Immokredit bei 80% Eigenkapital aber niedrigem Einkommen?

    Angenommen man hat ein bestimmte höhere Summe für den Kauf einer Eigentumswohnung zur Verfügung.

    Sagen wir 300000 Euro.


    Jetzt möchte man eine schöne ETW zum Preis von 350000 + 10000 Nebenkosten Euro = 360000 Euro erwerben. Da fehlt also noch ein kleines Stück.


    Andererseits hat man nur ein geringes monatliches Einkommen. Sagen wir 1500 Euro netto.


    Kann man in einer solchen Situation einen Immobilienkredit bekommen?


    Schauen die Banken nur auf das Einkommen (und lehnen den Immokredit damit ab) oder berücksichtigen sie das hohe Eigenkapital und akzeptieren das als Sicherheit? Eine etwaige Vermietung würde ja jederzeit Kreditzinsen + Tilgung decken.


    Wenn die Kreditraten nicht bezahlt werden sollten können Sie ja auch jederzeit eine Zwangsversteigerung durchführen und bekämen damit garantiert ihr Geld.

    Hallo.


    Mit den Fragen würde ich an einen Immobilienfinanzierungsvermittler (z. B. InterHyp, Dr. Klein, etc.) wenden.


    Aber generell kann man sagen, dass sich das Risiko für die Bank aus mehreren Faktoren zusammensetzt. Da ist neben dem laufenden Einkommen in Telation zur Kreditrate auch die Kredithöhe in Relation zu den vorhandenen Sicherheiten (z. B. die finanzierte Immobilie) relevant.


    Wie die einzelnen Stellen prüfen,ob sie X und Y einen Kredit gewähren, das bleibt herauszufinden.

    Zitat von thoste

    Angenommen man hat ein bestimmte höhere Summe für den Kauf einer Eigentumswohnung zur Verfügung, sagen wir 300000 Euro.


    Jetzt möchte man eine schöne ETW zum Preis von 350000 + 10000 Nebenkosten Euro = 360000 Euro erwerben. Da fehlt also noch ein kleines Stück.


    Andererseits hat man nur ein geringes monatliches Einkommen. Sagen wir 1500 Euro netto.


    Kann man in einer solchen Situation einen Immobilienkredit bekommen?

    Frag das doch ganz konkret Deine Bank. Für eine Forenauskunft kannst Du Dir ja nichts kaufen. Was hilft es Dir, wenn ich Dir schreibe: Kein Problem! - und die Bank gibt Dir den Kredit dann nicht?

    Zitat von thoste

    Eine etwaige Vermietung

    Willst Du die Immobilie denn vermieten?

    Dann ist Dein Einkommen also nicht 1500, sondern 1500+Miete.

    Zitat von thoste

    berücksichtigen sie das hohe Eigenkapital

    Ja, natürlich auch.

    Zitat von thoste

    + 10000 Nebenkosten

    Das glaube ich nicht, das deckt ja noch nicht einmal die Grunderwerbsteuer.


    Zu einer Kreditanfrage solltest Du nur gut vorbereitet gehen. Dazu gehören

    - eine realistische Kalkulation der Investition (Kaufpreis + GrESt + Makler + 1% Notar

    + 0,5% Grundbuchkosten + ggf. Renovierung etc., laufende Kosten und Erträge),

    - Eine Vermögensübersicht,

    - Eine Übersicht der regelmäßigen Einkünfte und Ausgaben.

    Hallo,

    Jede Bank prüft anders.

    Aber prinzipiell schauen Banken auf dein Einkommen und auf die Sicherheiten.


    Eine Bank denkt eher nicht so, wie du geschrieben hast: "ach, wenn der Gläubiger nicht mehr zahlen kann, dann geht das Objekt halt in die Zwangsversteigerung."

    Denn das bedeutet für die Banken Aufwand und den will keiner.


    1500 Euro Gehalt (netto) kann viel oder aber auch wenig sein.

    Kinder ja/nein

    Sind bereits Konsumkredite vorhanden?

    Und und und



    Du fragst halt sehr theoretisch an. Da kann dir keiner so richtig helfen.

    Hast du denn konkret eine Immobilie im Kopf?

    Wenn ja, dann bräuchte man halt ein paar Infos zu dir.

    Wobei die Frage ist, ob die Bank die regelmäßigen Ausgaben tatsächlich interessieren, denn wenn diese zu niedrig ausfallen, wird die Bank hier ggf. eh mit einer Pauschel für vermutlich einen Single rechnen.


