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So gehst Du vor
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Inhalt
In diesem Ratgeber erfährst Du, wie Du eine Anschlussfinanzierung für Deinen Baukredit findest. Möchtest Du dagegen einen Ratenkredit umschulden, hilft Dir unser Ratgeber Ratenkredit umschulden weiter.
Die Zinsen für die Anschlussfinanzierung kannst Du aus den aktuellen Bauzinsen ableiten. Der Zinssatz hängt von der Höhe der Restschuld im Vergleich zum Wert der Immobilie ab, also der Beleihung.
| Zinsbindung | 60 % Beleihung Bestzins | 80 % Beleihung |
|---|---|---|
| 5 Jahre | 3,8 % | 3,9 % |
| 10 Jahre | 4,0 % | 4,0 % |
| 15 Jahre | 4,3 % | 4,3 % |
| 20 Jahre | 4,4 % | 4,5 % |
| 25 Jahre | 4,5 % | 4,6 % |
| 30 Jahre | 4,6 % | 4,7 % |
Der Zinssatz ist objekt- und bonitätsabhängig, kann bei guter Bonität und regional niedriger liegen, Zinssätze effektiv, Bestzins: 60 Prozent Beleihungsauslauf, Quelle: Finanztip-Recherche (Stand: 18. Mai 2026).
Die Werte für die aktuellen Bauzinsen sind vorsichtig angesetzt und gelten für eine Beleihung, also einem Verhältnis von Darlehen zum Wert der Immobilie, von bis zu 80 Prozent. Bei einer höheren Beleihung und bei schlechterer persönlicher Bonität kann der Zinssatz deutlich höher liegen.
Welche Konditionen Du bei der Anschlussfinanzierung konkret erreichen kannst, erfährst Du, wenn Du Deinen Fall mit einer Bank oder einem Kreditvermittler besprichst.
Aktuell hast Du keine Eile: Die Bauzinsen sind seit einigen Monaten stabil, und größere Zinsänderungen zeichnen sich nicht ab. Du kannst die Anschlussfinanzierung also entweder kurzfristig regeln oder noch einige Wochen warten und hoffen, dass Du noch ein etwas besseres Zinsumfeld erwischst.
Wie Du an der Grafik zur Entwicklung der Bauzinsen ablesen kannst, schwanken die Bauzinsen seit Ende 2022 zwischen drei und vier Prozent pro Jahr.
Allerdings solltest Du auch nicht in Zeitnot geraten. Wenn das Ende Deiner Zinsbindung näher rückt, solltest Du Dich um die Fortsetzung Deines Immobiliendarlehens kümmern.
Hast Du Deine auslaufende Finanzierung in den letzten zehn Jahren abgeschlossen, so wird der Zinssatz für Deine Anschlussfinanzierung meistens höher sein als der alte. Das Zinsniveau ist aktuell höher als 2015 bis 2022.
Die neue Zinsvereinbarung ist nötig, weil die Zinsbindung bei den meisten Baukrediten kürzer ist als die errechnete Zeit bis zur letzten Rate, also die Laufzeit.
Ein typischer Baukredit mit fester Monatsrate hat keine feste Laufzeit: Er läuft so lange, bis Du ihn vollständig zurückgezahlt hast.
Allerdings gibt es eine voraussichtliche Laufzeit. Sie ergibt sich aus der vereinbarten Monatsrate und den darin enthaltenen Zins- und Tilgungssätzen. Im Darlehensvertrag findest Du, bis zu welchem Datum Du das Darlehen voraussichtlich abbezahlt hast.
Allerdings ändern sich die Konditionen des Vertrags während der Laufzeit, und das liegt im Wesentlichen an der Zinsbindung.
Im Darlehensvertrag findest Du bei mit dem Zinssatz eine Angabe dazu, wie lange der Sollzins „gebunden“ ist.
Die Zinsbindung ist der Zeitraum, für den der Zinssatz bei Abschluss des Vertrags festgeschrieben wird. Typische Zinsbindungen sind zum Beispiel fünf, zehn oder 15 Jahre.
