Vom Kapital leben - realistisch?

Zitat von JDS

Für gewöhnlich erwirtschaften Arbeitnehmer und auch einige Unternehmer und/oder Freiberufler non-lineare Einkünfte.

Oh... da hatte der Kaffee noch nicht gewirkt. Natürlich muss es „lineare Einkünfte“ heißen.

Zitat von Comandante

Ich würde hier in diesem Zusammenhang auch das Thema Risiko mit aufnehmen, wenn es um das Thema "vom Kapital leben" geht.

Na klar... Risiken bestehen immer. Aber wenn ich „Spielgeld“ investiere/riskiere und parallel dazu konventionell spare und anlege, ist das Risiko, irgendwann mit leeren Taschen dazustehen nicht so extrem hoch.

Diejenigen, die nach Altvätersitte auf der Welle der „sicheren“ Geldwerte sparen, laufen ja auch Risiko... dass die Kröten weniger wert werden und sie, diese braven Leute, vom nennenswerten passiven Einkommen nur träumen dürfen.

Anyway... jeder wie er will.

Zitat von Altsachse

Ich bin mir nicht sicher, aber ich denke mir,die Fragulisten bringen sich selbst für lange Zeit um Lebensqualität.

Ein gesundes Verhältnis von Lebensqualität, und vernünftige Geldanlage, finde ich für mich sinnvoller.

... wenn ich mich im privaten Umfeld (Bekannte, alte Schulkameraden...) umsehe und das auf dein Statement übertrage, was ich aus Gesprächen mit „denen“ ableiten darf, so fehlte es beim Gros am gesunden Verhältnis von Lebensqualität und vernünftiger Geldanlage!

Im Prinzip sind diese Jungs und Mädels dann ab Rentenbeginn zum Leben als Frugalisten verdonnert... und bringen sich für (hoffentlich) lange Zeit um Lebensqualität ?

Zitat von chris2702

Im Netz wird der Aufbau passiven Einkommens bis hin zu Frugalismus propagiert. Ich frage mich, wie realistisch das Konzept ist. Wenn man 5.000 netto verdient, davon 80% spart, mit 40 aussteigt und auf einer Basis von 1000 netto bis zum Tod existiert mag das gehen. Aber mein Leben mit drei Kindern sieht irgendwie anders aus.

Wir bräuchten 50.000 netto im Jahr um gut zu leben. Bei 30% Steuer und 4% Kapitalentnahme wäre das 1.750.000 Kapitalbedarf. Da wir nicht zu denen gehören, die solch ein Vermögen ererbt haben, müssten wir es über 30 Jahre aufbauen. Bei 7% Rendite wäre eine Sparrate von 1500 Euro nötig. Das verdient mancher Berufseinsteiger mit dem ersten Gehalt, ohne zu sparen. Wenn wir erstmal 10 Jahre "nur" 500 Euro sparen, müssten wir anschließend über 20 Jahre 2750 Euro sparen, um noch auf 1.750.000 Kapital in 30 Jahren zu kommen. Völlig unrealistisch.

Ich glaube, es ist gut sich einen Kapitalstock aufzubauen. Auch wir machen das. Aber die Hoffnung von diesem Kapitalstock vor dem 60. Lebensjahr leben zu können ist völlig verfehlt. Das schaffen naximal 5% der Bevölkerung. Maximal.

Traurig aber wahr. Passives Einkommen, Blogs zu Frugalismus etc. sind cooles Entertainment. Die Realität von 78 Millionen Menschen in Deutschland sieht anders aus.

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Es tut mir leid, dass du so eine Einstellung hast. Selbstverständlich ist das alles bei Weitem nicht einfach, aber mit Sicherheit nicht unmöglich. Auch nicht für dich. Der "Trick" ist, dass du das ganze nicht mit deinem eigenen Geld erwirtschaftest. Wer von seinen 30-50 Lebensjahr ein vernünftiges Konsum und Sparverhalten hat und sich die Mühe gemacht hat, einige Immobilien zu kaufen, wird einen entspannten Lebensabend verbringen können. Das ist ein sehr angenehmer Weg für Menschen, welche nicht selbständig werden wollen oder können. Denn nur Unternehmer oder Top-Top Angestellte verdienen jenseits der 5.000 - 10.000€, wo es natürich einfacher ist, finanzielle Freiheit zu ersparen. Wobei natürlich auch diese den Effekt von Immos für sich nutzen (sollten).

Naja, also in einem Menschenleben ist es schon gut möglich, sich bis zu seinem 50 Lebensjahr einige Wohnungen 3-6 zu seinem Eigentum zu machen. 6 Wohnungen a 500€ wären schon knappe 3.000€. Jetzt ist die Frage, wie finanziert man denn 6 Wohnungen, wenn eine, die 500€ kalt bringt, mittlerweile etwa 200.000€ kostet? Nunja, man versucht gut einzukaufen und mehr als 6 zu kaufen, um mit dem (steuerfreien) Erlös von den anderen, die abzubezahlen, welche die Altersvorsorge bilden soll. So haben es zumindest die meisten in meiner Familie/Bekanntenkreis gemacht und so habe ich es auch vor.

Also 12 Stück à 200k. Eigenkapital brauchst Du nicht, wenn Du 120 % aufnimmst, um auch noch Kaufnebenkosten zu finanzieren. Das Darlehen über 2,88 Mio dann 10 Jahre tilgungsfrei, die Zinsen müssten sich aus den Mieteinnahmen erwirtschaften lassen. Wenn sich bei 7 % Wertsteigerung pro Jahr nach 10 Jahren die Objektwerte verdoppelt haben, könntest die Du die eine Hälfte verkaufen und aus den Erlösen die andere entschulden. Das ist doch mal ein Plan!

Neben Kleinigkeiten, die dabei schief gehen könnten (Kauf wird teurer, Renovierungskosten, Mietausfälle) würde mich in den 10 Jahren eine Sache allerdings richtig nervös machen: Wenn Die Preise nicht wie erwartet weiter hoch gehen, sondern stagnieren oder Schlimmeres, stehe ich nach 10 Jahren vielleicht mit einem Haufen Schulden da und freue mich, wenn ich denn eine der 500 € Wohnungen für mich selbst behalten kann.

Und eines sollte man nicht vergessen: Die 10 Jahre sind nicht in Stein gemeißelt.

Lebensversicherungen waren auch mal steuerfrei und die Beiträge waren als Sonderausgaben abzugsfähig. Aktien waren nach einem Jahr Haltedauer auch mal steuerfrei. Renten wurden mal nur mit dem Ertragsanteil besteuert (so knapp 20% je nach Alter bei Rentenbeginn).

Zitat von Thebat

Und eines sollte man nicht vergessen: Die 10 Jahre sind nicht in Stein gemeißelt.

Lebensversicherungen waren auch mal steuerfrei und die Beiträge waren als Sonderausgaben abzugsfähig. Aktien waren nach einem Jahr Haltedauer auch mal steuerfrei. Renten wurden mal nur mit dem Ertragsanteil besteuert (so knapp 20% je nach Alter bei Rentenbeginn).

Meine Bekannte sagt immer so schön, "Wenn man sich auf den Staat verlässt, ist man verlassen!"

Für die arbeitende Bevölkerung stimmt das sicher.

Zitat von Erik V.

6 Wohnungen a 500€ wären schon knappe 3.000€. Jetzt ist die Frage, wie finanziert man denn 6 Wohnungen, wenn eine, die 500€ kalt bringt, mittlerweile etwa 200.000€ kostet?

Hast du dieses Modell mal durchgerechnet?

Bei mir haben die ersten Rechenansätze zu einem permanenten Kopfschütteln geführt

Rentable Investitionen in "Betongold" gehen irgendwie anders...

Zitat von JDS

Rentable Investitionen in "Betongold" gehen irgendwie anders...

Frag' mal Familie Schockemöhle...

Pantoffelheld

Gibt aber so Einige, die auf dieser Basis Ihr Wohlstandsmodell aufgebaut haben. Diese tummeln sich vorwiegend in den (a)sozialen Medien und bieten gegen eine 'geringe' Gebühr Ihr Immobilien-Mentoring-Programm an.

Da soll es sogar Welche geben, der mehr Geld mit Ihrem Mentoring verdienen, als aktuell mit Ihren Immobilen!

Zitat von JDS

Hast du dieses Modell mal durchgerechnet?

Bei mir haben die ersten Rechenansätze zu einem permanenten Kopfschütteln geführt

Rentable Investitionen in "Betongold" gehen irgendwie anders...

Zitat von Erik V.

Die Rechnung ist tatsächlich ganz interessant. Sagen wir mal, die Annahme stimmt dass man eine neue, gute Wohnung für 200k kaufen kann, mit der sich 500 EUR Kaltmiete pro Monat erzielen lässt (ist nicht ganz unrealistisch). Nehmen wir weiter an, es gelänge uns eine 100% Finanzierung zu 1% zu erhalten, die Kaufkosten tragen wir selbst. Als Kaufkosten setzen wir 10% an, wir investieren also 20k Eigenkapital.

Weiter nehmen wir an, dass wir 20% der Mieteinnahmen für Renovierungen und andere Kosten beiseite legen. Wir haben also freie Mieteinnahmen von 4800 EUR pro Jahr. Zinsen fallen anfänglich 2000 pro Jahr an. Wir können also pro Jahr anfänglich 2800 EUR aus den Mieteinnahmen tilgen.

Über die Zeit können wir die Miete wahrscheinlich auch mal erhöhen, ganz überschlägig wäre nach 30 Jahren ca. 50% der Wohnung abbezahlt ohne dass wir irgendwelches eigenes Geld nachschießen mussten.

Wenn wir das ganze nicht mit einer, sondern mit 2 Wohnungen gemacht hätten, könnten wir jetzt eine der Wohnungen verkaufen. Nehmen wir an, es hätte überhaupt keine Wertsteigerung gegeben. Dann erzielen wir 200k, wovon wir die restlichen Kredite tilgen können. Wir besitzen jetzt eine schuldenfreie Wohnung im Wert von 200k, für die wir vor 30 Jahren 40k Eigenkapital aufgewendet haben. Das entspricht einer Jährlichen Rendite von ca. 5,5%.

Wenn der Wert der Wohnungen über die 30 Jahre gestiegen wäre, was nicht ganz unwahrscheinlich ist, wäre die Rendite deutlich höher. Man kann das natürlich auch noch mit mehr oder teureren Wohnungen durchspielen.

Bottom line: Völlig aus der Luft gegriffen scheint mir das Modell nicht, hat aber auch viele Risiken.

FinanzPanda

Das das System funktionieren kann, daran besteht ja überhaupt kein Zweifel. Das Schöne ist eben der Hebeleffekt, dass man mit relativ wenig oder ganz ohne EK arbeiten kann.

Wie bereits weiter oben geschrieben propagieren das genau so auch diverse 'Finanzinfluencer'. Dann sogar mit 110% Finanzierung, also ohne Einsatz von EK! Wie häufig, werden dabei die möglichen Risiken ausgeblendet.

Man ist dann zwar schnell Immobilien-Millionär auf dem Papier, hat aber eigentlich nur ohne Ende Kredite an der Backe.

monstermania

Ja, Finanzierungen über 100% finde ich sowieso ganz generell Wahnsinn. Wirklich seriös kann man so ein Modell eigentlich nur betreiben, wenn man die Kreditraten notfalls auch ein paar Jahre aus dem eigenen Einkommen bestreiten könnte.

Ja, das Spiel ist genauso sicher wie Aktienspekulationen auf Pump.

Wenn aus irgendwelchen Gründen der Wert der Immobilie fällt, dann wird die Bank im Rahmen ihrer regelmäßigen Risikoanalyse die Darlehen kündigen oder ggfls. Sicherheiten nachfordern. Wenn du nun schon mit einer 100% Finanzierung startest, dann wird dir die Hinterlegung zusätzlicher Sicherheiten vermutlich ein wenig schwer fallen.