Übertragung Immobilie innerhalb der Familie statt Verkauf – Wie am geschicktesten?

Don Woo · 23. November 2018

Meine Eltern (Vater 74, Mutter 70) besitzen seit mehr als 10 Jahren eine 80 qm Wohnung, deren möglichen Verkaufswert ich auf aktuell ca. EUR 180.000,– schätzen würde. Die Wohnung ist noch mit EUR 30.000,– belastet. Nun möchten meine Eltern die Wohnung gerne verkaufen, um flüssiger zu sein und falls eines Tages – was ich nicht hoffe – eine Pflege erforderlich sein sollte, hierfür gewappnet zu sein.

Ich selbst besitze zwar bereits drei vermietete ETWs (selbst wohne ich zur Miete), würde die Wohnung aber gerne weiter im Familienbesitz sehen, und meinen Eltern im Gegenzug finanziell unter die Arme greifen. Die Frage ist, wie man hier am geschicktesten vorgeht, um jedwede Steuern (einschließlich solcher für etwaige Erbschaft und Schenkung) zu vermeiden.

Neben der 80 qm ETW besitzen meine Eltern noch das EFH (Marktwert aktuell ca. EUR 350.000) in dem sie leben. Ich erwähne das, weil ich zwar nicht auf ein Erbe spekuliere (weshalb ich selbst mit meinen u.a. 3 ETWs vorgesorgt habe), es aber durchaus sein könnte, daß, so etwas übrig bleibt, ich eines Tages doch bedacht werde, und spätestens dann die Steuer ein Thema werden könnte.

Wie können meinen Eltern mir die Wohnung „übertragen“ und ich ihnen im Gegenzug Geld geben, ohne daß ich dieses Geld, sollte ich es erben, quasi doppelt besteuere? (Zuerst Grunderwerbssteuer, dann ggf. Erbschaftssteuer o.ä.)
So es sinnvoll ist, daß mir meine Eltern die Wohnung offiziell verkaufen, kann man den Wert der Wohnung deutlich unter Marktpreis ansetzen, um so Grunderwerbssteuer zu sparen? Vielleicht daß ich EUR 80.000 sofort zahle und mich vertraglich auf weitere finanzielle Unterstützung in Form einer Art Leibrente bis insgesamt EUR 100.000 verpflichte!?
Oder ist ein regulärer Kauf gar nicht das Mittel der Wahl? Gegenseitige Schenkung? Gibt/geht es sowas?
Da ich selbständig bin, habe ich Schwierigkeiten eine Finanzierung zu bekommen. Jedoch habe ich ca. EUR 215.000 im Aktiendepot. Macht es steuerlich einen Unterschied (sowohl von Seiten meiner Eltern, als auch meiner Seite), ob ich die Wohnung per Überweisung „bar“ bezahle (wofür Abgeltungssteuern fällig wären) oder meinen Eltern einen Teil des Aktiendepots übertrage? (Da meine Eltern das Geld nicht cash brauchen, wäre der Übertrag von Aktien durchaus sinnvoll, zumal mal Tages-/Festgeld aktuell bekanntlich keine Rendite zu erwirtschaften ist).

Viele Fragen... Wie macht man es am geschicktesten?

muc · 23. November 2018

Das ist eine komplexe Fragestellung. Ich habe Zweifel, dass Sie hier in diesem Forum die Lösung präsentiert bekommen.

Es gibt für jeden der von Ihnen skizzierten Wege (Verkauf, Schenkung, gemischte Schenkung) verschiedene Pro und Contras.
Dabei ist Ihre Situation genauso zu berücksichtigen, wie die Ihrer Eltern.

Wenn Sie der einzige Sohn sind, haben Sie immerhin einen Freibetrag bei der Erbschaft-/Schenkungssteuer von 400.000 EUR pro Elternteil. Also insgesamt 800.000 EUR. Wenn das Gesamtvermögen Ihrer Eltern aus der ETW und dem selbstgenutzten Eigenheim besteht, dann haben Sie daher genügend "Luft", um den Vermögensübergang ohne Steuern zu bewerkstelligen.

Eine andere Frage ist, wie das Interesse Ihrer Eltern gelagert ist. Denn wenn die Ihnen jetzt die ETW übertragen und Sie sich zur Leibrentenzahlung verpflichten, sind Ihre Eltern von Ihnen finanziell abhängig. Können die damit leben?
Was ist im Falle Ihrer Insolvenz als Selbstständiger?

Da sind also viele Fragen zu stellen und die richtigen Antworten zu finden.
Ich denke, Sie werden ein paar Euros in eine gute Beratung investieren müssen.

Oekonom · 23. November 2018

Kuck z.B. mal hier bzw. die dort angebotenen Veranstaltungen: https://www.convocat.de/

RaphaelP · 24. November 2018

Also zum Thema Grunderwerbsteuer gibt es nur zu sagen, dass nach § 3 Nr. 6 GrEStG der Erwerb von den Eltern Grunderwerbsteuerfrei ist.

Von der Besteuerung sind ausgenommen:

"6.
der Erwerb eines Grundstücks durch Personen, die mit dem Veräußerer in gerader Linie verwandt sind oder deren Verwandtschaft durch die Annahme als Kind bürgerlich-rechtlich erloschen ist. Den Abkömmlingen stehen die Stiefkinder gleich. Den in den Sätzen 1 und 2 genannten Personen stehen deren Ehegatten oder deren Lebenspartner gleich;"

Bzgl. der Übertragung gäbe es verschiedene Möglichkeiten, nur 3 davon als Beispiel:

1. Ihre Eltern schenken Ihnen die Wohnung, behalten sich aber ein lebenslanges Nießbrauchsrecht vor, sprich erhalten bis zum Tode beider die Mieterträge. So haben sie regelmäßige Einkünfte und Sie die Wohnung.
2.Ihre Eltern verkaufen Ihnen die Wohnung zum Marktwert und Sie nehmen ein Darlehen dafür auf. So haben die beiden die Liquidität und Sie das Eigentum und entsprechenden Zinsaufwand als Werbungskosten. Die Grundschuld und etwas Eigenkapital sollten eine Finanzierung ermöglichen. Einkommensteuer entsteht bei Besitzzeit von mehr als 10 Jahren auch nicht.
3. Die Eltern verkaufen ihr Haus, ziehen in die Wohnung und schenken Ihnen diese und erhalten im Gegenzug ein lebenslanges Wohnrecht. So haben die beiden eine hohe Liquidität und ein lebenslanges Wohnrecht und Sie einen niedrigen Schenkungswert, da das lebenslange Wohnrecht dem Wert der Wohnung gegengerechnet wird.

Übertragung Immobilie innerhalb der Familie statt Verkauf – Wie am geschicktesten?

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