Tipps & Tricks
Ein Eigenheim kannst Du Dir sowieso nicht leisten? Ein neuer Index weckt wieder Hoffnung – vernachlässigt aber einen wichtigen Faktor.
Neue Studie sagt: Das Eigenheim ist wieder erschwinglicher
Annahme: Du gibst max. 35 % vom Netto für die Rate aus
Aber: Auch aufs Eigenkapital kommt’s an
Glaubst Du noch an ein Eigenheim? Oder hast Du das Thema abgehakt, seit die Phase extrem niedriger Zinsen für Immobilienkredite vorbei ist? Oder wenn Du an die gestiegenen Baukosten und oft schwindelerregenden Kaufpreise denkst.
Dann liefern das Institut der deutschen Wirtschaft (IW Köln) und Interhyp mit einem neuen “Erschwinglichkeitsindex” aktuell einen Funken neuer Hoffnung: In den letzten zwei Jahren sollen Ein- und Zweifamilienhäuser im Schnitt wieder bezahlbarer geworden sein. Aber wie viel ist da dran? Schauen wir uns dafür zunächst den Index an.
Der Index basiert auf Abschlussdaten für Baufinanzierungen bei Interhyp für alle 400 Landkreise bzw. kreisfreien Städte Deutschlands. Dabei setzt das IW Köln die monatliche Baufi-Bankrate und das Nettoeinkommen eines Musterhaushalts ins Verhältnis.
Der Haushalt besteht aus einem Paar zwischen 30 und 40 Jahren mit zwei Kindern und verdient ordentlich: 70 % haben weniger Netto, 30 % mehr.
Als erschwinglich gilt eine Immobilie dabei dann, wenn 35 % des Nettoeinkommens für die Bankrate reichen. In diesem Fall liegt der Index bei 100. Liegt der Wert höher, wird es erschwinglicher. Je weiter er unter 100 liegt, desto belastender wird die Baufi.
Ein Beispiel: Dein Traumhaus soll 500.000 € kosten. 100.000 € zahlst Du aus eigener Tasche, 400.000 € kommen von der Bank. Diesen Kredit finanzierst Du zu 3,7 % p. a. Zinsen. Zusammen mit der Tilgung zahlst Du im Jahr 5 % der Kreditsumme, das entspricht einer Monatsrate von 1.667 €. Damit das die Haushaltskasse nicht zu stark belastet, müsste Euer Monatsnetto laut Index bei rund 4.800 € liegen.
Hier siehst Du den Verlauf über die letzten fast 20 Jahre:
Während der Niedrigzinsphase von Ende der 2000er bis zum Anfang der 2020er Jahre lag der Index im bundesweiten Schnitt also immer weit über 100. Immobilien waren erschwinglich. Schon seit 2015 ging es wegen der steigenden Preise aber zügig abwärts.
Mit dem schnellen Anstieg der Bauzinsen im Jahr 2022 von 1 auf etwa 4 % stürzte der Index dann erstmals unter 100 Punkte ab: Im Herbst 2022 waren Immobilien mit einem Wert von 87 kaum erschwinglich.
Seitdem hat sich die Situation aber wieder etwas entspannt: Die Immobilienpreise sind eine Zeit lang gesunken, die Einkommen gestiegen und auch die Bauzinsen sind zumindest etwas gefallen. So hat sich der Index wieder verbessert und liegt dem aktuellen Datenstand zufolge (April 2025) etwas über der entscheidenden 100er-Schwelle.
Wie aussagekräftig der Index für Deine eigene Situation ist, kommt aber auf eine ganze Reihe weiterer Faktoren an – vor allem auf Dein Eigenkapital. Also wie viel Geld Du mitbringst und nicht finanzieren musst. Diese Komponente ist ähnlich wichtig wie der Anteil der Rate an Deinem Einkommen, wenn es darum geht, wie erschwinglich eine Immobilie für Dich ist.
Das Eigenkapital fließt in den Index aber nur indirekt ein: Er setzt einfach voraus, dass Du 20 % vom Kaufpreis als Eigenkapital mitbringst. Dieser Anteil ist auch sinnvoll. Willst Du Dir mehr als 80 % leihen, kann es schwierig werden, eine (günstige) Finanzierung zu bekommen.
20 % vom Kaufpreis sind 2025 aber viel mehr als z. B. 2015. In diesem Zeitraum sind die Immobilienpreise laut Statistischem Bundesamt um ca. 50 % gestiegen. Und mit diesen Kaufpreisen – deren Entwicklung der Index berücksichtigt – ist in den vergangenen Jahren eben auch das nötige Eigenkapital gestiegen.
