Mietkaution Dein Vermieter will eine Kaution: Das musst Du wissen

Ein Umzug kann ganz schön teuer werden. Neue Möbel, Umzugskosten und dann musst Du auch noch gleich zum Einzug die erste Monatsmiete plus Mietkaution zahlen. Insgesamt können das zu Beginn also fast vier Monatsmieten sein, die Du aufbringen musst. Wir sagen Dir, wie viel Geld Dein Vermieter an Kaution verlangen darf, wie Du sie anlegen kannst und wie Du die Kaution in voller Höhe nach dem Auszug wieder zurückbekommst.

In Deutschland verlangen die meisten Vermieterinnen und Vermieter vor dem Einzug eine Mietkaution. Sie soll als finanzielle Sicherheit dienen, falls Du als Mieter Deine Miete nicht zahlst oder Schäden an der Wohnung hinterlässt. 

Ob und wie viel Du an Kaution zahlen musst, steht in Deinem Mietvertrag. Ist dort eine Kaution vorgesehen, darf diese höchstens drei Kaltmieten – also ohne Nebenkostenvorauszahlung oder Nebenkostenpauschale – betragen (§ 551 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB)).

Ein Beispiel: Alena hat eine neue Wohnung in Münster gefunden. Laut Mietvertrag zahlt sie insgesamt monatlich 890 Euro. Die Kaltmiete beläuft sich auf 700 Euro und die Nebenkostenvorauszahlung auf 190 Euro. Wie hoch darf die Mietkaution sein? Alenas Vermieter darf höchstens 2.100 Euro als Kaution verlangen (3 x 700 Euro = 2.100 Euro).

Wenn Du auf einen Schlag nicht so viel Geld an Deinen neuen Vermieter zahlen kannst oder willst, darfst Du die Mietkaution in drei Raten abstottern. Die erste Rate ist zu Beginn des Mietverhältnisses fällig, die anderen in den Monaten danach (§ 551 Abs. 2 BGB). Eine Ratenzahlung darf Dein Vermieter nicht ablehnen.

Du kannst Deine Mietkaution an Deinen Vermieter überweisen – das ist die gängigste Art und nennt sich Barkaution. Auch wenn Du dem Vermieter das Geld nicht bar auf die Hand gibst. Dein Vermieter oder Deine Vermieterin muss die Kaution anlegen, zum Beispiel auf einem besonderen Mietkautionskonto und getrennt von anderen Konten (§ 551 Abs. 3 BGB).

Das Besondere an einem Mietkautionskonto ist, dass weder Du noch die Vermieterseite es während der Laufzeit des Mietvertrags kündigen kann. Für das Konto gilt eine Kündigungsfrist von drei Monaten. Das entspricht der gesetzlichen Kündigungsfrist für Mieterinnen und Mieter bei einer Wohnung.

Es gibt zwei Wege, um ein Mietkautionskonto zu eröffnen. Entweder eröffnet Dein Vermieter ein Bankkonto und zahlt dann Deine Mietkaution ein. Auf das Geld zugreifen darf er allerdings nicht ohne Weiteres, es handelt sich nämlich um ein sogenanntes Treuhandkonto. Beim Treuhandkonto gehört das Guthaben nicht dem Kontoinhaber, in diesem Fall dem Vermieter; Du als Mieter bleibst weiter Eigentümer oder Eigentümerin des Geldes.

Oder Du eröffnest selbst ein neues Konto und überweist darauf die Mietkaution. Auf das Guthaben kannst Du nicht zugreifen, obwohl das Konto auf Deinen Namen läuft – so lange wie das Mietverhältnis läuft. Das wird rechtlich durch eine sogenannte Verpfändung zugunsten des Vermieters sichergestellt. Sobald die Kautionssumme gutgeschrieben wurde und die Verpfändungserklärung unterschrieben vorliegt, sendet Deine Bank die Kontoinformationen an Deinen neuen Vermieter.

Du solltest mit Deinem Vermieter oder Deiner Vermieterin absprechen, wer das Mietkautionskonto eröffnen soll. Beide Varianten sind möglich. 

Zahlt die Bank für das Guthaben auf dem Mietkautionskonto Zinsen, stehen sie Dir als Mieterin oder Mieter zu. Die meisten Kautionskonten sind sehr schlecht oder überhaupt nicht verzinst. In einer Finanztip-Stichprobe im März 2024 lagen die Zinssätze bei höchstens 0,5 Prozent pro Jahr.

Kautionskonten bei Filial- und Direktbanken im Vergleich

^{Quelle: Finanztip-Recherche, Webseiten der Anbieter (Stand: März 2024)}

Tipp: In Zeiten steigender Zinsen solltest Du Dich bei Deiner Bank erkundigen, ob sie ein Mietkautionskonto anbietet und wie hoch der aktuelle Zinssatz ist.

Du kannst die Mietkaution auch auf einem gemeinsamen Sparbuch anlegen oder auf Deinem Sparbuch mit Sperrvermerk. Das muss allerdings so im Mietvertrag stehen.

Kannst Du die Mietkaution auf ein Tagesgeldkonto einzahlen?

Du könntest die Mietkaution auch auf einem guten Tagesgeldkonto anlegen. Die sind derzeit mit durchschnittlich 3 Prozent deutlich besser verzinst als einfache Mietkautionskonten. Die aktuell besten Banken im Tagesgeldvergleich findest Du mit unserem Tagesgeld-Rechner. Diese Option ist für Dich als Mieterin oder Mieter wegen der höheren Zinsen deutlich attraktiver.

Aber: Das Verfahren, um ein Tagesgeldkontos für die Mietkaution einzurichten, ist kompliziert. Das liegt daran, dass ein einfaches Tagesgeldkonto nicht reicht. Es muss zusätzlich ein sogenanntes Treuhandkonto sein. Nur dann bist Du als Mieterin oder Mieter Inhaberin oder Inhaber des Kontos, allerdings ohne Zugriffsrechte, damit Du die Sicherheit nicht einfach abheben kannst. Die Bank, die Tagesgeldkonten anbietet, muss zustimmen und die Einrichtung eines Treuhandkontos ermöglichen.

Kannst Du die Mietkaution in Aktien anlegen?

Es kommt immer darauf an, was Du mit Deiner Vermieterin oder Deinem Vermieter vereinbarst. Es ist sogar möglich, mit der Kautionssumme Aktien zu kaufen, auch wenn das unüblich ist. Denn Aktien können im Kurs schwanken. Sie eignen sich deshalb als Sicherheit für ein Mietverhältnis nicht. Zudem gibt es anders als bei Bankkonten in Deutschland bei Aktien​​​​​​​ keine Einlagensicherung. Es kann also schlimmstenfalls passieren, dass die Aktien so stark an Wert verlieren, dass von der Mietsicherheit nichts mehr übrigbleibt.

Interessant: Für eine Mieterin, die über 50 Jahre in einer Wohnung gewohnt hat, hatte sich die Mietkaution in Aktien wirklich gerechnet: Aus umgerechnet 400 Euro bei Einzug im Jahr 1960 sind bis zum Auszug im Jahr 2018 100.000 Euro in Aktien geworden.

Wie kam es dazu? Die Eltern der Klägerin mieteten 1960 eine Kölner Wohnung bei einer Wohnungsgesellschaft. Der Mietvertrag sah eine Kaution in Höhe von 800 Deutsche Mark (DM) vor. Die wurde wie vereinbart durch einen Treuhänder verwaltet und in Aktien angelegt. Im Mietvertrag stand auch, dass die Vermieterin am Ende des Mietverhältnisses entscheiden kann, ob sie die Aktien oder den Nominalwert von 800 DM auszahlt. Nach dem Tod der Eltern trat die Klägerin als Erbin zunächst in das Mietverhältnis ein, kündigte den Vertrag und gab die Wohnung an die Vermieterin zurück.

