Haus überschreiben Schenkung: So bleibt das Eigenheim in der Familie

Als Hauseigentümer oder -eigentümerin stellst Du Dir früher oder später die Frage: Was soll einmal mit meiner Immobilie passieren? Du kannst Dein Testament machen und aufschreiben, wer das Haus erben soll. Oder Du überträgst es schon zu Lebzeiten auf Deine Kinder und behältst Dir zum Beispiel ein lebenslanges Wohnrecht vor. Damit lässt sich nicht nur Erbschafts­steuer sparen. Du schaffst auch klare Verhältnisse, gibst frühzeitig Verantwortung an die Kinder ab und kannst gleichzeitig weiter in Deinem Haus wohnen. Wir erklären Dir, wann eine Schenkung sinnvoll ist, was für Kosten entstehen und an welche Punkte Du denken musst.

Für Dich als Eigentümer oder Eigentümerin einer Immobilie kann es sinnvoll sein, Deinen Nachlass schon zu Lebzeiten zu regeln, besonders wenn Du mehrere Erben hast und diese vielleicht auch bereits Kinder. Denn dann gehört Deine Immobilie nach Deinem Tod allen Erben zu einem gewissen Teil – der Erbengemeinschaft. Vielleicht braucht ein Kind dringend Geld und will das Haus verkaufen, ein anderes möchte es vermieten oder selbst einziehen. Streit ist vorprogrammiert und am Ende wird Dein Haus, um das Du Dich Dein Leben lang gekümmert hast, vielleicht verkauft. 

Mit einer Schenkung kannst Du entscheiden, wer die Immobilie bekommt. So kannst Du sicherstellen, dass das Haus in der Familie bleibt. Du kannst das Haus aber auch jemandem überschreiben, der nicht zu den gesetzlichen Erben zählt. Nach dem Gesetz erben zunächst immer der Ehepartner und die Kinder (§ 1924 BGB). Sollen die außen vor bleiben, kannst Du Deine Immobilie auch Deinem Enkelkind, Deiner Nichte, Schwester oder einem guten Freund schenken. 

Vielleicht möchtest Du, dass einer Deiner Erben weniger bekommt als die anderen. Dazu könntest Du ihn zum Beispiel im Testament enterben. Aber den gesetzlichen Pflichtteil, das ist die Hälfte des gesetzlichen Erbteils, kannst Du ihm nicht entziehen. Willst Du das aber erreichen, ist die Schenkung zu Lebzeiten vielleicht eine Alternative. Du überschreibst schon zu Lebzeiten das Haus und nimmst es dadurch aus dem Nachlass heraus. Die Schenkung zu Lebzeiten verringert Dein Vermögen, sodass – vereinfacht gesprochen – die Erben dann nur noch den Rest bekommen und die Enterbten einen noch geringeren Pflichtteil.

Auch die Erbschafts­steuer ist oft ein Grund dafür, warum Eltern ihr Haus auf die Kinder überschreiben. Es fallen zwar auch bei einer Schenkung grundsätzlich Steuern an – die sogenannte Schenkungssteuer. Aber mit einer Schenkung zu Lebzeiten kannst Du die Übertragung Deines Vermögens zeitlich strecken und damit die Steuer in vielen Fällen vermeiden. Das hängt mit den Freibeträgen zusammen, die Deine Kinder dadurch mehrfach ausnutzen können. Wie das funktioniert, erklären wir Dir anhand von Beispielen und typischen Gestaltungen weiter weiter unten im Ratgeber. 

Wichtig: Du solltest nicht voreilig Deine Immobilie an die nächste Generation überschreiben. Die Immobilie zu verschenken, ist eine folgenreiche Entscheidung, die Du Dir gut überlegen solltest. Sie lässt sich zwar in bestimmen Fällen rückgängig machen, aber das ist kompliziert und mit Aufwand verbunden. Wann das Haus wieder an Dich als ehemaligen Eigentümer zurückfällt, erklären wir weiter unten im Ratgeber.

