Indexmietvertrag Doppelt teuer: Mit der Inflation steigt auch Deine Miete

Ein Indexmietvertrag ist ein besonderer Mietvertrag, in dem vorab festgelegt wird, dass sich die Miete erhöht, wenn die Verbraucherpreise steigen (§ 557b BGB). 

Die Verbraucherpreise werden vom Statistischen Bundesamt regelmäßig in einem Index dokumentiert – dem Verbraucherpreisindex.

Dein Vermieter kann Deine Kaltmiete, also die Miete ohne die Vorauszahlung der Nebenkosten, immer dann erhöhen, wenn der Verbraucherpreisindex steigt. Nicht der Mietspiegel ist damit für eine Mieterhöhung entscheidend, sondern die allgemeine Inflation.

Welche Bedeutung haben Indexmietverträge in Deutschland?

Indexmietverträge spielen in Deutschland insgesamt bisher nur eine kleine Rolle, sind in größeren Städten aber schon sehr verbreitet. Der Mieterverein Hamburg beobachtet, dass fast die Hälfte aller Neuvermietungen in Hamburg eine Indexmiete enthalten.

Andere Zahlen hat das Institut der deutschen Wirtschaft (IW) berechnet. Demnach sind nur 2,6 Prozent aller Mietverträge Indexmieten; bei der Vermietung von neu gebauten Wohnungen liegt der Anteil deutschlandweit bei rund sieben Prozent. In den sieben größten Städten in Deutschland liegt der Anteil der Indexmieten bei der Vermietung der Neubauwohnungen ab 2014 wiederum schon bei 18,8 Prozent. 

Wie haben sich Inflation und Mieten entwickelt?

Inflation und Mieten haben sich in den vergangenen Jahren unterschiedlich entwickelt. 

Quelle: IW-Wohnindex Q4 2025, Sagner, Voigtländer (Stand: September 2026)

Wegen der hohen Preissteigerungen seit 2021 durch den Krieg in der Ukraine wurde die Indexmiete für betroffene Mieterinnen und Mieter zu einem Problem. Denn die Preise für die Lebenshaltung und die Mieten stiegen, wobei sich die Löhne in der Zeit nicht gleichermaßen erhöhten. Der rasante Anstieg der Preise hat sich mittlerweile wieder gelegt. Es wird teurer, aber seit Mitte 2023 langsamer, wie die folgende Grafik zeigt.

Wie sind die Voraussetzungen für eine wirksame Indexmiete?

Eine Indexmiete ist wirksam, wenn Ihr sie schriftlich vereinbart und die Miete an den Verbraucherpreisindex koppelt. Eine gesetzliche Regelung zur Indexmiete gibt es seit 2001(§ 557b BGB). 

Da für die Indexmiete die Schriftform vorgesehen ist, müssen Mieter und Vermieter den Mietvertrag unterschreiben (§ 126 BGB). 

Was muss im Mietvertrag zur Indexmiete stehen?

Im Mietvertrag muss genau stehen, nach welchem Preisindex sich die Erhöhungen richten sollen und wann der Vermieter die Miete erhöhen darf. 

Zulässig ist allein die Bindung der Miete an den Verbraucherpreisindex für Deutschland, den das Statistische Bundesamt regelmäßig ermittelt. Die Miete darf sich nicht nur erhöhen; sie muss auch sinken, wenn sich der Index entsprechend entwickelt.

Wann ist eine Indexmiete unwirksam?

Eine Indexmiete ist unwirksam, wenn die Indexklausel im Mietvertrag versteckt oder überraschend ist oder wesentliche Angaben fehlen.

Es reicht nicht, wenn ganz am Ende des Mietvertrags unter „Sonstige Vereinbarungen“ auf einmal ein pauschaler Verweis auf die gesetzliche Regelung der Indexmiete in Paragraf 557b BGB steht. Das Landgericht Berlin hielt eine solche Klausel für unwirksam (LG Berlin II, 13.01.2025, Az. 63 S 138/24).

Eine Indexklausel, die nur eine Anpassung zugunsten des Vermieters vorsah, nicht aber die Möglichkeit einer Reduzierung des Mietzinses, ist ebenfalls unwirksam (LG Berlin, 20.06.2024, Az. 67 S 83/24). Die Klausel muss auch für den Fall sinkender Lebenshaltungskosten die Möglichkeit vorsehen, die Miete zu reduzieren. 

Über die Frage, wann eine Indexmiete wirksam vereinbart ist, wird auch im Finanztip-Forum diskutiert.

Deine Indexmiete erhöht sich nur, wenn die Verbraucherpreise gestiegen sind und Dein Vermieter Dir die Mieterhöhung in Textform erklärt. 

