Eigenbedarfskündigung

Hier kann und darf es keine Rechtsberatung geben.

In eurem konkreten Fall wäre eine Beratung durch eine auf Mietrecht spezialisierte RechtsanwältIn zu empfehlen.

Auch wenn die Beziehung zum Vermieter schlecht ist, kann man trotzdem mit ihm kommunizieren und die Situation konstruktiv beschreiben.

Ein wichtiger Hinweis ist noch, dass es immer wieder die Fälle des Missbrauchs der Eigenbedarfskündigung gibt.

Dies wäre für euch dann zu beobachten, um dann ebenfalls mit anwaltliche Hilfe Schadenersatz-Forderungen geltend zu machen.

Aber hier sollte rechtlich wirklich ein erfahrener Mensch im Boot sitzen.

Wäre übrigens nicht das erste Mal, dass das Haus nachher plötzlich verkauft ist oder ganz andere Menschen darin wohnen und eine erheblich höhere Miete zahlen….

Ich (der selbst schon mal eine Eigenbedarfskündigung ausgesprochen hat) rate Dir, Dich bei einem Anwalt beraten zu lassen. Eine Erstberatung ist nicht so teuer. Ob ihr ihn dann für weitere Maßnahmen beauftragt, könnt ihr dann entscheiden.

An eine Eigenbedarfskündigung sind ziemlich genaue Bedingungen geknüpft, damit sie wirksam ist. Vielleicht sind da Fehler in der Kündigung, was man durchaus als Verhandlungsvorteil gegenüber dem Vermieter nutzen kann.

Sprich mit einem Anwalt, besprecht genau, was ihr erreichen möchtet und lotet eure Optionen aus.

Auch ich empfehle den Gang zum Fachanwalt.

Ich habe neulich irgendwo gelesen, dass es wohl nicht so einfach ist, eine Familie auf dem Wege der Eigenbedarfskündigung aus einer familiengeeigneten Wohnung zu werfen, wenn dann eine Einzelperson einzieht.

Ob das so korrekt ist oder ob (internettypsisch) irgendwelche relevanten Details fehlen, weiß ich nicht. Daher ab zum Fachanwalt. Eine Erstberatung kostet wirklich wenig und dann könnt ihr immer noch entscheiden, wie ihr weiter vorgehen werdet.

Vielleicht hilft aber auch erst einmal ein sachliches Gespräch mit dem Vermieter ehe man die Kavallerie hinzuzieht.

Zitat von ichbins

Vielleicht hilft aber auch erst einmal ein sachliches Gespräch mit dem Vermieter ehe man die Kavallerie hinzuzieht.

Ich denke, es wäre kein Fehler, vor dem Gespräch mit dem Vermieter eine Idee zu haben, wie gut die eigenen Karten wirklich sind.

Zitat von andiii_98

Ich denke, es wäre kein Fehler, vor dem Gespräch mit dem Vermieter eine Idee zu haben, wie gut die eigenen Karten wirklich sind.

So ist es.

Denn der vermietende Mensch möchte offensichtlich ganz klar etwas… ist übrigens schon ein paar Monate her…

Da kann es dann Wunder wirken, wenn man sich wirklich gut informiert hat.

Zitat von ichbins

Vielleicht hilft aber auch erst einmal ein sachliches Gespräch mit dem Vermieter ehe man die Kavallerie hinzuzieht.

Ein Gespräch beim Anwalt bedeutet nicht automatisch, dass der gleich böse Briefe schreibt. Aber auf jeden Fall hat man danach Klarheit über die konkreten eigenen Optionen.

Zitat von Hans2000

Wir sind seit ca. 9 Jahren Mieter eines Hauses und haben im Januar nun die Eigenbedarfskündigung zum 31.10.25 bekommen. Laut dieser will die Tochter des Vermieters einziehen, ansonsten keine weitere Begründung.

Ist das plausibel? Oder hast Du den Eindruck, daß der Vermieter Euch entmieten will?