    Wie der Vorposter schon sagt, sind die Nebenkosten zu gering angesetzt. In den günstigen Bundesländern ohne Makler reden wir immernoch von 5,5 % daher knapp 20k €.


    Wenn man in dem Beispiel davon ausgehen würde, dass die Wohnung vermietet wird, wovon würde denn der Eigentümer leben und vor allem worin? Von den 1500 müsste ja auch noch eine Wohnung zum eigennutzen gemietet werden.

    Ich mag deine Posts bei denen man nie weiß ob die nun du selbst oder eine AI-Bot geschrieben hat.


    Warum verlinkst du denn nicht den guten Rechner auf den du dich beziehst und was rechnet der denn aus? die Monatliche Rate? Die Kaufnebenkosten? Den Zinssatz? oder was ganz anderes?

    Zitat von corsa

    Wobei die Frage ist, ob die Bank die regelmäßigen Ausgaben tatsächlich interessieren, denn wenn diese zu niedrig ausfallen, wird die Bank hier ggf. eh mit einer Pauschel für vermutlich einen Single rechnen.

    Alle Banken fordern eigentlich mindestens eine Selbstauskunft an.

    Bei den gewöhnlichen Lebenshaltungskosten kann man nicht einfach einen unrealistisch geringen Wert nehmen. Da nimmt die Bank mindestens einen gewissen Standardwert.

    Bei den regelmäßigen Ausgaben sind eher laufende Verträge und so relevant.

    Autoleasing/kauf Kredit, allgemeine Konsumkredite, Versicherungen und sowas halt.

    Wenn man bislang zur Miete gewohnt hat, fällt die Kaltmiete natürlich weg.

    Nebenkosten, Heizkosten und Instandhaltungsrücklage müssen dann aber von der noch zu erworbenen Immobilie genommen werden.

    thoste

    Bin nur Finanz-Laie, wenn auch ein an solchen Themen Interessierter mit ein bißchen eigenen Erfahrungen. Habe zudem nur Deinen Beitrag Nr. 1 überflogen.


    Zitat von thoste

    Angenommen man hat ein bestimmte höhere Summe für den Kauf einer Eigentumswohnung zur Verfügung.

    Sagen wir 300000 Euro.


    Jetzt möchte man eine schöne ETW zum Preis von 350000 + 10000 Nebenkosten Euro = 360000 Euro erwerben. Da fehlt also noch ein kleines Stück.

    Vorab: Bei einem Kaufpreis von 350.000 € erscheinen mir Kaufnebenkosten von lediglich 10.000 € wenig bis gar nicht realitätsnah ... ?


    Ganz generell: Früher wäre in einer solchen Konstellation

    Zitat von thoste

    Andererseits hat man nur ein geringes monatliches Einkommen. Sagen wir 1500 Euro netto.

    ein Immobilienkredit vermutlich möglich gewesen, da das Risiko für die Bank sehr gering bis nahe Null ist (Darlehen im Realkreditbereich also < 60% des Beleihungswerts sprich in dem Fall mit noch deutlich darunter liegendem Beleihungsauslauf). Schließlich hat die Bank - im Notfall - die Immobilie als Sicherheit (via eingetragener Grundschuld).


    Siehe zwar richtigerweise hier:

    Zitat von thoste

    Wenn die Kreditraten nicht bezahlt werden sollten können Sie ja auch jederzeit eine Zwangsversteigerung durchführen und bekämen damit garantiert ihr Geld.

    Allerdings haben Banken an einer "Verwertung der Sicherheiten" in solchen Fällen (via Zwangsversteigerung - personeller und Zeitaufwand und ggf. noch Stress und Ärger und schlechte PR) eher wenig Spaß und Freude sprich Interesse. Es besteht vielmehr Interesse an einer ruhig laufenden Geschäftsbeziehung sprich Bedienung der monatlichen Annuität und dem Verdienst der Kreditmarge.


    Nach Implementierung der EU-WIKR (EU-Wohnimmobilienkreditrichtlinie) im März 2016 auch in Deutschland sieht das aber anders aus. Im Rahmen der sog. "Kreditwürdigkeitsprüfung" liegt der Schwerpunkt nunmehr bei der sog. "Kapitaldienstfähigkeit" des Darlehensnehmers über die gesamte Laufzeit des Darlehens hinweg. Das dürfte bei nur 1.500 netto (nahe an der Armutsgrenze) ein ziemliches Problem darstellen (die Banken rechnen dabei mit Pauschalen für die Lebenshaltungskosten; die je nach Bank unterschiedlich ausfallen können - aber bei 1.500 € Einkommen könnte das ggf. eher (sehr) schwierig bis unmöglich werden.


    Anders könnte das ggf. (theoretisch jedenfalls) aussehen, wenn Du die Wohnung vermietest (das dies Dein Einkommen erhöht). Allerdings setzen Banken dann verständlicherweise nur die Nettomiete (und nicht die Bruttomiete) an und machen von dieser auch noch eine Art Sicherheitsabschlag von 20, 25 oder in Einzelfällen auch 30%. Bei dem geringen Einkommen könnte das ebenfalls (sehr) anspruchsvoll werden mit einer Kreditvergabe gem. der EU-WIKR.



    Last but not least: So "kleine" Darlehenssummen" (bei Immobiliendarlehen jedenfalls) sind bei Banken ohnehin nicht besonders beliebt. Der Aufwand (EU-WiKR) ist bei 50.000 € ähnlich wie bei 500.000 € oder 5 Millionen € - die Marge für die Bank aber eine ganz andere ... Manche Banken haben inzwischen Mindest-Darlehenssummen (von 50.000 oder 100.000 €) ab der diese überhaupt erst Immobiliendarlehen vergeben oder erheben für Darlehen unterhalb einer bestimmten Summe einen "Minderaufschlag" bei der Zinskondition.


    Bei einem derart geringen Einkommen würde ich - ganz persönlich - generell eher von einer Immobilienfinanzierung Abstand nehmen. Erst recht von der Idee einer vermieteten Immobilie.


    Indiskrete Frage (auf die Du ja selbstverständlich nicht antworten brauchst): Wie sind den bei dem minimalen Einkommen immerhin 300.000 € zusammengekommen ?



    Dir gute Gedanken und dann ebensolche Finanz-Entscheidungen !

    Hallo thoste,


    noch ein Aspekt Ihrer Überlegungen.

    Zitat von thoste

    Eine etwaige Vermietung würde ja jederzeit Kreditzinsen + Tilgung decken.

    Nö, muss sie überhaupt nicht. Ich kann Ihnen jetzt seitenweise Gründe aufzählen. Nur zwei; in der WEG kommt eine Sonderumlage für eine größere Reparatur; ein Mieterwechsel dauert ein halbes Jahr ohne Einnahmen aber mit großen Ausgaben. Schon kommen Sie in Schwierigkeiten und das weiß auch jede Bank. Damit ist die Vermietung an sich für die Bank keine Sicherheit.


    Neben den ganzen anderen von den Vorschreibern aufgeführten Argumenten sehe ich kaum Chancen auf die Wohnung bei dieser Ausgangssituation. Eine Chance gäbe es vielleicht; erhöhen Sie Ihre monatlichen Einnahmen.


    Gruß Pumphut

    Das ist eine schwierige Konstellation.

    Ich würde zu einem Finanzierungsvermittler gehen und Optionen prüfen. Die Bank schaut auf mehrere Punkte. Das sind das Objekt selbst, der Kaufpreis, das EK bzw. Beleihungsauslauf und auch den Kreditnehmer selbst. Bei letzten Punkt zahlt natürlich das Einkommen und insgesamt die Haushaltsrechnung.

    Der Vorteil ist, dass ihr eine sehr niedrige Beleihung wollt. Die Haushaltsrechnung ist aber extrem eng.

    thoste

    Ist die Wohnung zufällig in NRW?

    Da bekommt du bei einem solchen Einkommen exzellente Zinskonditionen bei der NRW Bank. Förderung von selbstgebauten Wohnraum.


    Wenn ja, dann kann ich dir dazu nähere Infos geben. Aberbnur allgemein, die Zinskonditionen sind unschlagbar.

    Zitat von SioMio

    thoste

    Ist die Wohnung zufällig in NRW?

    Da bekommt du bei einem solchen Einkommen exzellente Zinskonditionen bei der NRW Bank. Förderung von selbstgebauten Wohnraum.


    Wenn ja, dann kann ich dir dazu nähere Infos geben. Aberbnur allgemein, die Zinskonditionen sind unschlagbar.

    Für einen Kredit bis 100.000 Euro sollte man sich evtl. auch das KfW-Wohnungseigentumsprogramm ansehen, das grundsätzlich allen Privatpersonen offensteht und ebenfalls zinsgünstig bzw. öffentlich gefördert ist.


    Energieeffizient Bauen oder Kaufen – gefördert von der KfW | KfW
    www.kfw.de