Steuerermäßigung für Immobilieneigentümer So kannst Du energetische Sanierungskosten absetzen

Immobilieneigentümer können seit Anfang 2020 eine steuerliche Förderung bekommen, wenn sie ihr Haus energetisch sanieren. Darunter fallen Maßnahmen wie die Wärmedämmung, der Austausch von Fenstern oder eine neue Heizung. Du kannst 20 Prozent der Sanierungskosten steuerlich absetzen, wenn die Voraussetzungen für die Förderung erfüllt sind.

Es gibt einige Voraussetzungen, die Du erfüllen musst, wenn Du den Steuervorteil für die Sanierung Deiner Immobilie nutzen willst. Gesetzlich geregelt ist die Förderung der energetischen Sanierung in Paragraf 35c des Einkommensteuergesetz (EStG).

Du musst das Gebäude selbst bewohnen

Die Steuerermäßigung erhältst Du nur, wenn Du das Gebäude selbst bewohnst. Das kann ein Haus, eine Eigentumswohnung, aber auch ein Ferienhaus oder eine Zweitwohnung sein. Nutzt Du einen Teil des Gebäudes beruflich, also etwa als häusliches Arbeitszimmer, kannst Du den Steuervorteil nur für den Teil beanspruchen, den Du fürs Wohnen nutzt.

Wenn noch andere Personen die Immobilie nutzen, ist dies unschädlich, solange diese dafür nichts zahlen. Wenn Du Deine Ferienwohnung hingegen zeitweise vermietest, verwehrt das Finanzamt den Steuervorteil. Vermietest Du einen Teil der Immobilie und bewohnst einen anderen selbst, kannst Du die Sanierungskosten anteilig für den selbstbewohnten Teil absetzen. Ebenfalls anteilig kannst Du die Kosten ansetzen, wenn es Miteigentümer gibt.

Das Gebäude muss mindestens zehn Jahre alt sein

Bereits bei Beginn der Sanierung muss das Gebäude mindestens zehn Jahre alt sein. Für jüngere Gebäude gibt es keine Steuerermäßigung. Maßgeblich für das Alter ist der Beginn der Herstellung, also der Tag, an dem der Bauantrag gestellt oder die Bauunterlagen eingereicht wurden. Ist der Tag nicht bekannt, gilt der 1. Januar des Baujahres als Beginn der Herstellung.

Ein Fachunternehmen muss die Arbeiten ausführen

Eine weitere Bedingung ist, dass ein Fachunternehmen die Arbeiten ausführt. Nur in diesem Fall darfst Du die Sanierungskosten absetzen. Wenn Du Dein Gebäude selbst sanierst, kannst Du nicht vom Steuervorteil profitieren. 

Die Anforderungen an das Fachunternehmen hat das Bundesministerium der Finanzen in der Energetischen Sanierungsmaßnahmen-Verordnung (ESanMV) geregelt. Dieses muss in einem der folgenden Bereiche tätig sein:

• Mauer- und Betonbauarbeiten,
• Stukkateurarbeiten,
• Maler- und Lackierungsarbeiten,
• Zimmer-, Tischler- und Schreinerarbeiten,
• Wärme-, Kälte- und Schallisolierungsarbeiten,
• Steinmetz- und Steinbildhauarbeiten,
• Brunnenbauarbeiten,
• Dachdeckerarbeiten,
• Sanitär- und Klempnerarbeiten,
• Glasarbeiten,
• Heizungsbau und -installation,
• Kälteanlagenbau,
• Elektrotechnik- und -installation oder
• Metallbau.

Wichtig ist auch, dass die durchgeführten Maßnahmen zum Arbeitsbereich des Fachunternehmens gehören. Der Dachdecker, der das Dach neu isoliert, kann also nicht auch noch die Heizungsanlage tauschen oder die Wände dämmen.

Du benötigst eine Bescheinigung

Das Fachunternehmen muss bescheinigen, dass die Sanierungsmaßnahmen den gesetzlichen Mindestanforderungen genügen. Bei Wärmedämmungen sind dies zum Beispiel die Grenzwerte für die maximale Wärmedurchlässigkeit.