Bleiben wir bei unserem Beispiel: Die Immobilie für 500.000 € im Jahr 2025 hätte Dich 2015 nur ca. 333.000 € gekostet. Bei 20 % Eigenkapital hättest Du also nur 67.000 € gebraucht. Zehn Jahre später sind es stolze 33.000 € mehr. Und genau das ist der Haken am neuen Index. Denn dieses Geld musst Du erstmal auftreiben.
Und: Es bleibt nicht einmal bei diesen 20 %. Denn die Nebenkosten für Grunderwerbsteuer, Grundbuch und Makler musst Du selbst zahlen. Mit gut 50.000 € extra solltest Du in unserem Beispiel rechnen. Insgesamt geht’s bei einem Haus für 500.000 € also um stolze 150.000 € Eigenkapital, die Du erstmal ansparen musst, damit eine Immobilie für Dich erschwinglich ist.
Legst Du damit frühzeitig los, empfehlen wir Dir einen ETF-Sparplan. Mindestens 15 Jahre bis zum geplanten Hauskauf solltest Du aber noch haben. Sonst wählst Du besser ein Tagesgeld- oder Festgeldkonto, damit ein Börseneinbruch nicht plötzlich Dein Eigenheim gefährdet.
Neben dem Eigenkapital solltest Du noch auf drei weitere Punkte achten, wenn Du auf den Index blickst:
Der Index ist ein deutschlandweiter Schnitt – natürlich gibt’s je nach Deiner Wohn- bzw. Wunschregion große Unterschiede. In den sieben größten deutschen Städten liegt der Index z. B. im Schnitt bei 80. Bestenfalls sind es hier 90 in Hamburg, auf der anderen Seite stehen 59 in München.
Auch im Umland der großen Metropolen wird es mit einem Index-Schnitt von 85 kaum besser. In anderen Großstädten sind Immobilien dagegen im Schnitt erschwinglich: Hier liegt der Index exakt bei 100, im Umland bei 111. Abseits großer Städte sind es 115.
Denk außerdem dran, dass sich der Index auf überdurchschnittliche Einkommen bezieht. Zählt Dein Haushalt nicht zu den 30 % der höchsten Einkommen in Deutschland, ist eine Immobilie für Euch also auch mit einem Index von 100 in Eurer Wunschregion nicht erschwinglich.
Und dann können Du und Deine Partnerin bzw. Dein Partner auch eine andere Vorstellung von Erschwinglichkeit haben als das IW Köln. Seid Ihr z. B. beide bereit, für den großen Traum von Eigenheim künftig auf den teuren Jahresurlaub zu verzichten oder selten Essen zu gehen? Dann könnte für Euch auch eine höhere Rate als 35 % vom Netto erschwinglich sein.
Wichtig sind dabei vor allem zwei Punkte: Übertreibt es nicht. Wirklich alles nur der Immobilie unterzuordnen, kann auf Dauer unglücklich machen. Und sprecht ausführlich darüber, um eine Lösung zu finden, die für beide passt. Sonst gibt’s früher oder später Streit.
Ihr habt diese Punkte geregelt? Dann spricht aktuell vieles dafür, jetzt loszulegen: Die Nachfrage nach Wohnraum ist hoch, gebaut wird weiterhin zu wenig, und wenn, dann meistens teuer. Die Mieten steigen, sinkende Bauzinsen sind nicht in Sicht und auch die Immobilienpreise sind zuletzt ebenfalls wieder gestiegen.
Die Folgen kannst Du sogar schon an der Index-Kurve oben sehen: Seit Ende 2024 zeigt sie wieder nach unten. Immobilien sind also deutlich erschwinglicher als vor zwei Jahren, aber schon wieder weniger erschwinglich als vor einem halben Jahr.
Mit dieser Entwicklung dürfte es vorerst weitergehen: 2025 rechnet etwa der Bundesverband der Deutschen Volksbanken und Raiffeisenbanken mit einem Preisanstieg für selbstgenutzte Wohnimmobilien von 3,2 % und 2026 von nochmal 3,1 %.
Kurz- bis mittelfristig gilt also: Besser wird es voraussichtlich nicht. Wenn Du von den eigenen vier Wänden träumst, ist jetzt ein guter Zeitpunkt loszulegen.
Passend dazu haben wir uns dieses Frühjahr auch nochmal genauer angesehen, welche Baufi-Vermittler eigentlich zu empfehlen sind. Unser Ergebnis: Vorne liegen Interhyp und Baufi24, aber auch Dr. Klein, Hüttig & Rompf und Hypofriend sind empfehlenswert.
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