Baukredit - Hauskredit Wie Du Haus oder Wohnung günstig finanzierst

Wie Dein Baukredit aussehen muss, kannst Du mit dem Finanztip-Baukreditrechner berechnen. Ausgehend von Deinen persönlichen Eckdaten wie Kaufpreis und Eigenkapital, erfährst Du, was Dich der Baukredit in etwa kostet und wie die Rückzahlung verläuft.

Berechne hier Deinen Baukredit

Ein Baukredit ist ein Kredit, den Du ausschließlich für einen Zweck rund um die Immobilie einsetzt.

Diese Zwecke reichen vom Kauf eines Baugrundstücks über den Kauf eines Altbaus bis zur Sanierung Deines Eigenheims.

Dein Budget für den Baukredit berechnest Du, indem Du ermittelst, welche Monatsrate zu Deinem Einkommen passt und welchen Kaufpreis Du Dir damit leisten kannst. Zusätzlich fließt Dein Eigenkapital in die Berechnung ein.

Dafür stellst Du Deine regelmäßigen Einnahmen und Ausgaben gegenüber und prüfst, wie viel Geld Dir im Monat für die Kreditrate bleibt. Das nützlichste Tool, das Du dafür finden kannst, ist der Finanztip-Budgetrechner.

Ein Baukredit funktioniert ähnlich wie ein Ratenkredit, weil beide üblicherweise als Annuitätendarlehen abgeschlossen werden.

Falls Du in der Vergangenheit schon einmal einen Konsumenten- oder Ratenkredit abgeschlossen hast, kennst Du das Prinzip bereits. Du zahlst den Kredit in gleichbleibenden Raten (in der Regel monatlich) über die Laufzeit des Kredits zurück. Die Höhe der Monatsrate berechnet sich aus dem Kreditbetrag, dem angebotenen Zinssatz und dem anfänglichen Tilgungssatz.

Worin unterscheidet sich der Baukredit vom Ratenkredit?

Ein Baukredit unterscheidet sich vom Ratenkredit vor allem bei Kreditsumme, Zinsbindung und Sicherheiten.

Kreditsumme: Beim Baukredit geht es meist um viel Geld. Die meisten Banken vergeben Baukredite erst ab einem Betrag von 50.000 Euro. Benötigst Du weniger Geld, etwa für eine Modernisierung, kann ein Bausparvertrag die passende Lösung sein.

Zinsbindung: Der Zinssatz wird meist nicht für die gesamte Laufzeit festgelegt. Stattdessen entscheidest Du Dich für eine feste Anzahl an Jahren, die Zinsbindung. Üblich sind zehn oder 15 Jahre. Nach dieser Zeit benötigst Du dann eine Anschlussfinanzierung.

Sicherheiten: Im Unterschied zu einem Konsumentenkredit bringst Du beim Baukredit nicht nur Dein Gehalt als Sicherheit ein, sondern zusätzlich noch Deine Immobilie. Das verringert das Risiko für die Bank, und der Zinssatz, den Du bekommst, kann niedriger ausfallen.

Wie teuer ein Baukredit ist, hängt stark von der allgemeinen Zinsentwicklung ab.

Seit Anfang 2024 sind die Bauzinsen relativ stabil. Günstige Baukredite kosteten in den vergangenen zweieinhalb Jahren zwischen 3,5 und vier Prozent pro Jahr an Zinsen.

Die aktuellen Zinsen für Baukredite kannst Du an der nachfolgenden Tabelle ablesen.

Einen Baukredit bekommst Du vor allem bei den großen überregionalen Banken, Sparkassen, Volksbanken, Bausparkassen und Versicherern. Alle diese Kreditgeber erreichst Du aber auch über spezialisierte Kreditvermittler.

Vermittler haben den großen Vorteil, dass sie gleichzeitig die Angebote mehrerer Hundert Kreditgeber für Dich prüfen können. Den Darlehensvertrag schließt Du anschließend allerdings nicht mit dem Vermittler, sondern mit der gewählten Bank oder Bausparkasse.

Finanztip empfiehlt die folgenden überregionalen Vermittler.

Bausparkassen und Versicherer haben bei Baukrediten besondere Modelle und Vorgaben, die Du kennen solltest.

Bausparkassen bieten in der Regel an, die Kreditsumme mit einem endfälligen Darlehen und einem Bausparvertrag vorzufinanzieren. 