Alternativ kann auch ein Experte die Bescheinigung ausstellen, der die Planungen begleitet oder die Sanierung beaufsichtigt hat. Voraussetzung ist, dass er als Energieberater des Bundesamts für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (Bafa) oder als Energieeffizienz-Experte der KfW zugelassen ist. Die KfW ist eine öffentlich-rechtliche Bank, die Zuschüsse und Kredite an Privatleute vergibt. Einen zugelassenen Experten in Deiner Nähe findest Du am besten auf dem Portal für Energieeffizienzexperten der Deutschen Energie-Agentur.

Die Bescheinigung kannst Du unter Umständen auch von Deinem Architekten oder Bauingenieur bekommen, wenn dieser berechtigt ist, die Energieausweise für bestehende Gebäude auszustellen und eine Fortbildung im Bereich des energiesparenden Bauens vorweisen kann. Wer außerdem noch dazu berechtigt ist, regelt Paragraph 88 des Gebäudeenergiegesetzes.

Wichtig: Die Kosten für den Experten kannst Du nur absetzen, wenn dieser vom Bafa oder der KfW zugelassen ist. Die Hälfte der Kosten, die Du für die Dienste des Experten zahlst, zählen bei der Berechnung der Steuerermäßigung nach Paragraf 35c EStG. Mehr dazu liest Du hier.

Vorlagen für die Bescheinigung des Fachunternehmens und des Energieexperten stellt das Bundesministerium der Finanzen (BMF) online zur Verfügung. Die Bescheinigung muss alle in der BMF-Mustervorlage genannten Informationen enthalten. Das BMF hat die Musterbescheinigungen zuletzt per Schreiben vom 15. Oktober 2021 geändert. Die Kosten für die Erstellung der Bescheinigung kannst Du vollständig absetzen.

Sanierungsbeginn und -abschluss zwischen 2020 und 2029

Die Steuerförderung energetischer Sanierungen ist Teil des Klimaschutzprogramms 2030 der Bundesregierung, das im Oktober 2019 beschlossen wurde. Sie gilt nur für Maßnahmen, die nach dem 31. Dezember 2019 beginnen und vor dem 1. Januar 2030 abgeschlossen sind.

Das Gebäude muss im Europäischen Wirtschaftsraum liegen

Der Fiskus fördert nicht nur Maßnahmen für Häuser in Deutschland, sondern auch für Immobilien im Europäischen Wirtschaftsraum (EWR). Zum EWR gehören die Staaten der Europäischen Union sowie Island, Liechtenstein und Norwegen. Die Schweiz und Großbritannien zählen nicht dazu.

Wenn Du beispielsweise Dein Ferienhaus in Frankreich sanieren lässt, solltest Du darauf achten, dass Dir alle relevanten Dokumente möglichst in beglaubigter Übersetzung vorliegen, also der Nachweis über das Alter des Gebäudes und die Qualifikation der Handwerker, die Bescheinigung der Sanierungsmaßnahmen sowie eine korrekte Rechnung.

Die Steuerermäßigung erhältst Du für die folgenden Maßnahmen:

• Wärmedämmung von Wänden,
• Wärmedämmung von Dachflächen,
• Wärmedämmung von Geschossdecken,
• Erneuerung der Fenster oder Außentüren,
• Erneuerung oder Einbau einer Lüftungsanlage,
• Erneuerung der Heizungsanlage,
• Einbau von digitalen Systemen zur energetischen Betriebs- und Verbrauchsoptimierung und
• Optimierung bestehender Heizungsanlagen, sofern diese älter als zwei Jahre sind.

Willst Du zum Beispiel Deine neue Heizung steuerlich absetzen, gibt es die Förderung unter anderem, wenn Du eine Solarwärme-Anlage, eine Holzpellet-Heizung oder eine Wärmepumpe einbauen lässt.

Die Förderung kannst Du nur für Maßnahmen erhalten, die in Paragraf 35c EStG abschließend aufgelistet sind. Die Anforderungen, die die Maßnahmen mindestens erfüllen müssen, sind in der Verordnung ESanMV geregelt.

Lässt Du Deine Immobilie energetisch sanieren, kannst Du 20 Prozent der Kosten von Deiner Steuerschuld abziehen. Dabei zählen die gesamten Kosten, also auch die für Material und notwendige Umbauten. Für Sanierungskosten bis zu 200.000 Euro erstattet Dir das Finanzamt maximal 40.000 Euro. Die Abrechnung erfolgt über drei Jahre.

Dazu musst Du in jedem Jahr eine Steu­er­er­klä­rung machen und die Anlage Energetische Maßnahmen ausfüllen. Für das Jahr, in dem die Maßnahmen abgeschlossen werden, bekommst Du 7 Prozent der Kosten zurück. Für das zweite Jahr sind es ebenfalls 7 Prozent und im dritten Jahr die verbleibenden 6 Prozent.

Beispiele für die Höhe der Steuerermäßigung pro Jahr

Quelle: Finanztip-Berechnungen (Stand: 30. Juni 2020)

Der Höchstbetrag von 40.000 Euro gilt pro Objekt. Daher kannst Du den Steuervorteil auch für mehrere Maßnahmen nutzen, die Du zu unterschiedlichen Zeit­punkten durchführen lässt. Das Finanzamt erstattet Dir bei jeder Sanierung 20 Prozent der Kosten – so lange, bis Du den Höchstbetrag für Deine Immobilie erreichst. Die Maßnahmen müssen aber zwischen 2020 und 2029 begonnen und abgeschlossen werden.

Wenn Du beispielsweise nach der Sanierung Deines Wohnhauses auch Deine im Rahmen der doppelten Haus­halts­füh­rung genutzte Zweitwohnung energetisch sanieren willst, dann steht Dir für dieses zweite Objekt ebenfalls der Höchstbetrag von 40.000 Euro zu. Du kannst die Kosten allerdings nur einmal geltend machen. Das heißt, wenn Du die Ausgaben für die Sanierung auch als Werbungskosten absetzt, die Dir durch die doppelte Haus­halts­füh­rung entstanden sind, bekommst Du die Steuerermäßigung nur anteilig – für die Summe, die über den monatlichen Höchstbetrag von 1.000 Euro für die doppelte Haus­halts­füh­rung hinaus geht.

Die Kosten des Energieexperten sind zu 50 Prozent absetzbar

Wenn Du einen Energieexperten beauftragt hast, der die Planungen begleitet oder die Sanierung beaufsichtigt hat, kannst Du Dir die Hälfte der Kosten erstatten lassen. Voraussetzung ist, dass der Experte vom Bafa als Energieberater oder als Energieeffizienz-Experte der KfW zugelassen ist. Im Gegensatz zu den Sanierungskosten kannst Du die 50 Prozent für den Experten bereits im ersten Jahr vollständig abziehen.

So berechnest Du Deinen persönlichen Steuervorteil

Willst Du ermitteln, wie hoch Dein Steuervorteil ist, musst Du von den Gesamtkosten die Hälfte der Ausgaben für den Energieexperten sowie die Kosten für Maßnahmen abziehen, die nicht förderfähig sind, wie zum Beispiel die Renovierung des Badezimmers nach dem Einbau einer neuen Heizung.

Beispiel: Höhe der Steuerermäßigung bei Gesamtkosten von 75.000 Euro

Quelle: Finanztip-Berechnungen (Stand: 24. Juli 2020)

Darüber hinaus musst Du von den Gesamtkosten auch Aufwendungen abziehen, die Du anderweitig absetzt, zum Beispiel als Handwerkerleistungen. Bewohnst Du nur einen Teil Deiner Immobilie selbst und vermietest einen anderen, kannst Du die Sanierungskosten ebenfalls nur anteilig absetzen.

