Haus überschreiben Schenkung an Kinder: So bleibt das Haus in der Familie

Als Hauseigentümer stellt sich früher oder später die Frage, was mit der Immobilie im Alter passieren soll. Oft soll das Haus im Familienbesitz bleiben. Doch die Immobilienpreise boomen und damit steigen auch die Steuern, die Deine Kinder im Erbfall zahlen müssen (Erbschaftsteuer). Für Deine Nachkommen kann es dann schwierig werden, die Immobilie zu halten. Doch es gibt einen Weg, Erbschaftsteuer zu sparen: Wer den Nachlass frühzeitig regeln möchte, überschreibt das Haus schon zu Lebzeiten an die Kinder.

Steuererhöhungen 2023: Allerdings könnte im nächsten Jahr die Schenkungs- und Erbschaftsteuer steigen. Grund dafür ist das neue Jahressteuergesetz 2022, das eine höhere steuerliche Bewertung für Immobilien vorsieht. Medienberichten zufolge möchte sich daher die FDP für höhere Freibeträge bei der Erbschaftsteuer einsetzen. Ob sich die Bundesregierung und Länder tatsächlich auf eine Erhöhung der Freibeträge einigen können, steht aber noch in den Sternen. 

Wer seine Immobilie an die Kinder überschreiben möchte, entscheidet sich meist für eine Schenkung zu Lebzeiten, auch vorweggenommene Erbfolge genannt. Der Verbleib der Immobilie wird also gerade nicht der gesetzlichen Erbfolge überlassen, sondern schon vor dem Tod selbst geregelt.

Vermutlich möchtest Du von Deinen Erben keinen Kaufpreis für die Immobilie verlangen, weshalb Ihr Euch in aller Regel für einen Schenkungsvertrag entscheiden werdet. Der Schenkungsvertrag muss notariell beurkundet werden. Der Beschenkte wird Eigentümer, wenn er im Grundbuch eingetragen ist. Den Vertragsentwurf des Notars solltest Du Dir gemeinsam mit Deiner Familie gründlich durchlesen und offene Fragen mit dem Notar besprechen.

Haus gegen Auflagen überschreiben

Eine Schenkung wird grundsätzlich unentgeltlich vollzogen (§ 516 Absatz 1 BGB).

Wählt Ihr eine Hausüberschreibung ohne Auflagen, dann kann der Beschenkte frei über die Immobilie verfügen, sie also weiterverkaufen, vermieten oder verschenken. Wenn Du das nicht möchtest, kannst Du Dich dagegen absichern. Du darfst die Schenkung mit bestimmten Auflagen verbinden:

Wohnrecht - Im Schenkungsvertrag könnt Ihr vereinbaren, dass Du ein lebenslanges Wohnrecht oder einen Nießbrauch bekommst. Beides wird im Grundbuch eingetragen und ist Dir bis an Dein Lebensende garantiert. Bis zu Deinem Ableben darfst Du wohnen bleiben und mit einem Nießbrauch kannst Du die Immobilie sogar weitervermieten.

Einmalzahlung - Der Beschenkte kann Dir auch einen einmaligen Geldbetrag zahlen. Oder er zahlt im Gegenzug die Restschuld der Immobilie ab.

Leibrente - Wenn Du Dein monatliches Einkommen aufstocken möchtest, könnt Ihr Euch auch auf die Zahlung einer lebenslangen Rente einigen. Alternativ könnt Ihr auch eine abgekürzte Leibrente vereinbaren. Dann wird die Auszahlung auf einen bestimmten Zeitraum, beispielsweise zehn Jahre, begrenzt.

Pflegeverpflichtung - Eine Schenkung kann auch an die Bedingung geknüpft werden, dass sich der spätere Erbe um die Pflege des Schenkenden kümmert. Im Schenkungsvertrag sollten unbedingt die genauen Aufgaben beschrieben werden. Ihr könnt Euch auch vertraglich darauf einigen, dass der Beschenkte einen Pflegedienst für Dich bestellen darf.

