Widerspruch Nebenkostenabrechnung Nebenkostenabrechnung widersprechen: Musterbrief

Viele Nebenkostenabrechnungen enthalten Fehler, die bares Geld für Dich als Mieter bedeuten. Der von Finanztip empfohlene Dienstleister Mineko hat mitgeteilt, dass 81 Prozent der von ihm geprüften Nebenkostenabrechnungen fehlerhaft sind. Im Durchschnitt sparten die Mieter durch die Kontrolle 220 Euro.

Das sind sieben typische Fehler, auf die Du bei Deiner Abrechnung achten solltest:

1. Warmwasserkosten nicht nach Verbrauch abgerechnet
   Hat Dein Vermieter das Warmwasser nicht nach Verbrauch abgerechnet, sondern geschätzt oder nach einer Formel berechnet, darfst Du den Posten pauschal um 15 Prozent kürzen.
2. Vermieter rechnet Kosten ab, die nicht im Vertrag stehen
   Alle Kostenpositionen, die Dein Vermieter abrechnet, müssen in Deinem Mietvertrag stehen. Vergleiche die einzelnen Kosten in Deiner Abrechnung mit den Angaben im Vertrag. Fehlen einzelne Kostengruppen im Vertrag, musst Du sie nicht bezahlen.
3. Unzulässige Kosten
   Du kannst der Abrechnung widersprechen, wenn Dein Vermieter Kosten auf Dich umgelegt hat, die er selbst tragen muss, wie Reparaturkosten, Wartungskosten für Rauchmelder oder Feuerlöscher, Bank- und Kontoführungsgebühren, eine einmalige Dachrinnenreinigung sowie Beiträge für eine Mietausfall- oder Rechtsschutzversicherung.
4. Frist nicht eingehalten
   Hat sich Dein Vermieter mehr als zwölf Monate Zeit gelassen für die Jahresabrechnung, darf er keine Nachzahlung von Dir verlangen.
5. Gewerberäume im Wohnhaus
   Gibt es in Deinem Wohnhaus auch eine Gewerbeeinheit, sollte das bei Deinen Nebenkosten berücksichtigt werden. Denn in aller Regel verursacht ein Gewerbe deutlich höhere Nebenkosten. Hat Dein Vermieter diese nicht herausgerechnet, sondern auf alle Mieter umgelegt, kannst Du der Abrechnung widersprechen und Dich erkundigen, warum er die gewerblichen Kosten nicht herausgerechnet hat.
6. Falscher Abrechnungszeitraum
   Bist Du gerade erst eingezogen, darf Dein Vermieter die Kosten auch nur für die Monate berechnen, die Du im Haus gewohnt hast und nicht für das gesamte Jahr.
7. Falscher Verteilerschlüssel
   Die Verteilerschlüssel müssen in der Abrechnung angegeben sein und auch richtig sein. Vergleiche dazu die Angaben mit Deinem Mietvertrag. Es lohnt sich, die Wohnung nachzumessen, denn Nebenkosten sind nur nach den tatsächlichen Quadratmetern zu berechnen.

Hast Du bei der Kontrolle der Abrechnung Fehler gefunden, kannst Du widersprechen und Deinen Vermieter um Klärung bitten.

Du hast zwölf Monate Zeit, Deine Bedenken vorzubringen (§ 556 Abs. 3 BGB). Die Frist dafür endet taggenau zwölf Monate, nachdem Du die Abrechnung bekommen hast, und nicht erst am Ende des Kalendermonats (LG Berlin, Urteil vom 25. Oktober 2016, Az. 63 S 35/16).

Die Jahresfrist beginnt erst, wenn Dein Vermieter eine nachvollziehbare Abrechnung vorgelegt hat. Hat er Dir zwar die Nebenkostenabrechnung geschickt, aber bei mehreren Positionen nicht nachvollziehbar erklärt, wie diese Kosten auf die einzelnen Wohnungen verteilt werden, liegt keine ordnungsgemäße Abrechnung vor. Korrigiert er das nicht innerhalb des Jahres, hat er keinen Anspruch mehr auf Nachzahlung.

Du musst die Frist auch dann beachten, wenn Du den gleichen Einwand schon bei Abrechnungen aus den Vorjahren erhoben hast (BGH, Urteil vom 12. Mai 2010, Az. VIII ZR 185/09).

Oft findet sich in Abrechnungen der Hinweis, dass innerhalb von vier Wochen Widerspruch gegen die Abrechnung einzulegen ist. Das bedeutet nur, dass die Abrechnung nach 30 Tagen fällig wird. Hast Du zu viel vorausbezahlt, muss Dein Vermieter das Guthaben innerhalb von 30 Tagen erstatten. Umgekehrt musst Du eine Nachzahlung ebenfalls innerhalb von 30 Tagen überweisen. Ein Widerspruch ändert daran nichts. Du solltest aber bei der Zahlung erklären, dass Du Dir eine Rückforderung vorbehältst. Trotz der 30-Tage-Frist hast Du zwölf Monate lang Zeit, Einwände zu erheben.

Wichtig ist, dass Du genau erklärst, welche Kosten Du nicht akzeptierst. Es reicht nicht, pauschal zu behaupten, die Kosten seien völlig überhöht oder die Kostensteigerungen seien nicht nachvollziehbar (AG Berlin Mitte, Urteil vom 21. Januar 2015, Az. 17 C 247/14).