Baufinanzierung ohne Eigenkapital Wie viel eigenes Geld brauchst Du?

Ein Haus ohne Eigenkapital zu kaufen bedeutet, dass Du den gesamten Kaufpreis und die Nebenkosten über Kredite finanzierst.

Normalerweise wird beim Hauskauf ein Teil des Kaufpreises durch Eigenkapital gedeckt. Ohne Eigenkapital musst Du den gesamten Betrag durch Kredite finanzieren, was auch Vollfinanzierung genannt wird.

Was unterscheidet eine 100-Prozent-Finanzierung von einer 110-Prozent-Finanzierung? 

Was genau mit einer Finanzierung ohne Eigenkapital gemeint ist, unterscheidet sich, je nachdem, ob man die Nebenkosten mit einbezieht. Du solltest deshalb unterscheiden:

• Willst Du nur den Kredit für den Kaufpreis ohne Eigenkapital aufnehmen? Das wird häufig auch als 100-Prozent-Finanzierung bezeichnet.
• Oder willst Du den gesamten Kaufpreis und die Nebenkosten ohne eigenes Geld finanzieren? Dann benötigst Du mehr als 100 Prozent des Kaufpreises als Kredit. Weil die Nebenkosten häufig nahe zehn Prozent des Kaufpreises liegen, spricht man bei einer Finanzierung von Kaufpreis und Nebenkosten von einer 110-Prozent-Finanzierung.

Mit einem durchschnittlichen Einkommen, hohen Ausgaben und anderen finanziellen Belastungen wie weiteren Krediten wirst Du eine solche Finanzierung kaum bekommen.

Das liegt weniger daran, dass die Banken Dir keinen Kredit geben wollen, sondern dass die gesetzlichen Vorgaben für die Kreditvergabe das nicht erlauben.

Denn es gilt: Banken sind gesetzlich verpflichtet, die Kreditwürdigkeit der zukünftigen Darlehensnehmer zu prüfen. Eine Bank darf Dir den Baukredit nur geben, wenn Du den Verpflichtungen aus dem Darlehensvertrag voraussichtlich nachkommen kannst (§ 505b Abs. 2 BGB).

Um dies zu prüfen, bewertet die Bank die Immobilie und erstellt eine Haushaltsrechnung. Sie prüft anhand von Einkommensunterlagen und Angaben zu weiteren Einnahmen und Ausgaben, ob der Haushalt kreditwürdig ist.

Das bedeutet etwa: Je mehr Menschen von einem bestimmten Einkommen leben müssen, umso knapper ist das Ergebnis der Haushaltsrechnung.

Welches sind ausgleichende Faktoren?

Fehlendes Eigenkapital kannst Du nur ausgleichen, indem Du andere starke Faktoren wie ein hohes Einkommen oder zusätzliche Sicherheiten einbringst.

Bessere Aussichten hast Du nach dieser Logik, wenn Du die folgenden Dinge mitbringst:

• ein gutes bis sehr gutes Einkommen,
• einen Partner oder eine Partnerin mit einem weiteren, ebenfalls guten bis sehr guten Einkommen,
• möglichst wenig weitere finanzielle Verantwortung, etwa für Kinder,
• weitere Sicherheiten, etwa ein Elternhaus, das besichert werden kann.

Ob eine Finanzierung grundsätzlich möglich ist, hängt also sehr von Deiner individuellen finanziellen Situation ab.

Ohne Eigenkapital benötigst Du immer zwei Kredite, nämlich

• einen normalen Baukredit als Basis, mit dem Du einen Großteil des Kaufpreises finanzierst und
• ein Nachrangdarlehen für die Finanzierung des restlichen Teils des Kaufpreises oder der Nebenkosten.

Die Basis der Finanzierung ist ein normaler Baukredit. In der Regel ist das ein Annuitätendarlehen, also ein Darlehen mit fester Zinsbindung und einer gleichbleibenden Monatsrate. Je nach Annahmerichtlinien der Bank erhältst Du damit bis zu 80, 90 oder 100 Prozent des Kaufpreises.

Das Nachrangdarlehen schließt die verbleibende Finanzierungslücke. Das Darlehen muss nicht unbedingt nachrangig im Grundbuch eingetragen sein; es kann auch nachrangig in dem Sinne sein, dass es die verbleibende Finanzierungslücke schließt. 