Zitat von Hans2000

Wir sind nun seit einigen Wochen auf der Suche nach einer neuen Bleibe und würden gerne ein Haus kaufen, welches sowohl preislich als auch von der Lage recht attraktiv ist. Dieses ist jedoch erst nächstes Jahr ca. ab 01.07.26 bezugsfähig, da die jetzigen Eigentümer selbst erst bauen und ausziehen, wenn der Neubau fertig ist.

Bis zum 01.07.26 sind es ja noch einige Jahre.

(Damit Du diese Aussage in den richtigen Hals bekommst, denk mal dran, seit wie vielen Jahren Stuttgart 21 fertig gewesen sein wird ...)

Zitat von Hans2000

Nun stellt sich mir die Frage, wie wir weiter vorgehen sollten.

Das mußt Du entscheiden.

Wenn das Haus eine Option für Dich ist, würde ich an Deiner Stelle dieses Projekt weiterverfolgen. Wie konkret ist das denn bereits? Das Objekt mag ja auch für andere von Lage und Preis her attraktiv sein.

Ich würde mich frühzeitig um einen Anwalt bemühen und prinzipiell auf Zeit spielen. Wie Du mit Deinem Vermieter umgehst, ist Frage Deines Fingerspitzengefühls. Ich kann aus der Ferne nicht ermessen, was in Deinem Fall die geeignete Strategie ist.

Wenn Du den skizzierten Plan - nämlich dieses Haus zu kaufen - verfolgst, ist der Hauskauf das finanziell deutlich bedeutendere Projekt.

Im Moment bist Du in der stärkeren Position, weil Du nämlich in diesem Haus wohnst, aus juristischer Sicht also Besitzer bist (nicht Eigentümer!). Mit der wirksamen Kündigung und dem Ablauf der Frist allein bist Du nicht weg. Es steht zu erwarten, daß der Eigentümer eine Räumungsklage anstrengen wird, wenn Du am 01.11.2025 nicht ausgezogen sein wirst. Diese Räumungsklage wirst Du voraussehbar verlieren, aber halt erst irgendwann im Jahr 2026. Wenn Du dann das beschriebene Haus schon gekauft haben solltest und ein Umzugstermin schon in Sicht sein sollte, wird kein Richter dieser Republik eine Räumung veranlassen. Im Vergleich zu Deinem Hauskauf kostet eine verlorene Räumungsklage wenig, ich würde eventuelle Kosten dafür gedanklich unter "Hauskaufnebenkosten" buchen.

Lies mal im Netz, wie lang es dauern kann, bis man als Eigentümer Mietnomaden aus seinem Objekt bekommt.

Zitat von Hans2000

Den Vermieter um eine freiwillige Verlängerung der Frist zu bitten, macht wenig Sinn, da wir kein gutes Verhältnis zu ihm haben. Bleibt also noch die Räumungsklage bzw. sich dann dagegen zu wehren. Uns würde interessieren, welche Aussicht auf Erfolg wir bei einem Widerspruch hätten, wenn ja absehbar ist, dass wir in ca. 8-9 Monaten sowieso umziehen wollen? Ein fristgerechter doppelter Umzug in eine Übergangsbleibe (die ja auch erst noch gefunden werden müsste) wäre aus unserer Sicht unnötig und nicht zumutbar (wir sind Ende Dezember 2024 Eltern geworden und haben wirklich Besseres zu tun...). Gibt es hierzu vielleicht Erfahrungen oder einschlägige Entscheidungen (wir werden ja wohl nicht die Ersten mit diesem Problem sein)?

Besprich das mit Deinem Rechtsanwalt! Es dürfte sinngemäß so sein, wie Du es schreibst: Wenn der Umzug in ein Eigenheim im Lauf des Jahres 2026 einigermaßen konkret ist, wird die Räumungsklage ins Leere laufen. Ein realistischer Vermieter würde erkennen, daß eine Räumungsklage in diesem Fall in der Sache nichts bringt und still halten (vielleicht zähneknirschend, aber das kann Dir ja egal sein).

Wenn Du wirklich ein Haus kaufen willst, kann Dir letztlich auch egal sein, ob die Eigenbedarfskündigung vorgeschoben ist oder nicht.