Willst Du Deine Immobilie auf die Kinder überschreiben, kannst Du das mit einer Schenkung zu Lebzeiten erreichen, auch vorweggenommene Erbfolge genannt. Du überlässt damit Dein Haus nicht der gesetzlichen Erbfolge. 

Die Schenkung ist sinnvoll, wenn Du die Immobilie nur überschreiben möchtest, aber keinen Kaufpreis dafür willst. Denn eine Schenkung ist grundsätzlich unentgeltlich (§ 516 Abs. 1 BGB).

Für die Umschreibung braucht Ihr einen Notar, der den Schenkungsvertrag notariell beurkundet (§ 518 BGB). Den Vertragsentwurf solltest Du Dir gemeinsam mit Deiner Familie gründlich durchlesen und offene Fragen ansprechen. Ist alles klar, wird der Vertrag unterschrieben und der Notar beurkundet ihn. Er sorgt auch dafür, dass die Beschenkten als neue Eigentümer ins Grundbuch eingetragen werden.

Nach der Hausüberschreibung kann der Beschenkte als neuer Eigentümer frei über die Immobilie verfügen, sie also weiterverkaufen, vermieten oder verschenken. Falls Du das nicht möchtest, kannst Du Dich dagegen bereits im Vertrag absichern. Das funktioniert, indem Du die Schenkung mit bestimmten Auflagen verbindest (§ 525 BGB). Das kannst Du gestalten, wie Du möchtest. Die vier typischsten Auflagen sind die folgenden:

1. Du behältst das Wohnrecht oder einen Nießbrauch

Wenn Du nur das Haus überschreiben willst, aber weiter bis zu Deinem Lebensende dort wohnen möchtest, kannst Du als Auflage im Schenkungsvertrag regeln, dass Du ein lebenslanges Wohnrecht oder einen sogenannten Nießbrauch bekommst (OLG Köln, 10.11.1993, Az. 27 U 220/92). Beides wird im Grundbuch eingetragen und ist Dir bis an Dein Lebensende garantiert. Bis zu Deinem Ableben darfst Du wohnen bleiben. Bei einem Nießbrauch kannst Du die Immobilie sogar weitervermieten. Ausführliche Informationen dazu findest Du in jeweils eigenen Ratgebern zum Nießbrauch und Wohnrecht.

2. Du bekommst eine Abfindung 

Du kannst im Vertrag auch regeln, dass der Beschenkte Dir einen einmaligen Geldbetrag zahlt, eine Art Abfindung. Die darf allerdings nicht so hoch sein wie ein möglicher Kaufpreis. Ansonsten hättest Du die Immobilie nicht mehr verschenkt, sondern verkauft. Oder der Beschenkte bekommt die Immobilie von Dir nur, wenn er im Gegenzug die Restschuld der Baufinanzierung übernimmt.

3. Du bekommst eine Leibrente

Ihr könnt in den Schenkungsvertrag auch die Auflage aufnehmen, dass Du das Haus überschreibst, aber dafür eine sogenannte monatliche Leibrente bekommst – bis zu Deinem Lebensende (§ 759 BGB). Das ist eine Art von privater Rentenzahlung. Bei der Dauer der Leibrente seid Ihr frei, Ihr könntet sie auf einen bestimmten Zeitraum begrenzen. Dann enden die Zahlungen zum Beispiel nach zehn Jahren. Ein Beispiel für eine Regelung zur Rentenzahlung kannst Du im Ratgeber vorweggenommene Erbfolge nachlesen.

4. Du bestimmst, wer Dich pflegen soll 

Du kannst das Haus auch überschreiben und daran die Bedingung knüpfen, dass sich der neue Eigentümer dann auch um Deine Pflege kümmern soll. Wie das genau aussehen soll, kannst Du individuell festlegen. Du kannst Dich auch vertraglich darauf einigen, dass der Beschenkte für den Fall, dass Du ein Pflegefall wirst, einen Pflegedienst für Dich bestellen darf. Oder dass Du auf keinen Fall in ein Pflegeheim möchtest.