Im Vertrag wird aber regelmäßig keine Jahreszahl genannt, sondern eine Frist, bis zu der der Sollzins festgeschrieben ist. Zu dieser Frist benötigst Du also die Anschlussfinanzierung.
Sondertilgungen verringern den Betrag, den Du der Bank noch schuldest. Wenn Du also Sondertilgungen leistest und gleichzeitig die feste Monatsrate weiterzahlst, verringert sich die Laufzeit.
Während der Laufzeit Deines Immobiliendarlehens benötigst Du etwa ein- bis dreimal eine Anschlussfinanzierung.
Welche Zahl für Dich genau zutrifft, hängt im Wesentlichen von der Zinsbindung ab, für die Du Dich jeweils entscheidest.
Jedes Mal, wenn die Zinsbindung ausläuft, vereinbarst Du mit der Bank eine neue Zinskondition. Je länger die Zinsbindung, umso mehr Zeit hast Du bist zur nächsten Anschlussfinanzierung.
Ein Beispiel: Bei einer errechneten Laufzeit des Immobiliendarlehens von 35 Jahren benötigst Du dreimal eine Anschlussfinanzierung, wenn Du Dich für eine Zinsbindung von jeweils zehn Jahren entscheidest: nach zehn Jahren, nach 20 Jahren und nach 30 Jahren.
Vereinbarst Du dagegen eine ersten Zinsbindung von 20 Jahren und nutzt diese voll aus, kannst Du bereits mit einer Anschlussfinanzierung Deine Immobilie „durchfinanzieren“. Das bedeutet: Du musst Dich überhaupt nur einmal während der gesamten Laufzeit um die Anschlussfinanzierung kümmern.
Die Kehrseite ist allerdings, dass Du für eine längere Zinsbindung in der Regel einen etwas höheren Zinssatz zahlst als für eine kürzere. Du solltest eine länger Zinsbindung also nur dann wählen, wenn Dir diese längere Zinssicherheit besonders wichtig ist.
Den besten Zeitpunkt für die Anschlussfinanzierung triffst Du dann, wenn es bis zum Ende der Deiner Zinsbindung keine niedrigeren Bauzinsen mehr gibt.
Ein Beispiel: Deine Zinsbindung läuft zum 1. Januar 2027 aus. Du benötigst also spätestens zu diesem Datum eine Anschlussfinanzierung. Ideal wäre es, zwischen heute und dem genannten Datum am Punkt mit den niedrigsten Bauzinsen eine neue Zinskondition zu vereinbaren.
Das Beispiel zeigt aber auch: In der Regel wirst Du diesen idealen Zeitpunkt nicht treffen. Handeln solltest Du allerdings, wenn die allgemeine Zinsprognose von steigenden Zinsen ausgeht. Das war zuletzt in der ersten Jahreshälfte 2022 der Fall. Tatsächlich sind die Bauzinsen damals sprunghaft gestiegen.
Es gibt aber verschiedene Zeitpunkte, an denen es sinnvoll ist, auf die Anschlussfinanzierung zu schauen.
Nicht in allen Fällen musst Du für die Anschlussfinanzierung bis zum Ende der Zinsbindung warten. Zehn Jahre nach der vollständigen Auszahlung des Darlehens kannst Du außerordentlich kündigen, und zwar mit einer Frist von sechs Monaten (§ 489 Abs. 2 Satz 1 BGB).
Das bedeutet: Hast Du eine längere Zinsbindung vereinbart, etwa fünfzehn oder zwanzig Jahre, kannst Du auch bereits nach 10,5 Jahren auf eine andere Zinskondition umsteigen.
Prüfe in jedem Fall das Datum der vollständigen Auszahlung: Je nach Verlauf der Auszahlung kann dieser Zeitpunkt deutlich später liegen als der Vertragsbeginn.
Ein Beispiel: Du hast im Dezember 2015 einen Darlehensvertrag abgeschlossen. Die letzte Auszahlung war am 31. August 2016. Dann kannst Du das Darlehen erst ab dem 1. September 2026 kündigen.
