Mietrecht: Vorkaufsrecht für Mieter & Kündigungssperrfrist Deine Rechte, wenn Deine Mietwohnung verkauft wird

Alarm: Deine Mietwohnung soll verkauft werden! Du sorgst Dich zu Recht, denn neue Eigentümer erhöhen oft die Miete oder kündigen wegen Eigenbedarf. Du bist als Mieter in dieser Situation aber nicht völlig ausgeliefert. Wir erklären Dir Deine Rechte, wenn Deine Wohnung verkauft wird.

Deine Vermieterin oder Dein Vermieter kann während der Mietzeit wechseln, zum Beispiel weil er oder sie verstirbt und Erben an die Stelle treten. Die gute Nachricht: Durch einen solchen Eigentümerwechsel ändert sich für Dich als Mieterin oder Mieter erst einmal nichts. Der Mietvertrag bleibt bestehen (§ 566 BGB).

Das gleiche gilt, wenn die von Dir gemietete Wohnung an einen neuen Eigentümer verkauft oder zwangsversteigert wird, weil Dein Vermieter Schulden hat. Es ändert sich für Dich nur die Person des Vermieters.

In Sachen Miete und Kündigung kann ein Eigentümerwechsel für Dich als Mieterin oder Mieter zwei Folgen haben.

1.    Der neue Eigentümer erhöht die Miete

Zwar kannst Du auch nach dem Eigentümerwechsel weiter in der Wohnung bleiben, doch schwierig wird es, wenn Du sie Dir nicht mehr leisten kannst. Ein neuer Eigentümer kann die Miete erhöhen. Aber dabei muss er sich an den gesetzlichen Rahmen halten. Das bedeutet, er kann die Miete nur bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete erhöhen, die sich aus dem aktuellen Mietspiegel ergibt und muss die sogenannte Kappungsgrenze beachten. Wie Du prüfen kannst, ob Du eine Mieterhöhung akzeptieren musst, haben wir mit einer Checkliste im Ratgeber zur Mieterhöhung zusammengefasst.

Es kann sein, dass Modernisierungen anstehen und er eine neue Heizung oder Wärmepumpe einbauen will. Die Modernisierungskosten kann der neue Eigentümer auf die Mieterinnen und Mieter zum Teil umlegen. Es gibt aber auch dabei gesetzliche Grenzen und Fristen, die Deinem Schutz dienen. Alles Wichtige zur Modernisierung kannst Du im Ratgeber zur Mieterhöhung nach Modernisierung nachlesen.

2.    Der neue Eigentümer kündigt die Wohnung

Besonders große Angst haben Mieter davor, dass ihnen nach einem Eigentümerwechsel gekündigt wird. Ganz so einfach ist das allerdings nicht. Ein neuer Eigentümer kann Dir nicht ohne Weiteres kündigen. Für die Kündigung Deiner Mietwohnung benötigt er einen Grund. Das kann zum Beispiel Eigenbedarf sein, wenn der neue Eigentümer die Wohnung nicht als Kapitalanlage gekauft hat.

Auch bei einer Kündigung wegen Eigenbedarfs muss der neue Eigentümer die gesetzlichen Fristen einhalten, die für den Vermieter gelten:

• Mietdauer von bis zu fünf Jahren: drei Monate Kündigungsfrist
• Mietdauer zwischen fünf und acht Jahre: sechs Monate Kündigungsfrist
• Mietdauer länger als acht Jahre: neun Monate Kündigungsfrist

Diese Fristen gelten auch, wenn Deine gemietete Wohnung zwangsversteigert wurde. Der Käufer kann wegen Eigenbedarf kündigen, aber unter Beachtung der gesetzlichen Fristen, die sich daraus ableiten, wie lange Du schon in der Wohnung gewohnt hast (§ 57a ZVG).

Wann gilt die Kündigungssperrfrist?

Wurde ein Mehr­fa­mi­lien­haus in Eigentumswohnungen umgewandelt und verkauft, greift für die Mietparteien ein besonderer Kündigungsschutz.

Eine Umwandlung in Eigentumswohnungen funktioniert so: Der Eigentümer lässt sich von einem Architekten bestätigen, dass es sich bei den einzelnen Wohnungen in dem Mehr­fa­mi­lien­haus um abgeschlossene Einheiten handelt. Eine solche Abgeschlossenheitserklärung kann der Eigentümer einem Notar oder einer Notarin vorlegen und das Grundbuch, in dem aktuell das gesamte Haus steht, in zehn verschiedene Grundbücher aufteilen lassen. Man spricht dabei von einer Teilungserklärung (§ 8 WEG). Dann verkauft er die einzelnen Wohnungen, auch wenn die vermietet sind.

Hat der neue Eigentümer die Wohnung als Kapitalanlage gekauft, hat er in der Regel kein Interesse daran, selbst einzuziehen. Will er selbst in die Wohnung einziehen, kann er wegen Eigenbedarfs kündigen.