In der Regel kommt damit eine zweite Bank ins Spiel: Während die erste Bank den klassischen Baukredit absichert, übernimmt die zweite ein höheres Risiko für den Rest.

Wie sich die Finanzierungsvarianten beim Eigenkapital unterscheiden, zeigt Dir auch die folgende Übersicht.

Wie viel Eigenkapital benötigst Du?

Je weniger Geld Du von der Bank bekommst, umso mehr Eigenkapital benötigst Du. Dies zeigt die Finanztip-Rechnung unten, beispielhaft für einen Kaufpreis von 400.000 Euro.

Mit einer klassischen 80-Prozent-Finanzierung benötigst Du 120.000 Euro an Eigenkapital, 80.000 Euro als 20 Prozent des Kaufpreises, und 40.000 Euro für die Nebenkosten. Bei einer 100-Prozent-Finanzierung sind es dagegen nur noch 40.000 Euro, bei einer 110-Prozent-Finanzierung bringst Du schließlich gar kein Eigenkapital mehr ein, benötigst aber auch den höchsten Darlehensbetrag, eben die gesamten 440.000 Euro.

Tabelle: Eigenkapitalbedarf in der Übersicht

Quelle: Finanztip-Berechnung (Stand: Oktober 2026)

Das Nachrangdarlehen ist entweder ein grundpfandrechtlich besichertes Darlehen, also ein Darlehen, das in das Grundbuch eingetragen wird, oder ein langfristiger Ratenkredit.

Ist das Nachrangdarlehen über das Grundbuch besichert, wird die dazugehörige Grundschuld im Rang nach dem Baukredit eingetragen. Das bedeutet, dass im Fall einer Zwangsversteigerung zunächst die Gläubiger im ersten Rang bedient werden, bevor die Gläubiger im zweiten Rang zum Zuge kommen.

Wie wirkt sich die Nachrangigkeit in der Zwangsversteigerung aus?

Quelle: Finanztip-Berechnung, ohne Kosten (Stand: Mai 2026)

In diesem Beispiel erleidet die nachrangige Bank B also einen Verlust von 50.000 Euro.

Ist das Nachrangdarlehen ein Ratenkredit, wird dagegen keine Grundschuld eingetragen. Als Sicherheit dient dann Dein Einkommen.

Einen Hauskauf ohne Eigenkapital kannst Du unterschiedlich gestalten:

• Du versuchst entweder, das Nachrangdarlehen als besichertes Darlehen anzulegen.
• Oder Du reizt das Bankdarlehen möglichst weit aus und füllst die Lücke mit einem unbesicherten Ratenkredit.

Ein Beispiel: Du möchtest ein Haus mit Grundstück für 400.000 Euro kaufen. Die Nebenkosten betragen 40.000 Euro. Dein Baufinanzierungsberater bietet Dir zwei Finanzierungsvarianten an.

Wie kann eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital mit Nachrangdarlehen aussehen?

Quelle: Finanztip-Berechnung, marktnahe Zinssätze (Stand: 21. Mai 2026)

Du siehst, dass der Zinssatz für den klassischen Immobilienkredit steigt, wenn die prozentuale Beleihung höher wird.

Das besicherte Nachrangdarlehen ist aufgrund des höheren Risikos noch etwas teurer. Der nicht mit einer Grundschuld besicherte Nachrangkredit ist am teuersten.

Welche Varianten Dir zur Auswahl stehen, hängt in der Praxis von einer Reihe individueller Voraussetzungen ab. Dazu gehört, wie die Banken den Wert des Hauses einschätzen und wie hoch Dein Einkommen ist. 

Die beiden Varianten sollen Dir grundsätzlich verdeutlichen, wie Du im Austausch mit einem Berater eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital gestalten kannst.

Finanzierst Du Dein Haus ohne Eigenkapital, hast Du vor allem das Risiko einer zu hohen Monatsrate und das Risiko, auf Schulden sitzen zu bleiben.

• Du riskierst, dass die laufende finanzielle Belastung zu groß wird.
• Du riskierst, dass Du mit Schulden zurückbleibst, wenn sich Dein berufliches oder privates Leben anders entwickelt als geplant.