Sinnvoll ist eine Kündigung nach zehn Jahren nur dann, wenn die aktuellen Bauzinsen unter dem Zinssatz Deines Darlehens liegen.
Mit einem Forward-Darlehen sicherst Du Dir damit den aktuellen Zinssatz für die Anschlussfinanzierung.
Allerdings lässt sich die neue Bank den langen Vorlauf bis zur Ablösung des alten Darlehens bezahlen. Sie verlangt für die Zeit ab Auszahlung einen Zinsaufschlag (Forward-Aufschlag) auf die aktuelle Zinskondition.
Einige Banken bieten ein solches Forward-Darlehen bereits mehr als 60 Monate (also fünf Jahre) vor dem Ende der Zinsbindung an. Allerdings ist das Angebot dann überschaubar und der Forward-Aufschlag hoch. Ein guter Zeitpunkt, um die Zinssituation und Angebote für Forward-Darlehen zu prüfen, ist etwa 36 Monate vor Ende des Festzinses.
Ein Forward-Darlehen lohnt sich, wenn die Bauzinsen am Ablösezeitpunkt über dem vereinbarten Zinssatz liegen. Bei dem vereinbarten Zinssatz bleibt es allerdings auch dann, wenn die Zinsen nicht ansteigen: Du musst den Baukredit zu den vereinbarten Konditionen abnehmen. Kündigen kannst Du nur gegen eine Nichtabnahmeentschädigung.
Etwa ein Jahr vor dem Ende der Zinsbindung lassen sich ein neues und ein altes Darlehen übergangslos aufeinander abstimmen. Du musst nur darauf achten, dass Du mit der übernehmenden Bank eine ausreichend lange Zeit ohne Bereitstellungszinsen vereinbarst.
Zwölf Monate dürften die Obergrenze für die bereitstellungsfreie Zeit sein, sechs Monate ein problemlos zu erzielender Wert. Wenn Du wegen der Zinssituation keine Eile siehst, bist Du also mit einem halben Jahr Vorlauf auf der sicheren Seite.
Wie die Anschlussfinanzierung funktioniert, hängt davon ab, ob Du bei Deiner alten Bank bliebst oder zu einer neuen Bank wechselst.
Wir schauen zunächst auf die Anschlussfinanzierung mit der alten Bank: Bleibst Du bei Deiner alten Bank, schließt Du einfach eine neue Zinsvereinbarung. In der Sprache der Banken heißt dieses Vorgehen Prolongation.
Grundsätzlich ist Deine Bank verpflichtet, Dich spätestens drei Monate vor dem Ende der Zinsbindung darüber zu informieren, ob sie eine neue Vereinbarung mit Dir treffen möchte (§ 493 Abs. 1 BGB). Ist dies der Fall, schickt Dir die Bank ein Angebot über die neue Zinskondition, meist mit verschiedenen Varianten.
Die bisher finanzierende Bank führt meist die Sollzinsen und die effektiven Jahreszinsen für unterschiedliche Zinsbindungsfristen auf – und nennt eine kurz gehaltene Frist für die Annahme des Angebots. Auf diese Weise entsteht ein gewisser Zeitdruck.
Wenn Du die neue Zinsvereinbarung unterschreibst und zurückschickst, hast Du die Anschlussfinanzierung direkt geregelt. Möglicherweise zahlst Du dann aber zu hohe Zinsen.
Wenn Du bei der alten Bank bleibst, hat dies einige Vorteile:
Allerdings hat es auch mindestens einen großen Nachteil, wenn Du Dich auf die alte Bank verlässt:
Spätestens, wenn Dir das Angebot der bisherigen Bank vorliegt, solltest Du also die aktuellen Konditionen von Immobilienkrediten vergleichen.
Wenn Du zu einer neuen Bank gehst, spricht man von einer Umschuldung der Baufinanzierung.
Damit die Umschuldung der Baufinanzierung reibungslos funktioniert, reichst Du zunächst aktuelle Unterlagen zum Objekt und zu Deiner persönlichen finanziellen Situation beim Baufinanzierungsvermittler ein. An dieser Stelle musst Du also etwas Zeit investieren.
