Vorfälligkeitsentschädigung als Werbungskosten Steuern sparen bei der Vorfälligkeitsentschädigung

Falls Du Deinen Immobilienkredit vorzeitig tilgst, verlangt die Bank von Dir eine sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung. Dadurch lässt sich das Geldinstitut die Zinsen erstatten, die ihm durch die vorzeitige Rückzahlung entgangen sind. Aber kannst Du diese Zahlung in Deiner Steuererklärung als Werbungskosten geltend machen?

Wer seinen Immobilienkredit früher zurückzahlt und deshalb eine Vorfälligkeitsentschädigung zahlen muss, kann in der Regel diese Kosten nicht steuerlich absetzen.

Anders kann es aber sein, wenn Du Vermieter bist. Hast Du eine Baufinanzierung aufgenommen, um eine vermietete Immobilie zu erwerben, kannst Du die Zinsen als Werbungskosten steuerlich berücksichtigen. Denn sie stehen in einem wirtschaftlichen Zusammenhang mit Deinen Einkünften aus Vermietung und Verpachtung (§ 9 Abs. 1 Satz 3 Nr. 1 Einkommensteuergesetz EStG).

Darüber hinaus kannst Du die Kosten einer Vorfälligkeitsentschädigung in der Steuererklärung als Werbungskosten angeben. Denn die Vorfälligkeitsentschädigung ist ein Nutzungsentgelt für das Darlehen, auch wenn Du den Vertrag früher beendet hast.

Du kannst die Vorfälligkeitsentschädigung als Werbungskosten bei der EinkunftsartVermietung und Verpachtung in der Steuererklärung angeben, wenn folgende Kriterien zutreffen:

1. Zur Finanzierung einer vermieteten Wohnung wurde ein Kredit aufgenommen.
2. Dieser Kredit wurde wegen einer Umschuldung vorzeitig getilgt.
3. Die bisher vermietete Wohnung wird weiterhin von Dir vermietet.

Urteil zur Vorfälligkeitsentschädigung 

Bestätigt wurde diese Rechtsauffassung zuletzt vom Finanzgericht Niedersachsen (Urteil vom 30. Oktober 2024, Az.: 3 K 145/23). In diesem Fall hatte ein Ehepaar insgesamt fünf vermietete Immobilien. Eine Immobilie verkauften sie 2020, die gleichzeitig die Sicherheit für zwei andere der Immobilien war. Mit den Einnahmen aus dem Verkauf tilgte das Paar die Kredite für diese zwei Immobilien. In der Steuererklärung machten sie insgesamt rund 9.000 Euro als Vorfälligkeitsentschädigung inklusive Bearbeitungsgebühren geltend. Das zuständige Finanzamt wollte diese aber nicht als Werbungskosten geltend machen. Erst das Finanzgericht gab dem Ehepaar recht.

Hast Du allerdings die Immobilie verkauft, deshalb den Kredit getilgt und eine Vorfälligkeitsentschädigung gezahlt, kannst Du diese nach der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs nicht steuerlich als Werbungskosten geltend machen (BFH, Urteil vom 11. Februar 2014, Az. IX R 42/13). In diesem Fall ist die Zahlung durch den Verkauf veranlasst – und steht nicht mehr mit der Vermietung in Zusammenhang (BFH, Urteil vom 6.  Dezember 2005, Az. VIII R 34/04).  

Auch wenn Du das Haus oder die Wohnung verkaufst und mit dem Gewinn ein neues Mietobjekt erworben hast, kannst Du eine Vorfälligkeitsentschädigung nicht mehr als Werbungskosten absetzen. Der Bundesfinanzhof hält an dieser Rechtsprechung nicht länger fest (BFH, Urteil vom 11. Februar 2014, Az. IX R 42/13, Rz. 12).

Verkaufst Du Deine vermietete Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf wieder, ist der Verkauf nicht steuerfrei. Da Du beim Verkauf der Immobilie eine Vorfälligkeitsentschädigung nicht als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung geltend machen kannst, denk daran, die Zahlung als Veräußerungskosten beim Verkauf zu berücksichtigen. Du kannst dadurch Deinen Veräußerungsgewinn senken, den Du versteuern musst (§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG).