Passives Einkommen durch Immobilien

Hallo Olimiz,

die Idee ist ziemlich alt. Googeln Sie einmal nach dem Begriff „Zinshaus“. Da finden Sie dann auch die ganzen Aber. Nur einmal als Schlagworte: Mietnomaden, die Ihnen jahrelang die Miete nicht bezahlen, bis Sie die definitiv raus haben; unerwartete größere Reparaturen; staatliche Eingriffe wie z.B. aktuell in Berlin der Mietendeckel. Die Problemlagen füllen Bibliotheken.

Trotzdem sind vermietete Immobilien durchaus eine sinnvolle Zumischung zu einer Altersversorgung, aber eben nur eine Zumischung. Meinen Lebensstandard im Alter würde ich darauf nicht aufbauen wollen.

Gruß Pumphut

Hallo.

Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung würde ich nicht als "passiv" bezeichnen.

Es kann Phasen geben, in denen das Einkommen tatsächlich passiv ist, aber früher oder später fällt Aufwand ab.
Vermietung besteht nicht nur aus dem monatlichen Geldeingang.

Wem es gefällt, der kann da aber auch gut mit arbeiten.

Wie immer gilt die Weisheit: Wenn es tatsächlich so einfach wäre, könnte und würde das ja jeder so machen.

Es gibt genug Regionen da sind die Kaufpreise dermaßen explodiert und den Mietkosten davon gerannt, dass du quasi NIE eine positive Rendite erwirtschaften können wirst.
Und selbst wenn du nach langer Suche das richtige Objekt findest, so braucht es schon einigen Aufwand um tatsächlich zuverlässig ein paar Prozent Rendite zu erzielen.
Für mich persönlich wäre das nichts, womit ich gut schlafen könnte.

Es bliebe noch der "klassische" Weg sich ein Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung zu holen um ein Zusatzeinkommen im Alter zu generieren, aber selbst das muss man auch wollen und können.

Als Neuling fehlen einem Wissen und Erfahrung - schlechte Voraussetzungen für eine solide Altersvorsorge.

Ganz interessant finde ich folgenden Blog: https://vermietertagebuch.com/ Auch wenn die Message des Blogs das Geldverdienen mit vermieteten Immobilien ist, so erfährt doch eine Menge Hintergrundstories über die ganzen Fallstricke. Und man sollte im Hinterkopf behalten, dass man diesen Erfolg nicht unbedingt replizieren kann - der Autor des Blogs hatte ein gutes Händchen.

Nachtrag: Ebenfalls vielleicht noch lesenswert um den Horizont zu erweitern:
https://www.kleiner-hai.de/

Zitat von Olimiz

Dennoch ist es ein interessanter Gedanke kaum Eigenkapital einzusetzen und dann irgendwann in 25-30 Jahren ein paar abbezahlte Wohnungen zu haben, die man vermieten kann.

Du hast die Warnung oben nicht verstanden. Das setzt voraus, dass die Miete im Verhältnis zum Kaufpreis so hoch ist, dass die Zinsen bezahlt werden, die sonstigen Kosten gedeckt sind, die Reparaturen gedeckt sind und dann noch ein Überschuss erwirtschaftet wird, der zu versteuern ist und der nach Steuern die Tilgung in x Jahren ermöglicht.

Jetzt wird es mathematisch inkorrekt:

Wenn man für die Zins bei wenig EK 1,5% p.a. ansetzt und für die Tilgung 4% wegen der 25 Jahre dann müsste die Miete schon höher als 5,5% des Kaufpreises sein. Da wird es mMn schwierig ein Objekt zu finden ...

Ich hatte hier auch einen längeren Beitrag verfasst, der ist jetzt weg

Ich selber habe keine Immobilie, und möchte dieses Immocation Spiel auch nicht spielen.

Aber wie das theoretisch funktioniert ist doch klar: Du suchst dir eine Bank die dir 90,100 besser 110% leiht Du zahlst mit den Mieteinnahmen die Zinsen und die Tilgung. Und wenn alles gut geht, dann hast du nach 10 Jahren eine Wohnung die mehr wert ist als die Restschuld. Die kannst du dann steuerfrei verkaufen und hast das Geld oder du behält die Wohnung und zahlst die Restschuld auch noch über die Miete der nächsten Jahre ab.

In der Theorie funktioniert das alles ganz toll. Nur alles was teurer wird, kann auch wieder günstiger werden. Und dann hast du mit einer auf Kante genähten Finanzierung halt schnell auch Probleme und haftest zum Schluss mit deinem eigenen Vermögen für die Differenz aus Kredit und niedrigerem Immobilienwert.

Mich erinnert dieser Immobilienhype auf Youtube, wozu auch Immocation gehört, an die USA vor der Subprime Kriese in den USA in 2008.
Ich war 2007 am GAtech und da wurden im Student Center Immobilien an Studenten verkauft die bis zum Hals in Studienkrediten steckten. Mit dem Wertzuwachs der Immobilien sollte dann der Immobilienkredit und der Studienkredit in "ein paar Jahren" zurückgezahlt werden. Im Frühjahr 2009 kaufte dann die Mutter meiner damaligen Freundin ein "Townhouse" unweit des Campues für 200k das 2 Jahre zuvor für 425k verkauft und ohne Eigenkapital finanziert wurde und auch noch komplett unbewohnt war. Da wohnte ich dann auch noch bis zur Trennung, insgesamt 2 Semester .
Das Haus wurde 2019 für 450k verkauft.

