Bauträger verpflichtet im ETW-Kaufvertrag selbst zu nutzen

Hallo liebe Finanztip Community,

ich interessiere mich für den Kauf einer Eigentumswohnung und habe bereits die Reservierung im Rahmen einer Ankaufserklärung getätigt. Dabei handelt es sich um eine ETW in einem Bestandsgebäude in einer ehemaligen Kaserne, die in Wohngebiet umgewandelt werden soll. Die ersten Gebäude werden kernsaniert und sollen ab 2019 bezugsbereit sein.

Der Bauträger bietet die ETW etwa 1/3 unter Marktpreis an, allerdings verpflichtet sich der Käufer im Kaufvertrag (Entwurf) zur Selbstnutzung ("moralische Klausel"). Diese Klausel steht im Vorwort des Kaufvertrags und ist nicht weiter geregelt. Diese Klausel soll wohl auch nicht im Grundbuch eingetragen werden. Zudem gibt es ein Vorkaufsrecht für den Bauträger, womit er sich einräumt die ETW 10 Jahre zum Einkaufspreis zurückzukaufen (diese Klausel zum Vorkaufsrecht soll auch im Grundbuch eingetragen werden).

Das Thema "nur zur Eigennutzung" war vorher schon bekannt und wurde mit dem Markler auch besprochen. Bei den Gesprächen hieß es etwas anders, wie ich es jetzt aus dem Entwurf des Kaufvertrags lese:
1. Wenn das Vorkaufsrecht nach 10 Jahren erlischt, dann erlischt auch die Verpflichtung zur Eigennutzung.
2. Wenn es die Situation erforderlich macht, kann nach Absprache die Wohnung auch übergangsweise "zum fairen Preis" vermietet werden. z.b. wenn sich der Arbeitsort zeitweise ändert. Genaue Zahlen zum Thema "fairer Preis" bei Vermietung wurden allerdings nicht genannt. Dieser soll aber wohl knapp unterhalb des Mietspiegels der Stadt liegen.

Ich habe nun einen Termin mit einem unabhängigen Rechtsanwalt vereinbart um den Entwurf des Kaufvertrags zu prüfen um die Kaufentscheidung abzuwägen bzw. erforderliche Änderungen am Kaufvertrag verhandeln zu können. Im Internet habe ich zu dem Thema einen Prozess des OLG Rostock gefunden, bei dem ein Kaufvertrag als sittenwidrig erklärt wurde, der Eigennutzung und eine gekoppelte Rückkaufoption unterhalb des Einkaufspreises beinhaltete.

Habt ihr weitere Tipps für mich in der Sache?

Danke und viele Grüße,
Michael

@Pumphut, danke für den beitrag!

Tatsächlich ist die erste Annahme der Fall.

Ich möchte gerne die Wohnung selbst nutzen und möchte mich nur absichern, für den Fall, dass das zukünftig nicht mehr möglich ist z.B. wegen Arbeit oder weil die Familienplanung mehr Platz erfordert als die Wohnung her gibt, etc.

Ich beabsichtige auch nicht die ETW frühzeitig gewinnbringend zu verkaufen, sondern möchte sie in den genannten Fällen vermieten. Also ist das das Vorkaufsrecht über 10 Jahre für mich ok. Nur in Kombination mit der Verpflichtung zur Eigennutzung nicht.

Dabei möchte ich eigentlich nicht beim Markler oder Bauträger nachfragen ob ich in einer akuten Situation vermieten darf und einen Mietpreis verhandeln. Sondern hätte das gerne vorher klar... Das wäre z.B. auch interessant um das Kauf-Mietpreis-Verhältnis zu berechnen.

Mal angenommen mein neuer Arbeitgeber wäre auf der anderen Seite des Ballungsgebietes und ich hätte von der Wohnung dann über 1h Anfahrtsweg. Muss ich dann diskutieren, dass die Situation nicht zumutbar ist und haben die dann das Recht zu sagen "in diesem Fall dürfen sie nicht vermieten"!?

Viele Grüße,
Michael

Guten Tag @Pumphut,

auch hier kann ich bestätigen, dass ihre Annahme bzgl. Geburtsjahr korrekt ist

Vielen Dank für Ihren Rat. Möglicherweise sind diese Gedanken über zukünftige Eventualitäten so ein Ding von der Generation Y Deswegen habe ich immer noch das Bedürfnis bei so einer längerfristigen Entscheidung die offensichtlichen Bedenken abzusichern. Und deswegen bin ich gespannt, was mir der Anwalt zu den Klauseln sagen kann und wie seine Beratung ausfällt.

Ja, ich erwarte auch, dass Näheres bzgl. Vermietung dann in der WEG Teilungserklärung bzw. Gemeinschaftsordnung geregelt wird. Diese wird wahrscheinlich erst mit der finalen Version des Kaufvertrags im August vorliegen.

Danke und viele Grüße,
Michael