen ...).

Zitat von Sealwolf

meine käufer haben finanzierungszusagen von 3 banken und wirken sehr vertrauenswürdig..

Immerhin. Der persönliche Eindruck wäre mir zudem auch stets wichtig (siehe oben).

Zitat von Sealwolf

wer beauftragt eigentlich den notar?

Den Notar hat üblicherweise der Käufer zu bezahlen. Das Motto "Wer den Notar bezahlt, darf sich auch den Notar aussuchen bzw. beauftragen" gilt bei der Konstellation "Kauf vom Bauträger" in aller Regel nicht. Diese arbeiten meist fest mit einem Notar zusammen. Wenn man das Objekt kaufen will, muß man in der Regel den (diesen) Notar bezahlen - ohne sich den Notar aussuchen zu können.

Bei "von privat an privat" ist das (Wahl des Notars) eine Frage der Vereinbarung. Wobei ich mich an keinen Fall in praxi erinnern kann bei dem der Verkäufer den Notar bezahlt hat.

Zitat von Tomarcy

Makler setzen bei Altbestand oftmals zu niedrige Schätzungen an. Habe die Erfahrung gemacht, dass da nach oben locker 10-15 % am Markt geholt werden können.

Und umgekehrt gibt es genügend Makler, die überreizen. Wenn das Haus für potentielle Käufer mal verbrannt ist, wird es sehr viel schwerer, als wenn man gleich mit einem vernünftigen Preis reingeht. Sehe ich aktuell bei Nachbars, für um die 500k hätten sie das Haus sicherlich schnell losbekommen. Aber die 560k des Maklers waren halt einfach überzogen.

Bezüglich dem Plan möbliert zu verkaufen...hier würde ich nochmal in mich gehen und schauen, ob das wirklich eine gute Idee ist. Ältere Häuser sind in der Regel ein Fall für die Kernsanierung, auch wenn die Verkäufer was anderes glauben. Und dann will man Opas Schrankwand von 1970 als Käufer nicht auch noch teuer entsorgen. Ganz abgesehen von den Kosten würde mich stören, dass ich in einem voll möblierten Haus Schimmelecken nicht gut sehen kann

Zitat von Sealwolf

ok. kann man das risiko minimieren? meine käufer haben finanzierungszusagen von 3 banken und wirken sehr vertrauenswürdig.. wer beauftragt eigentlich den notar? derjenige bleibt ja dann (zumindest erstmal) auf den kosten sitzen.

Zuerst zur zweiten Frage: Das Beauftragen und Bezahlen des Notars ist der Job des Käufers.

Das grenzt Dein Risiko als Verkäufer schon etwas ein.

Zumal Du, wie schon empfohlen, die Schlüssel - und zwar sämtliche Schlüssel, auch die zur Kellertür oder zur Garage - tunlichst erst dann herausrückst, wenn das Geld nachweislich und nicht rückbuchbar auf Deinem Konto eingetrudelt ist.

Warum diese Empfehlung? Es gibt inzwischen nicht nur Mietnomaden, sondern auch Kaufnomaden.

Bis zur Schlüsselübergabe - aus deren Sicht im Idealfall zumindest teilweise vor dem kompletten Geldübergang, mit welcher Ausrede auch immer - präsentieren sie sich vor Dir wie aus dem Ei gepellt. Danach prellen sie nicht nur Dich als Hausverkäufer, sondern auch den Kostümverleiher, von dem die schicke Garderobe u.a. für den Notartermin stammt.

Nochmals. Gib NIE einen Schlüssel raus, bevor das Geld da ist. Nie !!!!!

Es gibt da Geschichten, die glaubst du nicht und willst sie gar nicht wissen.

Aber eine als Abschreckung ?

Käufer topseriös…will nur mal einen Tag vor dem angeblich veranlassten Geldeingang am Abend rein, um die neue Elektroverkabelung in den Flur zu legen.

Man muss ja schnell machen. Mehrfamilienhaus Altbau, Verkabelung aus der Zeit als England Fußballweltmeister wurde.

Käufer bringt aber für Probebohrungen einen entfernten Kumpel des Schwagers der Schwester des Nachbarn der Kassiererin mit, wo man immer Samstag einkauft.

Durch Anbohren diverser Stellen entsteht ein großer Schaden IN der Wohnung und für die Wohnungseigentümergemeinschaft in Höhe von über 70.000 Euro.

Geld kam nicht an, der Superbohrer unbekannt über alle Berge….

