Immobilien als Kapitalanlage Lohnt es sich, Vermieter zu werden?

Eine Immobilie als Kapitalanlage ist eine Alternative zur klassischen Geldanlage in Tagesgeld und Festgeld. Im Vergleich zu Börsenanlagen wie etwa ETFs gelten Immobilien als risikolose und wertbeständige Anlage.

Die Wertentwicklung, die Immobilien zwischen den Jahren 2010 und 2022 vorweisen konnten, schien diese Ansicht zu bestätigen: In vielen Teilen Deutschlands verdoppelten sich die Immobilienpreise in diesem Zeitraum.

Welche Rolle spielen die Sparzinsen?

Die Sparzinsen spielen eine wichtige Rolle für die Nachfrage nach Anlageimmobilien. Bis zum Jahre 2022 warfen Sparanlagen fast keine Zinsen ab. Fachleute sprachen damals von einer Niedrigzinsphase. Viele Sparer suchten deshalb nach alternativen Anlagemöglichkeiten.

Gleichzeitig waren Baukredite günstig: Zeitweilig vergaben Banken Baugeld für nur etwa ein Prozent Zinsen pro Jahr.

Eine Immobilie als Kapitalanlage lohnt sich, wenn Du damit bestimmte finanzielle Ziele erreichst. Welche das sind, entscheidest Du selbst. Hier einige mögliche Ansätze:

• Du hast zwar Geld übrig, möchtest aber nicht an der Börse anlegen. Auch Dein Vertrauen in Banken ist überschaubar. Banken, die Du nicht kennst, möchtest Du gar kein Geld anvertrauen. Dann genügt Dir eine Rendite, die noch unterhalb der Standardzinsen beim Tagesgeld liegt, also weniger als zwei Prozent pro Jahr.

• Du legst vielleicht schon Geld in ETFs an, möchtest aber Deine Anlage breiter streuen und hältst Immobilien für eine attraktive Anlage. Dir genügt eine Rendite, die über dem Niveau der aktuellen Festgeldzinsen liegt, also etwa drei bis vier Prozent pro Jahr.
• Du suchst die beste Anlagemöglichkeit für Dein Geld und rechnest für eine breit gestreute Aktienanlage langfristig mit sechs Prozent Rendite. Dann sollte die Rendite einer Immobilie zur Kapitalanlage bei mindestens sechs Prozent liegen.

Wie hoch die Rendite einer Vermietungsimmobilie sein kann, zeigen Dir der Finanztip-Renditerechner und unsere beispielhafte Rendite-Berechnung weiter unten. Grundsätzlich gilt: Eine Immobilie als Kapitalanlage lohnt sich, wenn der Immobilienwert und die Miete gleich zu Anfang in einem guten Verhältnis stehen.

Danach sollte der Wiederverkaufswert bis zum Verkauf deutlich steigen und der Erhaltungsaufwand gering bleiben. Häufig sind diese Annahmen aber sehr optimistisch.

Du kannst die Rendite der Immobilie mit dem Finanztip-Renditerechner schnell einschätzen und prüfen, ob sich eine bestimmte Immobilie zur Kapitalanlage lohnt.

Mit der Checkliste zur Immobilie als Kapitalanlage prüfst Du systematisch die wichtigsten Punkte zu Preis, Miete, Kosten, Steuern, Finanzierung und Wiederverkauf.

Welche Punkte enthält die Checkliste zur Immobilie als Kapitalanlage?

Die Finanzierung ist so wichtig, weil Du in der Regel nur einen kleineren Teil des Kaufpreises als Eigenkapital einbringst und den Großteil über einen Kredit finanzierst. Dies gilt gerade bei der Immobilie zur Kapitalanlage. Nach dem gängigen Finanzierungsmodell setzt Du Eigenkapital nur für die Nebenkosten und einen kleinen Teil des Kaufpreises ein, etwa fünf bis zehn Prozent. 

Für den größeren Teil der Investition, also häufig für fast den gesamten Kaufpreis, nimmst Du dagegen einen Baukredit bei einer Bank oder Bausparkasse auf.

Somit reichen bereits einige Zehntausend Euro an Ersparnissen, um eine Immobilie als Kapitalanlage zu finanzieren.

Warum argumentieren Verkäufer zugunsten hoher Verschuldung?

Verkäufer argumentieren zugunsten hoher Verschuldung, weil sie so mehr potenzielle Käufer erreichen und höhere Verkaufspreise durchsetzen können. Im Gegenzug versprechen sie den Käufern stets ein attraktives Geschäft: den Aufbau von Vermögen auf Kosten der zukünftigen Mieter. Deren Mietzahlungen sollen die Ausgaben für den Kredit und sonstige Kosten decken. Abgesehen vom eingesetzten Eigenkapital soll sich die Immobilie also weitgehend selbst finanzieren.

Was spricht gegen eine hohe Verschuldung?

Gegen eine hohe Verschuldung spricht allerdings, dass Finanzierungskosten die Rendite nicht nur stark erhöhen, sondern auch stark verringern können: Die Baufinanzierung ist ein Hebel für Rendite, der in beide Richtungen wirken kann.

Liegt die Rendite über dem Hypothekenzins (nach Steuern), so steigert der Baukredit die Rendite, die die Immobilie insgesamt abwirft. Denn für das geliehene Geld zahlt der Käufer weniger, als er insgesamt mit dem Objekt verdient. 

Liegt die Rendite aber unter dem Hypothekenzins, so ziehen die Kosten für die Finanzierung die Rendite für das selbst eingesetzte Geld nach unten. Dies verdeutlicht auch die nachfolgende Rendite-Berechnung.

Unsere langfristige Beispielrechnung zeigt Dir, wie sich Kaufpreis, Finanzierung, Mieten, Kosten, Steuern und Verkaufspreis über viele Jahre auf Deine Rendite auswirken. Unser Finanztip-Renditerechner gibt Dir zwar eine erste grobe Einschätzung, ob ein Kauf der Immobilie interessant ist. Welche Rendite Du erzielst, zeigt aber nur eine langfristige Berechnung, die den Verkauf der Immobilie einbezieht.

Wie eine langfristige Immobilienberechnung funktioniert, zeigt Dir das folgende Beispiel.

Wie sieht die Ausgangssituation aus?

In der Ausgangssituation des Beispiels plant Max, Ende zwanzig und Single, den Kauf einer vermieteten Wohnung als Kapitalanlage für 15 Jahre. Max hat vor einiger Zeit seinen ersten Job nach dem Studium angetreten. Mit einer Geldanlage in Aktien oder ETFs hat er sich noch nicht beschäftigt. Max geht davon aus, dass er die vermietete Immobilie nach 15 Jahren verkauft, um für sich und seine Familie ein Eigenheim zu kaufen.

Max hat etwa 50.000 Euro gespart, die er als Eigenkapital für den Kauf einsetzen kann. Er weiß, dass er etwa zehn Prozent für die Kaufnebenkosten selbst aufbringen muss und dazu noch etwa zehn Prozent des Kaufpreises, um problemlos einen Kredit von der Bank zu bekommen. Deshalb sucht er ein Anlageobjekt zum Preis von etwa 200.000 Euro.

Welche Immobilie kauft Max zur Vermietung?

Max entscheidet sich für eine vermietete Zwei-Zimmer-Wohnung in Köln mit einem Kaufpreis von 210.000 Euro plus Nebenkosten. 

Details zum Immobilienangebot: Auf einem Immobilienportal findet Max eine vermietete Zwei-Zimmer-Wohnung in einem westlichen Stadtteil von Köln. Die Wohnung hat 70 Quadratmeter, wurde 1985 gebaut und hat die Energieeffizienzklasse C. Angeboten wird sie zum Preis von 210.000 Euro von der Immobilienabteilung der örtlichen Sparkasse. Zusätzlich zum Kaufpreis muss Max die Nebenkosten berücksichtigen. Für ihre Leistung als Makler verlangt die Sparkasse eine Provision von 3,57 Prozent des Kaufpreises. Der Steuersatz für die Grunderwerbsteuer liegt in Nordrhein-Westfalen bei 6,5 Prozent. Außerdem rechnet Max mit etwa zwei Prozent für Gebühren, die der Notar und das Grundbuchamt in Rechnung stellen.

Max möchte nun wissen, wie viel Rendite die Immobilie wirklich bringt, also wie sich sein eingesetztes Geld über die nächsten 15 Jahre jährlich „verzinst“.

Bei der Renditeberechnung geht es zunächst um die Gesamtkosten des Projekts, dann um die Einnahmen und Ausgaben einschließlich der Steuern. Zum Kaufpreis kommen noch die Nebenkosten.

Wie berechnen sich die Gesamtkosten des Wohnungskaufs?

Die Gesamtkosten des Wohnungskaufs ergeben sich aus Kaufpreis plus Nebenkosten wie Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und Maklerprovision.

Quelle: Finanztip-Berechnung (Stand: Juni 2026)

Welche Annahmen triffst Du über Miete und Mietentwicklung?

Die Mieteinnahmen sollen einen möglichst großen Anteil der Kreditraten finanzieren. Der Kaufpreis für die Wohnung beträgt in unserem Beispiel etwa das 25-Fache der Jahreskaltmiete. Liegt dieses Verhältnis höher, verschlechtern sich die Rendite-Erwartungen.

Im Beispiel rechnen wir mit einer anfänglichen Kaltmiete von zehn Euro pro Quadratmeter und damit 8.400 Euro Jahreskaltmiete.

Annahmen zur Miete im Beispiel

Quelle: Finanztip-Berechnung (Stand: Juni 2026)

Welche Annahmen triffst Du zu den Kosten?

Die tatsächlichen Kosten einer Immobilie liegen meist über den Werten, die Verkäufer und Immobilienmakler bei ihren Berechnungen ansetzen. Grundsätzlich kann der Eigentümer der Wohnung ja den größeren Teil des Hausgelds, das er selbst zahlt, als Nebenkosten auf seinen Mieter umlegen. Die Kosten für den Hausverwalter und die Erhaltung der Wohnung muss er allerdings selbst tragen. Außerdem kann es beim Wechsel oder bei Zahlungsproblemen der Mieter zu Ausfällen kommen.

Anders als die Verwaltungskosten fällt der Erhaltungsaufwand für Bauteile wie das Dach, die Heizung oder die Badeinrichtung zwar nicht regelmäßig an. Wenn diese Gebäudeteile aber erneuert werden müssen, entstehen hohe Kosten.

Nach einer alten Faustformel sollten Vermieter mindestens ein Prozent des Kaufpreises ansetzen, also in unserem Fall 2.100 Euro pro Jahr. Legt man aber die gestiegenen Baupreise der vergangenen Jahre zugrunde, dürfte dieser Wert (je nach Alter der Wohnung) eher niedrig angesetzt sein, falls es wirklich einmal zu größeren Reparaturen kommt. Banken und Bausparkassen berücksichtigen den Erhaltungsaufwand bei ihren Berechnungen meist gar nicht oder mit sehr viel niedrigeren Pauschalen. Zum Beispiel ein Euro pro Monat und Quadratmeter, das würde also im Beispiel nur 840 Euro pro Jahr ausmachen.

In unserem Beispiel gehen wir davon aus, dass Max für die Wohnung zunächst ein Prozent des Kaufpreises jährlich als Hausgeld zahlt. Die Kosten für den Verwalter sollen darin enthalten sein. 

Wir gehen davon aus, dass keine Mietausfälle durch Leerstand oder Zahlungsschwierigkeiten der Mieter entstehen. Obwohl wir also bei weitem nicht mit dem schlechtesten Szenario rechnen, setzen wir in unserer Rendite-Berechnung deutlich höhere Kosten an als die meisten Anbieter und Banken in ihren Modellrechnungen. Dies geht zulasten der Rendite, ist aber sachgerecht: Nur ein gut erhaltener Altbau kann sich beim Verkauf gegen Neubauten behaupten.

Nicht umlegbare Kosten / Erhaltungsaufwand (1 % des Kaufpreises): 2.100 € pro Jahr.

Wie wirken sich die Steuern auf die Rendite aus?

Steuern wirken sich über Abschreibung, Kostenabzug und Deinen persönlichen Steuersatz direkt auf den jährlichen Überschuss aus.

Der Gesetzgeber sieht regulär eine Abschreibung von zwei Prozent pro Jahr über 50 Jahre vor. Angerechnet wird dies allerdings nur auf die Gebäudekosten. Der Käufer muss daher für das Finanzamt eine Aufteilung von Grundstücks- und Gebäudewert vornehmen. Wir gehen von einer Aufteilung von 40 zu 60 Prozent aus. Die Abschreibung vermindert die Bemessungsgrundlage für die Steuern.

Auch die Kosten für Erhalt und Verwaltung der Wohnung mindern den Mietüberschuss. Gleiches gilt für die Zinsen des Darlehens, allerdings nicht für die Tilgungsleistungen.

Annahmen zur Steuer im Beispiel

Quelle: Finanztip-Berechnung (Stand: Juni 2026)

Wie ist die Finanzierung gestaltet?

Wir gehen davon aus, dass der Max die Immobilie nach 15 Jahren wieder verkaufen möchte. Max benötigt also einen Hypothekenkredit mit 15 Jahren Zinsbindung. Die Bank verlangt einen anfänglichen Tilgungssatz von 1,5 Prozent. Die Auswirkungen einer geänderten Zinsentwicklung (also besonders steigender Hypothekenzinsen) müssen wir also in diesem Musterfall nicht berücksichtigen. Nach 15 Jahren hat Max den Baukredit allerdings noch nicht zurückgezahlt.

Im Beispiel finanziert Max die Wohnung mit einem Hypothekenkredit über rund 185.000 Euro, 3,5 Prozent Sollzins und 1,5 Prozent Anfangstilgung bei 15 Jahren Zinsbindung.

Die Finanzierung im Beispiel

Quelle: Finanztip-Berechnung (Stand: Juni 2026)

Wie entwickeln sich Werte und Preise?

Wie hoch oder niedrig die Rendite der Immobilie am Ende ausfällt, hängt entscheidend davon ab, welchen Verkaufspreis der Anleger am Ende erzielen kann. Über einen Zeitraum von 15 Jahren entwickeln sich Mieten, Kosten und Immobilienpreise weiter – und dies nicht immer unbedingt im Gleichklang. In Phasen eines Immobilienbooms steigen die Verkaufspreise etwa schneller als die Mieten: Immer mehr Menschen setzen dann auf weiter steigende Immobilienpreise, und die Preise steigen. Geht die Nachfrage nach Kaufimmobilien dagegen zurück, reagieren die Mieten erst mit einiger Verzögerung.

Wir gehen in unserem Grundszenario davon aus, dass Mieten, Kosten und Immobilienpreise in den nächsten Jahren steigen, und zwar in Höhe einer allgemeinen Inflationsrate von zwei Prozent.

Im Grundszenario steigen Mieten, Kosten und Immobilienpreise im Beispiel jeweils um zwei Prozent pro Jahr.

Werte und Preise im Beispiel

Quelle: Finanztip-Analyse (Stand: Juni 2026)

Steigen die Immobilienpreise im gleichen Maß wie Kosten und Mieten, so ergibt sich nach 15 Jahren wieder das gleiche Kaufpreis/Kaltmiete-Verhältnis wie beim Kauf: Der Anleger verkauft dann wieder zum 25-Fachen der Nettokaltmiete. Der Verkaufspreis läge dann bei 282.632 Euro, also um etwa 35 Prozent über dem Preis, den der Anleger selbst bezahlt hat, also 210.000 Euro. 

Die Kapitalanlage lohnt sich bei einem hohen Verkaufspreis, wenn Du trotz laufender Zuzahlungen über die Jahre am Ende eine Gesamtrendite von deutlich über dem Sparzins erreichst. Bei diesen Annahmen ist die Rendite auf das eingesetzte Kapital bereits nach 15 Jahren nicht so hoch wie vielleicht erwartet. Die einzelnen Positionen entwickeln sich wie folgt:

Wie sieht die Rendite-Berechnung bei hohem Verkaufspreis aus?

Die Rendite-Berechnung im Beispiel zeigt, dass Max über die Jahre Geld zuschießt, aber am Ende rund 5,8 Prozent Rendite pro Jahr auf sein Eigenkapital erzielt.

Max setzt also zu Beginn sein Eigenkapital ein und muss dann Jahr für Jahr zusätzliche Ersparnisse einbringen, um die laufenden Kosten und den Baukredit zu bezahlen. Die Rendite liegt bei 5,81 Prozent pro Jahr und damit in einem Bereich, wie ihn Immobilienmakler und Projektentwickler gern nennen.

Wie realistisch sind diese Annahmen?

Eine vermietete Immobilie lohnt sich nicht, wenn sich Annahmen zu Mieten, Kosten und vor allem Verkaufspreis nicht erfüllen und die Rendite deutlich unter sicheren Anlagen liegt. 

Auch wenn wir in unserem Grundszenario bereits den Erhaltungsaufwand berücksichtigt haben, ist es immer noch recht optimistisch, denn es geht davon aus, dass der normale Verlauf nicht gestört wird. Der Alltag eines Vermieters sieht allerdings häufig anders aus: Mieter zahlen plötzlich nicht mehr, Reparaturen sind kostspieliger als erwartet. Vor allem aber kann der Verkaufspreis hinter den Erwartungen zurückbleiben.

Damit der Anleger 15 Jahre nach dem Kauf der Wohnung wieder das 25-fache der Jahreskaltmiete erzielt, muss die Nachfrage nach Immobilien am gewählten Standort zum Zeitpunkt des Verkaufs hoch sein: Neue Käufer müssen also bereit sein, wieder einen so hohen Preis zu zahlen, obwohl Zuschnitt und Ausstattung von Wohnungen irgendwann als veraltet gelten und Bodenbeläge, Türen und Keramik sich abnutzen.

Neben dem Alter und der Abnutzung gibt es noch eine Vielzahl von Faktoren, die die Immobilienpreise am Standort und in Deutschland insgesamt beeinflussen. Das sind etwa die wirtschaftliche Entwicklung vor Ort und im Land und die Altersstruktur der Bevölkerung. Einer der wichtigsten Faktoren ist sicherlich die allgemeine Zinsentwicklung. In Zeiten niedriger Zinsen sind auch die Hypothekenzinsen niedrig, und andere Anlageformen versprechen nur niedrige Renditen.

Wie sich die Rendite verändert, wenn der Anleger bei gleicher Miet- und Kostenentwicklung einen niedrigeren Verkaufspreis erzielt, zeigt die folgende Tabelle.

Wie unterscheiden sich Renditen in verschiedenen Szenarien?

Die Renditen unterscheiden sich stark zwischen optimistischem und pessimistischem Szenario, vor allem je nach erreichbarem Verkaufspreis.

Im Grundszenario erzielt der Anleger also in etwa die erhoffte Rendite. Der Schlüssel dazu ist die Wertsteigerung der Immobilie in den nächsten 15 Jahren. Damit sich diese Hoffnung erfüllt, muss die Nachfrage nach Immobilien in 15 Jahren hoch sein und das konkurrierende Angebot klein.

