Vermietung und Verpachtung > Abschreibungsbetrag --> Wie ermittle ich den Betrag?

Ich hatte das Thema vor knapp 30 Jahren ähnlich:

Basis Anschaffungskosten

Umbaukosten für drei Jahre dazu addiert

Dies als Basis für die Abschreibung genommen.

Rechtsquelle der Abs. 1 Satz 1a http://www.gesetze-im-internet.de/estg/__6.html

Für die Anschaffungskosten gibt es sicher einen Betrag aus dem Notarvertrag / der Schenkungssteuererklärung.

Daran denken, dass nur der anteilig für die vermietete Fläche und nur der Gebäudewert ohne Grundstück angesetzt wird.

Die Kosten für das unmittelbare Herrichten der EG-Wohnung würde ich versuchen direkt abzusetzen.

Kater.Ka soweit ich weiß gilt eine Schenkung nicht als Anschaffung. Somit alles Erhaltungsaufwand, es sei denn es wird neuer Wohnraum geschaffen.

Eventuell kann man den auf den vermieteten Anteil auf 2-5 Jahre verteilen §82b EStDv. Sollte sich die Einkünfte in den nächsten 5 Jahre signifikant nach unten ändern empfiehlt sich die Verteilung auf 5 Jahre.

Sollte §6(1) Nr.1a greifen wären alle unüblichen Kosten die nicht jährlich anfallen darunter zu erfassen. Siehe Satz 2.

OK, meine Auskunft war leider falsch.

Ich habe was gefunden, dass die historischen Kosten abgeschrieben werden können. Da stehen noch weitere Optionen drin https://www.haufe.de/finance/h…sk_PI20354_HI2345609.html

Suuuuuus

Was heißt das jetzt: die Aufwendungen 2017/2018 sind verloren, hätten anteilig geltend gemacht werden können bei damals schon bestehender Vermietungsabsicht? Die aktuellen Aufwendungen zur Erzielung der Vermietbarkeit wären anwendbar?

Zu den Umbauten habe ich noch was gefunden,dass eine Erweiterung nach $255 Abs 2 HGB Herstellungskosten seien. https://www.gesetze-im-internet.de/hgb/__255.html

https://www.haufe.de/finance/h…idesk_PI20354_HI5369.html

Zu den mindestens drei von vier Gewerken s. Rz 12 von https://www.haufe.de/finance/h…sk_PI20354_HI2308975.html

Genau es gelten die historischen Anschaffungskosten sowie der historische Anschaffungs-/Herstellungszeitpunkt. Durch die Schenkung greift die Fußstapfentheorie.

Kater.Ka

Genau. Eventuell könnte man sich die Bescheide fuer 2017/2018 angucken. Wenn diese nach §164 AO offen sind, könnte man diese noch ändern lassen. Heißt man könnte die Kosten nachträglich geltend machen. Da es hier aber wahrscheinlich um eine Arbeitnehmer Erklärung handelt gehe ich nicht von einer Offenhaltungen des Bescheids 2017 und 2018 aus. Egbert09 bitte prüft das Mal.

Klar, in 2020 oder für 2020 können die Aufwendungen für das V+v Objekt geltend gemacht werden. Beachtet hier bitte die Fumelei. Schornsteinfegerkosten anteilig als Aufwand V+V und der Rest als haushaltsnahe Handwerkerleistung etc.

Ebenfalls müsste uns Egbert09 noch genau erläutern was mit dem Erdgeschoss gemacht wurde!

VG

Wenn es sich um Aufwendungen handelt, die auf mehrere Jahre verteilt werden können, dann ist meine ich nur der Teil verloren, der auf die bereits erklärten Jahre entfällt, in denen die Aufwendungen nicht abgezogen worden sind. Dabei unterstelle ich, dass die Bescheide für diese Jahre schon bestandskräftig sind.

Sprich: Ich meine, man kann die Aufteilung auf mehrere Jahre für die Folgejahre noch nachholen. Wenn man z.B. in 2018 entstandene, aufteilbare Aufwendungen nicht abgezogen hat, dann kann man sie ab 2019 noch ansetzen, sie z.B. auf 5 Jahre aufteilen und sie die verbleibenden 4 Jahre lang noch abziehen. Verloren ist dann also nur der Teil, der auf die alten Jahre entfällt, die bereits bestandskräftig sind. In meinem Beispiel wäre also 1/5 der Aufwendungen steuerlich verloren - der Rest aber nicht.