Nach dem Auszug forderte sie als Rechtsnachfolgerin die Kaution zurück und verlangte die Herausgabe der Aktien. Das lehnte die Vermieterin ab. Sie machte von ihrem Wahlrecht Gebrauch, wie es im Mietvertrag stand, und zahlte die Kaution in Höhe von 409,03 Euro zurück. Zu wenig, fand die Mieterin und zog vor Gericht. 

Das Amtsgericht Köln gab der Mieterin Recht, und argumentierte so: Das Gesetz schreibt vor, dass die Vermieterin auch die Erträge aus der Mietsicherheit unabhängig von der gewählten Anlageform an die Mieterin zahlen muss. Zu den Erträgen bei Aktien zählten nicht nur Dividenden, sondern auch Kursgewinne (AG Köln, 19.07.2022, Az. 203 C 199/21). Die Vermieterin wollte das Urteil nicht akzeptieren und hat Berufung beim Landgericht Köln eingelegt. Das Urteil ist deshalb noch nicht rechtskräftig.

Es gibt noch eine weitere Möglichkeit, wie Du die Mietkaution aufbringen kannst. Du kannst eine Mietkautionsbürgschaft stellen. Eine solche Bürgschaft wird auch Mietaval genannt. Damit muss aber Dein Vermieter einverstanden sein. Der Vorteil für Dich als Mieterin oder Mieter ist: Du musst nicht die gesamte Kautionssumme aufbringen und hast dadurch finanziell, gerade in der Zeit des Umzugs, mehr Spielraum. Du kannst Deinem Vermieter eine Kautionsbürgschaft vorschlagen, er muss sich damit aber nicht zufrieden geben.

Eine Mietkautionsbürgschaft funktioniert so: Deine Bank bürgt für Dich. Sie gibt Deinem neuen Vermieter eine Bürgschaftserklärung ab. Damit hat der Vermieter die Sicherheit, dass die Bank für Schäden oder für Deine Mietschulden aufkommt, allerdings nur bis zur Höhe der vertraglich vereinbarten Kaution. 

Die Bank verlangt für die Bürgschaft von Dir eine monatliche oder jährliche Gebühr, oft zusätzlich eine Bearbeitungspauschale. Sollte Deine Bank aus der Bürgschaft zahlen müssen, weil Du zum Beispiel einen Schaden am Parkett hinterlassen hast, verlangt sie diese Summe von Dir zurück. Eine Mietbürgschaft ist somit keine Ver­si­che­rung. 

Derzeit bieten kaum Banken Mietbürgschaften an. Bei einer Stichprobe im März 2024 fanden wir zum Beispiel das Angebot einer Mietkautionsbürgschaft der SWK Bank zum Preis einer jährlichen Gebühr von 3,99 Prozent der Kautionssumme. Bei einer Mitkaution von 2.400 Euro müsstest Du dementsprechend pro Jahr 95,80 Euro zahlen. 

Auch Deine Eltern oder Verwandten können als Bürgen für die Kaution infrage kommen.

Achtung: Gerade bei Auszubildenden oder Studierenden verlangen Vermietende manchmal zusätzlich zur Kaution noch eine Bürgschaft der Eltern. Eine solche Bürgschaft wäre unwirksam. Denn mehr als drei Kaltmieten als Sicherheit sind nach dem Gesetz nicht erlaubt – das nennt man auch Übersicherung (§ 551 Abs. 4 BGB).