Ich sage nicht das wir in Deutschland inzwischen an dem Punkt sind, aber mir ist es das Risiko nicht wert.

Zum Thema REIT ETF vielleicht noch: die REITs selber sind gehebelt. nicht sooo viel, aber wenn du dir mal die Kapitalaufnahmen und Kapitalerhöhungen deutscher REITs anschaust, stellst du schnell fest, das die versuchen das maximum an Hebel rauszuholen. (vereinfacht: ~2:1 / sie dürfen 45% Fremdkapital auf der Bilanz haben)

Hey Leute,

wir hatten technische Probleme, wie oben schon korrekt verlinkt. Dadurch sind uns leider einige Einträge flöten gegangen. Sorry. Ich hoffe, Ihr könnt Euer Thema hier trotzdem gut besprechen.

LG Anika

Also ich fand die Idee vom passiven Einkommen durch Beton-Gold auch reizvoll, vor allem, weil es ein realer Wert ist. Aber nachdem ich mich eine Weile mit dem Thema beschäftigt habe, habe ich meine Meinung doch etwas geändert. Auch wenn man z. B. einen Hausverwalter nutzen kann, der den Großteil der Arbeit übernimmt (dafür aber auch bezahlt werden will, was dann auch wieder von der Rendite abgeht), es bleibt Aufwand und der Hauptpunkt für mich war, dass die Preise einfach so extrem hoch sind, dass am Ende nur wenig übrig bleibt. Das Risiko von Mietnomaden oder großen Renovierungen sehe ich jetzt nicht so, wohl aber Probleme mit Eigentümergemeinschaften und rechtlichen Änderungen, die man nicht eingeplant hat. Ich würde nur noch eine Immobilie kaufen, wenn der Preis auch günstig ist und man ein sehr gutes Gefühl bei der Immobilie hat. Nur um möglichst leicht an Geld zu kommen, würde ich in Nichts investieren. Ich finde man muss sich wohl damit fühlen und auch etwas Ahnung haben, bzw. vertrauensvolle Personen die einem helfen können, weil gute Handwerker etc. findet man mal nicht so schnell z. B.
In jedem Fall wünsche ich dir viel Erfolg bei deinen Investitionen, dass sie sich für dich auszahlen

Vor fast 20 Jahren habe ich (2 kaufmännische Ausbildungen) mich auch mal eingehender mit Hausbau bzw. -kauf beschäftigt. Das war noch vor der Finanzkrise, da wurden von den Sparkassen Immobilien ohne mit der Wimper zu zucken noch zu 100% finanziert. Ich hatte noch gelernt, dass man 20-25% Eigenkapital haben sollte, bevor man überhaupt an sowas denkt. Das war aber seinerzeit schon irgendwie uncool. Das kam mir damals schon unseriös vor, dennoch haben viele, die damals noch jünger waren als ich, das gemacht. In dem Neubaugebiet, das ich im Auge hatte, waren nach Fertigstellung viele schicke neue Häuser, alle mit 2 neuen Autos davor und als der letzte mit dem Bau fertig war, waren die ersten schon getrennt oder lebten in Scheidung, so dass das Haus weg musste.
Ich habe herausgefunden - und die jetzigen Immobilienpreise geben mir da Recht (sie sind hier oben im echten Norden aktuell um etwa 30% geschätzt überteuert) - dass der Vorteil eigentlich im Einkauf liegt. Damals gab es eine gedruckte Immobilienzeitung, in der alle Zwangsversteigerungen in Deutschland sortiert nach PLZ-Gebiet gelistet waren. Eine gute Quelle, um an günstige Gebrauchtimmobilien zu kommen.
So ein Mietobjekt muss verwaltet und ab einem gewissen Alter auch instandgehalten werden. Klar, für die Verwaltung, Mieterwechsel, Nebenkostenabrechnung etc. kann man einen Dienstleister beauftragen, dann hat man weniger Stress aber auch weniger Rendite. Ich habe eine Bekannte, die jahrelang von ihrem Verwalter hintergangen wurde, also Risiken gibt es eigentlich immer. Man kann natürlich auch Glück haben und einen Mieter finden, der unkompliziert ist und regelmässig seine Miete zahlt, das sollte man nicht ganz ausschliessen.
Ich frage mich mittlerweile aber häufiger, wann diese Blase mal platzt. Dabei denke ich an die nachwachsende Generation, die sich mit McJobs und Mindestlöhnen abspeisen lassen müssen und die sich bestimmt später kaum eine Immobilie leisten könnten...

Ja, das mit der Ungewissheit der Zukunft hilft echt nicht bei der Planung.

Hey Olli,

versuche mal gegenwärtig eine "günstige" Immobilie zu finden!

Die langfristig Geld abwirft. Wer könnte in einer billigen Immobilie Dein Mieter/in sein? Schon mal an Mietnomaden, renitente Mieter, mieterfreundliche Rechtsprechung etc., Mietdeckel, Demographie u.a. gedacht?

Hausgeld bei Eig.-Wohnung schmälert Dein Einkommen, Investitionsstau ebenfalls.

Es gibt einiges zu beachten. Ich will Dir nicht davon abraten, keinesfalls. Nur sei Dir darüber klar. Wenn alles gut läuft, kannst Du Dich entspannt zurücklehnen

und zusehen, wie der Überschuß wächst. Viel Erfolg. Alarich