Grundschuld Baukredit: So schützt sich die Bank vor Zahlungsausfällen

Eine Grundschuld ist ein Grundpfandrecht, das ein Grundstück belastet und der Bank die Zahlung einer bestimmten Geldsumme sichert.

Über das Grundstück sichert sich die Bank, zu deren Gunsten die Grundschuld eingetragen wurde, diese Geldsumme. Wer sich für ein Grundstück interessiert, etwa, weil er das Grundstück und das Gebäude darauf kaufen möchte, kann daran sofort erkennen, dass der Eigentümer der eingetragenen Bank oder Bausparkasse ursprünglich diesen Geldbetrag schuldete und dass womöglich dieser Betrag oder ein kleinerer Restbetrag noch zu zahlen ist. 

Der Käufer des Grundstücks muss sich also mit der Bank oder Bausparkasse darüber einigen, welcher Geldbetrag noch offen ist, und wie die Bank dieses Geld erhalten soll, sodass das Recht im Grundbuch gelöscht werden kann.

Grundpfandrechte wie die Grundschuld oder Hypothek stellen sicher, dass ein Grundstück nicht „an der Bank vorbei“ verkauft werden kann.

Außerdem kann die Bank die Zwangsvollstreckung betreiben, wenn der Kreditnehmer mit seinen Zahlungen in Rückstand gerät.

Die Grundschuld ist beim Immobilienkauf wichtig, weil sie Banken die Vergabe von Baukrediten absichert und Mehrfachbelastungen der Immobilie verhindert.

Falls alle Stricke reißen und der Kreditnehmer die vereinbarten Raten nicht mehr zahlt, hat die Bank immer noch die Immobilie als Sicherheit. Gleichzeitig stellt die Grundschuld sicher, dass die Eigentümer die Immobilie nicht mehrfach beleihen können. Bevor eine Bank Dir ein konkretes Finanzierungsangebot macht, fordert sie einen Grundbuchauszug an, aus dem die Belastungen des Grundstücks hervorgehen. Darunter sind auch Grundschulden.

Die Bank möchte wissen, ob sie den Baukredit mit einer Grundschuld sichern kann, oder ob bereits eine andere Bank im Grundbuch steht. Außerdem prüft sie, ob es sonstige Belastungen gibt, die die Besicherung des Baukredits beeinflussen.

Eine Grundschuld wird eingetragen, indem der Notar zunächst die Grundschuldbestellung beurkundet und sie beim Grundbuchamt einreicht. Das Grundbuchamt trägt dann die Grundschuld in die Abteilung III des Grundbuchs, bei den Grundpfandrechten, ein. 

Der Notar setzt also zunächst eine Urkunde auf, in der Du als Immobilienkäufer als Sicherungsgeber eine Grundschuld „bestellst“. 

Die Grundschuldbestellungsurkunde bezeichnet das Grundstück genau (welches Flurstück, welches Grundbuch) und benennt die Höhe der Grundschuld.  

Erst, wenn das Grundbuchamt die Grundschuld eingetragen hat, ist das Grundpfandrecht rechtlich wirksam, nicht schon mit der notariellen Unterschrift.

Für Dich bedeutet das: Plane für diesen Prozess zwei bis sechs Wochen ein. Deine Bank zahlt den Kredit in der Regel erst aus, wenn der Eintrag im Grundbuch bestätigt ist. Ersatzweise akzeptieren viele Banken eine Rangbescheinigung, also eine Bescheinigung des Notars darüber, dass: 

• er den Antrag auf Eintragung der Grundschuld gestellt hat,
• der vorgesehene Rang gesichert ist und
• keine erkennbaren Hindernisse der Eintragung entgegenstehen. 

Du findest Buchgrundschulden im Grundbuchauszug in Abteilung III, in der auch Hypotheken und Rentenschulden eingetragen sind.

Grundschulden erhalten vom Grundsatz her eine eigene Urkunde, den Grundschuldbrief. Allerdings ist es in der Praxis recht umständlich, Grundschuldbriefe hin und her zu schicken. Deshalb wird die Grundschuld meist als sogenannte Buchgrundschuld ausgestaltet und in die Abteilung III des Grundbuchs eingetragen. 

Dass die Grundschuld eine Buchgrundschuld ist, muss der Notar bei der Grundschuldbestellung angeben. Dies geschieht, indem er die Erteilung eines Grundschuldbriefes ausschließt.

Die Grundschuldzinsen sind so hoch, zum Beispiel 15 Prozent pro Jahr, weil sie einen Sicherheitspuffer für die Bank im Fall der Zwangsversteigerung darstellen. Sie sind nicht mit dem normalen Baukreditzins zu vergleichen. 