Die Rechtslage ist in diesem Fall klar: Der Vermieter kündigt auf Eigenbedarf, das ist ein legaler Grund (fast der einzige). Rechtlich gesehen mußt Du pünktlich ausziehen. Wenn Du das nicht tust, machst Du Dich schadenersatzpflichtig. Frage halt, wie hoch dieser Schaden ist, wenn Du weiter die gewohnte Miete bezahlst. Besprich das mit Deinem Rechtsanwalt!

Ich überblicke aus Nachbarschaft, Familie und Bekanntschaft mehrere ähnliche Fälle. In den meisten Fällen haben sich Mieter und Vermieter geeinigt. Der Mieter hat sich um ein anderes Quartier bemüht, Mietobjekt oder Eigentum, und der Vermieter hat halt nolens, volens so lange stillgehalten. Ein Vermieter wollte seinen Kopf durchsetzen und hat eine Räumungsklage angestrengt. Diese ist letztlich ins Leere gelaufen, weil die Mieter ihr Haus dann gut ein Jahr nach dem ursprünglichen Kündigungstermin beziehen konnten, und die Klage dann zurückgenommen würde. Das Objekt wurde dann allerdings nicht selbst bezogen, sondern zu deutlich höherem Preis erneut fremdvermietet.

Auf dem Wohnungsmarkt braucht man offensichtliche harte Bandagen.

Zitat von Achim Weiss

wird kein Richter dieser Republik eine Räumung veranlassen.

Noch dazu mit einem (dann) Kleinkind.

Vielleicht gibt es irgendwelche Wege, den Kaufvertrag mit dem heutigen Hauseigentümer sehr früh zu schließen, die Übergabe aber auf "Juli 2026, frühestens jedoch X Wochen nach bezugsbereiter Fertigstellung des Hauses, in das der Verkäufer dann ziehen will" zu setzen.

edit - normalerweise steht doch in den Verträgen sinngemäß, dass der Käufer den Vertrag rückabwickeln kann oder der Verkäufer sich schadenersatzpflichtig macht, wenn der Verkäufer das Haus zum Stichtag nicht übergabebereit hat.
Ein Gedanke wäre, dem Verkäufer entgegen zu kommen und Schadenersatzforderungen vor einem definierten Tag ausschließen. Neubauten können unkalkulierbar sein, der Verkäufer wird sich nicht ohne Not einem Risiko aussetzen, das er nur deswegen eingeht, weil er den Kaufvertrag auf Wunsch des Käufers sehr früh unterzeichnet.

Zitat von andiii_98

Vielleicht gibt es irgendwelche Wege, den Kaufvertrag mit dem heutigen Hauseigentümer sehr früh zu schließen, die Übergabe aber auf "Juli 2026, frühestens jedoch X Wochen nach bezugsbereiter Fertigstellung des Hauses, in das der Verkäufer dann ziehen will" zu setzen.

Das halte ich auch für eine gute Idee.

Man sollte halt wissen, wie konkret dieses Projekt ist.

Zitat von LebenimSueden

Ein Gespräch beim Anwalt bedeutet nicht automatisch, dass der gleich böse Briefe schreibt.

Der Satz ist sehr wichtig und richtig. Meine Erfahrung mit Anwälten ist aber, dass man sie konkret zurückhalten muss, direkt irgendwelche Schriftstücke aufzusetzen (denn damit verdienen die Geld). Einige Anwälte sind da sehr forsch unterwegs.

Ganz klar dem Anwalt kommunizieren: "Halten sie erst mal die Füße still. Jetzt wo ich meine Optionen kenne werde ich mit der Gegenseite sprechen. Falls notwendig, komme ich auf Sie zurück. Für unser heutiges Gespräch dürfen sie gerne schon jetzt eine Rechnung schreiben."

Ich weiß auf jeden Fall, dass man dem Vermieter bis zwei Monate vor dem Termin einen so genannten Widerspruch schicken kann. Auf den musst er dann erst mal eingehen.

Stichwort kleines Kind etc.

Was noch wichtig ist:

Lass das wirklich von einem Rechtskundigen Menschen prüfen.