Der Rest ist dann Routine: Der Vermittler erledigt die Vorprüfung der Unterlagen und reicht diese dann in Absprache mit Dir bei der Bank mit dem günstigsten Zinssatz ein. Ergeben sich keine Nachfragen, so liegt die Darlehenszusage innerhalb weniger Tage vor, und Du kannst den neuen Darlehensvertrag unterschreiben.
Anschließend nimmt die neue Bank Kontakt mit Deiner bisherigen Bank auf und informiert sie darüber, dass der Kredit am Ende der Zinsbindung abgelöst wird.
Am Tag der Umschuldung der Baufinanzierung überweist die neue Bank den offenen Darlehensbetrag an Deine bisherige Bank und übernimmt eine noch bestehende Grundschuld. Ab diesem Zeitpunkt läuft Deine Baufinanzierung über die neue Bank.
Weder die bisherige noch die neue Bank verlangen für diesen Wechsel Gebühren. Kosten entstehen nur für die Grundschuldabtretung: Im Grundbuch tritt die neue Bank an die Stelle der alten. Dafür stellt das Grundbuchamt je nach Höhe der Grundschuld etwa 0,1 bis 0,2 Prozent des Grundschuldbetrags in Rechnung: für eine Grundschuld von 100.000 Euro also gerade einmal 200 Euro.
Die Kosten für ein solches Umschulden betragen also meist nur einen Bruchteil der Ersparnis, die Du durch den günstigeren Zinssatz erreichst.
Die Möglichkeit, Deinen Baukredit zu einer anderen Bank umzuschulden, hast Du nur dann, wenn die neue Bank nach der Prüfung Deiner Unterlagen zu dem Ergebnis kommt, dass Du die Monatsrate langfristig aufbringen kannst.
Diese Prüfung Deiner Kreditwürdigkeit ist gesetzlich vorgeschrieben (§ 505a BGB).
Ist Dein Einkommen dagegen gesunken oder verteilt sich das vorhandene Einkommen auf eine größere Anzahl von Personen, kann es sein, dass Du bei der Anschlussfinanzierung gar keine große Auswahl hast.
Ob es mit der Umschuldung zu einer neuen Bank voraussichtlich klappt oder nicht, kann der Kreditvermittler für Dich prüfen.
Wird es zu knapp, musst Du wohl oder übel bei der alten Bank bleiben – denn die prüft bei einer Anschlussfinanzierung die Kreditwürdigkeit meist nicht ein weiteres Mal. Außerdem hast Du bei dieser Bank bereits gezeigt, dass Du die Raten für den Kredit zuverlässig aufbringst.
Verlass Dich nicht darauf, dass das Angebot der alten Bank konkurrenzfähig ist, sondern nutze den Wettbewerb unter den verschiedenen Bank. Bei einer Anschlussfinanzierung hast Du bereits gezeigt, dass Du die bisherige Rate über viele Jahre aufbringen kannst. Somit bis Du für viele Banken ein attraktiver Kunde.
Verschaff Dir also mithilfe eines oder mehrerer Baufinanzierungsvermittler einen aktuellen Marktüberblick.
Lege die Angebote, die Du bei diesem Schritt erhältst, Deiner finanzierenden Bank vor. Geht sie bei diesem Zinsatz mit, kannst Du eine neue Zinsvereinbarung schließen. Ansonsten schuldest Du Deinen Baukredit zu einer anderen Bank um.
Wir empfehlen eine Beratung und einen Zinsvergleich bei einem der folgenden Kreditvermittler.
Bei der Anschlussfinanzierung kannst Du ähnlich sparen wie bei der Erstfinanzierung: Du versuchst, im aktuellen Zinsumfeld einen möglichst guten Zinssatz zu finden. Der Unterschied zwischen dem schlechtesten und dem besten Angebot, das Du finden kannst, ist Dein Sparpotenzial. Du solltest also versuchen, einen möglichst günstigen Zinssatz zu finden.
Ein Beispiel: Du begibst Dich im Herbst 2025 auf die Suche nach einer günstigen Anschlussfinanzierung. Deine Erstfinanzierung liegt knapp zehn Jahre zurück. Die Restschuld beträgt 300.000 Euro.