Wenn Du Deine Sanierungskosten steuerlich absetzen willst, solltest Du auf die folgenden Punkte besonders achten:

Korrekte Rechnung - Die Rechnung muss die förderfähigen Maßnahmen, die Arbeitsleistung des Fachunternehmens und die Adresse der Immobilie ausweisen. Außerdem muss sie in deutscher Sprache ausgestellt sein.

Keine Barzahlung - Die Zahlung musst Du unbedingt unbar leisten, das heißt am besten per Überweisung. Das Finanzamt erkennt die Ausgaben nur an, wenn Du diese anhand eines Kontoauszugs auch belegen kannst. Bewahre die Nachweise mindestens zwei Jahre auf.

Steu­er­er­klä­rung - Die Steuerermäßigung bekommst Du nur, wenn Du für jedes der drei Jahre Deine Steu­er­er­klä­rung mit der ausgefüllten Anlage Energetische Maßnahmen abgibst. Du bezahlst so viel weniger Steuern wie der Betrag, den Du geltend machst. Er mindert also direkt Deine Steuerschuld. Er dient nicht dazu, Dein zu versteuerndes Einkommen zu senken und den Steuersatz zu drücken, wie es bei den Werbungskosten der Fall ist.

Kein Steuerabzug bei staatlicher Förderung - Wenn Du für die Sanierung Deines Hauses oder Deiner Wohnung staatliche Förderung bekommst, beispielsweise von der KfW oder dem Bafa, kannst Du den Steuervorteil nicht nutzen. Du musst Dich also entscheiden zwischen dem Zuschuss oder einem günstigen Darlehen und der Steuerermäßigung.

Einmaliger Abzug - Du kannst die Sanierungskosten nur einmal geltend machen. Ein Abzug als Sonderausgaben oder Werbungskosten ist zum Beispiel nicht möglich, wenn Du die Steuerermäßigung für energetische Sanierungen beanspruchst. Eine weitere Steuerermäßigung für Handwerkerkosten bekommst Du dann auch nicht.

Objektbezogener Höchstbetrag - Der Höchstbetrag von 40.000 Euro gilt pro Objekt. Du kannst mehrere Maßnahmen zu unterschiedlichen Zeit­punkten durchführen lassen und die Kosten von der Steuer abziehen, bis Du die Erstattungsgrenze erreichst. Hast Du mehrere Immobilien wie eine Erst- und eine Zweitwohnung, die Du selbst bewohnst und nicht vermietest, kannst Du für jedes der Gebäude jeweils bis zu 40.000 Euro absetzen.

Einzelveranlagung - Steuerermäßigungen für energetische Sanierungen werden dem Ehegatten oder Lebenspartner zugerechnet, der diese gezahlt hat. Alternativ können Eheleute beantragen, dass ihnen die Kosten jeweils zur Hälfte zugerechnet werden. Dazu reicht ein übereinstimmender Antrag, also der Antrag des Partners, der die Kosten getragen hat. Ein gemeinsamer Antrag ist nicht notwendig. Mehr liest Du im Ratgeber zur Einzelveranlagung.

Keine Vor- oder Rückträge - Zahlst Du in einem Jahr weniger Steuern, als Du durch die Steuerermäßigung zurückbekommst, verfällt der überschüssige Betrag. Du profitierst also nur von einem Teil der Förderung, denn Vor- oder Rückträge in andere Jahre sind nicht möglich.

Am 14. Januar 2021 hat das Bundesministerium der Finanzen ein Schreiben veröffentlicht, in dem es Antworten auf Detailfragen der Steuerermäßigung gibt.

Wenn Du Deine Wohnung oder Dein Haus sanieren willst, hast Du verschiedene Möglichkeiten, eine Förderung zu erhalten und dadurch die Kosten zu verringern.

Jährliche Steuerermäßigung für Handwerkerleistungen

Alternativ zur Steuerermäßigung für energetische Sanierungen (§ 35c EStG) gibt es im Steuerrecht eine Ermäßigung für Handwerkerleistungen (§ 35a Abs. 3 EStG). Du kannst pro Maßnahme allerdings nur eine von beiden in Anspruch nehmen.

