Ist es sinnvoll mein Geld in Immobilien anzulegen?

Hallo Moneypenie,

das Thema Anlage in Immobilien ist recht umfangreich. Ich vermute, dass Du in erster Linie vom Kauf einer Immobilie sprichst. Wenn man eine Immobilie als Geldanlage nutzt, dann ist das in der Regel mit der Absicht verbunden, die Immobilie zu vermieten und so regelmäßige Einnahmen daraus zu generieren. Theoretisch könnte man Immobilien auch als Anlage mit der Hoffnung auf Preissteigerungen kaufen, um diese dann später teurer wieder zu verkaufen. Letzteres ist Spekulation und keine sinnvolle Geldanlage.

Der Kauf und die Vermietung einer Immobilie ist mit einem größeren "organisatorischen" Aufwand verbunden: Nach dem Kauf müssen Mieter gefunden werden, Mietverträge erstellt, Nebenkostenabrechnungen erstellt werden. Die Immobilie sollte instand gehalten werden usw. Es finden sich für all diese Sachen Dienstleister, die das aber natürlich nicht für umstonst machen. Eine Eigenverwaltung erfordert mindestens Zeit, etwas Erfahrung und Vorwissen ist noch dazu hilfreich. Weiterer Nachteil ist die Finanzierungsfrage: Sofern das Geld nicht auf der hohen Kante liegt, ist in der Regel eine Finanzierung erforderlich.

Vorteile sind dann zum Beispiel die regelmäßigen Einnahmen (Stichwort "passives Einkommen") oder der Sachwert der Immobilie selbst (welche zu einem gewissen Grad auch einen Inflationsschutz bietet). Steuerlich können etwa Zinsaufwendungen für die Finanzierung und ein Teil des Kaufpreises von den Einnahmen abgezogen werden.

Als "einfachere" Alternative stünden die Geldanlage in z. B. Immobilien-ETF, in Immobilien-Fonds, REITS oder in Immobilien-Aktien zur Wahl. Auch die haben alle wieder ihre Vor- und Nachteile.

Hallo Moneypenie , willkommen im Finanztip-Forum.

Zu dem Thema gibt es ein Video auf dem Finanztip-Youtube-Kanal.

Grob gesprochen muss man für die Sache gemacht sein, also dass man sich um seine Immobilie und seine Mieter kümmern muss. Man holt sich damit ein Risiko ins Portfolio, das sehr schnell die Einnahmen mehrerer Jahre bei größeren Instandsetzungen auffressen kann. Auch die in diesem eingeräumte Möglichkeit wegen Corona drei Monate die Mieter erst in der Zukunft zahlen zu müssen und die Mietregulierung (Mietpreisbremse, Mietendeckel) zeigt das Risiko auf politischen Eingriffen.

Auf der Positivseite gibt es - bei einer gut gelegenen und auch sonst attraktiven Immobilie - laufende Einnahmen und das Potenzial der Wertsteigerung. Bei beiden Dingen ist aber Vorsicht geboten, da die Immobilienpreise schon stark gestiegen sind, die Mieten entgegen der öffentlichen Meinung aber weniger stark steigen. Damit ist zumindest die Rendite wahrscheinlich auf kurze Sicht eher nicht so attraktiv.

Vielfach wird auf den Hebeleffekt bei Fremdfinanzierung verweisen, da man eine Zusatzrendite auf das Eigenkapital erzielt wenn die Mietrendite höher als die Zinssatz der Finanzierung ist. Das ist bei den derzeit niedrigen Zinsen richtig, allerdings stellt ein hoher Fremdfinanzierungsanteil auch ein Risiko bei Wertverfall bzw. Leerstand / Nicht-Erzielbarkeit der geplanten Miete dar.

Zitat von Moneypenie

Schönen guten Abend!

Ich habe jetzt nun von mehreren Seiten gehört, dass eine Immobilienanlage, gerade in der heutigen Zeit sinnvoll ist.

Welche Vorteile bzw. Nachteile habe ich dadurch?

Letztendlich hast Du bei allen Assetklassen Vor- und Nachteile.

Hier wird ja viel das Thema ETF gepusht.

Ich habe für mich die Enscheidung getroffen, dass man auf einem Bein nur schwer stehen kann. Was heißt das? Mix der Assetklassen, dazu zählen neben Anlage in Aktien (oder ETF's) jedoch u.a. genauso Immobilien-Sachwerte.

Richtig ist, in vielen Städten - insbesondere Großstädten - sind die Preise schon stark gestiegen und Kaufpreise und Mieten haben sich entkoppelt ("Schere"). Allerdings werden Mieten kaum sinken (außer das Berliner Mietendeckel-Modell greift weiter um sich, halte ich derzeit für unwahrscheinlich) und Kaufpreise ebenfalls nicht. Du wirst halt möglicherweise nicht mehr diese Steigerungsraten wie in den letzten Jahren erleben.

Allerdings ist das Ganze auch immer vom jeweiligen Einzelfall abhängig:

- Welche Immobilienart (Micro-Appartments für Studenten oder Senioren, Pflegeimmobilien, Wohnungen, Gewerbe, ...)

- Welches Invest kannst Du konkret tätigen (z.B. günstig "schießen")?

- Welche Region (im Umland hast Du z.B. oftmals im Gegensatz zu den Städten selbst noch höheres Preisentwicklungspotenzial)?

- ...

Wem das zu aufwändig ist, der kann einfacher z.B. in offene Immo-Fonds bzw. -ETF's oder REIT's investieren.

Für die Kalkulation der Rentabilität einer Immobilie braucht man insbesondere eine gute Datenbank: 1. Für Immobilienpreise des Ortes, 2. Mietpreise des Ortes, 3. Finanzierungskosten.

Eine von der landeseigenen Investitionsbank Berlin geförderte Plattform bietet das (gegen geringes Entgelt - 4,95€). D.h. -neben einem sog. "Immobilienwertrechner" eben auch ein Business Intelligence Tool mit den entsprechenden 1. Kaufpreisen, 2. Mietpreisen sowie einen Finanzierungsrechner (Dr. Klein, aber es gibt im Netz noch weitere. URL Plattform: https://immobilienwertrechner.de/ Ohne einen Sachverständigen mit guten Orts-, Bau-, Rechts-, und Objektkenntnissen würde ich jedoch niemals ein Objekt erwerben -> Bauschäden, versteckte rechtliche Probleme, örtliche Veränderungen etc.