Eigenheim vs. Miete – Fragen zu konkretem Rechenbespiel

Liebe Community,

bisher kam ich immer gut „allein“ klar, hielt mich für finanziell gebildet und war aktiver Mitleser im Forum.

Jetzt bitte ich aber um eine Einschätzung, um mich evtl. vor Dummheiten zu bewahren bzw. mir zumindest über Fehler bzw. über Risiken meines Denkmodells klar zu werden zu einem Thema der Immobilien- / Eigenheimfinanzierung.

Meine Fragen:

• Was haltet ihr von der Logik und welche Logik und Rechenfehler fallen euch auf?
• Welches seht ihr als größten Risiken / Sensitivitäten, die ich noch einbeziehen sollte?
• Welche Annahmen haltet ihr für „wild“ oder würdet ihr besser verstehen wollen?
  
  
  • Haut das Thema Inflation da noch rein? Das hab ich noch nicht so richtig verstanden, wo ich das reinrechnen muss und wo nicht
• Seht ihr das Vorhaben als „hochspekulativ“ an?

Kontext:

• Wohnung zu klein, Familie muss umziehen – Frage: Kaufen oder mieten
• Den unreflektierten „Kaufen-Bias“ habe ich mir mithilfe von Kommers Buch „Kaufen oder Mieten?“ ausgehämmert
• Folgender Gedanke blieb aber hängen: Bei günstigen Zinsen kann man seine Kreditwürdigkeit durch Aufnahme eines Immobilienkredits nutzen (so weit, so unkonkret)
• Bei den absoluten Beträgen, die für Immobilien aufgerufen werden, bekomme ich grds. erstmal Schnappatmung (Region Hamburg …), v.a., wenn ich es mit „vor 5 Jahren“ vergleiche – das hilft mir aber nichts
• Familieneinkommen brutto 100.000 EUR (2x Angestellte in privaten Großunternehmen)
• Bisheriges Vermögen Mix ETF/Tagesgeld ca 150k
• Jetzt möchte ich einen möglichen Immobilienkauf zur Selbstnutzung mal durchrechnen, um ihn mit einer Miete zu vergleichen und um ihn zu verstehen

Konkreter Fall. Zahlen sind alle finanzwesirmäßig gerundet:

• Kaufpreis: 780.000 EUR
• Nebenkosten: 50.000 EUR (Annahme: kein Makler zu zahlen)
• Eigenkapital: „so wenig wie möglich“ – also 10% = 83k
• Annahme für Immokreditzinsen: wie bei ING („Diba“) auf der Website mit 90% Beleihungsauslauf
• Zu betrachtender Zeithorizont: 15 Jahre („Dann verkauf ich wieder“ bzw. einfach, um etwas zu rechnen)
• Ziel: „Welche monatliche Belastung muss ich auf mich nehmen, um nach 15 Jahren wieder so da zu stehen wie ohne Hauskauf (also als hätte ich gemietet)

Berechnung:

• Annahme Hauswert nach 15 Jahren: -2% Abnutzung pro Jahr, Wertsteigerung +0,5% Marktpreisentwicklung pro Jahr („ich glaube nicht, dass die Steigerungen so weitergehen wie die letzten Jahre“) à Wert nach 15 Jahren: 780k * (100%-2%+0,5%)^15 = 625k
• Um nach 15 Jahren noch diese Restschuld zu haben (also nach 15 Jahren „nichts abbezahlt zu haben“), ist die mtl. Rate bei ING 1200 EUR.
• Opportunitätskosten des EK-Einsatzes i. H. v. 83k werden durch monatlichen Sparplan (ETF/TG-Mix) ausgeglichen
• Renditeerwartung meines EK: 4% à nach 15 Jahren wäre es 83k * (1 + 4%)^15 wert
• Erwartete Rendite des Sparplans: 3% - wegen Sequence-of-Return-Risks mit kleinem (?) Abschlag ggü. EK-Rendite gerechnet
• Benötigter Sparplan für 150k nach 15 Jahren mtl. Einzahlung: 660 EUR mtl.
• D.h. meine monatliche Belastung (ohne Wohnnebenkosten) wäre also: 1200 + 660 EUR, also ca. 1900 EUR – diese würde ich mit einer möglichen Nettokaltmiete vergleichen.

Vielen Dank schon mal im Voraus – ich weiß: langer Beitrag, aber vielleicht hat ja der eine oder andere Lust, sich da mal reinzudenken

Super @Kater.Ka, danke für die Einschätzung, vor allem zur Bestätigung der grundsätzlichen Gedankengänge.

- die 150k Sparplan sind nur das EK (83k) verzinst auf 15 Jahre, sollte aber wohl angepasst werden, s. nächster Punkt.
- für die Tilgung. Vereinfacht waren es 780k Kaufpreis + 50k NK - und von der Summe 10%. Aber ich glaube, es sollten 10% von 780k sein (darauf rechnen ja die Banken den Beleihungsauslauf, wenn ich es richtig sehe) + NK --> also 50+78= 130k EK, entsprechend knapp 50k niedrigerer Kreditbetrag --> ich schmeiß die Maschine nochmal an mit den aktualisierten Zahlen, Danke für den Hinweis!

Für mich ist es einfach notwendig, "so große" Zahlen runterzubrechen, was das dann effektiv pro Monat heißt, sonst wird mir schwindelig Eine monatliche Belastung von <2000 EUR (mit Upside einer möglichen Kaufpreissteigerung) ist weniger angsteinflößend als hohe dreistellige Tausenderbeträge...