Dieser höhere Zinssatz ist allerdings nur dann relevant, wenn die Immobilie zwangsversteigert wird. In diesem Fall kann die Bank dann einen Betrag aus dem Versteigerungserlös verlangen, der über der Höhe der Grundschuld liegt. Dies kann zum Beispiel sein, wenn der Kunde seine Darlehensrate nicht mehr bezahlt hat und auch noch Verzugszinsen aufgelaufen sind. Die Grundschuldverzinsung bildet somit einen zusätzlichen Sicherheitspuffer für die Bank. 

Der Rang bestimmt, welche Bank im Fall der Zwangsvollstreckung zuerst aus dem Versteigerungserlös bedient wird. Die Reihenfolge der Eintragungen ist daher für die Kreditvergabe entscheidend.

Bevor eine Bank ein Immobiliendarlehen vergibt, prüft sie sehr genau, ob bereits Grundpfandrechte in das Grundbuch eingetragen sind. Im Fall einer Zwangsvollstreckung gehen die Rechte der Bank vor, die in der Reihenfolge der Einträge weiter oben steht. Sie hat dann einen höheren Rang. 

Das heißt: Die Bank im höheren Rang kann bei einer Zwangsvollstreckung eher damit rechnen, ihr Geld zurückzubekommen. Eine vorrangige Grundschuld einer anderen Bank muss also entweder erst gelöscht oder abgetreten werden.

Aus diesem Grund bestehen Banken in der Regel darauf, dass sie das Baudarlehen erst auszahlen, wenn die Grundschuld eingetragen ist. Verbleibt zwischen Kaufvertrag und Zahlung des Kaufpreises zu wenig Zeit, kann der Notar ersatzweise bestätigen, dass die Grundschuld am vorgesehenen Rang eingetragen werden kann. Das nennt man Notarbestätigung.

Die Grundschuld ermöglicht der Bank, bei Zahlungsrückstand auf die Immobilie und Dein übriges Vermögen zuzugreifen und die Zwangsvollstreckung zu betreiben.

Gerät ein Kunde in Zahlungsschwierigkeiten, geht es für die Bank nicht nur darum, die richtige Darlehenshöhe abgesichert zu haben. Wichtig ist für sie auch, ohne langwierige gerichtliche Verfahren Zugriff auf das Grundstück und sonstige Sicherheiten zu bekommen.

Dafür verlangt sie üblicherweise nicht nur, dass der zukünftige Wohnungs- oder Hauseigentümer eine Grundschuld eintragen lässt, sondern auch, dass er sich als Eigentümer der sofortigen Zwangsvollstreckung in das Grundstück unterwirft. 

Juristen sprechen von einer dinglichen Zwangsvollstreckungsunterwerfung. Die Bank muss dann nicht erst gerichtlich feststellen lassen, dass der Eigentümer die Zwangsvollstreckung dulden muss, sondern kann unter Einhaltung der Kündigungsfrist die Zwangsvollstreckung beantragen.

Schließlich verlangt die kreditgebende Bank im Rahmen der Grundschuldbestellung in der Regel auch noch die Übernahme der persönlichen Haftung. Im Fall der Fälle haftest Du nicht nur mit der Immobilie, sondern auch mit Deinem gesamten sonstigen Vermögen.

Auch wenn Du davon ausgehst, dass Du Deinen Baukredit problemlos zurückzahlst, sollte Dir daher bewusst sein, dass Du der Bank umfangreiche Rechte einräumst, wenn Du eine Grundschuld bestellst. Kannst Du nicht mehr zahlen, darf das Kreditinstitut einfach und schnell auf Dein Einkommen und Vermögen zugreifen.

Wie kannst Du eine Zwangsvollstreckung abwenden?

Du kannst eine drohende Zwangsvollstreckung oft abwenden, wenn Du frühzeitig mit der Bank sprichst und eine vorübergehende Anpassung der Raten vereinbarst.

Wichtiger Tipp: Rede frühzeitig mit der Bank, falls Du die Raten für Deine Baufinanzierung nicht mehr aufbringen kannst.

Eine Lösung ist es dann zum Beispiel, die Höhe der Raten für eine gewisse Zeit herabzusetzen. Die Bank muss dieser Abweichung vom Darlehensvertrag zustimmen. Ob sie dazu bereit ist, hängt davon ab, wie die Zahlungsschwierigkeiten entstanden sind. Besteht die Perspektive, dass sich die Situation absehbar verbessert, kannst Du die Chance haben, eine Zwangsvollstreckung noch abzuwenden.

