Immobilienkauf geplant - aber keine Ahnung davon

Hallo Hilfegesucht , willkommen im Finanztip-Forum.

Im Finanztip Youtube-Kanal gibt es ein Video vom 18.09.20 zum Thema "Wann ist es zu spät (für ein Eigenheim)"

Meine Gedanken dazu:

Es ist richtig mit dem möglichst hohen Eigenkapital, da dann das eigene Risiko geringer ist und man auch günstigere Zinsen bekommt. Wenn man eine 100%-Finanzierung macht muss man zumindest die Nebenkosten für Notar, Steuer und ggf. Makler haben, das sind 10% und mehr. Da seid ihr ein ganzes Stück weg, mit 2.500 p.m. Sparrate kommt ihr aber schnell dahin.

Ich habe gerade mal bei FMH eine 100%-Finanzierung, 30 Jahre Volltilgung, 500T€ Kreditsumme durchgerechnet, da kommt man auf ca. 1.900 € Monatsrate https://hypotheken.fmh.de/rechner/fmh2/schnellcheck.aspx. Läge also im Bereich Deiner Angabe, möchte aber darauf hinweisen, dass bei geplanten Kindern auch das Familieneinkommen leiden kann. Das müsstet ihr Euch eben gut überlegen. Gleiches gilt für das Thema Eigenleistung, das hilft beim Unterhalt des Hauses. Allerdings kostet auch Renovieren Material und auch Zeit, die man als Berufstätiger nicht unbedingt hat.

Größter Stellhebel ist der Kaufpreis, hier überlegen ob hier hinsichtlich Größe, Lage und Ausstattung Abstriche gemacht werden können.

Sind die 2500 Euro Sparrate schon inklusive der ersparten Kaltmiete oder kommt die auch noch dazu? So oder so ist es ein Pfund mit dem ihr wuchern könnt. Ein Eigenheim ist bestimmt drin für Euch und wenn keine Katastrophen wie Krankheit, Arbeitslosigkeit oder Trennung passieren und ihr diszipliniert spart könnt ihr mit Mitte/Ende 40, allerspätestens Anfang 50 mit der Finanzierung durch sein und Euch dann sogar noch um die Rente kümmern.

Ich würde auf jeden Fall die Entscheidung für ein Objekt nicht überstürzen. Man lässt sich sehr leicht unter Druck setzen. Lasst Euch nicht verrückt machen und legt solange das Geld beiseite. 15% Nebenkosten plus Umzug plus neue Küche sollten schon da sein, sonst ist es arg auf Kante genäht und der Kredit wird richtig teuer.

Wenn es zum Kauf kommt, solltet ihr alle vorhandenen Mittel einsetzen. Also ETF-Sparplan nicht nur stoppen, sondern den Bestand als Eigenkapital einbringen. Es gibt bei der Beleihung Schwellwerte und es kann passieren, dass mit ein paar Tausend Euro mehr oder weniger der Zinssatz sich gleich um Zehntelprozente bewegt. Vielleicht geben auch die Eltern Darlehen um die Kreditsumme zu drücken? Der Bausparer hat eigentlich unattraktiv hohe Darlehenszinsen, aber vielleicht lohnt es sich aus genau diesem Grund den einzusetzen, weil er bei der Summe nicht ins Grundbuch kommen wird und dann fast wie Eigenkapital wirkt.

Wenn mich nicht alles täuscht, solltet ihr einen so alten Bausparer eigentlich auch flexibel einsetzen können und ihn mit der Zuteilungsreife auch einfach als "Sparbuch" betrachten können. So hättet ihr die 5000€ als gut verzinstes Festgeld. Zumindest ist es bei meinem alten Bausparer so. Vielleicht da auch einfach nochmal nachlesen oder nachfragen. Die Zinsen beim Darlehen wirken halt schon verdammt hoch...

Ein schönes Sparbuch ist es schon. Man könnte sogar bis kurz vor die Bausparsumme einzahlen, um von den Zinsen zu profitieren. Das war zwar nicht ganz der ursprüngliche Sinn eines Bausparers, aber...

Mein Vertreter der Bausparkasse erwähnte mal, dass nach der Zuteilung das bei jeder Einzahlung wieder aufploppt und dann auch gekündigt werden kann... Also vielleicht bei 5000€ stehen lassen und den Rest so ansparen. Ist ja auch nicht mehr so lang.

Wenn ich es mir richtig gemerkt habe sind die Grenzen für den Rausschmiss das Erreichen der Bausparsumme oder 10 Jahre nach Zuteilungsreife. Das heißt aber nicht, dass die Bausparkassen nicht schon vorher versuchen, Dich für den umstieg auf die neueste Tarifgeneration mit ihren jeweiligen unschlagbaren Vorteilen zu begeistern...

Es wird dabei immer vom Beleihungswert ausgegangen. Das ist der Erstellungswert beim Neubau oder die Kaufkosten im Bestand bzw. Vergleichswerte ähnlicher Objekte (davon der niedrigere Wert) minus einem Sicherheitsabschlag, den die Bank sich überlegt. Es geht darum, den Wert zu ermitteln, den die Bank dauerhaft sicher erzielen kann, falls die Sicherheit verwertet werden muss. Das könnten z.B. 20% sein.

Ausgehend von diesem Beleihungswert gibt es eine magische Grenze: 60 %. Bis dahin muss die Bank den Kredit nicht mit Eigenkapital hinterlegen und für sie wird es dadurch günstiger.

Früher hat man häufig 80 % als sinnvolle Grenze genannt. Darüber hast Du von vielen Banken keine gar Angebote mehr bekommen oder die Zinsen sind stark hochgegangen. Heute gibt es viele günstige Angebote auch bei 90 %. Früher waren 100 % und mehr vom Beleihungswert zwar in Einzelfällen zu bekommen aber kein halbwegs seriöses Kreditinstitut hätte sich daran die Finger schmutzig gemacht (überspitzt formuliert). Heute sieht man das alles gelassener.

Die Konditionen hängen aber auch stark von der Tilgungsrate ab. Bei niedrigen Zinsen muss die anfängliche Tilgungsrate hoch, damit das Darlehen nicht "ewig" läuft. Einen Bonus bekommt man oft, wenn man in der Zinsbindungszeit voll tilgt. Dann gibt es kein Zinsänderungsrisiko bis zur vollständigen Rückzahlung und die Geschichte wird kalkulierbarer. Da inzwischen Darlehen mit 20 oder mehr Jahren Zinsbindung zu vertretbaren Aufpreisen verfügbar sind, ist das bei Euch möglich. Und für die Konditionen schön wäre es noch, wenn zumindest einer von Euch bis zum Vertragsabschluss Beamter wird;-)

Also über den Daumen: 500.000 € Kaufpreis plus 15 % Nebenkosten plus Puffer wären Gesamtkosten 600.000 €. Beleihungswert: 80% von 500.000 = 400.000 €

60% Darlehen von 400.000€ = 240.000 -> benötigtes Eigenkapital 600.000 minus 240.000 sind 360.000 €. Bis dahin wären Eure Kinder wahrscheinlich schon knapp vorm Teenageralter.

80 % -> Darlehen 320.000 -> Eigenkapital 280.000 €

90 % -> Darlehen 360.000 -> Eigenkapital 240.000 €

100 % -> Darlehen 400.000 -> Eigenkapital 200.000 € . Da kommen wir der Sache schon näher.

Für Wagemutige: Jetzt mit nur 10% Nebenkosten statt 15 und ohne Puffer: 550.000 € Gesamtkosten und mit 100 % Darlehen würden nur noch 150.000 Eigenkapital benötigt. Gute 15.000 € habt ihr schon, 20.000 € geben Eure Eltern jeweils. Bleiben 95.000, die durch 2.500 geteilt: In gut 3 Jahren wärt ihr dann so weit...

...wenn es denn der 500.000 € "Palast" wirklich sein muss. Wie schon Kater.Ka ganz oben schrieb: Größter Stellhebel ist der Kaufpreis. Eure derzeitige Miete vom 600 € warm zu weit lässt mich glauben, dass ihr nicht in einer irre teuren Gegend wohnt. Und zusammen mit der 2500 € Sparrate, dass ihr trotz zweifachem und für Berufseinsteiger recht hohem Einkommen mit Euren Ansprüchen und Ausgaben auf dem Boden geblieben seid. Ich kann mir gut vorstellen, dass das Objekt, mit dem ihr Euch richtig verbessert und darin wohlfühlt auch nur 400.000 € kosten muss. Dann...

...könntet Ihr schon Weihnachten 2022 mit Euren Zwillingen im Eigenheim verbringen!

Aber bitte nagele mich nicht auf diese zum Schluss doch recht windige Kalkulation fest.