Depots als Sicherheit bei Baufinanzierungen hinterlegen - eure Erfahrungswerte sind gefragt :)

    Hi liebes Forum,




    ich bin gerade dabei eine Immobilienfinanzierung zu prüfen. Es handelt sich hier um einen Finanzierungsbetrag von 100.000€ für eine kleine Wohnung zur Kapitalanlage. Ich möchte maximal 10% cash einbringen (auf dem Tagesgeld bereit).


    Zusätzlich habe ich ein Wertpapierdepot, welches sich auf ca. 70.000€ beläuft. Da die WP für die langfristige Altersvorsorge gedacht sind sollen diese einfach liegen bleiben.


    Ich habe mich gefragt welche Banken eine solche Sicherheit annehmen um die Baufi wohlwollend/ zu günstigeren Konditionen anbieten zu können.




    Es eilt nicht und ich muss die Variante mit oder ohne Depot nicht unbedingt umsetzen. Dennoch möchte ich mal die Schwarmintelligenz anzapfen um zu schauen welche Erfahrungen es hierzu bereits gibt. :)




    Vielleicht wird dies ja durchaus mal interessant, wenn es um einen großen Hauskredit für einen selbst geht.




    VG und danke vorab! :love:

    Hey,

    Meine Erfahrung bei Banken ist, dass Wertpapierdepots irgendwie nicht so richtig "mitgerechnet" werden als Sicherheit.


    Wichtig für Banken sind:

    Wie hoch ist realistisch gesehen die erwartete Kaltmiete?

    Cashflow positiv, wenn ja wie hoch?

    Wie sieht die Gegenüberstellung Vermögen-Schulden aus?

    Viele Konsumkredite am laufen?

    Angestellter oder Selbstständiger?

    Welches monatliches Gehalt?

    Wie hoch sind die monatlichen Ausgaben?


    Wenn eine Bank eine Sicherheit haben möchte, dann sollte diese Sicherheit auch recht sicher sein und das ist ein Wertdepot von sich aus einfach nicht.

    Und ich kenne keine Bank, dessen Angestellte sich für einen 100k Kredit die Mühe machen und dein Depot "analysieren", also hast du in Einzelaktien investiert oder in breit gestreut ETFs etc.

    Als Sicherheit wird eine andere Immobilie/Grundstück angesehen oder halt Cash.


    Was manche Banken anbieten: anstatt der Tilgung zahlt man monatlich in ETFs ein. Und dieses Depot ist dann als Sicherheit für den Immobilienkredit hinterlegt.

    Kleiner (=großer) Haken: man muss oftmals die Fonds der Hausmarke nehmen, mit hohen jährlichen Kosten und stellenweise Ausgabeaufschlägen.

    Man will dir damit noch ein Finanzprodukt aufschwatzen.

    Davon würde ich die Finger von lassen.


    Am besten einfach deine Bank mal anfragen. Oder bist du noch auf der Suche nach einer Bank, die dir die Immobilie finanzieren soll?

    Soll es bei der einen Wohnung als Kapitalanlage bleiben oder sind mehrere geplant?

    Weil, wenn es deine erste Immobilie ist und weitere Folgen sollen, dann würde ich sehr darauf achten, dass der Cashflow deutlich positiv ist.

    Ansonsten wird es bei den nächsten Immobilien unnötig schwierig bei einer Finanzierung.

    75 bis 80 Prozent der Kaltmiete nehmen Banken nach meinen Infos meistens als Einnahme.

    Rest ist Rücklage, Mietausfall und ggf Steuer.


    In deinem Fall wäre eine Kaltmiete von 625 Euro wünschenswert bei einer angenommen Gesamtannuität von 6%.

    Ansonsten Eigenkapital erhöhen.

    Zitat von johu

    Ich habe ein Depot für eine Finanzierung verpfändet, hat die VB problemlos als Sicherheit akzeptiert (bei Standard ETF 60% des Depotwertes)

    Das ist gut.

    Der Threadersteller hatte noch danach gefragt, ob man dadurch bessere Zinskonditionen erhalten würde.

    Kannst du dazu etwas sagen?

    Fände ich auch interessant.

    Zitat von SioMio

    Der Threadersteller hatte noch danach gefragt, ob man dadurch bessere Zinskonditionen erhalten würde.

    Kannst du dazu etwas sagen?

    Fände ich auch interessant.

    Das kann ich leider nicht sagen, war keine Immobilienfinanzierung sondern Sicherheit für ein KfW Darlehen bei dem die KfW den Zinssatz vorgibt

    Zitat von johu

    Das kann ich leider nicht sagen, war keine Immobilienfinanzierung sondern Sicherheit für ein KfW Darlehen bei dem die KfW den Zinssatz vorgibt

    Und die Summe aus dem KFW-Darlehen hast du wofür genutzt? Gründerzuschuss?