Wenn Du Handwerker in Deiner selbst genutzten Wohnung arbeiten lässt, darfst Du 20 Prozent der Arbeitskosten von der Steuer absetzen. Die Höchstsumme beträgt 1.200 Euro pro Jahr und Haushalt. Anders als bei der Förderung energetischer Sanierungen sind nur Arbeitskosten absetzbar – Materialkosten nicht. Zudem müssen die Arbeiten dem Erhalt oder der Renovierung der Wohnung dienen. Worauf Du außerdem noch achten solltest, liest Du im Ratgeber Handwerkerleistungen absetzen.

Der wesentliche Unterschied zwischen den beiden Möglichkeiten ist, dass Du den Steuervorteil für Handwerkerleistungen jedes Jahr nutzen kannst. Deshalb kann es sich lohnen, kleinere Maßnahmen als Handwerkerleistungen abzusetzen und die Ermäßigung für energetische Sanierungen für größere Vorhaben aufzusparen.

Staatliche Förderung von der KfW oder dem Bafa

Eine weitere Alternative sind staatliche Förderprogramme. Je nach Sanierungsziel kann es sich für Dich lohnen, eine Förderung der KfW oder des Bafa zu nutzen. Wichtig: Steuerermäßigung und staatliche Förderung lassen sich nicht kombinieren.

Wenn Du Deine Wände dämmen oder die Fenster austauschen lassen willst, kannst Du einen Zuschuss für Einzelmaßnahmen beantragen. Seit dem 1. Januar 2021 gibt es diesen beim Bafa. Im neuen Programm Bundesförderung für effiziente Gebäude Einzelmaßnahmen bekommst Du einen Zuschuss in Höhe von 15 Prozent für Kosten von bis zu 60.000 Euro – maximal also 9.000 Euro. Mehr dazu liest Du hier. 

Beim Bafa gibt es außerdem Zuschüsse fürs Heizen mit erneuerbaren Energien. Lässt Du also eine neue Heizung einbauen, erhältst Du bis zu 35 Prozent der Kosten ersetzt. Tauschst Du damit eine alte Ölheizung aus, können es bis zu 45 Prozent sein. Welche Heizungen das Bafa fördert und wie hoch die einzelnen Zuschüsse sind, liest Du im Ratgeber zur Bafa-Förderung.

Einen Kredit mit Tilgungszuschüssen für Sanierungen zum KfW-Effizienzhaus laufen im Programm KfW 261. Je nachdem welchen Effizienzhaus-Standard Du mit den Maßnahmen erreichst, bekommst Du einen Zuschuss von bis zu 20 Prozent der Darlehenssumme und höchstens 24.000 Euro. Alles Weitere liest Du hier.

Zum 1. Juli 2021 gehen die Programme 430 und 151/152 komplett in der neuen Fördersystematik der Bundesförderung für effiziente Gebäude auf. Was sich dann ändert, erklären wir im Ratgeber zur KfW-Förderung.

Sowohl die Steuerermäßigung als auch die staatlichen Förderprogramme haben Vor- und Nachteile. Willst Du nur die Heizung tauschen, kann sich die Bafa-Förderung aufgrund der höheren Fördersummen mehr lohnen. Planst Du hingegen eine größere Sanierung, solltest Du die Steuerermäßigung sowie das KfW-Programm 430 und die BEG Einzelmaßnahmen (BEG EM) vergleichen. Achtung: KfW 430 lässt sich nicht mehr beantragen.
Die folgende Tabelle gibt Dir einen Überblick über wesentliche Unterschiede:

Steuerermäßigung, KfW 430 und BEG-Einzelmaßnahmen im Vergleich

Quelle: Paragraf 35c Einkommensteuergesetz, Bundesministerium der Finanzen, Bundesministerium für Wirtschaft und Energie, KfW (Stand: 27. August 2022)

Die Steuerermäßigung hat im Vergleich zu den Programmen KfW 430 und BEG-Einzelmaßnahmen somit einige Vorteile:

