Sondertilgung So zahlst Du den Baukredit schneller zurück

Im Kopf ist das Haus schon längst gebaut, in der Realität bist Du noch mit der Suche nach der passenden Baufinanzierung beschäftigt. Dabei wirst Du oft ein Wort hören: Sondertilgung. Damit gemeint sind zulässige außerplanmäßige Tilgungszahlungen. Sie helfen Dir, in kürzerer Zeit schuldenfrei zu werden.

Bei einer Baufinanzierung bleibt die Höhe der Raten in der Regel über die gewählte Sollzinsbindung gleich. Am Anfang zahlst Du zum größten Teil Zinsen, der Tilgungsanteil in den Raten wächst jedoch im Laufe der Zeit. Das liegt daran, dass Du nur auf die Restschuld Zinsen zahlst und diese Schulden mit jeder Rate verringerst. Mit Sondertilgungen verstärkst Du diesen Effekt: Die Restschuld schrumpft schneller, und Du zahlst weniger Zinsen für Dein Darlehen.

Sondertilgungsrechte sind auch hilfreich, falls Du aus Deiner Baufinanzierung aussteigen musst – zum Beispiel beim Verkauf Deiner Immobilie. Denn dann verlangt die Bank eine Vor­fälligkeits­entschädigung. Ihr entgehen Zinsen, mit denen sie gerechnet hatte. Dafür will sie einen Ausgleich.

Bei der Berechnung dieser Entschädigung müssen die Banken nicht nur vollzogene, sondern auch noch mögliche Sondertilgungen berücksichtigen (BGH, Urteil vom 19. Januar 2016, Az. XI ZR 388/14). Du zahlst also bei einem Vertrag mit Sondertilgungsrechten weniger Entschädigung an die Bank als bei einer Baufinanzierung ohne diese Rechte.

Fast alle Baufinanzierer erlauben inzwischen solche Extrazahlungen, ohne dafür einen Aufschlag auf das Darlehen zu berechnen. In den meisten Fällen geht es um fünf Prozent der anfänglichen Kreditsumme, die Du einmal im Jahr zusätzlich abbezahlen darfst.

Das eingezahlte Geld "verzinst" sich dann in Höhe des Kreditzinses für Deinen Baukredit. Du erhältst natürlich kein Geld ausgezahlt, sparst Dir aber die Zinsen auf den eingezahlten Betrag. Liegt der Zinssatz für Deinen Baukredit über dem Zinssatz, den Du auf Deinen Sparkonto erhältst, lohnt sich die Sondertilgung.

Da die Kreditzinsen fast immer über den Sparzinsen liegen, war die Sondertilgung in der Vergangenheit fast immer die bessere Wahl. Allerdings gilt diese einfache Regel nach der Zinswende des Jahres 2022 nicht mehr.

Neue Zinsentwicklung seit dem Jahr 2022

Die steigenden Zinsen seit dem Jahr 2022 haben für Bewegung gesorgt: Die Zeit niedriger Bauzinsen ist vorbei, und auch die Sparzinsen sind deutlich gestiegen. Dadurch kann es sein, dass eine Sondertilgung nicht mehr in jedem Fall die bessere Lösung ist.

Ist der Zinssatz für Deinen Baukredit etwa niedrig, kann es sich lohnen, größere Geldeingänge (wie etwa eine Sonderzahlung vom Arbeitgeber) erst einmal auf dem Fest- oder Tagesgeldkonto anzulegen, und den Kredit dann erst in einigen Jahren zu tilgen. Beim Sparen musst Du allerdings berücksichtigen, dass Du auf die Zinserträge versteuern musst.

Tatsächlich Steuern bezahlen musst Du allerdings erst, wenn Du den Sparerpauschbetrag von 1.000 Euro pro Jahr ausgeschöpft hast. Um abzuwägen, was die bessere Lösung ist, musst Du also den Zinssatz für Deinen Baukredit mit dem Sparzins oder Sparzins nach Steuern vergleichen. Je höher der Zinssatz beim Baukredit, umso mehr lohnt sich das. Außerdem kommst Du nicht in Versuchung, das Geld dann doch wieder anderweitig auszugeben, wenn es erst mal auf dem Baufinanzierungskonto "verschwunden" ist.

Du solltest also die Zinssätze vergleichen. Den Zinssatz für Deine Baufinanzierung findest Du in Deinem Darlehensvertrag. Die Zinssätze für die besten Angebote beim Festgeld zeigt Dir unser Rechner.

Die Sondertilgungsrechte lassen sich oft erweitern, zum Beispiel auf 10 Prozent im Jahr. Teilweise bieten die Anbieter das kostenlos an. Wenn Du also noch mehr außer der Reihe tilgen willst, solltest Du nach solchen Angeboten fragen und den Zinssatz mit den Angeboten ohne die Erweiterung vergleichen.

Das gilt auch, wenn Du Dir die erweiterten Sondertilgungsrechte mit einem Aufschlag erkaufst. Überlege Dir, ob Du tatsächlich Sondertilgungen in dieser Höhe regelmäßig zahlen kannst. Denn wenn Du diese erkauften Rechte nicht nutzt, machst Du ein Verlustgeschäft.

Wer erweiterte Sondertilgungsrechte nur wählt, weil er mit größeren Geldzuflüssen wie einem Erbe rechnet, sollte lieber eine kürzere Sollzinsbindung vereinbaren und die Baufinanzierung auf diese Auszahlung abstimmen. Kürzere Darlehen sind zurzeit meist günstiger, Du sparst also Zinsen.

Wenn Du überlegst, Dir zusätzliche Sondertilgungsrechte zu erkaufen, solltest Du auch bedenken: Nach zehn Jahren hast Du ohnehin ein gesetzliches Kündigungsrecht. Dann kannst Du Deine Darlehen teilweise oder ganz abzahlen. Das muss im Vertrag nicht extra geregelt werden. Beachte dabei aber die Kündigungsfrist von sechs Monaten.

Sondertilgungsrechte müssen vertraglich festgelegt sein. Denn es gibt kein gesetzliches Recht darauf. Frag also Deinen Baufinanzierungsberater nach der Ausgestaltung der Sondertilgungen. Prüfe auch, ob diese Rechte wie vereinbart im Vertrag stehen, bevor Du ihn unterschreibst. Weitere Tipps zu Baudarlehen liest Du in unserem Ratgeber zur Baufinanzierung.