Ferienhaus vermieten

Du wirfst hier ziemlich viele steuerliche Themen zusammen. Für mich deutet das darauf hin, dass du grundsätzlich die komplette Steuerthematik nicht wirklich verstehst.

Zunächst haben die Steuerklassen nichts mit der späteren Steuerlast zu tun. Hierbei geht es lediglich um die Vorauszahlungen (=Lohnsteuer). Bei der Kombination III/V und zwei berufstätigen Ehepartnern kommt es regelmäßig zu Nachzahlungen.

Dann das Thema Spitzensteuersatz. Du schreibst, dass dein Mann 75k brutto bekommt. Hinzu kommen 60k für die Vermietung (12*5k). Das sind dann 135k, allerdings sind da noch gar keine Kosten abgezogen worden. Der größte Block dürften hier die Vorsorgeleistungen zu sein, gefolgt von Werbungskosten für die nichtselbstständige Arbeit und die Vermietung. Für den Steuersatz ist aber das zu versteuernde Einkommen (zvE) relevant und den Spitzensatz von 42% zahlt ein Ehepaar ab einem zvE von 136.962 Euro.

Am besten setzt ihr euch einmal zusammen vor euren Rechner und öffnet Excel. Dort erfasst ihr zum einen alle Einnahmen und Ausgaben. Außerdem solltet ihr euch mal eure letzten Steuerbescheide ansehen, um ein Gefühl für die Vorsorgeleistungen zu bekommen. Alternativ nutzt ihr die Daten von letztem Kalenderjahr (Steuererklärung steht ja jetzt an), füttert ein Programm eurer Wahl mit allen Daten und fügt dann die Einnahmen und Ausgaben für die Vermietung hinzu. Viele Programme bieten auch eine Art Planspiel oder Vergleichsmöglichkeit, um zwei verschiedene Szenarien zu rechnen. Da seht ihr dann auch die zusätzliche Steuerlast für die Vermietung. Mit diesem Wert konn ihr dann wieder rechnen, wie viel von den 60k pro Jahr am Ende übrig bleiben.

Ich sehe ein ganz anderes Problem wenn man ein Ferienhaus vermietet, es entstehen ständig weitere Kosten und eine Auslastung wird nicht bei 100% liegen, der Durchschnitt liegt bei etwa 60% Auslastung und hängt von der Attraktivität der Umgebung ab. Weiterhin sind bei weiterer Entfernung zum eigenen Wohnort noch Kosten für einen der sich vor Ort kümmert einzuplanen. Ich glaube die Steuer ist nicht euer Hauptproblem. Zu den Steuern hat Meins23 schon gute Hinweise gegeben, allerdings werdet ihr für den Start professionelle Hilfe brauchen, solche Vorhaben sind immer sehr individuell.

Zitat von MissJonson22.04.

Wir sind ein Ehepaar mit zwei Kindern. Mein Mann ... verdient brutto im Jahr ca. 75.000€. Ich bin zur Zeit in Elternzeit und werde erst einmal nicht arbeiten.

Mittelstandsfamilie. Nicht reich, nicht arm.

Zitat von MissJonson22.04.

Wir haben ein tolles Holzhaus gefunden, es wäre ein perfektes Ferienhaus zum vermieten. Anschaffungskosten inkl Renovierung und Kaufnebenkosten wären bei 420.000€ zu finanzieren mit ca. 4,2% Zinsen. Wenn wir ca. 5000€ monatlich einnehmen würden, hätte mein Mann den Spitzensteuersatz erreicht.

Die Steuer ist lästig wichtig für fast jedermann. Es ist aber im allgemeinen sinnvoll, die Steuer zurückzustellen und sich erstmal Gedanken über die Investition als solche zu machen.

Ihr möchtet also unter die Vermieter gehen. Habt Ihr diesbezüglich denn Erfahrung? Was versprichst Du Dir von dieser Investition? Hast Du mal eine eigene Kalkulation angestellt oder nimmst Du nur das, was der Makler Euch vorflüstert? Mir erscheint nämlich die kalkulierte Einnahme schon für einen Urlaubsmonat optimistisch, für 12 Monate sehr optimistisch. Ist denn am Standort des Ferienhauses rund ums Jahr Saison?