Dein Haus kannst Du nicht zum Nulltarif überschreiben. Es fallen Notarkosten an. Wie teuer sie sind, hängt vom Wert des Grundstücks und Deiner Immobilie ab (§§ 97, 46 GNotKG). Das bedeutet: Je mehr Dein Haus wert ist, desto höher werden die Kosten beim Notar. Auf der Rechnung vom Notar oder der Notarin findest Du neben den Notargebühren noch eine Kostenpauschale für Porto und Telekommunikation, Gebühren für eine Grundbucheinsicht und die Umsatzsteuer. 

Du solltest auch an die Grundbuchkosten denken, da der neue Eigentümer im Grundbuch eingetragen werden muss.

In der nachfolgenden Gebührentabelle kannst Du ablesen, mit welchen Kosten Du rechnen musst, wenn Du Dein Haus überschreiben willst. Dazu musst Du wissen, wie viel Deine Immobilie ungefähr wert ist.

Notar- und Grundbuchkosten bei der Hausüberschreibung 

Quelle: Finanztip-Recherche, Anlage 2 zu § 34 Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG), Anlage 1 zu § 3 GNotKG: KV 21100, KV 32005, KV 32014, KV 322011 GNotKG, KV 1151 (Justizverwaltungskostengesetz) JVKostG; KV 14110 (Stand: Juni 2024)

Egal ob Du Dein Haus vererbst oder verschenkst, es fallen in jedem Fall Steuern an. Denn es gibt die Schenkungssteuer, wenn Du das Haus zu Lebzeiten überschreibst, und die Erbschafts­steuer, falls das Haus erst nach Deinem Tod auf die Erben übergehen soll.

Bevor wir Dir die Unterschiede erklären, möchten wir Dich auf eine Ausnahme hinweisen: Ehepartner und Kinder können von der Schenkungs- oder Erbschafts­steuer befreit sein, wenn sie in der Immobilie für weitere zehn Jahre wohnen (§ 13 Abs. 1 Nr. 4a und 4c ErbStG). Infos dazu findest Du im Ratgeber Erbschafts­steuer Immobilien.

Wie hoch ist die Erbschafts­steuer? 

Wer eine Immobilie erbt, muss Erbschaftsteuer zahlen, wenn der Wert des Erbes höher ist als die gesetzlichen Freibeträge. Dazu eine kurze Übersicht.

Quelle: Finanztip-Recherche, § 16 Erbschafts­steuer- und Schenkungssteuergesetz (ErbStG), (Stand: Juni 2024)

Bewegt sich das Erbe innerhalb des Freibetrags, fällt keine Steuer an. Schießt das Erbe über die Freibeträge hinaus, zahlt der Erbe Erbschaftsteuer. Wie viel Deine Erben tatsächlich an Steuern zahlen müssen, hängt davon ab, wie Ihr miteinander verwandt sein und welchen Wert das Haus hat. Genaueres kannst Du im Ratgeber zur Erbschafts­steuer nachlesen. Dort findest Du auch die einzelnen Steuerklassen und einen Erbschafts­steuerrechner.

Ein Beispiel: Armin vererbt seiner einzigen Tochter Beatrix eine Immobilie im Wert von 500.000 Euro. Beatrix hat einen Freibetrag von 400.000 Euro. Heißt: Sie muss 100.000 Euro versteuern. Als Tochter fällt sie in Steuerklasse I. Damit gilt ein Steuersatz von 11 Prozent. Beatrix muss 11.000 Euro Erbschaftsteuer zahlen.  

Wie hoch ist die Schenkungssteuer?

Überschreibst Du Dein Haus schon zu Lebzeiten, fällt zwar keine Erbschafts­steuer an, aber Schenkungssteuer – und zwar in vergleichbarer Höhe. Die Freibeträge für die Beschenkten sind bei der Erbschafts­steuer genauso hoch wie bei der Schenkungssteuer (§ 16 ErbStG). Macht es dann steuerlich einen Unterschied, das Haus zu Lebzeiten zu übertragen, wenn die Freibeträge bei der Erbschafts­steuer genauso hoch sind wie bei der Schenkungssteuer? 

Der Trick ist folgender: Deine Kinder können die Freibeträge mehrmals ausschöpfen. Zusätzlich könnt Ihr mit einem eingetragenen Wohnrecht den Wert der Immobilie und damit auch die Schenkungssteuer verringern. Es gibt dazu drei wichtige Gestaltungen.

1. Du kannst die Immobilie stufenweise schenken 
Wenn Du eine Immobilie mit einem Wert von über 400.000 Euro besitzt, kannst Du stufenweise schenken, um Deinen Kindern die Erbschaftsteuer zu ersparen. Alle zehn Jahre können sie den Freibetrag in voller Höhe ausschöpfen (§ 16 Abs. 2 ErbStG). 

Wir erklären Dir das an einem Beispiel: Christina gehört eine Immobilie im Wert von 800.000 Euro. Ihre einzige Tochter Doro soll die Immobilie steuerfrei bekommen. Dazu überträgt Christina an Doro zunächst einmal die Hälfte des Hauses mit einem Gegenwert von 400.000 Euro. Doro wird als Miteigentümerin ins Grundbuch eingetragen. Zehn Jahre später überschreibt Christina die ihr noch verbliebene Hälfte an ihre Tochter Doro. Sie nutzt somit die Freibeträge zweimal aus. Schenkungssteuer fällt dann keine an. 

2. Du kannst mit einer Kettenschenkung überschreiben 
Schneller geht es in der Regel mit der sogenannten Kettenschenkung. Dann musst Du nicht zehn Jahre warten, bis Du das Haus endgültig überschrieben hast. Um die Steuerfreibeträge optimal zu nutzen, verschenkst Du das Haus an mehrere Personen. Wie das funktioniert, erklären wir ausführlich im Ratgeber zur Kettenschenkung. 

Zur Veranschaulichung ein weiteres Beispiel: Eike will sein Haus im Wert von 800.000 Euro zu Lebzeiten überschreiben. Er schenkt seinem Sohn Fabian die Hälfte steuerfrei, weil er den Freibetrag damit voll ausschöpft. Die andere Hälfte überträgt er zunächst an seine Frau Gitta. Ehegatten haben einen Schenkungsfreibetrag von 500.000 Euro. Wohnt Gitta selbst in dem Haus, sind die Freibeträge sogar unbegrenzt hoch. Gitta schenkt dann ihre bereits geschenkte Hälfte wiederum an Fabian weiter. Das passiert steuerfrei, denn die Freibeträge gelten pro Kind und pro Schenkungsvorgang. 

Solche Kettenschenkungen sind zulässig. Wichtig ist nur, dass die beschenkte Person frei entscheiden kann, was sie mit der Immobilie macht und sich nicht verpflichtet, sie weiter zu verschenken. Der Bundesfinanzhof hat solche Gestaltungen als zulässige Gestaltung gewertet und nicht als Steuerumgehung (BFH, 28.07.2022, Az. II B 37/21). Lasst Euch dazu von Eurer Notarin oder Notar beraten. 

3. Du verschenkst das Haus mit Wohnrecht oder Nießbrauch 
Bei teuren Immobilien ist es steuerlich interessant, die Schenkung mit einem lebenslangen Wohnrecht oder einem sogenannten Nießbrauch zu verbinden. Dann überträgst Du das Eigentum schon an die nächste Generation, behältst aber weiter das Recht, entweder im Haus bis zu Deinem Lebensende zu wohnen oder es sogar zu vermieten. Das lebenslange Wohnrecht und ebenso ein Nießbrauch mindert den Wert des Hauses und damit die Höhe der Schenkungsteuer. Wie Du den Wohnwert berechnest, erklären wir Dir ausführlich in unserem Ratgeber zum Wohnrecht. Zu den Unterschieden zwischen Wohnrecht und Nießbrauch empfehlen wir den Ratgeber zum Nießbrauch.

