Vermieterrechtsschutz So schützt Du Dich als Vermieter vor den Kosten eines Rechtsstreits

Im Jahr 2022 verhandelten deutsche Gerichte gut 180.000 Mietsachen wie falsche Ne­ben­kos­ten­ab­rech­nung­en, Mieterhöhungen oder Kündigungen. Dabei wird der allergrößte Teil der Streitigkeiten zwischen Mieter und Vermieter außergerichtlich ausgetragen. Aber egal ob der Streit vor Gericht landet oder vorher geklärt wird, er kostet Geld. Eine Rechts­schutz­ver­si­che­rung für Vermieter soll diese Kosten übernehmen.

Bei einem außergerichtlichen Streit mit Deinem Mieter um die Nebenkosten oder eine Mieterhöhung zahlst Du für einen Anwalt ein paar Hundert Euro. Weigert sich Dein Mieter Deine Eigenbedarfskündigung anzuerkennen, kann es bis zur Räumungsklage einige Monate dauern und mehrere Tausend Euro kosten. Wenn Dein Mieter die Miete ganz oder teilweise nicht mehr zahlt, kommen zu den Kosten der Räumungsklage noch entgangene Mieteinnahmen.

Niemand wünscht sich einen Rechtsstreit. Wenn Du aber eine Wohnung oder Ferienwohnung dauerhaft vermietest, erhöht sich das Risiko eines Rechtsstreites mit den Jahren. Wenn Du Dich vor diesem Kostenrisiko schützen möchtest, kann es sinnvoll sein, eine Ver­mie­ter­rechts­schutz­ver­si­che­rung abschließen.

Allerdings gilt wie bei vielen Ver­si­che­rungen: Du kannst dieses Kostenrisiko grundsätzlich auch auffangen, indem Du frühzeitig und regelmäßig Geld für einen eventuellen Schadensfall auf einem Tages- oder Festgeldkonto zur Seite legst. Im Schadensfall kannst Du dann auf dieses Geld zurückgreifen, solltest Dich allerdings dann nicht darüber ärgern, dass Du es einsetzen musst. Im günstigeren Fall kommst Du problemlos durch Deine Zeit als Vermieter und kannst das angesparte Geld dann anderweitig einsetzen. Zudem gibt es alternative Wege, um als Vermieter verschiedene Rechtsdienstleistungen zu erhalten. Mehr dazu erfährst Du im letzten Abschnitt.

Du kannst den Vermieterrechtsschutz als Baustein einer umfangreicheren Rechts­schutz­ver­si­che­rung mit abschließen oder als einzelnen Vertrag. Das hängt vom Anbieter ab und davon, was Du alles versichern möchtest.

Dein Rechtsschutz für Vermieter greift grundsätzlich erst nach Ende der üblichen Wartezeit von drei Monaten. Auch wenn Du bisher bereits eine Privatrechtsschutz hattest, aber den Vermieterrechtsschutz neu vereinbarst, gilt die Wartezeit. Das heißt, nur Konflikte, die drei Monate nach Abschluss des Ver­si­che­rungs­schutzes eintreten, sind auch abgesichert.

Ist die Wartezeit vorbei, muss der Streit selbst ein versichertes Ereignis sein. Hierzu zählen vor allem Konflikte mit dem Mieter rund um:

• Mieterhöhung
• Mietmängel
• Mietkürzungen oder -ausfälle
• Nebenkosten
• Auszug und Kaution
• Kündigung wegen Eigenbedarf

Aber auch Streit mit Behörden, zum Beispiel wegen Abfallgebühren, oder Bonitätsprüfungen eines potenziellen Mieters können versichert sein.

Bevor Dein Vermieterrechtsschutz die Kosten für einen solchen Streit übernimmt, musst Du den Konflikt Deiner Ver­si­che­rung melden. Sie prüft dann, ob sie die Kosten für den Rechtstreit übernimmt. Erhältst Du die Deckungszusage, kannst Du einen Anwalt beauftragen. Je nach Vertrag zahlt Deine Ver­si­che­rung folgende Kosten:

• juristische Erstberatung
• Anwaltskosten, gerichtlich und außergerichtlich
• Gerichtskosten
• Vollstreckung eines Räumungstitels
• Kosten für Gutachter und Zeugen
• Steuer-Rechtsschutz vor Gericht (bereits ab Einspruch, wenn vereinbart)
• außergerichtliche Einigung durch Mediation (wenn vereinbart)
• Mietausfälle (wenn vereinbart)

Eine Rechtschutzversicherung für Vermieter hilft nicht bei allen Streitigkeiten, die Dich als Immobilienbesitzer betreffen können. Hast Du als Wohnungsbesitzer Ärger mit einem Beschluss der Eigentümergemeinschaft oder mit den Nachbarn in der vermieteten Wohnung, reicht Vermieterrechtsschutz nicht aus. Dafür gibt es die Grundstücks- und Wohnungsrechtsschutzversicherung, auch Immobilienrechtsschutz genannt. Diese Absicherung bezieht sich auf die Immobilie (den versicherten Gegenstand) und nicht auf Dich in Deiner Rolle als Vermieter. Den Schutz gibt es entweder im Baustein „Wohnen“ oder als Paket mit der Vermieterhaftpflicht.

Wenn Du Deine Wohnung nicht vermietest, sondern selbst bewohnst, dann benötigst Du bei Streit mit Deinen Nachbarn keinen Vermieterrechtsschutz, dann übernimmt das der Baustein Wohnen in Deiner Privatrechtsschutz. Auch einige Probleme mit Behörden sind darüber besser abgesichert. Zudem ist diese Ver­si­che­rung günstiger als die für Vermieter.

Für Schäden an Deiner Immobilie durch Leitungswasser, Sturm und Hagel oder Feuer ist die Wohn­ge­bäu­de­ver­si­che­rung zuständig. Stellt sich heraus, dass der Mieter schuld am verursachten Schaden ist, weil beispielsweise eine unbeaufsichtigte Kerze einen Brand verursacht hat, holt sich Dein Wohngebäudeversicherer im Zweifel das Geld vom Mieter. Du hast mit diesem Streit dann nichts zu tun.

Wenn der Mieter oder ein Besucher einen Schaden erleidet, den Du als Vermieter zu verantworten hast, wie zum Beispiel einen Baumangel, dann zahlt dies die Grundbesitzerhaftpflicht, wenn Du eine abgeschlossen hast.

Sämtliche Streitigkeiten, die sich aus der Finanzierung Deines Bau- oder Umbauvorhabens ergeben, sind von der Ver­mie­ter­rechts­schutz­ver­si­che­rung ausgenommen.

Ist die Wartezeit noch nicht abgelaufen, bevor der Streit beginnt, muss Deine Ver­si­che­rung nicht zahlen.

Um als Vermieter guten Rechtsschutz zu haben, ist es wichtig, dass die Ver­si­che­rung einige Mindestkriterien erfüllt:

• kostenlose telefonische Erstberatung
• Mediation
• Kostendeckung beim gerichtlichen Rechtsstreit
• Steuerrechtsschutz
• unter Umständen Mietausfallschutz

Es gibt außerdem Rechts­schutz­ver­si­che­rungen im Premiumbereich, bei denen bereits im Baustein Wohnen umfangreiche Leistungen für Vermieter enthalten sind. Einige Anbieter bieten auch telefonische Rechtsberatung in nicht versicherten Bereichen, auch da kann Dir bereits geholfen werden, wenn Du Fragen als Vermieter hast.

Wenn dieser Schutz nicht ausreicht, kannst Du bei verschiedenen Anbietern Vermieterrechtsschutz als Einzelversicherung oder als Immobilienversicherung erhalten. Bei vielen Anbietern gibt es auch diesen nur in Verbindung mit Privatrechtsschutz. Im Vergleich zur Absicherung mit dem Wohnrecht ist hier dann oft auch der Mietausfall abgesichert.

Ebenso unterschiedlich wie die Leistungen sind auch die Beiträge für Vermieterrechtsschutz. Sie hängen vom Standort der Immobilie ab, von deren Anzahl, von den jährlichen Mieteinnahmen und vom Ver­si­che­rungsumfang.

Bei den meisten Anbietern kannst Du Beiträge nicht online abfragen, sondern musst Dich vorher beraten lassen. Wir haben in unserem Test zu Rechts­schutz­ver­si­che­rungen eine Ver­si­che­rung gefunden, bei der Du eine Mieteinheit in Berlin mit einer Bruttojahresmiete von 12.000 Euro für 150 Euro pro Jahr (Selbstbeteiligung 250 Euro) absichern kannst. Darin ist aber Mietausfall nicht mitversichert. Angebote mit Mietausfallabsicherung musst Du jeweils direkt beim Anbieter erfragen.

Als Besitzer einer Wohnung bist Du, wie alle anderen Eigentümer im Haus oder Gebäudekomplex, Mitglied in einer Eigentümergemeinschaft. Diese kann eine gemeinsame Rechts­schutz­ver­si­che­rung für Rechtsstreitigkeiten gegen Dritte, zum Beispiel Streit mit der Hausverwaltung oder Handwerkern abschließen. Frage bei Deiner Eigentümergemeinschaft oder Hausverwaltung nach, ob es so etwas bereits gibt und welche Leistungen enthalten sind. Streit der Eigentümer untereinander oder mit Deinem Mieter sind in dieser Ver­si­che­rung in der Regel nicht abgedeckt. Dafür benötigst Du eine eigene Rechts­schutz­ver­si­che­rung. In dieser reicht dann ein kleinerer Leistungsumfang.

Alternativ zur Rechts­schutz­ver­si­che­rung, kannst Du auch Mitglied in einem Vermieterverein werden. Ähnlich dem Mieterverein für Mieter unterstützt Dich dieser in verschiedenen Rechtsfragen, bei Verträgen und der Korrespondenz mit der Gegenseite. Leistungsumfang und Beiträge sind von Verein zu Verein sehr unterschiedlich. Die Mitgliedschaften beginnen bei 30 Euro im Jahr mit sehr eingeschränkten kostenlosen Leistungen, bis knapp 200 Euro pro Jahr mit sehr umfangreichen Dienstleistungen, wie unsere Analyse ergeben hat. Bei den teureren Mitgliedschaften werden zum Beispiel auch Forderungsbetreibungen, Ver­si­che­rungen oder Betriebskostenaufstellungen übernommen. Als Mitglied bestimmter Vereine erhältst Du eine Rechts­schutz­ver­si­che­rung beim Partnerunternehmen des Vereins günstiger.

Es gibt also verschiedene Möglichkeiten, bei Rechtsstreitigkeiten rund um die eigene Immobilie rechtlichen Rat und Beistand zu erhalten. Welche die passende für Dich ist, hängt von der Nutzung Deiner Immobilie ab und davon, wie viele und welche Leistungen Du Dir wünschst. Es ist daher sinnvoll, Rechts­schutz­ver­si­che­rungstarife und die Leistungen von Vermietervereinen miteinander zu vergleichen, bevor Du Dich entscheidest, etwas abzuschließen.