Zu dem Thema gab es sogar mal eine Fernsehsendung bei VOX oder RTL2. Ich bekomme das nur noch rudimentär zusammen:

Verkäufer gab vor Kaufpreiszahlung den Schlüssel zum Haus (oder nur Keller?) raus. Der angebliche Käufer ist da mit x Leuten eingezogen und hat den Kaufpreis nicht gezahlt. Und der Eigentümer bekam die "Nomaden" nicht aus dem eigenen Haus. Auch nicht mit der Polizei, die er mehrmals die Woche rief.

-> Kein einziger Schlüssel vor vollständiger Zahlung des Kaufpreises.

Ansonsten wie geschrieben and die ganze Sache realistisch rangehen. Besser den Spatz in der Hand, als die Taube auf dem Dach. Lieber die 400k (besser 410k) nehmen, als auf einen Käufer warten, der vielleicht dann 450k zahlt.

Ein Freund wollte in 2022 eine Hütte für 1,3Mio verkaufen, er hatte schon Angebote von 950k. Tja, jetzt inseriert er für 890k und bei allem mit einer 8 vorne ist die Hütte wech...

Hallo Sealwolf ,

wenn der Makler 450t ansetzt um bei 425t herauszukommen (=410t mit Maklergebühren) und du 400t ohne Makler bekommen würdest und dir die Käuferfamilie sympathisch daherkommt, dann würde ich persönlich das annehmen.

Es ist richtig, es gibt einige Käufer, die meinen eine Bankfinanzierung zu haben, aber sagen dann auf einmal kurz vor dem Notartermin ab.

Notar zahlt eigentlich immer der Käufer und so sollte man es auch halten. Das wäre für mich als Verkäufer nicht verhandelbar, sind für mich normale Käuferkosten.

Wichtig: Energieausweis musst du dem Käufer aushändigen vor dem Kauf.

Und das besagte Nicht-Aushändigen der Schlüssel, bevor nicht die komplette Kaufsumme auf deinem Konto ist, ist auch sehr wichtig.

Selbst, wenn die Käufer mit ihren Kindern vor deiner Tür stehen und lieb darum fragen.

Das kann richtig in die Hose gehen.

Zitat von DidiRich

Interessant für Deinen Käufer wäre, was er für das Inventar zahlen soll und was für die Immobilie selbst, da er auf für das Inventar keine Grunderwerbssteuer zahlen muss .... da lässt sich ein wenig tricksen .... das machts Deinem Käufer leichter und Dir tut es nicht weh.

Ich weiß, was du mit dem Tipp bezweckst, würde davon aber Abstand nehmen. Damit spart der Käufer vielleicht ein paar Euro, aber ich sehe bei solchen Dingen die möglichen Probleme, die nicht entstehen müssen aber entstehen könnten.

Wenn der Käufer dich im Nachhinein verklagt, dass das Inventar "Müll" war, dann kannst du dich mit denen dann vor Gericht auseinandersetzen.

Setzt man z.B. 30t Euro als Inventarwert an, dann wären das 1950 Euro Grunderwerbsteuer (bei 6,5% Grunderwerbsteuer, je nach Bundesland ja unterschiedlich).

Für knapp 2t Euro würde ich sowas nicht von mir aus anbieten.

Ich würde den Notar eher darauf hinweisen, dass das Haus nicht ausgeräumt ist und inkl. Restinventar (Müll) verkauft wird und der Käufer die Kosten der Entsorgung tragen muss. Mit solch einer Klausel wärst du dann abgesichert.

Zitat von SioMio

Ich weiß, was du mit dem Tipp bezweckst, würde davon aber Abstand nehmen. Damit spart der Käufer vielleicht ein paar Euro, aber ich sehe bei solchen Dingen die möglichen Probleme, die nicht entstehen müssen aber entstehen könnten.

Ein ganz konkretes Problem bei dieser Konstruktion hat übrigens mit dem Beleihungsauslauf zu tun. Zweigt man z.B. einem 500k Haus 30k als Ablöse für PV, etc. ab, fehlen diese beim Eigenkapital. Der Beleihungsauslauf verschlechtert sich entsprechend, und zwar in der Regel deutlich. Im Beispiel wäre bei 100k Eigenkapital eine Verschlechterung von 80% Beleihung auf 85% unter der Annahme, dass die Bank Kaufpreis=Wert rechnet. In der Praxis arbeitet die Bank aber in der Regel mit Abschlägen, sodass man nochmal deutlich schlechter dasteht. Unter Umständen bekommt der Käufer dann den Kredit gar nicht, fast immer wird es deutlich teurer und die 1-2 Zehntel mehr beim Zins kosten über die Laufzeit sehr viel mehr als die Grunderwerbssteuer