Aber: Der neue Eigentümer darf erst nach drei Jahren Eigenbedarf anmelden, in manchen Städten mit einem angespannten Mietwohnungsmarkt sogar erst nach zehn Jahren. Das nennt sich Kündigungssperrfrist nach Wohnungsumwandlung (§ 577a Abs. 2 BGB).

Du solltest also unbedingt prüfen, ob in Deiner Stadt eine erweiterte Kündigungssperrfrist gilt. Einzelne Bundesländer haben dazu Rechtsverordnungen erlassen und darin festgelegt, in welchen Städten und Gemeinden verlängerte Sperrfristen für Eigenbedarfskündigungen gelten.

Übersicht: Verlängerte Kün­di­gungs­sperr­fri­sten bei Wohnungsumwandlung

Quelle: Finanztip-Recherche, Landesverordnungen (Stand: April 2024)

Verkaufsbereite Vermieter und Vermieterinnen sollten in erster Linie ihren Mietern die Eigentumswohnung anbieten. Das Vorkaufrecht bietet Dir als Mieterin oder Mieter die Chance, selbst Eigentümer Deiner Wohnung zu werden – natürlich nur, wenn Du sie Dir leisten kannst. Das Vorkaufsrecht soll Dich vor Wohnungsspekulanten schützen (so auch BGH, 21.01.2015, Az. VIII ZR 51/14).

Gerade in Ballungsräumen werden Mehrfamilienhäuser oft erst in Eigentumswohnungen umgewandelt und dann veräußert. Das ist für den Verkäufer meist lukrativer als der Verkauf eines ganzen Hauses mit mehreren Parteien. Das Vorkaufsrecht kommt genau in dieser Situation zum Tragen.

In der Praxis sieht das in der Regel so aus: Dein Vermieter sucht nach einem Kaufinteressenten. Hat er den gefunden, wird ein Kaufvertrag aufgesetzt. Darin sind dann die Konditionen, also vor allem der Preis für die Wohnung, schon vereinbart. Erst wenn dieser Kaufvertrag zustande gekommen ist, kommt der Vermieter auf Dich zu.

Nach dem Gesetz ist Dein Vermieter nämlich verpflichtet, Dich über den Kaufvertrag und Dein Vorkaufsrecht zu informieren. Er muss Dir eine Abschrift des notariellen Vertrages zukommen lassen (§ 577 Abs. 2 BGB). Dann kannst Du überlegen, ob Du kaufen willst oder nicht.

In dem Kaufvertrag, den Dein Vermieter mit dem neuen Eigentümer bereits geschlossen hat, siehst Du den Preis, den Du für die Wohnung zahlen müsstest, wenn Du selbst die Wohnung erwerben willst.

Du hast zwei Monate Zeit zu überlegen, ob Du die Wohnung zu genau diesen Konditionen selbst kaufen möchtet. Wie Du den Kauf finanzieren kannst, liest Du in unserem Ratgeber zur Baufinanzierung.

Machst Du dann von Deinem Recht Gebrauch, kannst Du Deine Mietwohnung erwerben, und zwar zu denselben Konditionen, die in dem Kaufvertrag mit dem anderen Käufer vereinbart wurden.

Du kannst über den Preis also nicht mehr verhandeln – Du kannst nur in den Kaufvertrag eintreten.

Achtung: In einigen Kaufverträgen finden sich sogenannte differenzierte Preisabreden. Danach zahlt der Käufer mehr Geld, wenn es sich dabei um den Mieter handelt, der das Vorkaufsrecht ausübt oder die Wohnung ohne bestehendes Mietverhältnis verkauft wird. Solche Klauseln bedeuten für den Mieter einen deutlichen Nachteil und verstoßen gegen das Gesetz (§ 577 Abs. 5 BGB).

Steht im Vertrag ein höherer Kaufpreis, wenn Du Dein Vorkaufsrecht ausübst, musst Du den höheren Preis nicht zahlen. Oder Du zahlst den höheren Preis unter Vorbehalt und verlangst dann eine Rückzahlung.

Diesen Plan setzte eine Mieterin in Berlin um und wurde so Eigentümerin ihrer Wohnung. Sie wohnte seit 2011 in einer knapp 50 Quadratmeter großen Wohnung in einem unsanierten Mehr­fa­mi­lien­haus. Ihre Wohnung wurde 2015 in eine Eigentumswohnung umgewandelt.

Der Erstkäufer sollte rund 150.000 Euro an den Vermieter zahlen, da die Wohnung noch vermietet war. Die Mieterin übte ihr Vorkaufsrecht aus, sollte aber nun 16.000 Euro mehr zahlen, da die Wohnung nicht mehr an eine dritte Person vermietet war. Die Mieterin zahlte den höheren Kaufpreis – allerdings unter Vorbehalt. Sie musste zwar bis zum Bundesgerichtshof klagen, bekam aber Recht. Der ehemalige Vermieter musste 16.000 Euro an sie zurückzahlen, weil er in den Vertrag eine unzulässige differenzierende Preisabrede geschrieben hatte (BGH, 23.02.2022, Az. VIII ZR 305/20).

Achtung: Es kann passieren, dass Du auch als Mieterin oder Mieter die Maklerprovision zahlen musst, falls im ursprünglichen Kaufvertrag eine solche vereinbart war (BGH, 14.12.1995, Az. III ZR 34/95). Auch wenn Du die Dienste des Maklers überhaupt nicht in Anspruch genommen hast.

Es gibt drei Situationen, in denen Dir kein Vorkaufsrecht zusteht, obwohl Du einen neuen Vermieter bekommst:

1. Verkauft Dein Vermieter das ganze Haus mit mehreren Wohnungen und gerade nicht die Wohnungen einzeln, steht Dir kein Vorkaufsrecht für das ganze Haus zu.
2. Wird die von Dir gemietete Wohnung nach der Umwandlung bereits zum zweiten Mal verkauft, steht Dir kein Vorkaufsrecht zu. Nur beim ersten Verkauf nach der Umwandlung hast Du die Chance, mit einem Vorkaufsrecht selbst Eigentümer der Wohnung zu werden.
3. Erwirbt ein Familienangehöriger oder eine sonst zum Hausstand Deines Vermieters gehörende Person die Wohnung, hast Du auch kein Vorkaufsrecht (§ 577 Abs. 1 Satz 2 BGB).

Wenn Du es Dir leisten kannst, Deine Mietwohnung zu kaufen und Dir die Wohnung und die Gegend gut gefällt, bietet Dir das Vorkaufsrecht die Chance, Eigentümer zu werden.

Dazu musst Du als Mieter Deinem Vermieter schriftlich mitteilen, dass Du Dein gesetzliches Vorkaufsrecht wahrnehmen willst (§ 577 Abs. 3 BGB). Die Erklärung muss nicht von einer Notarin oder einem Notar beurkundet werden.

Hat Dich Dein Vermieter nicht rechtzeitig über den Wohnungsverkauf informiert, kannst Du Schadensersatz verlangen (§§ 280 Abs. 1, 577 BGB). Das kann für Deinen Vermieter teuer werden. Wie hoch der Schaden ist, hängt vom Einzelfall ab.

Du kannst vielleicht sogar entgangenen Gewinn verlangen (BGH, 21.01.2015, Az. VIII ZR 51/14). In einem Fall hatte ein Vermieter seinen Mieter nicht über den anstehenden Verkauf informiert. Als der neue Eigentümer dem Mieter die Wohnung dann später zu einem Preis von rund 270.000 Euro anbot, errechnete die Mieterin einen entgangenen Gewinn von rund 80.000 Euro, den der erste Vermieter zahlen musste.

Es kann auch sein, dass Dein Vermieter die Wohnung zu einem überhöhten Preis anbietet. Eine solche Vereinbarung kann sittenwidrig und damit nichtig sein. Das gilt zumindest in dem Fall, in dem der überhöhte Preis nur den Zweck hat, den Mieter vom Kauf abzuhalten (BGH, 15.06.2005, Az. VIII ZR 271/04). In dem Fall hatte ein Eigentümer mehrere Wohnungen in einem Mehr­fa­mi­lien­haus zu einem Gesamtpreis erworben. Die Wohnung, die der Mieter aufgrund des Vorkaufsrechts erwerben wollte, war etwa doppelt so teuer wie alle anderen Wohnungen im Haus, obwohl sie nicht besser ausgestattet war. Die Preisgestaltung hatte damit keinen plausiblen Grund, außer den, den Mieter nicht zum Zuge kommen zu lassen.

Hast Du den Eindruck, dass Dein Vermieter verhindern will, dass Du selbst die Wohnung kaufst, solltest Du Dich anwaltlich beraten lassen.

Du kannst Deine Vermieterin oder Deinen Vermieter auch darum bitten, ein vertragliches Vorkaufsrecht zu vereinbaren. Das ist besonders sinnvoll, wenn Du viel Geld in die Renovierung der Wohnung stecken willst. Mit einem vertraglichen Vorkaufsrecht bist Du rechtlich besser abgesichert.

Wichtig: Die Vereinbarung eines Vorkaufsrechts muss ein Notar beurkunden, ansonsten ist sie nichtig (§§ 311b, 125 BGB). Du kannst entweder allein die Vereinbarung zum Vorkaufsrecht beurkunden lassen oder den gesamten Mietvertrag inklusive Vorkaufsrecht. Das ist allerdings mit Notarkosten verbunden. Es empfiehlt sich, das Vorkaufsrecht im Grundbuch eintragen zu lassen. Hol Dir dazu Rat in einem Notariat.