Eine hohe Monatsrate ist riskant, weil Du ohne Eigenkapital insgesamt mehr Kredit aufnimmst und auf die teuren Kreditteile besonders hohe Zinsen zahlst.

Um wie viel das fehlende Eigenkapital die Finanzierung verteuert, zeigt Dir die folgende Beispielrechnung: Wir gehen wieder von einem Kaufpreis von 400.000 Euro aus.

Unterschied in der monatlichen Belastung und im Zinsaufwand:

Quelle: Finanztip-Berechnung, Stand: Mai 2026, Bauzins: 4 Prozent, anfängliche Tilgung: 2 Prozent pro Jahr, Nebenkosten finanziert mit Ratenkredit zu 6,7 Prozent pro Jahr, Laufzeit: 10 Jahre.

In diesem Beispiel musst Du beim Hauskauf ohne Eigenkapital 860 Euro pro Monat mehr zahlen, prozentual sind das 53 Prozent mehr als bei der 80-Prozent-Finanzierung.

Beim Eigenheim musst Du die Monatsrate aus Deinem Nettoeinkommen zahlen. Das Beispiel zeigt, dass Dein Bruttoeinkommen deutlich höher liegen muss, wenn Du ohne Eigenkapital finanzierst. Setzt Du Steuern und Sozialabgaben überschlägig mit 50 Prozent an, muss Dein Jahresbrutto in der 110er-Variante um 20.640 Euro höher ausfallen als in der 80er-Variante, bei sonst gleichen Eckdaten.

Mit der höheren Monatsrate steigt auch das Risiko, dass das Geld bei Krankheit oder Arbeitslosigkeit nicht mehr reicht; Teilzeitarbeit kommt vielleicht nicht mehr infrage. 

Gleichzeitig erhöht die höhere finanzielle Belastung unter Umständen Dein Stressniveau. Damit kann auch die Wahrscheinlichkeit für Erkrankungen und Probleme im Job steigen.

Die Verschuldung ist ein Risiko, weil Du bei Problemen im Leben am Ende ohne Haus, aber mit Schulden dastehen kannst.

Musst Du etwa wegen eines beruflichen Umzugs oder einer Trennung das Haus wieder verkaufen, verlierst Du in jedem Fall die Nebenkosten.

Dazu ein Beispiel: Vier Jahre nach der Finanzierung wird Dein Unternehmen von einem Wettbewerber übernommen. Du entscheidest Dich, an den neuen Firmensitz umzuziehen und Dein Haus zu verkaufen. Weil der Verkauf schnell gehen muss, verkaufst Du das Haus für fünf Prozent weniger, als Du es gekauft hast. Wir führen das Beispiel von oben fort.

Wie hoch ist das Risiko der Verschuldung bei unterschiedlichen Finanzierungen?

Quelle: Finanztip-Berechnung (Stand: Mai 2026), Bauzins: 4 Prozent, anfängliche Tilgung: 2 Prozent pro Jahr, Nebenkosten finanziert mit einem Ratenkredit zu 6,7 Prozent pro Jahr, Laufzeit: 10 Jahre.

In den beiden ersten Varianten reicht der Verkaufserlös aus, um die Schulden zurückzuzahlen. Dein eingesetztes Eigenkapital erhältst Du aber nicht vollständig zurück. 

Bei der Finanzierung ohne Eigenkapital zahlst Du vier Jahre lang eine deutlich höhere Rate und gehst trotzdem mit offenen Schulden aus dem Geschäft. Der Grund: Der Verkaufserlös reicht nicht, um die gesamten Schulden abzulösen.

In diesem Beispiel könntest Du den Bankkredit ablösen, müsstest aber den Ratenkredit (27.000 Euro) fortführen, sodass Du nicht direkt in finanzielle Probleme kommst. Erzielst Du aber einen noch schlechteren Kaufpreis, können Dich die finanziellen Verluste bis in die Privatinsolvenz führen.

Eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital bekommst Du am ehesten über spezialisierte Vermittler, die mit vielen Banken zusammenarbeiten.

Die folgenden Vermittler sind deshalb für Dich eine gute erste Anlaufstelle.