Du kannst eine Grundschuld wieder löschen lassen, indem Du nach der Kredittilgung eine Löschungsbewilligung der Bank besorgst und mit Unterstützung eines Notars den Löschungsantrag beim Grundbuchamt stellst. 

Hast Du Deinen Baukredit zurückgezahlt, verbleibt die Grundschuld zunächst im Grundbuch.

Wann und wie erhältst Du eine Löschungsbewilligung? 

Die Löschungsbewilligung stellt Dir die Bank aus, wenn Du Deinen Immobilienkredit zurückgezahlt hast. Allerdings geschieht dies nicht immer automatisch. Schließlich kommt es häufig vor, dass Immobilieneigentümer nach einiger Zeit wieder ein Darlehen benötigen, etwa für eine energetische Sanierung. Viele Banken senden Dir die Löschungsbewilligung deshalb erst, wenn Du sie anforderst. 

Wichtig: Hast Du von der Bank eine Löschungsbewilligung erhalten, solltest Du sie gut aufbewahren. Verlierst Du sie, musst Du später noch einmal mit der Bank in Kontakt treten, den Verlust erklären und auf eine Ersatzbewilligung warten. Das kann das Verfahren verzögern, wenn Du Deine Immobilie verkaufen möchtest. 

Schuldest Du der Bank dagegen noch Geld, erhältst Du keine Löschungsbewilligung. In diesem Fall bewilligt die Bank die Löschung über den Notar, mit der Auflage, die Löschung erst zu beantragen, wenn die Zahlung der ausstehenden Summer sichergestellt ist. 

Wann solltest Du eine Grundschuld nicht löschen lassen?

Du solltest eine Grundschuld nicht löschen lassen, wenn Sie sie als Eigentümergrundschuld später flexibel für weitere Kredite nutzen willst.

Eine Eigentümergrundschuld kannst Du für weitere Immobilienkredite bestehen lassen. Das kann etwa sinnvoll sein, wenn Du absehbar in einigen Jahren wieder eine Baufinanzierung benötigst, etwa, weil Du die Wohnung oder das Haus energetisch sanieren möchtest. In diesem Fall brauchst Du keine neue Grundschuld eintragen lassen, sondern kannst einfach die bestehende Grundschuld nutzen.

In Absprache mit der Bank kannst Du die Grundschuld sogar unabhängig von der Immobilie nutzen, etwa, um Dir im Alter ein Wohnmobil zu kaufen. Wichtig ist, dass Du nachweisen kannst, dass Du den Kredit auch verlässlich wieder zurückzahlen kannst. Nicht jede Bank lässt sich darauf ein, aber fragen kann sich lohnen: Ein Immobilienkredit dürfte in der Regel günstiger sein als ein Ratenkredit.

Du solltest die Grundschuld im Beratungsgespräch ansprechen, damit Du Deine Verpflichtungen und die möglichen Folgen von Zahlungsschwierigkeiten besser einschätzen kannst.

Auch wenn Bank und Notar die Fragen rund um die Grundschuld weitgehend vorgeben und von sich aus regeln, solltest Du die Grundschuld im Beratungsgespräch für Deinen Baukredit thematisieren. So bekommst Du ein besseres Bild davon, welche Verpflichtungen Du eingehst und welche Folgen es haben kann, wenn Du zahlungsunfähig wirst.

Grundsätzlich ist der Weg zur optimalen Baufinanzierung immer derselbe: Berechne zunächst, wie viel Du für die Immobilie maximal ausgeben kannst. Dazu nutzt Du am besten einen Hypothekenrechner.

Sobald Du weißt, welche Hypothek Du aufnehmen kannst, solltest Du Dich für ein Finanzierungskonzept und den besten Zins an eine Bank oder einen Kreditvermittler wenden. Die großen Kreditvermittler haben grundsätzlich den Vorteil, dass sie die Angebote Hunderter Banken vergleichen und daher gut einschätzen, bei welcher Bank Du das beste Angebot erhältst. Mehr dazu liest Du in unserem Ratgeber Baufinanzierung. Wir empfehlen die folgenden Anbieter:

Bei einem Verkauf des Hauses oder der Wohnung kann eine vorhandene Grundschuld häufig bestehen bleiben.

Die eingetragene Bank tritt dann die Grundschuld im Zuge des Verkaufs an die neue finanzierende Bank ab. Dieses Verfahren heißt Grundschuldabtretung. Allerdings lässt sich, auch mit Blick auf Verhandlungen über den Kaufpreis, aus der Höhe der eingetragenen Grundschuld nicht ablesen, wie viel der bisherige Eigentümer seiner Bank tatsächlich noch schuldet.