Entscheidest Du Dich für das niedrigere Angebot, sparst Du bist zum Ende der zehn Jahre insgesamt 9.506 Euro.
| Rate | Sollzinssatz | Tilgungssatz | Restschuld nach 10 Jahren | Vorteil |
|---|---|---|---|---|
| 1.500 € | 3,8 % | 2,2 % | 219.861 € | |
| 1.500 € | 3,5 % | 2,5 % | 210.355 € | 9.506 € |
Restschuld: 300.000 Euro, Finanztip-Berechnung (Stand: 12. August 2025)
Eine solche Verbesserung des Angebotszinses um 0,3 Prozentpunkte dürfte mit einem Zinsvergleich problemlos zu erzielen sein. Ist der Zinsunterschied größer, liegen die Einsparungen sogar noch höher.
Am besten bereitest Du Dich auf die Anschlussfinanzierung vor, indem Du zunächst einen kurzen Blick auf die eigene Lebenssituation wirfst und einen neuen Kassensturz vornimmst.
Diese Fragen helfen Dir dabei:
Außerdem ist es wichtig, den Zustand Deiner Immobilie unter die Lupe zu nehmen. Stell Dir folgende Fragen:
Bei der Anschlussfinanzierung musst Du im Wesentlichen drei Fragen beantworten:
Bei jeder dieser Checklisten-Fragen hat Finanztip einige Hinweise für Dich.
Die neue Kreditsumme kann höher oder niedriger als die aktuelle Restschuld sein. Grundsätzlich ist die Anschlussfinanzierung eine gute Gelegenheit, den offenen Geldbetrag zu verringern, denn anders als bei einer vorzeitigen Kündigung wird keine Vorfälligkeitsentschädigung fällig.
Rein rechtlich ergibt sich diese Möglichkeit aus dem Bürgerlichen Gesetzbuch (§ 489 Abs. 1 BGB). Demnach kannst Du den Darlehensvertrag zum Ende der Zinsbindung mit einer Frist von einem Monat kündigen.
Geld, das Du in der Zwischenzeit angespart oder etwa geerbt hast, kannst Du also der Bank auf den Tisch legen und damit die Kreditsumme für den nächsten Abschnitt der Finanzierung verringern. Das bedeutet: Du sparst ordentlich Zinsen.
In der Praxis kannst Du dies mit Deiner bisherigen Bank besprechen, wenn diese sich mit der neuen Zinsvereinbarung bei Dir meldet. Dann ist es in der Regel kein Problem, zusätzliche Zahlungen bei der Anschlussfinanzierung zu berücksichtigen.
Gehst Du dagegen zu einer neuen Bank, beantragst Du dort einen entsprechend niedrigeren Kreditbetrag, der den alten Kredit ablösen soll. Den Unterschied zur alten Kreditschuld überweist Du dann selbst an die alte Bank.
Benötigst Du zusätzliches Geld, etwa für eine energetische Sanierung, kannst du dies mit der Anschlussfinanzierung beantragen.
Geht der gesamte Darlehensbetrag dabei nicht über die ursprüngliche Kreditsumme der Erstfinanzierung hinaus, so wird die Bank keine zusätzliche Absicherung im Grundbuch eintragen, sondern sich mit der bisherigen Grundschuld zufriedengeben.
Zur Prüfung Deines zusätzlichen Kreditwunsches wird sie jedoch Unterlagen zu dem Vorhaben benötigen.
Am einfachsten ist es sicherlich, wenn Du Deine bisherige Bankrate beibehältst. Du hast schließlich in den vergangenen Jahren gezeigt, dass diese Rate für Dich tragbar ist.
Allerdings ist die Anschlussfinanzierung auch eine gute Gelegenheit, die Monatsrate neu einzustellen. Das ist immer dann sinnvoll, wenn sich Deine Einnahmen und Ausgaben geändert haben.
Es kann sein, dass die alte Monatsrate für Deine aktuelle finanzielle Situation zu hoch ist. Mach dann einen Vorschlag für eine niedrigere Monatsrate. Die Bank wird Dir dann sagen, ob sie diesen Vorschlag akzeptieren kann. Sie achtet dabei darauf, dass Du den Kredit in einer vertretbaren Zeit zurückzahlst.
Mit einer höheren Monatsrate zahlst Du den Baukredit schneller zurück – immer vorausgesetzt, die Zinsen sind nicht gestiegen. Dann solltest Du mit der Bank darüber sprechen und die Rate anpassen.
Es kann passieren, dass sich Deine Lebensumstände absehbar verändern, etwa weil Du voraussichtlich in eine andere Stadt ziehst. Dann kann es sinnvoll sein, eine eher kurze Zinsbindung (zum Beispiel fünf Jahre) zu wählen, damit Du keine hohe Vorfälligkeitsentschädigung an die Bank zahlen musst, wenn Du Dein Haus verkaufst.
Vielleicht rechnest Du aber auch mit steigenden Zinsen und möchtest Dir die niedrigen Zinsen sichern. In diesem Fall solltest Du eher eine lange Zinsbindung wählen. Es lohnt sich immer, die verschiedenen Möglichkeiten abzuwägen.
Insgesamt ist es ratsam, die neue Finanzierung so einzustellen, dass Du spätestens zum Renteneintritt schuldenfrei bist.
Auch bei einem Bausparvertrag kannst Du die Zinsentwicklung nutzen und selbst eine Anschlussfinanzierung auf den Weg bringen. Im Vergleich zu den festgeschriebenen Konditionen kannst Du so ein niedrigeres Zinsniveau erreichen.
Das gilt immer dann, wenn Du die Sparphase des Bausparvertrags bereits beendet hast.
Eine Anschlussfinanzierung lohnt sich beim Bausparen, wenn die Hypothekenzinsen seit Abschluss des Bausparvertrags gesunken sind. Baukredite, die Du bei einer Bank aufnimmst, können dann günstiger sein als der festgeschriebene Zins für das Bauspardarlehen.
Vergleiche also im ersten Schritt das aktuelle Niveau mit den Zinsen, die Du für Dein Bauspardarlehen aktuell zahlst.
Bei einem Bausparvertrag kannst Du das Bauspardarlehen jederzeit kostenfrei zurückzahlen. Du informierst Dich also zuerst, zu welchen Konditionen Du den offenen Darlehensbetrag über eine Bank finanzieren kannst. Das geht am besten beim Vermittler. Lohnt sich ein Umstieg auf einen Bankkredit, löst Du das Bauspardarlehen mit dem neuen Baukredit ab. Dabei unterstützt Dich wieder der Vermittler.
Ein weiterer Vorteil dieses Umstiegs ist, dass Du Deine Monatsrate und die weitere Laufzeit des Vertrags neu einstellen kannst: Ein Bausparvertrag sieht in der Regel eine schnellere Rückzahlung des Kredits vor als eine Bank.
Wer sein Haus oder seine Wohnung über einen Bausparvertrag finanziert, schließt häufig gleich zwei Verträge ab: Ein Vorausdarlehen dient zum sofortigen Kauf oder Hausbau und ein Bausparvertrag zur Ablösung dieses Darlehens nach einer festgelegten Zeit. Fachleute sprechen auch von einer Bauspar-Sofortfinanzierung.
Wenn der Bausparvertrag zuteilungsreif ist (Mindestsumme und -laufzeit sind erreicht), kannst Du auch in diesem Fall überlegen, ob Du das Darlehen überhaupt annehmen willst.
Liegt das aktuelle Zinsniveau unter dem festgelegten Zinssatz, kannst Du auf die Annahme des Bauspardarlehens verzichten. Du verwendest dann nur das Guthaben aus dem Bausparvertrag und vereinbarst für die verbleibende Restschuld ein Annuitätendarlehen mit einer Bank.
Du kannst auch nach dem Wechsel auf das normale Bauspardarlehen dieses nach einiger Zeit ablösen. Bei einem Bausparvertrag ist diese Ablösung jederzeit kostenfrei möglich.
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