Versicherer vergeben dagegen wie die Banken Annuitätendarlehen und dies meist zu günstigen Konditionen. Allerdings darf der Beleihungsauslauf, also die benötigte Kreditsumme im Verhältnis zum angesetzten Wert der Immobilie, nicht größer als 60 Prozent sein. Das bedeutet, dass Du mehr als 40 Prozent des Kaufpreises als Eigenkapital aufbringen musst und zusätzlich noch die Nebenkosten wie Grunderwerbsteuer, Makler- und Notarkosten.

Banken, Bausparkassen und Versicherungen prüfen Deine Kreditwürdigkeit vor allem anhand Deines Einkommens, Deiner laufenden Ausgaben und des Werts der Immobilie.

Sie vergeben Bau- und Hauskredite nach gesetzlichen Vorgaben und müssen besonders auf die Kreditwürdigkeit ihrer Kunden achten (§ 505b Abs. 2 BGB). Die Banken prüfen insbesondere, ob Du Deinen Verpflichtungen aus dem Darlehensvertrag voraussichtlich nachkommen kannst.

Welche Gründe können zu einer Ablehnung des Baukredits führen?

Eine Baufinanzierung kann scheitern, wenn Bank und Kunde die eigene finanzielle Belastbarkeit oder den Immobilienwert unterschiedlich einschätzen.

Wenn Du etwa ein teures Haus auf dem Land bauen möchtest, bekommst Du häufig eine Absage für die geplante Baufinanzierung von der Bank. Der Grund dafür ist, dass die Bank nicht nur den aktuellen Wert, sondern auch den Wiederverkaufswert bei ihrer Kreditentscheidung berücksichtigt. Sollte der Kunde etwa sein Haus in fünf Jahren verkaufen wollen, gibt es dann voraussichtlich einen Käufer, der einen ähnlichen Kaufpreis zahlt?

Auch Modernisierungskredite können manchmal problematisch sein, wenn etwa Du absehbar in Rente gehst oder bereits in Rente bist. Die Bank rechnet dann häufig mit Pauschalen für die Lebenshaltungskosten, die über den tatsächlichen Ausgaben liegen und gibt keine Kreditzusage. Mit Pauschalen lässt sich eben schlecht abbilden, dass manche Menschen lieber spazieren gehen, während andere ein teures Hobby pflegen.

Baukredite werden in der Regel über ein Grundpfandrecht im Grundbuch besichert, meist in Form einer Grundschuld.

Die Zinssätze bei Bau- oder Hauskrediten liegen meist deutlich niedriger als bei Ratenkrediten. 

Dies liegt am niedrigeren Risiko, das die Bank bei der Kreditvergabe eingeht: Sollte der Kreditnehmer nicht zahlen, kann sie sich den geschuldeten Betrag notfalls über eine Zwangsversteigerung zurückholen. 

Rechtlich gesprochen sichert sich die Bank ein Grundpfandrecht, das sie in das Grundbuch eintragen lässt. In den allermeisten Fällen handelt es sich bei diesem Grundpfandrecht streng genommen um eine Grundschuld, auch wenn Kunden und Bankberater zumeist von einer Hypothek sprechen.

Bei Baukrediten solltest Du vor allem auf das aktuelle Zinsniveau, den individuellen Zinssatz und eine ausreichend hohe Tilgung achten.

Wie teuer der Baukredit letztlich wird, hängt einerseits vom aktuellen Zinsniveau ab: Je niedriger das aktuelle Zinsniveau, desto günstiger werden Baukredite. Vor dem Hintergrund der aktuellen Hypothekenzinsen legen die Banken dann fest, welchen Zinssatz ihre Kunden bei bestimmten Zinsbindungsfristen und einem bestimmten Beleihungsauslauf zahlen. 

Bei den großen Kreditsummen, um die es bei einer Immobilienfinanzierung geht, sind schon bei Zinsunterschieden von 0,1 oder sogar 0,05 Prozentpunkten Einsparungen von mehreren Hundert Euro möglich. Es lohnt sich daher, die Anbieter zu vergleichen.

Ein zweiter wichtiger Punkt ist der Tilgungssatz: je höher der Tilgungssatz, umso kürzer die Laufzeit des Darlehens. Und je kürzer Du eine Monatsrate an die Bank zahlst, umso weniger Zinsen zahlst Du insgesamt. Wann die Restschuld auf null gesunken ist, kannst Du aus Kreditsumme, Zins und Tilgung berechnen.

Du solltest daher versuchen, mit einem möglichst günstigen Jahreszins zu starten und gleichzeitig den Baukredit mit einer hohen Tilgung zügig zurückzuzahlen.