1. Die Verbraucherpreise müssen im vergangenen Jahr oder seit der letzten Anpassung gestiegen sein. Als Referenzwert für Indexmieten gilt der „Preisindex für die Lebenshaltungskosten aller privaten Haushalte in Deutschland“. Die Indexwerte findest Du auf der Website des Statistischen Bundesamts unter dem Verbraucherpreisindex (VPI).
2. Du musst eine Mieterhöhung bekommen haben. Es reicht, wenn Du eine E-Mail erhältst, in der die eingetretene Änderung des Preisindex und die Erhöhung Deiner Miete in einem Geldbetrag stehen. Dein Vermieter kann die Miete auch erst nach einem längeren Zeitraum erhöhen oder ganz auf die Anpassung der Miete verzichten (BGH, 26.05.2021, Az. VIII ZR 42/20).

Wie oft darf der Vermieter die Miete bei der Indexmiete erhöhen?

Dein Vermieter darf die Indexmiete höchstens einmal alle zwölf Monate erhöhen und zwar erst ab dem übernächsten Monat nach Zugang des Erhöhungsschreibens. Deine Miete bleibt also mindestens ein Jahr unverändert (§ 557b BGB).

Die Mieterhöhung bei einer Indexmiete darf höchstens der prozentualen Veränderung des Verbraucherpreisindex zwischen zwei Zeitpunkten entsprechen.

Mit dem Finanztip-Indexmieten-Rechner kannst Du herausfinden, wie hoch die Mieterhöhung ausfallen darf. Die neue Miete ist dann mit Beginn des übernächsten Monats nach Erhalt der Mieterhöhung zu zahlen (§ 557b Abs. 3 BGB). 

In einer Beispielrechnung zur Indexmiete wird die Mieterhöhung aus der Veränderung des Verbraucherpreisindex zwischen Ausgangs- und Vergleichsmonat berechnet.

Arndt hat im Mai 2022 einen Indexmietvertrag unterzeichnet. Die Kaltmiete betrug 700 Euro zuzüglich 90 Euro Nebenkostenvorauszahlung. Sein Vermieter will die Miete erhöhen. Er recherchiert die aktuellen Verbraucherpreise. Mitte September 2026 wurden die Preise für August 2026 verkündet. Der Vermieter schreibt eine Mieterhöhung wegen gestiegener Verbraucherpreise und schickt sie an seinen Mieter Arndt. Der muss ab November 2026 die höhere Miete zahlen. 

Quelle: Finanztip-Recherche, Rechenhilfe des Statistischen Bundesamts (Stand: September 2026)

Arndt muss ab November 2026, das ist der Beginn des übernächsten Monats, eine Gesamtmiete von 891,99 Euro zahlen, da sich die Verbraucherpreise vom Mai 2022 bis zum Moment der Ankündigung der Mieterhöhung um 14,57 Prozent erhöht haben.

Ein Anstieg der Lebenshaltungskosten um beispielsweise sechs Punkte bedeutet nicht, dass der Vermieter die Miete um sechs Prozent erhöhen darf. Vielmehr muss die Veränderung der Miete der prozentualen Veränderung der Lebenshaltungskosten entsprechen.

Die Berechnungsformel lautet:

[(neuer Indexstand : alter Indexstand) x 100] – 100 = Prozentsatz der Änderung

Die Indexstände nach Punkten findest Du beim Statistischen Bundesamt. Ausgangsmonat ist entweder der Beginn des Mietverhältnisses oder der Monat, auf dessen Indexstand sich die letzte Mietanpassung bezog. Es kommt dabei auf den Wortlaut des Mietvertrags an.

Wie sieht eine Mieterhöhung bei einer Indexmiete aus?

Eine Mieterhöhung bei einer Indexmiete erfolgt per Schreiben in Textform, in dem die Indexänderung und die neue Miete in Euro genannt werden.

Muster Mieterhöhung Indexmiete

Bei der Indexmiete gibt es keine gesetzlichen Grenzen, die den Anstieg der Miete in bestehenden Verträgen direkt beschränken.

Die Kappungsgrenze von 20 oder 15 Prozent für reguläre Mieterhöhungen gilt bei der Erhöhung einer Indexmiete nicht. 

Wichtig: Die Mietpreisbremse gilt auch bei Indexmieten – allerdings nur bei der Ausgangsmiete. Die darf auch bei einer Indexmiete höchstens zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Für die einzelnen Mieterhöhungen einer Indexmiete gilt die Mietpreisbremse aber nicht (§ 557b Abs. 4 BGB).

Welche neuen Regeln zur Indexmiete sind geplant?

Geplant ist eine besondere Kappungsgrenze für Indexmieten in angespannten Wohnungsmärkten.

Der aktuelle Regierungsentwurf vom Juli 2026 sieht vor: Steigen die Verbraucherpreise innerhalb eines Jahres um mehr als drei Prozent, soll der Teil oberhalb dieser Grenze nur noch zur Hälfte bei der Mieterhöhung berücksichtigt werden. 