Zitat von MissJonson22.04.

Ich verstehe, dass von den 5000€ viel abgezogen wird (Kreditrate, Versicherungen, Nebenkosten und viel mehr) aber bleibt wenigstens etwas übrig nach Steuer? Ich würde die Reinigung und die Verwaltung selbst machen, wird quasi mein Job. Wäre toll wenn ich ungefähr weiß was auf uns zukommt, weil wenn mir am Ende des Jahres nur 300€ monatlich übrig bleiben dann lohnt sich der Aufwand nicht.

Du schreibst zu wenig über Dich und das Objekt, so daß ich mir kein letztliches Urteil zutraue. Der erste Eindruck ist negativ: Meines Erachtens kommt das so nicht hin. Ich bin hier aber nicht das Kriterium.

Frag doch mal bei einer Bank an und kläre, ob die Euch überhaupt das Geld dafür gäbe (Ich nehme an, Ihr brauchtet für den Kauf des Objekts einen Kredit).

Zitat von MissJonson22.04.

Wir haben ein tolles Holzhaus gefunden, es wäre ein perfektes Ferienhaus zum vermieten. Anschaffungskosten inkl Renovierung und Kaufnebenkosten wären bei 420.000€ zu finanzieren mit ca. 4,2% Zinsen. Wenn wir ca. 5000€ monatlich einnehmen würden, hätte mein Mann den Spitzensteuersatz erreicht.

Das wäre ja eine Mietrendite von 14% p.a.

Ist das überhaupt eine realistische Annahme? Warum ist das Haus so billig? Wenn man es für 60.000 Euro pro Jahr sicher vermieten könnte, müsste es doch ein zigfaches Wert sein?

Zitat von Wanderslust

Das wäre ja eine Mietrendite von 14% p.a.

Ist das überhaupt eine realistische Annahme? Warum ist das Haus so billig? Wenn man es für 60.000 Euro pro Jahr sicher vermieten könnte, müsste es doch ein zigfaches Wert sein?

Hier geht es um ein Ferienhaus, sprich das dürfte inkl. Nebenkosten sein. Aber stimmt schon, ich hab da schon ganz andere Zahlen gesehen.

Haus in Holland an der Küste, durchaus Renovierungsbedarf, in der Sommersaison für 1,4k die Woche vermietbar (inkl. Nebenkosten), außerhalb der Saison (Spätherbst bis ca. Ende März) für die Hälfte. Angeboten für 700k zzgl. Kaufnebenkosten.

Sind da alle Kosten schon berücksichtigt? Die Ferienportale schlagen ganz schon zu für die Vermittlung der Feriengäste.

Hallo MissJonson22.04.,

wie die Vorschreiber schon bemerkt haben, die Steuerfragen kommen am Ende. Einmal direkt gefragt: Welche Qualifikation haben Sie für Ihren zukünftigen Job? Gerade die Verwaltung ist in jeder Hinsicht voller Überraschungen.

Ich möchte mit einer ganz simplen Frage anfangen: Sind Sie sich sicher, dass Sie das Haus wirklich als Ferienhaus vermieten dürfen? Gerade beim Eigentümerwechsel bestehen die Kommunen auf der formalen Rechtslage, auch wenn sie beim Vorbesitzer noch beide Augen zugedrückt haben.

Wie wollen Sie die Vermarktung machen, über eine eigene Homepage oder über Profis – Kosten?

Mein Vorschlag: Stellen Sie einen realistischen Businessplan mit Einnahmen und Ausgaben incl. Reserven auf. Vielleicht verlangt den auch die finanzierende Bank. Was hoffentlich übrig bleibt, ist steuerpflichtig. Die Steuer dann auszurechnen, ist die einfachste Übung.

Viel Erfolg und Gruß

Pumphut