Hast Du nicht genug Geld auf dem Konto, um die Mietkaution zu bezahlen, könntest Du auch über eine Mietkautionsversicherung nachdenken. Auch diese Mietsicherheit funktioniert nur, wenn Dein Vermieter damit einverstanden ist. Für die Ver­si­che­rung musst Du monatlich oder jährlich an ein Ver­si­che­rungs­un­ter­neh­men eine Ver­si­che­rungsprämie zahlen. Aus dem Schneider bist Du damit aber nicht. Die Ver­si­che­rung bezahlt zwar die Forderungen Deines Vermieters nach dem Auszug. Aber sie fordert den Schadensbetrag von Dir zurück. Insgesamt zahlst Du also immer, auch wenn in der Wohnung oder dem Haus kein Schaden entsteht – und zwar die monatliche oder jährliche Ver­si­che­rungsprämie. Du bist also in einer ähnlichen Situation wie bei einer Mietbürgschaft, für die Du jährlich eine Gebühr zahlst.

In einer Finanztip-Stichprobe im März 2024 lagen die Kosten der Mietkautionversicherung bei einer geforderten Kaution von 2.400 Euro bei rund 80 Euro pro Jahr.

Kosten einer Mietkautionsversicherung

¹ Wir gehen von einer Kaution in Höhe von 2.400 Euro aus.
Quelle: Finanztip-Recherche, Webseiten der Anbieter (Stand: März 2024)

Wichtig: Wir raten von einer Mietkautionsversicherung ab. Wenn Du die Möglichkeit hast, die Kaution auch in bar zu bezahlen, solltest Du diesen Weg wählen. Der Grund liegt in den zusätzlichen Kosten und darin, dass die Ver­si­che­rung eventuell aus der Mietkautionsversicherung zahlt, obwohl Du für den Schaden gar nicht verantwortlich warst. Und dann musst Du auch diese Summe sofort an das Ver­si­che­rungs­un­ter­neh­men zurückzahlen.

Du bekommst als Mieterin oder Mieter Deine Mietkaution zurück, nachdem Du ausgezogen bist und die Schlüssel für die Wohnung abgegeben hast. Dein Vermieter oder Deine Vermieterin können eventuelle Forderungen gegen Dich von der Kaution abziehen. Dazu müssen sie aber berechtigt sein.

Sind Mängel an der Wohnung schon zum Auszug bekannt, muss der Vermieter Dir eine kurze Frist gewähren, damit Du sie ausbessern kannst.

Damit Du möglichst schnell Dein Geld zurückbekommst, solltest Du die Kaution nach dem Auszug aus der Wohnung am besten schriftlich einfordern. Du solltest darauf verweisen, dass keine Mängel bei Übergabe festgestellt wurden oder Du die Mängel mittlerweile beseitigt hast. Du kannst dazu unser Mus­ter­schrei­ben verwenden.

Leider bekommst Du die Kaution in vielen Fällen auch dann nicht umgehend zurück, wenn bei der Übergabe der Wohnung alles gepasst hat.

Denn es gibt keine feste Frist im Gesetz, bis wann Dein Vermieter die Mietkaution nach dem Auszug freigeben muss. Nach der Rechtsprechung ist es in Ordnung, dass er Dich bis zu sechs Monate auf Deine Kaution warten lässt. Diese Frist entspricht der kurzen Verjährung für Ersatzansprüche Deines Vermieters, falls Du etwas in der Wohnung beschädigt hast (§ 548 BGB). Tauchen bis zum Ablauf von sechs Monaten keine Schäden auf, muss Dein Vermieter die Kaution spätestens dann freigeben. Die Zinsen bekommst Du als Mieter oder Mieterin nach Auflösung des Mietkautionskontos ebenfalls ausbezahlt.

Es kann vorkommen, dass Dein Vermieter auf Dein Schreiben nur einen Teil der Kaution zurückzahlt. Steht noch die Abrechnung der Betriebskosten aus, darf  er die Kaution auch länger als sechs Monate zurückzuhalten. Dabei muss er sich aber an den Abrechnungen der Vorjahre orientieren. Er darf wegen der noch nicht abgerechneten Nebenkosten nicht die ganze Kaution einbehalten, allenfalls einen Teil (BGH, 18.01.2006, Az. VIII ZR 71/05; 20.07.2016, Az. VIII ZR 263/14).