Die besondere Kappungsgrenze soll nicht überall gelten. Entscheidend ist, ob Deine Wohnung in einem Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt liegt – ähnlich wie bei der Mietpreisbremse. Die Bundesländer können Städte und Gemeinden festlegen, in denen die neue Regelung zur Indexmiete gelten soll. 

Beispiel: Steigt der Verbraucherpreisindex um sieben Prozent, darf die Miete zukünftig nur noch um fünf Prozent steigen. Drei Prozent werden vollständig berücksichtigt; von den verbleibenden vier Prozent nur die Hälfte, also zwei Prozent. 

Der Gesetzentwurf der Bundesregierung wurde im Juli 2026 erstmals im Bundestag beraten und anschließend an die Ausschüsse überwiesen. Die geplante Begrenzung ist noch nicht in Kraft.

Eine Indexmieterhöhung prüfst Du, indem Du den aktuellen Verbraucherpreisindex mit dem Index der letzten Erhöhung oder dem Beginn des Mietverhältnisses vergleichst.

Du solltest ferner prüfen, ob zwölf oder mehr Monate seit der letzten Erhöhung vergangen sind und ob die angegebene Preissteigerung stimmt.

Eine wirksame Indexmieterhöhung muss klar die bisherige, die erhöhte und die künftig zu zahlende Kaltmiete nennen.

Wo bekommst Du Hilfe bei einer Indexmieterhöhung?

Bei Problemen mit einer Indexmieterhöhung bekommst Du Hilfe beim örtlichen Mieterverein, bei einer Anwaltskanzlei für Mietrecht oder über eine Rechtsschutzversicherung.

Einige Rechtsschutzversicherungen bieten Rechtsberatung zum Thema Mieterhöhung an. Falls Du rechtsschutzversichert bist, solltest Du Dich danach bei Deinem Versicherer erkundigen.

Übrigens: Ein Sonderkündigungsrecht steht Dir nicht zu, wenn Deine Miete an den Index angepasst wird. Du kannst aber Deinen Mietvertrag jederzeit mit einer Kündigungsfrist von drei Monaten kündigen.

Deine Indexmiete kann sinken, wenn die Verbraucherpreise fallen und der Mietvertrag eine Senkung ebenso wie eine Erhöhung vorsieht.

Du kannst in diesem Fall als Mieterin oder Mieter den Spieß umdrehen und erklären, dass Du zukünftig weniger Miete zahlen wirst, weil die Verbraucherpreise gesunken sind (§ 557b Abs. 3 BGB). Bisher sind die Verbraucherpreise aber nur gestiegen.

Eine Indexmiete hat für Mieterinnen, Mieter und Vermieter sowohl Vor- als auch Nachteile.

Welche Vor- und Nachteile hat die Indexmiete für Mieter?

Für Dich als Mieter ist die Indexmiete vor allem in Zeiten niedriger Inflation vorteilhaft, kann Dich aber bei hoher Inflation stark belasten.

In Zeiten niedriger Inflation und steigender Mieten bleibt Deine Miete günstig. Wenn andere Mieterhöhungen bekommen, weil der neue Mietspiegel veröffentlicht wird und die Mieten stark gestiegen sind, erwartet Dich bei der Indexmiete nur eine moderate Erhöhung.

Mieterhöhungen für Modernisierungen sind zudem ausgeschlossen, es sei denn, der Vermieter ist dazu gesetzlich verpflichtet, eine Modernisierung durchzuführen, etwa wegen einer energetischen Sanierung (§§ 557b Abs. 2 Satz 2, 555b Nr. 1a BGB). 

Der Nachteil einer Indexmiete für Mieter: Steigt die Inflation, ist eine Indexmiete doppelt schlecht. Zu den gestiegenen Verbraucherpreisen kommt die höhere Miete noch hinzu.

Von Nachteil ist auch, dass bei der Mieterhöhung nach Index bisher keine Kappungsgrenze gilt.

Welche Vor- und Nachteile hat die Indexmiete für Vermieter?

Für Vermieter ist eine Indexmiete vorteilhaft, weil sie Mieteinnahmen gegen Inflation absichert und Erhöhungen ohne Zustimmung des Mieters erleichtert. Mit der Indexmiete sind Mietsteigerungen oberhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete möglich.

Bei den einzelnen Erhöhungen muss der Vermieter weder die Mietpreisbremse noch eine Kappungsgrenze beachten.

Für Vermieter ist es zudem viel leichter, bei einer Indexmiete die Miete zu erhöhen. Sie müssen ihrem Mieter nur die Berechnung vorlegen und benötigen keine Zustimmung des Mieters. Eine automatische Anpassung der Miete erfolgt im Unterschied zur Staffelmiete allerdings nicht.