Geschenkt ist geschenkt – dieser Grundsatz gilt auch, wenn es um eine Immobilie geht. Aber in verschiedenen Situationen hast Du das Recht, die Schenkung wieder rückgängig zu machen.

Ist der Beschenkte grob undankbar, darfst Du die Immobilie wieder zurückfordern (§ 530 BGB). Dabei geht es aber nur um schwere Verfehlungen, etwa wenn die beschenkte Person Dein Vertrauen missbraucht und Deine Vorsorgevollmacht für Geschäfte nutzt, ohne Deinen Willen zu beachten. Oder bei schweren Beleidigungen und körperlichen Misshandlungen. Du musst in Deinem Widerrufsschreiben keinen Grund angeben (BGH, 11.10.2022, Az. X ZR 42/20). Spätestens vor einem Gericht müsstest Du aber den Grund für Deinen Widerruf begründen. 

Ebenfalls zurückfordern kannst Du das Geschenk, wenn Du verarmen solltest und Deinen Lebensunterhalt nicht mehr zahlen kannst (§ 528 BGB). Unter Umständen darf sogar der Staat die Schenkung rückgängig machen, wenn Du staatliche Hilfe beantragen musst.

Du kannst aber auch im Vertrag weitere Gründe festlegen, wann Du die Schenkung widerrufen kannst. Ihr könnt Euch beispielsweise darauf einigen, dass die Immobilie wieder Dir gehören soll, wenn der Beschenkte finanziell so große Probleme hat, dass die Zwangsversteigerung droht. Auch für den Fall, dass der Beschenkte Insolvenz anmelden muss oder vor Dir sterben sollte, kannst Du Dir das Recht einräumen lassen, die Schenkung zu widerrufen. Du kannst Dich im Schenkungsvertrag auch gegen den Fall absichern, dass Deine Kinder das Haus bei der Bank beleihen oder verkaufen wollen. Haltet vertraglich fest, dass in einem solchen Fall die Hausüberschreibung rückgängig gemacht wird. Besprecht ausführlich mit Eurer Notarin oder Notar, welche Widerrufsgründe Ihr im Vertrag aufnehmen wollt. Wie eine sogenannte Rückfallklausel im Schenkungsvertrag aussehen könnte, findest Du im Ratgeber zur vorweggenommenen Erbfolge.

Wenn Du Deine Pflege mit der Immobilie zahlen musst, solltest Du in jedem Fall einen Widerruf vereinbaren.

Mit einer Schenkung kannst Du Dein Erbe schon zu Lebzeiten aufteilen und damit sicherstellen, dass eine an sich erbberechtigte Person von Deinem Vermögen gar nichts bekommt. Damit das gelingt, musst Du allerdings einiges beachten.  

Überschreibst Du Dein Haus an eines Deiner Kinder, schmälerst Du damit den Erbteil der anderen. Aus diesem Grund haben Geschwister innerhalb der ersten zehn Jahre nach der Schenkung einen sogenannten Pflichtteilsergänzungsanspruch (§ 2325 BGB). Solltest Du in dieser Zeit sterben, können die übrigen Erben von dem Beschenkten ihren Anteil fordern. 

Der Fall ist kompliziert, deshalb erläutern wir Dir die Rechtslage anhand eines Beispiels: Hanna hat zwei Kinder, ihr Sohn heißt Ingo und ihre Tochter Jasmin. Jasmin ist früh ausgezogen und hat den Kontakt zu ihrer Mutter Hanna ganz abgebrochen. Hanna möchte nicht, dass Jasmin etwas von Ihrem Vermögen bekommt. Sie hat deshalb Ihr Haus im Wert von 400.000 Euro bereits zu Lebzeiten vor zwölf Jahren auf Ingo überschrieben. Ihr aktuelles Vermögen besteht aus 100.000 Euro Bankguthaben. Sie bestimmt Ingo in Ihrem Testament zum Alleinerben. Hat Jasmin in diesem Fall noch Ansprüche gegen Ingo?