Es hat viele Vorteile, den Nachlass schon zu Lebzeiten zu regeln. Alternativen zur Hausüberschreibung sind ein Testament oder ein Erbvertrag. Du kannst auch einfach auf die gesetzliche Erbfolge vertrauen. Dann gehört Deine Immobilie nach Deinem Tod allen Erben zu einem gewissen Teil. Problematisch kann es aber werden, wenn Du mehrere Erben hast und diese vielleicht auch bereits wieder Kinder haben. Vielleicht möchte ein Kind Deine Immobilie verkaufen, ein anderes möchte lieber vermieten und der Dritte möchte gerne selbst einziehen.

Den Beschenkten auswählen 

Mit einer Schenkung zu Lebzeiten kannst Du selbst entscheiden, wer die Immobilie bekommen soll. Eine Schenkung kann daher sinnvoll sein, wenn eine bestimmte Person die Immobilie bekommen soll. Das müssen nicht immer die gesetzlichen Erben sein. Schenken kannst Du Deine Immobilie praktisch jeder Person, auch Deiner Nichte, Schwester oder einem guten Freund.

Mit der Schenkung Steuern sparen 

Vielleicht möchtest Du Deine Erben auch so wenig wie möglich finanziell belasten. Vererbst Du Deine Immobilie nach Deinem Tod, fällt Erbschaftsteuer an, wenn der Wert des Erbteils bestimmte Freibeträge überschreitet.

Mit einer Schenkung zu Lebzeiten kannst Du die Übertragung Deines Vermögens zeitlich strecken und damit die Steuer in vielen Fällen vermeiden.

Pro Kind kannst Du 400.000 Euro steuerfrei verschenken. Diesen Freibetrag kannst Du alle zehn Jahre ausschöpfen. Gehört Dir also eine Immobilie im Wert von 400.000 Euro, dann kannst Du diese steuerfrei an Dein Kind überschreiben. Möchtest Du Deine Immobilie an mehrere Kinder überschreiben, dann hat jedes der Kinder den Freibetrag. Dann ist es auch möglich, eine höherpreisige Immobilie steuerfrei zu überschreiben. 

Gehört Dir zusammen mit Deinem Ehepartner eine Immobilie im Wert von 800.000 Euro zu gleichen Teilen, dann könnt Ihr beide eure Hälfte steuerfrei an Euer Kind überschreiben. Denn der Freibetrag gilt pro Elternteil. 

Wer den Wert einer Immobilie schmälern möchte, kann zudem über ein Wohnrecht nachdenken.

Jahressteuergesetz 2022: Die Erbschaftsteuer könnte 2023 steigen. Denn mit dem neuen Jahressteuergesetz 2022 soll das Verfahren geändert werden, mit denen Immobilien bewertet werden. Dadurch wird das Finanzamt Deine Immobilie im Erbfall oder bei einer Schenkung möglicherweise höher einschätzen als zum jetzigen Zeit­punkt. Folglich müssen Deine Erben höhere Steuern zahlen, wenn sie die Immobilie übernehmen. 

Dennoch solltest Du jetzt nicht voreilig Deine Immobilie überschreiben. Die Immobilie zu verschenken, ist eine folgenreiche Entscheidung, die Du Dir gut überlegen solltest. 

Einen Erben ausschließen

In Familien läuft nicht immer alles rund. Vielleicht möchtest Du, dass einer Deiner Erben weniger bekommt als die anderen. Mit einer Schenkung zu Lebzeiten kannst Du Dein Vermögen so weit reduzieren, dass er später nur noch den Pflichtteil bekommt.

Wer eine Immobilie erbt, muss Erbschaftsteuer zahlen, wenn der Wert des Erbes höher ist als die gesetzlichen Freibeträge. Bewegt sich das Erbe innerhalb des Freibetrags, muss auch keine Steuer gezahlt werden. Die gleichen Freibeträge gibt es bei der Steuer, die bei einer Schenkung anfallen (Schenkungsteuer). Diese Freibeträge gelten immer pro Schenkungsvorgang: Ein Kind kann daher von beiden Elternteilen jeweils 400.000 Euro steuerfrei geschenkt oder geerbt bekommen. 

Freibeträge für Schenkungs- und Erbschaftsteuer

Quelle: Finanztip, eigene Darstellung (Stand: 24. November 2022)

So hoch ist die Erbschaftsteuer

Schießt nun das Erbe über die Freibeträge hinaus, fällt Erbschaftsteuer an. Das Gleiche gilt auch bei einer Schenkung. Die Höhe der Steuern hängt vom Verwandtschaftsgrad und vom Wert der Immobilie ab.

Quelle: Finanztip, eigene Darstellung (Stand: 24. November 2022)

Steuerklasse I sind Ehepartner, eingetragene Lebenspartner, Kinder, Stiefkinder, Eltern und Großeltern.

Steuerklasse II sind Geschwister, Neffen, Stiefeltern, Schwiegereltern, Schwiegerkinder und geschiedene Ehegatten.

Steuerklasse III sind alle übrigen Erwerber, die nicht mit dem Erblasser oder Schenker verwandt sind.

Ein Beispiel: Du vererbst Deiner einzigen Tochter eine Immobilie im Wert von 500.000 Euro. Deine Tochter hat einen Freibetrag von 400.000 Euro. Heißt: Sie muss 100.000 Euro versteuern. Da sie als Tochter in Steuerklasse I fällt, gilt ein Steuersatz von elf Prozent. Sie muss 11.000 Euro Erbschaftsteuer zahlen. 

Wer seine Erben bei der Steuer entlasten möchte, kann über eine Schenkung zu Lebzeiten nachdenken. Zwar gelten bei einer Schenkung die gleichen Freibeträge wie beim Erbe. Doch zu Lebzeiten habt Ihr einen Vorteil: Ihr könnt die Freibeträge mehrmals ausschöpfen. Zusätzlich könnt Ihr mit einem eingetragenen Wohnrecht den Wert der Immobilie und damit auch die Schenkungssteuer verringern. 

Immobilie stufenweise schenken

Wenn Du eine Immobilie mit einem Wert von über 400.000 Euro besitzt, kannst Du stufenweise schenken, um Deinen Kindern die Erbschaftsteuer zu ersparen. Alle zehn Jahre kann der Freibetrag in voller Höhe ausgeschöpft werden. Wir erklären Dir das an einem Beispiel: Dir alleine gehört eine Immobilie im Wert von 800.000 Euro. Dein einziges Kind soll die Immobilie steuerfrei bekommen. Dazu überträgst Du Deinem Kind die erste Hälfte in Höhe von 400.000 Euro. Zehn Jahre später machst Du das Gleiche mit der anderen Hälfte. Schenkungssteuer fällt dann keine an. 

Kettenschenkung 

Schneller geht es in der Regel mit der sogenannten Kettenschenkung. Die Schenkung erfolgt dann über mehrere Personen, um die Steuerfreibeträge optimal zu nutzen. 

Ein Beispiel: Du schenkst Deinem Kind die Hälfte Deiner Immobilie (400.000 Euro) steuerfrei. Die andere Hälfte überträgst Du zunächst an Deinen Mann. Ehegatten haben einen Schenkungsfreibetrag von 500.000 Euro. Wohnt er selbst in der Immobilie, sind die Freibeträge sogar unbegrenzt hoch. Dein Ehemann gibt dann seine geschenkte Hälfte wiederum an Euer Kind weiter. Das passiert steuerfrei, denn die Freibeträge gelten pro Kind und pro Schenkungsvorgang. Allerdings solltet Ihr eine „Schamfrist“ von mindestens sechs Monaten zwischen den Schenkungen einhalten. Anderenfalls könnte die Schenkung rechtsmissbräuchlich sein. Lasst Euch hierzu unbedingt von Eurem Notar beraten!

Schenkung mit Auflagen

Aber auch durch eine Schenkung mit Auflagen könnt Ihr Steuern sparen. Das lebenslange Wohnrecht mindert den Wert der Schenkung und damit die Höhe der Schenkungsteuer. Wie Du den Wohnwert berechnest, erklären wir Dir in unserem Ratgeber zum Wohnrecht.

Überträgst Du Deine Immobilie an Deine Kinder, fallen Notarkosten an. Die Gebühren richten sich nach dem Wert Deiner Immobilie (§§ 97, 46 GNotKG). Zu den Notarkosten kommen noch Kosten für Porto und Telekommunikation, eine Grundbucheinsicht und die Umsatzsteuer (Notargebühren brutto). 

Hinzu kommen Grundbuchkosten, da der neue Eigentümer im Grundbuch eingetragen wird. 

Notarkosten Gebührentabelle (Auszug) 

Quelle: Anlage 2 zu Paragraf 34 Absatz 3 Gerichts- und Notarkostengesetz (Stand: 24. November 2022)

Geschenkt ist geschenkt – dieser Satz gilt nicht, wenn es um eine Immobilie geht. Denn es gibt gesetzliche Gründe, aus denen Du eine Schenkung rückgängig machen kannst. Bei grobem Undank des Beschenkten darfst Du die Immobilie wieder zurückfordern. Das ist der Fall, wenn Dich der Beschenkte beleidigen oder bedrohen oder auch wenn er grundlos einen Antrag auf Betreuung stellen sollte.

Ebenfalls zurückfordern kannst Du das Geschenk, wenn Du verarmen solltest und Deinen Lebensunterhalt nicht mehr zahlen kannst. Unter Umständen darf sogar der Staat die Schenkung rückgängig machen, wenn Du staatliche Hilfe beantragen möchtest.

Vertraglich kannst Du aber auch weitere Gründe für einen Schenkungswiderruf vereinbaren. Ihr könnt Euch beispielsweise darauf einigen, dass die Immobilie wieder Dir gehört, wenn der Beschenkte vor Dir sterben oder insolvent werden sollte. Du kannst Dich auch gegen den Fall absichern, dass Deine Kinder das Haus bei der Bank beleihen oder verkaufen. Haltet vertraglich fest, dass in einem solchen Fall die Hausüberschreibung rückgängig gemacht wird.

Wenn Du Deine Pflege mit der Immobilie zahlen musst, solltest Du in jedem Fall einen Widerruf vereinbaren.

Das Gesetz sieht vor, dass alle Erben zumindest ihren gesetzlichen Pflichtteil bekommen. Jeder Erbe bekommt also 50 Prozent des gesetzlichen Erbteils. Der gesetzliche Erbteil ist der Anteil, den jemand nach der gesetzlichen Erbfolge bekommen würde.

Hast Du beispielsweise zwei Kinder, aber keinen Ehegatten, dann erben Deine Kinder nach der gesetzlichen Erbfolge jeweils zu 50 Prozent. Der Pflichtteil beträgt dann zumindest die Hälfte des Erbteils. 

Überschreibst Du Deine Immobilie an eins Deiner Kinder, schmälerst Du damit den Erbteil der anderen. Aus diesem Grund haben Geschwister innerhalb der ersten zehn Jahre nach der Schenkung einen Pflichtteilsergänzungsanspruch (sogenannte Zehn-Jahres-Frist). Solltest Du in dieser Zeit sterben, können die übrigen Erben von dem Beschenkten den Teil herausfordern, um den sich der Pflichtteil erhöht hätte, wäre die Schenkung nicht erfolgt. 

Wir erklären Dir das an einem Beispiel: Dein Nachlass besteht aus 100.000 Euro Bankguthaben. Deine Immobilie von 200.000 Euro hast Du bereits zu Lebzeiten an eines Deiner beiden Kinder verschenkt. Nach der gesetzlichen Erbfolge bekommen Deine beiden Kinder jeweils 50.000 Euro Deines Nachlasses (100.000 Euro). Hast Du ein Kind enterbt, bekommt es zumindest den Pflichtteil von 25.000 Euro. Ohne Schenkung hätte Dein Vermögen bei 300.000 Euro (200.000 Euro Immobilie + 100.000 Euro) gelegen. Dadurch hätte sich der Pflichtteil auf 75.000 Euro erhöht. Das enterbte Kind kann dann von dem Beschenkten zusätzliche 50.000 Euro (75.000 Euro - 25.000 Euro) verlangen. Allerdings gilt dieser Betrag nur innerhalb des ersten Jahres. Danach verringert er sich mit jedem Jahr um 10 Prozent (Abschmelzung).

Wenn es Dir darum geht, einen oder mehrere Erben auszuschließen, solltest Du Dich also frühzeitig um die Hausüberschreibung kümmern.

Achtung: Nach der Rechtsprechung beginnt die Zehn-Jahres-Frist nicht zu laufen, wenn Du Dir einen Nießbrauch oder lebenslanges Wohnrecht am gesamten Grundstück einräumen lässt. In diesem Fall bist Du noch „Herr im Hause“ und kannst die Immobilie im Wesentlichen weiter nutzen. So hat es der Bundesgerichtshof wortwörtlich entschieden (Urteil vom 29. Juni 2016, Az. IV ZR 474/15). Ist Dein Wohnrecht hingegen nur auf bestimmte Teile der Immobilie beschränkt, dann beginnt die Zehn-Jahres-Frist normal zu laufen, sobald der neue Eigentümer im Grundbuch steht. 

Mit Deinen Erben kannst Du Dich aber auch darauf einigen, dass sie schon zu Lebzeiten einen Ausgleich erhalten und dafür im Gegenzug darauf verzichten, ihren Pflichtteilergänzungsanspruch durchzusetzen. Eine Verzichtserklärung musst Du ebenfalls notariell beglaubigen lassen.

Lebensumstände können sich schnell ändern. Wer heute noch fit ist, kann in ein paar Jahren hilfebedürftig sein. Vielleicht benötigt das Bad einen altersgerechten Umbau oder Du bist irgendwann auf einen Treppenlift angewiesen. Manchmal kann es auch notwendig sein, in ein Pflegeheim zu ziehen.

Die gesetzliche Pfle­ge­ver­si­che­rung kommt nicht für alle Kosten auf. So kann es sein, dass Du staatliche Hilfe brauchst, um die notwendige Pflege zu bekommen. Bevor der Staat Sozialhilfe zahlt, musst Du aber Dein eigenes Vermögen aufbrauchen. Unter Umständen kann der Staat verlangen, dass die Schenkung an Deine Kinder rückgängig gemacht wird. Möglicherweise passiert das dann in einer Phase, in der Du selbst nicht mehr entscheiden kannst. Doch so weit musst Du es nicht kommen lassen, wenn Du richtig vorsorgst:

Neben einer privaten Pfle­ge­ver­si­che­rung kann Deine Immobilie helfen, Deine spätere Pflege oder andere Mehrkosten zu finanzieren. Denn es gibt Möglichkeiten, mit der eigenen Immobilie nochmal einen Kredit aufzunehmen oder eine Leibrente zu bekommen.

Für diese Fälle solltest Du vertraglich den Widerruf der Schenkung vorbehalten. Ein Haus bei der Bank beleihen oder sogar verkaufen kannst Du nämlich nur als Eigentümerin.

Aber auch mit einem Nießbrauch kannst Du vorsorgen. Damit kannst Du Deine Immobilie später vermieten und mit den Mieteinnahmen Deine Heimunterbringung zahlen.

Mit dem Beschenkten kannst Du aber auch vertraglich vereinbaren, dass er später die Pflege übernimmt und die Kosten dafür zahlt.