Grundschuld So sichert die Bank den Baukredit

Wer ein Haus oder eine Wohnung kauft, benötigt in den meisten Fällen einen Immobilienkredit. Bevor die Bank oder Bausparkasse das Geld überweist, verlangt sie in der Regel, dass zu zu ihren Gunsten eine Grundschuld in das Grundbuch eingetragen wird.

Grundschuld und Hypothek sind Grundpfandrechte, die ein Grundstück belasten: Über das Grundstück sichert sich die Bank, zu deren Gunsten die Grundschuld eingetragen wurde, die Zahlung einer bestimmten Geldsumme.

Wer sich für ein Grundstück interessiert (etwa, weil er das Grundstück und das Gebäude darauf kaufen möchte), kann daran sofort erkennen, dass die eingetragene Bank oder Bausparkasse noch einen bestimmten Geldbetrag erhalten muss.

Der Käufer des Grundstücks muss sich also mit der Bank oder Bausparkasse darüber einigen, welcher Geldbetrag noch offen ist, und wie die Bank dieses Geld erhalten soll. Grundpfandrechte wie die Grundschuld oder Hypothek stellen sicher, dass ein Grundstück nicht „an der Bank vorbei“ verkauft werden kann.

Außerdem kann die Bank die Zwangsvollstreckung betreiben, wenn der Kreditnehmer mit seinen Zahlungen in Rückstand gerät.

Die Grundschuld stellt sicher, dass Banken relativ risikolos große Geldbeträge als Baukredit vergeben können: Falls alle Stricke reißen und der Kreditnehmer die vereinbarten Raten nicht mehr zahlt, hat die Bank immer noch die Immobilie als Sicherheit.

Gleichzeitig stellt die Grundschuld sicher, dass die Eigentümer die Immobilie nicht mehrfach beleihen können. Bevor eine Bank Dir ein konkretes Finanzierungsangebot macht, fordert sie einen Grundbuchauszug an, aus dem eben die Belastungen des Grundstücks (darunter auch Grundschulden) hervorgehen.

Die Bank möchte wissen, ob sie den Baukredit mit einer Grundschuld sichern kann, oder ob bereits eine andere Bank im Grundbuch steht. Außerdem prüft sie, ob es sonstige Belastungen gibt, die die Besicherung des Baukredits beeinflussen.

Enthält das Grundbuch etwa bereits eine Grundschuld zugunsten einer anderen Bank, so kann diese häufig erhalten bleiben. Die eingetragene Bank tritt dann die Grundschuld im Zuge des Verkaufs an die neue Bank ab. Dieses Verfahren heißt Grundschuldabtretung.

Allerdings lässt sich (auch mit Blick auf Verhandlungen über den Kaufpreis) aus der Höhe der eingetragenen Grundschuld nicht ablesen, wie viel der bisherige Eigentümer seiner Bank tatsächlich noch schuldet. Die Grundschuld bleibt in der Regel in voller Höhe im Grundbuch bestehen, solange der Kredit noch nicht vollständig zurückgezahlt ist. Selbst wenn der Kredit vollständig getilgt ist, verzichten die meisten Darlehensnehmer darauf, die Grundschuld zu löschen.

Welche Grundschuld für die neue Bank eingetragen wird und welche Sicherheiten sie ansonsten verlangt, vereinbaren Bank und Kunde im Darlehensvertrag. Andere Fragen rund um die Grundschuld regeln Käufer und Verkäufer der Immobilie in einem weiteren Vertrag, dem Kaufvertrag. So wird in dem Kaufvertrag etwa aufgeführt, welche Grundschulden bereits im Grundbuch stehen und ob diese gelöscht oder übernommen werden sollen. Außerdem erteilt der alte Eigentümer dem Käufer üblicherweise eine Vollmacht, das Grundstück mit Grundpfandrechten wie einer Grundschuld zu belasten.

Da ein Notar den Kaufvertrag für eine Immobilie erstellt und beurkundet, ist sichergestellt, dass alle Fragen rund um die alle Fragen um die Grundschuld im Vorfeld abgesprochen und geregelt werden. Beim Beurkundungstermin liest der Notar den Vertrag noch einmal Wort für Wort vor. Erst wenn dann keine Fragen mehr aufkommen, solltest Du diesen unterschreiben.

Anders als eine Hypothek ist die Grundschuld nicht davon abhängig, dass es noch ein Darlehen gibt, für das sie eingetragen wurde. Eine Grundschuld kannst Du deshalb später (etwa für einen Modernisierungskredit) nutzen, auch wenn Du Deinen ersten Baukredit bereits zurückgezahlt hast. Deshalb legt die Bank mit Dir in einer besonderen Vereinbarung fest, für welche Forderungen die Grundschuld eingetragen wird. Diese Sicherungsabrede oder Zweckerklärung gehört bei Baudarlehen üblicherweise zum Kreditvertrag.