Nach der gesetzlichen Erbfolge bekommen beide Kinder jeweils die Hälfte des aktuellen Vermögens von Hanna. Also jeder 50.000 Euro. Da Hanna ihre Tochter Jasmin aber enterbt hat, bekommt sie nur den Pflichtteil von 25.000 Euro.

Ohne Schenkung hätte sich Hannas Nachlass auf 500.000 Euro belaufen. Jasmins Pflichtteil von einem Viertel hätte sich auf 125.000 Euro erhöht, wenn man die verschenkte Immobilie zum Nachlass hinzurechnet und dann von der Gesamtsumme den Pflichtteil berechnet (400.000 Euro Immobilie + 100.000 Euro = 500.000 Euro x ¼ = 125.000 Euro). Jasmin kann dann deshalb als Ergänzung ihres Pflichtteils von Ingo zusätzliche 100.000 Euro verlangen (125.000 Euro – 25.000 Euro = 100.000 Euro). Das hätte Jasmin aber nur bekommen, wenn Hanna das Haus erst im Jahr vor ihrem Tod auf Ingo überschrieben hätte. Je länger die Schenkung her ist, desto geringer ist der Pflichtteilergänzungsanspruch. Der verringert sich jedes Jahr um 10 Prozent. Nach zehn Jahren ist Schluss. Da Hanna das Haus schon vor zwölf Jahren auf ihren Sohne Ingo überschrieben hatte, bekommt Jasmin nur die 25.000 Euro Pflichtteil – von dem verschenkten Haus bekommt sie nichts.

Wenn es Dir darum geht, einen oder mehrere Erben auszuschließen, solltest Du Dich also frühzeitig um die Hausüberschreibung kümmern, damit keine Ausgleichszahlungen anfallen. Weitere Informationen findest Du im Ratgeber zu Enterbung und Pflichtteil.

Achtung: Nach der Rechtsprechung beginnt die Zehn-Jahres-Frist nicht, wenn Du Dir einen Nießbrauch oder lebenslanges Wohnrecht am gesamten Grundstück einräumen lässt. In diesem Fall bist Du noch „Herr im Hause“ und kannst die Immobilie im Wesentlichen weiter nutzen (BGH, 29.06.2016, Az. IV ZR 474/15). Ist Dein Wohnrecht hingegen nur auf bestimmte Teile der Immobilie beschränkt, dann beginnt die Zehn-Jahres-Frist normal zu laufen, sobald der neue Eigentümer im Grundbuch steht. 

Mit Deinen Erben kannst Du Dich aber auch darauf einigen, dass sie schon zu Lebzeiten einen Ausgleich erhalten und dafür im Gegenzug darauf verzichten, ihren Pflichtteilergänzungsanspruch durchzusetzen. Eine Verzichtserklärung musst Du ebenfalls notariell beglaubigen lassen.

Wirst Du ein Pflegefall, kommen Kosten auf Dich zu. Die gesetzliche Pfle­ge­ver­si­che­rung kommt nicht für alles auf, denn die Kosten für ein Pflegeheim sind hoch. Bevor der Staat Dich finanziell mit Hilfe zur Pflege unterstützt, musst Du Dein eigenes Vermögen aufbrauchen. 

Hast Du Dein Haus bereits an Deine Kinder überschrieben, kann der Staat unter Umständen verlangen, dass die Schenkung rückgängig gemacht wird. Eine Rück­for­de­rung ist aber dann ausgeschlossen, wenn mehr als zehn Jahre zwischen der Schenkung und Deinem Antrag auf Sozialleistungen liegt.