Egbert09

Generell würde ich für das Jahr 2020 einen Steuerberater anheuern. Wenn dann alle Umbauarbeiten oder wie auch immer abgeschlossen sind, könnt Ihr das folgende Jahr wieder selbst machen, da AfA linear. Ergo Ihr könnt jedes Jahr den gleichen AfA Betrag ansetzen.

Zitat von Joergi

Wenn es sich um Aufwendungen handelt, die auf mehrere Jahre verteilt werden können, dann ist meine ich nur der Teil verloren, der auf die bereits erklärten Jahre entfällt, in denen die Aufwendungen nicht abgezogen worden sind. Dabei unterstelle ich, dass die Bescheide für diese Jahre schon bestandskräftig sind.

Sprich: Ich meine, man kann die Aufteilung auf mehrere Jahre für die Folgejahre noch nachholen. Wenn man z.B. in 2018 entstandene, aufteilbare Aufwendungen nicht abgezogen hat, dann kann man sie ab 2019 noch ansetzen, sie z.B. auf 5 Jahre aufteilen und sie die verbleibenden 4 Jahre lang noch abziehen. Verloren ist dann also nur der Teil, der auf die alten Jahre entfällt, die bereits bestandskräftig sind. In meinem Beispiel wäre also 1/5 der Aufwendungen steuerlich verloren - der Rest aber nicht.

BIn ich mir nicht sicher, da 82b EStDv ein Wahlrecht darstellt und dann könnte man immer im Nachgang 4 Jahre später Aufwendungen geltend machen? Hatte ich bisher noch nicht.

Ich denke man muss das Wahlrecht im Jahr der Entstehung ausüben, sonst sind es normale Erhaltungsaufwendungen, die nicht geltend gemacht worden sind.

Es ist jedenfalls so, dass ein einmal getroffenes Wahlrecht nachträglich nicht mehr geändert werden kann. Nachdem also angefangen wurde z.B. über 5 Jahre aufzuteilen, kann später nicht der noch offene Rest auf einmal in abweichender Höhe abgezogen werden, weil das gerade gewünscht ist.

Ob ein vergessener Ansatz in Jahr 1 den Ansatz für Folgejahre verbietet, müsste ich nachschlagen.

Ich habe mich ja heute schon mal blamiert, ich versuche es aber trotzdem.

Was wohl geht nach den obigen Ausführungen ist die AfA aus dem ursprünglichen Anschaffungswert. Je nach Alter des Hauses wird das nicht viel sein. Wann hattet Ihr das Haus ursprünglich erworben?

Bei der Bewertung, in wie weit der Umbau eine Erweiterung war und deshalb abgeschrieben werden kann würde ich mir professionelle Hilfe holen.

Ob man gegen das Wohnrecht Aufwendungen ansetzen kann weiß hier sicher jemand. Bei üblicher unentgeltlicher Überlassung können keine Aufwendungen angesetzt werden.

Wenn die Wohnung leer stand und eine ernsthafte Vermietungsabsicht bestand kann man Leerstand ansetzen. Generell würde ich da nicht lügen und das nur tun ab dem Zeitpunkt, als der Entschluss zu vermieten greifbar wurde. Wenn es da schon Belege für Renovierung etc. aus 2020 gibt könnte man das auch selbst versuchen. Ich habe 6 Monate Leerstand gehabt durch größere Renovierung und Mietersuche. Das wurde durch das FA hinterfragt und nach einem erläuternden Satz bei mir akzeptiert.

"Die ... wurden im Jahr 2019 renoviert und sind ab ...für eine Kaltmiete von ... vermietet. Dieser Sachverhalt wird erst in der kommenden Steuererklärung sichtbar."

Dann kann man den Steuerbescheid noch ändern lassen, es ist dann nur teilweise rechtskräftig.

Zitat von Egbert09

Hab den Steuerbescheid 2019 vor mir.

Festsetzung

Art der Steuerfestsetzung

Der Bescheid ist nach §165 Abs. 1 Satz 2 AO teilweise vorläufig.

Ist das nun für den obigen Sachverhalt dienlich?

Alles anzeigen

Egbert09

So halb, du musst jetzt auf die Bescheide für 2017/2018 gucken, ob da etwas von 164 steht. §165 AO beinhaltet nur stichpunktartige Sachverhalte die auch in der Erläuterung (meistens S. 2/3) dargestellt werden.

Nur noch diese Punkte sind nicht rechtskräftig. 164 AO beinhaltet den ganzen Bescheid, sodass da noch alles nach 164 änderbar wäre.