Bevor Du also eine Grundschuld eintragen lässt, musst Du Dich zunächst mit der Bank über den Baukredit einigen. Mit dem Kreditvertrag erhältst Du die Zweckerklärung für die Grundschuld. Die Grundschuld selbst trägt das Grundbuchamt dann mithilfe eines Notars in das Grundbuch ein. Der Notar setzt zu diesem Zweck eine Urkunde auf, in der Du als Immobilienkäufer als Sicherungsgeber eine Grundschuld „bestellst“.

Die Grundschuldbestellungsurkunde bezeichnet das Grundstück genau (welches Flurstück, welches Grundbuch) und benennt die Höhe der Grundschuld. Den Eintrag selbst übernimmt das zuständige Grundbuchamt.

In die Urkunde zur Grundschuldbestellung trägt der Notar nicht nur die Höhe der Grundschuld ein, sondern auch die jährliche Verzinsung. Im Vergleich zur Verzinsung des Baukredits oder zu den aktuellen Bauzinsen ist die Höhe der dort festgelegten Zinsen für die meisten Immobilienkäufer irritierend hoch und liegen zum Beispiel bei 15 Prozent.

Dieser höhere Zinssatz ist allerdings nur dann relevant, wenn die Immobilie zwangsversteigert wird. In diesem Fall kann die Bank dann einen Betrag aus dem Versteigerungserlös verlangen, der über der Höhe der Grundschuld liegt. Dies kann zum Beispiel sein, wenn der Kunde seine Darlehensrate nicht mehr bezahlt hat und auch noch Verzugszinsen aufgelaufen sind. Die Grundschuldverzinsung bildet somit einen zusätzlichen Sicherheitspuffer für die Bank.

Ein weiterer wichtiger Aspekt ist die Reihenfolge der Einträge im Grundbuch. Bevor eine Bank ein Immobiliendarlehen vergibt, prüft sie sehr genau, ob bereits Grundschulden in das Grundbuch eingetragen sind. Im Fall einer Zwangsvollstreckung gehen immer die Rechte der Bank vor, die in der Reihenfolge der Einträge weiter oben steht. Sie hat dann einen höheren Rang. Das heißt: Sie kann also bei einer Zwangsvollstreckung eher damit rechnen, ihr Geld zurückzubekommen. Eine vorrangige Grundschuld einer anderen Bank muss also entweder erst gelöscht oder abgetreten werden.

Aus diesem Grund bestehen Banken in der Regel darauf, dass sie das Baudarlehen erst auszahlen, wenn die Grundschuld eingetragen ist. Verbleibt zwischen Kaufvertrag und Zahlung des Kaufpreises zu wenig Zeit, kann der Notar ersatzweise bestätigen, dass die Grundschuld am vorgesehenen Rang eingetragen werden kann (Notarbestätigung).

Gerät ein Kunde in Zahlungsschwierigkeiten, geht es für die Bank nicht nur darum, die richtige Darlehenshöhe abgesichert zu haben. Wichtig ist für sie auch, schnell und einfach Zugriff auf das Grundstück und sonstige Sicherheiten zu bekommen.

Dafür verlangt sie üblicherweise nicht nur, dass der zukünftige Wohnungs- oder Hauseigentümer eine Grundschuld eintragen lässt (und damit das Grundstück als Sicherheit für die Schulden dient). Sie fordert auch, dass er sich als Eigentümer der sofortigen Zwangsvollstreckung in das Grundstück unterwirft (dingliche Zwangsvollstreckungsunterwerfung). Die Bank muss dann nicht erst gerichtlich feststellen lassen, dass der Eigentümer die Zwangsvollstreckung dulden muss, sondern kann unter Einhaltung der Kündigungsfrist die Zwangsvollstreckung beantragen.

Schließlich verlangt die kreditgebende Bank im Rahmen der Grundschuldbestellung auch noch die Übernahme der persönlichen Haftung. Im Fall der Fälle haftest Du nicht nur mit der Immobilie, sondern auch mit Deinem gesamten sonstigen Vermögen.

Auch wenn Du davon ausgehst, dass Du Deinen Baukredit problemlos zurückzahlst, sollte Dir daher bewusst sein, dass Du der Bank umfangreiche Rechte einräumst, wenn Du eine Grundschuld bestellst. Kannst Du nicht mehr zahlen, darf das Kreditinstitut einfach und schnell auf Dein Einkommen und Vermögen zugreifen.

Wichtiger Tipp: Aufgrund dieser Ausgestaltung ist es sehr wichtig, dass Du frühzeitig mit der Bank sprichst, falls Du die Raten für Deine Baufinanzierung nicht mehr aufbringen kannst.