1. Da Du die anteilige Kostenerstattung über die Anlage Energetische Maßnahmen der Steu­er­er­klä­rung bekommst, musst Du die Förderung erst nach der Sanierung beantragen. Es besteht aber das Risiko, dass das Finanzamt Dir die Ermäßigung verwehrt, wenn Du nicht alle Bedingungen erfüllst.
2. Anders als bei der KfW-Förderung darfst Du bei der Steuerermäßigung auf die Begleitung durch einen Energieexperten verzichten. Allerdings kannst Du Dir in beiden Fällen 50 Prozent der Kosten für den Experten erstatten lassen.
3. Der Höchstbetrag liegt bei 40.000 Euro pro Objekt und somit deutlich höher als die Maximalsumme für Einzelmaßnahmen in der BEG-EM. Dieser Vorteil wirkt allerdings nur, solange Du Einzelmaßnahmen durchführen lässt und keinen KfW-Effizienzhaus-Standard anstrebst. Dann ist die Förderung im Programm KfW 430 höher.
4. Nur noch teilweise und für begrenzte Zeit hat die Steuerermäßigung den Vorteil, dass das Gebäude lediglich mindestens zehn Jahre alt sein muss. Mit der neuen Fördersystematik BEG hat der Gesetzgeber das Mindestalter für förderfähige Immobilien hingegen auf fünf Jahre gesenkt. Für Einzelmaßnahmen ist der Vorteil daher bereits zum 1. Januar 2021 entfallen, für Sanierungen zum Effizienzhaus erfolgt dies am 30. Juni 2021, sobald das Programm KfW 430 komplett in der Bundesförderung für effiziente Gebäude aufgeht.

Bei der Steuerermäßigung gibt es aber auch einige Nachteile:

1. Erst mit dem Steuerbescheid erfährst Du, ob Du die Maßnahmen erfolgreich abgesetzt hast. Deshalb ist es besonders wichtig, dass Du vorher mit dem Finanzamt sprichst, wenn Du unsicher bist, ob Du beispielsweise mit den geplanten Maßnahmen alle Voraussetzungen erfüllst. Möglicherweise lohnt sich auch eine kostenpflichtige verbindliche Auskunft des Finanzamts.
2. Die Steuerermäßigung kannst Du nur als Selbstnutzer beanspruchen. Wenn Du also eine Wohnung auch nur zeitweise vermietest, erhältst Du keine Förderung.
3. Die Auszahlung der Steuererstattung erfolgt über drei Jahre. Im Gegensatz dazu erhältst Du den Zuschuss der KfW oder des Bafa bereits nach Abschluss und Bescheinigung der Maßnahmen.
4. Du musst genügend Steuern bezahlen, damit Du die komplette Ermäßigung bekommst. Zahlst Du weniger Steuern, als Du erstattet bekommst, verfällt der überschüssige Betrag und Du verschenkst einen Teil der Förderung. Es sind nämlich keine Vor- und Rückträge möglich.

Energetische Sanierungen und ihre Fördermöglichkeiten sind ein äußerst komplexes Thema. Deshalb solltest Du Dich unbedingt von einem Experten beraten lassen und vor Beginn der Sanierung sorgfältig abwägen, welche Maßnahmen Du durchführen lassen willst und welche Fördervariante die beste für Dich ist.

Die erste Anlaufstelle ist die Energieberatung der Verbraucherzentrale. Diese berät Dich kostenlos in Beratungsstellen, am Telefon oder per E-Mail. Darüber hinaus ist auch eine Beratung bei Dir vor Ort möglich. Ein Gebäude-Check kostet beispielsweise 30 Euro. Für einkommensschwache Haushalte ist er kostenlos. Der Energieberater kann Dich zu Sanierungsmaßnahmen und Fördermöglichkeiten beraten.

Du kannst Dich auch direkt oder nach einer Beratung bei der Verbraucherzentrale von einem Energieexperten beraten lassen, der vom Bafa oder der KfW zugelassen ist. Diese Beratung musst Du bezahlen, sie ist aber auch umfangreicher. Am besten findest Du einen Experten in Deiner Nähe auf dem Portal für Energieeffizienzexperten der Deutschen Energie-Agentur.