Die meisten Menschen können sich aber auch noch an lange Phasen in den vergangenen Jahrzehnten erinnern, als die Nachfrage nach Immobilien eher mäßig und das Angebot ausreichend oder sogar hoch war. In einer solchen Phase liegt der Verkaufspreis für eine 15 Jahre alte Immobilie bestenfalls in Höhe des alten Kaufpreises. Das pessimistische Szenario zeigt: Die Rendite sinkt bei einer weniger optimistischen Berechnung deutlich. Erhöhen sich die Kosten und sinkt der Verkaufspreis noch weiter, bleibt von der versprochenen Rendite nicht mehr viel übrig.

Die Gesamtwirkung der verschiedenen Einflussfaktoren ist auf 15 Jahre nicht vorhersehbar. Fest steht aber, dass der Anleger sein Eigenkapital in die Immobilie investiert, und nicht über verschiedene Anlageklassen gestreut hat. Man spricht in diesem Fall von einem Klumpenrisiko.

Alternativen zur Immobilie als Kapitalanlage sind vor allem gut verzinstes Festgeld und breit gestreute Wertpapieranlagen mit ETFs oder Aktien. Du solltest Alternativen prüfen, weil eine Immobilie zur Kapitalanlage keineswegs immer eine lohnenswerte Investition ist. Die Rendite der Immobilie steht, anders als von Branchenvertretern gern behauptet, keinesfalls von Anfang an fest. Vielmehr hängt sie eng mit der Wertentwicklung der Immobilie zusammen. Wer seine gesamten Ersparnisse in eine Immobilie zur Vermietung steckt, läuft Gefahr, am Ende viel schlechter abzuschneiden als erhofft.

Neben den finanziellen Aspekten geht es bei einer Immobilie zur Vermietung auch immer um Menschen: Manche Mieter kümmern sich um das fremde Eigentum so, als wäre es die eigene Wohnung. Andere zahlen monatelang ihre Miete nicht und gehen nicht sehr pfleglich mit der Mietsache um. Ähnlich unterschiedliche Erfahrungen machten Vermieter mit dem Verwalter und den anderen Eigentümern in ihrem Haus. Auch diese Seite einer Immobilie zur Kapitalanlage solltest Du bedenken.

Welche Alternativen zu Immobilien hast Du?

Als Alternativen zu Immobilien kommen vor allem sicheres Festgeld und renditestärkere Wertpapieranlagen infrage. 

Wer Verluste in jedem Fall vermeiden möchte, sollte als Alternative bei möglichst gut verzinstem Festgeld bleiben. Der sichere Zins bei den besten Festgeldern liegt aktuell etwa in der Höhe eines vorsichtigen Szenarios bei der Immobilie, und das ohne die Sorgen um Mieter, Verwaltung und Wiederverkauf. 

Wer Schwankungen bei seiner Geldanlage insgesamt besser verkraftet, findet bei der Geldanlage mit Wertpapieren ähnlich hohe Rendite-Erwartungen wie bei einem optimistischen Szenario mit Immobilien.

Gute Aussichten, auch mit Immobilien eine bessere Rendite als beim Festgeld zu erzielen, hast Du vor allem dann, wenn der Standort nicht von vornherein gut (und teuer) ist, sondern sich während der Nutzungsdauer positiv entwickelt. Nur dann besteht die Aussicht, dass Du günstig einkaufst und teuer verkaufst. Das bedeutet aber, dass Du an einem eher günstigen Standort kaufst und nicht genau weißt, ob sich der Standort wirklich wie gewünscht entwickelt. Gerade, wenn Du überlegst, einen Großteil Deiner Ersparnisse in eine vermietete Immobilie zu investieren, solltest Du Dich bei Deiner Entscheidung nicht von Werbeversprechen und Rendite-Angaben der Anbieter leiten lassen.