Ein Beispiel: Ben ist Ende Oktober 2023 aus seiner Wohnung in Köln ausgezogen. Er hatte seiner Vermieterin eine Kaution von 1.800 Euro gezahlt. Bis spätestens April 2024 sollte sie die Kaution an Ben zurückzahlen. Da die Ne­ben­kos­ten­ab­rech­nung für 2023 noch nicht fertig ist, behält die Vermieterin einen Teil der Kaution zur Sicherheit ein. In den vergangenen Jahren musste Ben rund 350 Euro nachzahlen. Seine Vermieterin darf somit höchstens 350 Euro von der Kaution über den April 2024 hinaus zurückhalten.

Darf der Vermieter Schäden mit der Kaution verrechnen?

Bevor Du ausziehst, wird Dein Vermieter die Wohnung in einem Übergabetermin nochmal genau besichtigen. Schön, wenn es nichts zu beanstanden gibt. Es kann allerdings auch anders sein. Bei der Übergabe ist der Vermieter sehr genau und findet Schäden und Mängel. Das ist umso ärgerlicher, weil Du Dir Sorgen um Deine Kaution machst. Wann darf Dein Vermieter etwas von der Kaution einbehalten?

Hast Du noch Mietrückstände oder musst Du noch Nebenkosten nachzahlen, darf Dein  Vermieter dazu die Kaution verwenden. Er darf die Mietkaution beziehungsweise Teile davon auch dann einbehalten, wenn er beim Auszug Schäden in der Wohnung festgestellt hat. Das können Flecken an der Wand, Schäden am Laminat oder Parkett oder auch nicht richtig verputzte Bohrlöcher sein.

Die Reparaturkosten für solche Schäden, die Du verursacht hast, darf er auch dann verrechnen, wenn der Schaden schon seit Jahren besteht, ohne dass er die Reparatur von Dir jemals verlangt hätte, ja sogar wenn sein Anspruch auf Schadensersatz an sich schon verjährt ist. Diese Frage hat der Bundesgerichtshof in einem Fall zugunsten des Vermieters entschieden (BGH, 10.07.2024, Az. VIII ZR 184/23). Denn eine Mietkaution dient gerade der Sicherung der Ansprüche des Vermieters, damit dieser nicht seinem Geld hinterherlaufen muss, sondern auf einfache Weise seinen Schaden mit der Kaution verrechnen kann. 

Wichtig: Verschleißmängel sind kein Grund für den Vermieter, einen Teil Deiner Kaution einzubehalten. 

Hast Du die Wohnung nicht gestrichen, darf Dein Vermieter auf die Kaution zurückgreifen. Allerdings auch nicht in jedem Fall. Findest Du in Deinem Mietvertrag eine unwirksame Klausel zu den Schönheitsreparaturen, musst Du nicht streichen. Dann darf auch Dein Vermieter die Kaution nicht kürzen, nur weil Du die Wohnung beim Auszug nicht gestrichen hast. Welche Klauseln unwirksam sind, kannst Du im Ratgeber zu Schönheitsreparaturen nachlesen.

Tipp: Solltest Du Ärger mir Deinem Vermieter haben, weil er Dir die Kaution gar nicht oder nicht in voller Höher zurückzahlt, brauchst Du in der Regel Unterstützung. Du kannst Dich an einen Mieterverein vor Ort wenden oder an eine Anwaltskanzlei, die Beratungen zum Mietrecht anbietet. Erkundige Dich vor Beauftragung nach den Kosten. Wer eine Rechts­schutz­ver­si­che­rung hat, sollte sich bei der Ver­si­che­rung erkundigen, inwieweit sie die Kosten eines Streits um die Rückzahlung der Kaution übernimmt.