Wenn die Kündigung nämlich zum Beispiel nicht enthalten hat, warum die Tochter ausgerechnet in dieses Haus einziehen muss und will, wäre die Kündigung voraussichtlich schon nicht korrekt. Du kannst dann auf Zeit spielen. Denn wenn dann der Vermieter die richtige Kündigung schickt, ist diese logischerweise auch erst wieder mit neunmonatige Kündigungsfrist möglich…..

Deshalb Rechtsberatung.

Was auf jeden Fall nicht ausreicht, ist zu schreiben: „ich kündige Ihnen das Mietverhältnis auf den 1.11.2025, weil meine Tochter da einzieht.“

So funktioniert das nicht….

Deshalb nochmals: informieren….

Zitat von LebenimSueden

Ein Gespräch beim Anwalt bedeutet nicht automatisch, dass der gleich böse Briefe schreibt. Aber auf jeden Fall hat man danach Klarheit über die konkreten eigenen Optionen.

Auch das ist richtig, allerdings kann man vor der Einschaltung ein Gespräch mit dem Vermieter führen, dieser hat über Jahre die Miete pünktlich erhalten und bekommt das Haus in einem guten Zustand übergeben. Das sind Pfunde die man ihm so erklären kann, dazu benötigt man keinen Anwalt und mit gegenseitigen Respekt lässt sich einiges klären, wenn nicht, dann eben mit gegenseitigen Anwälten und Kosten die kein Mensch braucht. Bei der Auswahl seines Anwalts braucht man zusätzlich noch Glück und Geschick um den richtigen zu finden.

Was mir noch einfällt: Warum zieht eine Familie aus ihrem Haus in attraktiver Lage aus, um irgendwo mit viel Stress neu zu bauen? Und verkauft ihr älteres Haus dann auch noch günstig. Das hört sich doch nach Haken an. Oder weißt du Hans2000 mehr?

Zitat von BirgitN

Was mir noch einfällt: Warum zieht eine Familie aus ihrem Haus in attraktiver Lage aus, um irgendwo mit viel Stress neu zu bauen? Und verkauft ihr älteres Haus dann auch noch günstig. Das hört sich doch nach Haken an.

Möglicherweise steht eine berufliche Veränderung dahinter. Was hilft mir das schönste Haus in München, wenn ich beruflich vor einem Jahr nach Hamburg gewechselt habe?

Und "günstig" ist immer relativ. Wenn ein Handel zustandekommt, werden beide Teile den Preis akzeptieren müssen.

Was mich viel mehr interessieren würde: Wie weit ist denn die Sache mit dem anderen Haus? Ist das aktuell Wunschvorstellung oder wird schon ernsthaft verhandelt? Das beeinflußt ja auch den Umgang mit dem Vermieter des aktuellen Objekts. Wenn das mit dem anderen Haus schon fast in trockenen Tüchern ist, würde ich die Vermietung aussitzen. Wenn das aber nur ein Luftschloß ist, muß man sehen, wie man mit der Kündigung und dem Vermieter umgeht.

Zitat von Hans2000

Genau das steht da quasi sinngemäß (+ Name der Tochter) - keine weitere Begründung.

Ich habe nun für nächste Woche einen Termin beim Anwalt ausgemacht, um zum einen die Gültigkeit der Eigenbedarfskündigung zu überprüfen sowie das Thema mit dem Haus zu besprechen und die Chance eine Räumungsklage abzuwenden zu bewerten

Sehr gut für euch !

So eine Kündigung geht SO einfach eben nicht.

Zitat von Hans2000

Die Eigentümer des Hauses, das wir potentiell kaufen wollen, sind schon etwas älter (er 70, sie 63) und brauchen das Geld quasi um ihr neues Eigenheim zu finanzieren, da sie in ihrem Alter nur schwer einen Kredit bekommen und daher keine Vorfinanzierung machen wollen.

Ich erinnere Dich mal an das "schon etwas älter", wenn Du selber so weit bist!

Der Mann wird Rentner sein, die Frau vermutlich an der Schwelle zur Rente.

Zitat von Hans2000

Das Haus ist auch nicht besonders "günstig", sondern nur nicht heillos überteuert wie andere Immobilien in unserer Stadt. Die Mutter der Eigentümerin ist vor kurzem gestorben, sie hat das Elternhaus geerbt, welches sie abreißen und sich nun in ihrer alten Heimat den Traum vom Eigenheim erfüllen wollen - nichts Ungewöhnliches. Laut ihren Aussagen ist die Projektierung für das neue Haus quasi abgeschlossen (Bauvoranfrage oder wie das heißt gestellt, diverse Firmen angefragt, etc.) und sie warten nur noch darauf, dass jemand das jetzige Haus kauft damit sie das Kapital haben um das "GO" für den Neubau zu geben.

Die Frau hat ihr Elternhaus geerbt, das den heutigen Anforderungen nicht mehr entspricht. Sie will es abreißen lassen und auf dem altgewohnten Grundstück neu bauen. Vermutlich wollen sie in der Zwischenzeit in ihrem jetzigen Haus wohnen bleiben.

Der Neubau kann sich ziehen. Denk mal an Stuttgart 21!

Dennoch: Es wäre möglich, daß Du das Haus jetzt kaufst und an die bisherigen Eigentümer vermietest.

Damit hättest Du Dir das Haus gesichert. Allerdings: Ein bewohntes Haus zu kaufen ist nicht ganz so einfach. Bisweilen erkennt man erst dann, wenn es leer ist, daß man nun sinnvollerweise das eine oder andere macht - was viel leichter geht, wenn ein Haus leer ist, als wenn Deine Möbel dann drinstehen (Fenster neu? Parkett neu? Elektrik neu?).

Man könnte eine verhältnismäßig hohe Miete vereinbaren, damit Du wenigstens etwas Schmerzensgeld hast, wenn sich der Bau verzögert. Oder die Verkäufer geben mit dem Preis nach. Das ist für Dich vom Finanzvolumen sehr viel wichtiger als die Eigenbedarfskündigung. Man dreht mit Immobilien finanziell immer ein großes Rad.

Du solltest Dich von der Kündigung nur nicht allzusehr ins Bockshorn jagen lassen. Man wird eine junge Familie nicht so ohne weiteres aus ihrem Domizil werfen, wenn sie sich ernsthaft um ein neues Haus bemüht. Plane in jedem Fall mindestens 2 Monate zwischen Auszug der alten Eigentümer und Deinem Einzug. Was Du vor Deinem Einzug nicht machst, machst Du nie.

Zitat von Hans2000

Die Frage, die sich mir hier auch stellt: wie sichere ich mich eigentlich ab, dass die jetzigen Eigentümer pünktlich zu einem vereinbarten Termin ausziehen (z.B. 01.06.2026) und nicht auch - wie ich dann jetzt - einfach drin bleiben und einen Härtefall anmelden (doppelter Umzug, das Haus ist ja bald fertig, etc.)?

Dagegen kannst Du Dich nicht sichern. Du würdest in diesem Fall Dich einfach auf die Ohren setzen und in Deinem jetzigen Haus bleiben. Du würdest dann darauf spekulieren, daß der Eigentümer Dich nicht hinausklagt bzw. diese Klage so lang dauert, daß Du vor dem Urteil weg bist (bzw. bevor der Möbelwagen vor der Tür steht). Wie oben gesagt: Besprich das mit Deinem Rechtsanwalt!

Zitat von Hans2000

Ich habe nun für nächste Woche einen Termin beim Anwalt ausgemacht, um zum einen die Gültigkeit der Eigenbedarfskündigung zu überprüfen sowie das Thema mit dem Haus zu besprechen und die Chance eine Räumungsklage abzuwenden zu bewerten.

Die Räumungsklage kannst Du von Deiner Seite nicht abwenden. Wenn der Eigentümer klagen will, dann klagt er. Es fragt sich, wie das zeitlich hinhaut.

Zitat von Achim Weiss

Die Räumungsklage kannst Du von Deiner Seite nicht abwenden. Wenn der Eigentümer klagen will, dann klagt er. Es fragt sich, wie das zeitlich hinhaut.

Erst mal gibt es voraussichtlich überhaupt keine Räumungsklage.

Wenn die Kündigung nämlich falsch durchgeführt wurde, ist die Sache erst einmal erledigt.

Der Vermieter darf dann natürlich neu kündigen…

Aber deswegen bereit ja der Anwalt….