    Ich sehe darin eine Marktlücke in die man reinsliden kann 🤔 nein mal im ernst. Es ist doch eigentlich auch bezeichnend das Immobilien als sicherer angesehen werden im Vergleich zu einem ausgewogenen WP-Depot mit Aktien-ETFs. Wenn das sauber aufgesetzt ist und man mit einer Beleihungsquote von 50-60% besichert dann muss schon verdammt viel schief gehen das die Sicherheit weg ist.. zumal es auch viel besser liquidierbar ist als Immobilien.


    Das man im Einzelaktienbereich vorsichtig ist kann ich dagegen durchaus verstehen..

    Zitat von SioMio

    Der Threadersteller hatte noch danach gefragt, ob man dadurch bessere Zinskonditionen erhalten würde.

    Kannst du dazu etwas sagen?

    Grundsätzlich ja. Mehr Sicherheiten senken das Risiko für die Bank und das schlägt sich in besseren - oder bei sehr niedrigem Eigenkapital eher weniger schlechten - Zinsen nieder.

    Da sicherlich nicht alle Banken den Aufwand mit der Verpfändung mitmachen, ist natürlich die interessante Frage, ob man damit wirklich besser fährt, als mit der billigsten Bank auf dem Markt.

    mocean

    Ist denn eine Tragbarkeit bei der Immobilie vorhanden?

    Wenn du magst, kannst du die o.g. Fragen beantworten und dann weiß man mehr.

    Das macht mMn viel mehr beim Zins aus als die besagte Sicherheitshinterlegung.


    Prinzipiell warten Banken nicht darauf, seine Kunden endlich mal ordentlich pfänden zu können 😉 Eine Pfändung bedeutet für Banken unnötig Aufwand, wenngleich sie das natürlich machen (können).

    Der zuständige Mitarbeiter steht dann auch nicht unbedingt in einem guten Licht.

    Eine Bank will bei einer Immobilienfinanzierung (bzw natürlich generell bei Finanzierungen) einen Ausfall tunlichst vermeiden.


    Wenn jetzt z.B. die Immobilie monatlich nicht genug an Miete abwirft, muss der Gläubiger entsprechend monatlich dazubuttern und das bedeutet dann ein ständiges Ausfallrisiko für die Bank.

    In einem solchen Fall wäre die Erhöhung des Eigenkapitals direkt zu Beginn der Finanzierung etwas, was das Ausfallrisiko für die gesamte Finanzierungszeit reduziert.

    mocean

    Deine Frage mit der Sicherheitshinterlegung sollte mMn auch erst der zweite oder dritte Schritt sein.


    Hast du alles andere davor schon geklärt?

    Dazu gehören mindestens o.g. Fragen und dann noch, wo/wie du die Finanzierung abschließen möchtest?

    Bei deiner Hausbank oder über einen Finanzierungsvermittler?

    Für beide sollte man ein Immobilienprojekt gut vorbereitet haben.


    Du solltest also schon bei der Finanzierungsanfrage alle möglichen Rückfragen selber beantwortet haben und nicht erst auf die Rückfragen warten.

    Für den Bänker/Finanzierer machst du sonst schnell den Eindruck, dass du dich zu schlecht in dem Thema auskennst.


    Die "Zahlen" der Wohnung sollte man mMn auf einer Seite nachvollziehbar dargelegt haben.

    Evtl. anstehende Renovierungen auch benennen und sagen, wie das finanziert werden soll.


    Meine Erfahrung ist, dass man dem Bänker/Finanzierer soviel Arbeit wie möglich abnehmen sollte und am besten halt alle "Zahlen und Fakten" schon vorbereitet haben.


    Beispiel: Die Wohnung steht leer und muss neu vermietet werden. Du schreibst in deiner Berechnung dann z.B. 7 Euro/qm Kaltmiete.

    Dann wäre es sehr gut, wenn du direkt vergleichbare Mietobjekte aus den einschlägig bekannten Internetportalen mitlieferst. Gleiche Stadt, ähnliche Lage, Ausstattung etc.

    Damit machst du dann auch klar "hey, ich weiß, was ich da mache". Und damit reduziertst du das Ausfallrisiko halt mMn besser als auf das Szenario einer möglichen Pfändung zu setzen 😉

    Um es nochmal zu verdeutlichen:

    "Lieber Bänker, das Darlehen wird durch die Miete ganz sicher selbst getragen. Hierfür habe ich Ihnen alles schon aufgeschrieben und bin viele mögliche Szenarien durchgegangen um das sicherzustellen"

    ist besser als

    "Lieber Bänker, wenn ich das Darlehen nicht mehr zahlen kann, können Sie ja mein Wertpapierdepot verwerten"


    😉