Eine Lösung ist es dann zum Beispiel, die Höhe der Raten für eine gewisse Zeit herabzusetzen. Natürlich muss sich die Bank dieser Abweichung vom Darlehensvertrag zustimmen. Ob sie dazu bereit ist, hängt davon ab, wie die Zahlungsschwierigkeiten entstanden sind. Besteht die Perspektive, dass sich die Situation absehbar verbessert, kannst Du die Chance, eine Zwangsvollstreckung noch abzuwenden.

Grundschulden erhalten vom Grundsatz her eine eigene Urkunde, den Grundschuldbrief. Allerdings ist es in der Praxis recht umständlich, Grundschuldbriefe hin und her zu schicken. Deshalb wird die Grundschuld meist als sogenannte Buchgrundschuld ausgestaltet und in die Abteilung III des Grundbuchs eingetragen. In der Abteilung III sind neben Grundschulden auch Hypotheken und Rentenschulden aufgeführt.

Dass die Grundschuld eine Buchgrundschuld ist, muss der Notar bei der Grundschuldbestellung angeben. Dies geschieht, indem er die Erteilung eines Grundschuldbriefes ausschließt.

Hast Du Deinen Baukredit zurückgezahlt, verbleibt die Grundschuld zunächst im Grundbuch. Sie verwandelt sich dann in eine Eigentümergrundschuld.

Um die Grundschuld wieder löschen zu lassen, benötigst Du eine Lösungsbewilligung von der Bank. Diese kannst Du entweder direkt nach der Rückzahlung des Kredits beantragen, oder auch irgendwann später. Meistens wird die Grundschuld allerdings erst dann wieder zum Thema, wenn die Wohnung oder das Haus verkauft werden soll.

Um die Grundschuld löschen zu lassen, benötigst Du wieder die Unterstützung eines Notars. Er fasst die Dokumente zusammen und erstellt die Urkunde für die Löschung. Das Grundbuchamt prüft, ob alle Voraussetzung für die Lösung erfüllt sind, und erstellt nach der positiven Prüfung einen Lösungsvermerk. Damit ist das Grundstück mit der entsprechenden Immobilie dann wieder unbelastet.

Beachte, dass die Lösung einer Grundschuld einige Wochen bis Monate in Anspruch nehmen kann: Falls Du die Lösungsbewilligung noch nicht hast, musst Du zunächst die Bank darum bitten. Bis Du dieses Schreiben dann in der Hand hast, können manchmal mehrere Wochen vergehen. Weitere Bearbeitungszeiten fallen beim Notar und beim Grundbuchamt an. Auch hier geht es in der Regel um mehrere Wochen.

Warum solltest Du eine Grundschuld vielleicht nicht löschen lassen?

Eine Eigentümergrundschuld kannst Du für weitere Immobilienkredite bestehen lassen. Das kann etwa sinnvoll sein, wenn Du absehbar in einigen Jahren wieder eine Baufinanzierung benötigst, etwa, weil Du die Wohnung oder das Haus energetisch sanieren möchtest. In diesem Fall brauchst Du keine neue Grundschuld eintragen lassen, sondern kannst einfach die bestehende Grundschuld nutzen.

In Absprache mit der Bank kannst Du die Grundschuld sogar unabhängig von der Immobilie nutzen, etwa, um Dir im Alter ein Wohnmobil zu kaufen. Wichtig ist, dass Du nachweisen kannst, dass Du den Kredit auch verlässlich wieder zurückzahlen kannst. Nicht jede Bank lässt sich darauf ein, aber fragen kann sich lohnen: Ein Immobilienkredit dürfte in der Regel günstiger sein als ein Ratenkredit.

Auch wenn Bank und Notar die Fragen rund um die Grundschuld weitgehend vorgeben und von sich aus regeln, solltest Du die Grundschuld im Beratungsgespräch für Deinen Baukredit ansprechen. So kannst Du besser einschätzen, welche Verpflichtungen Du eingehst und welche Folgen es haben kann, wenn Du zahlungsunfähig wirst.

Grundsätzlich ist der Weg zur optimalen Baufinanzierung immer derselbe: Berechne zunächst, wie viel Du für die Immobilie maximal ausgeben kannst. Dazu nutzt Du am besten einen Hypothekenrechner.

Sobald Du weißt, welche Hypothek Du aufnehmen kannst, solltest Du Dich für ein Finanzierungskonzept und den besten Zins an eine Bank oder einen Kreditvermittler wenden. Die großen Kreditvermittler haben grundsätzlich den Vorteil, dass sie die Angebote Hunderter Banken vergleichen und daher gut einschätzen, bei welcher Bank Du das beste Angebot erhältst. Mehr dazu liest Du in unserem Ratgeber Baufinanzierung. Wir empfehlen die folgenden Anbieter: