Einfamilienhaus zu teuer? Eigene Wohnung als Kompromiss
Hausgeld: Vergiss diesen Kostenfaktor nicht
Gemeinschaft: Längst nicht alles darfst Du allein entscheiden

Jetzt zu Jahresbeginn ist ein guter Zeitpunkt, Dir generell Gedanken über Deine Wohnsituation zu machen – vor allem, wenn Du mit dem Status quo unzufrieden bist: Willst Du wirklich weiter mieten? Reicht vielleicht ein Umzug? Oder träumst Du sowieso vom Eigenheim? Die meisten stellen sich darunter vermutlich das typische Einfamilienhaus vor.

Vor allem in und um die großen Städte herum, ist das aber oft (fast) unbezahlbar. Was sich in Deinem Fall mehr lohnt, zeigt Dir unser Mieten-oder-Kaufen-Rechner. Und in seinem Buch Finanzen ganz einfach geht Saidi ausführlich durch, wie Du diese größte Finanzentscheidung Deines Lebens generell richtig angehst.

Eigentumswohnung als Kompromiss

Eine Option, wenn das klassische Einfamilienhaus nicht drin ist: Denk eine Nummer kleiner und über den Kauf einer Eigentumswohnung nach.

Aber Achtung: Dabei lauern jede Menge Missverständnisse – sowohl finanziell als auch, was Deine wahre Entscheidungsfreiheit in Deinen eigenen vier Wänden angeht. Diese fünf Mythen solltest Du kennen, wenn Du überlegst, ob eine Eigentumswohnung wirklich zu Dir passt:

Mythos 1: In meiner Wohnung darf ich alles machen

Naja. Während z. B. der Hausflur oder -eingang recht offensichtlich Gemeinschaftseigentum sind, also alle Eigentümerinnen und Eigentümer im Haus über Änderungen & Co. abstimmen müssen, gilt Deine Wohnung selbst als sog. Sondereigentum, sodass Du dort selbst entscheiden darfst – z. B. welchen Boden Du verlegst.

Es gibt aber Grenzen: Tragende Wände, Außenwände, Fenster und Leitungen gehören oft zum Gemeinschaftseigentum. Du darfst also nicht einfach Wände einreißen, Fenster austauschen oder Leitungen verlegen, ohne die Eigentümergemeinschaft zu fragen. Sonst riskierst Du Schadenersatzforderungen.

Mythos 2: Ich zahle nur für meine Wohnung, nicht fürs Treppenhaus

Falsch. Über das monatliche Hausgeld zahlst Du auch für das Gemeinschaftseigentum – also für Treppenhaus, Dach, Fassade, Heizung und Aufzug. Die Kosten werden häufig nach Miteigentumsanteilen verteilt. Die Eigentümergemeinschaft kann aber für einzelne Kosten auch einen anderen Verteilungsschlüssel beschließen. Bevor Du eine Wohnung kaufst, solltest Du deshalb die Teilungserklärung und die letzten Jahresabrechnungen prüfen.

Vergiss diese laufenden Kosten also nicht, wenn Du durchrechnest, wie viel Wohnung Du Dir leisten kannst. Für die Finanzierung selbst solltest Du auf erfahrene Vermittler setzen. Wir empfehlen Interhyp, Baufi24, Dr. Klein, Hüttig & Rompf und Hypofriend.

Mythos 3: Mein Balkon gehört mir, also kann ich ihn umbauen

Nicht unbedingt. Viele Balkone sind Sondereigentum, aber die Balkonbrüstung, die Außenseite und die tragende Konstruktion gehören zum Gemeinschaftseigentum. Willst Du den Balkon verglasen oder die Brüstung verändern, brauchst Du die Zustimmung der Eigentümergemeinschaft. Auch das optische Erscheinungsbild des Hauses spielt eine Rolle.

Selbst ein Balkonkraftwerk ist eine bauliche Maßnahme, die die Eigentümergemeinschaft genehmigen muss. Allerdings gilt die Mini-Solaranlage, ähnlich wie eine Wallbox oder ein barrierefreier Wohnungszugang, als privilegierte Maßnahme, die Dir die Gemeinschaft gestatten muss. Über das Wie entscheiden aber wieder alle zusammen.

Mythos 4: Sondernutzungsrecht bedeutet, dass mir der Garten gehört

Nein. Der Garten fällt in aller Regel nicht unter Dein Sondereigentum – nur das würde Dir gehören. Stattdessen bekommst Du dafür über die Teilungserklärung meist ein sog. Sondernutzungsrecht. Und das besagt nur, dass Du den Garten exklusiv nutzen darfst, rechtlich gehört er aber der Gemeinschaft.

Heißt in der Praxis: Du brauchst meist die Zustimmung der Gemeinschaft, wenn Du bauliche Veränderungen vornehmen willst – etwa ein Gartenhaus aufstellen, Zäune ziehen oder eine Terrasse anlegen. Selbst wenn Du nur einen Strauch entfernen willst, kann das der Fall sein. Frag im Zweifel also lieber nach, sonst musst Du womöglich Schadenersatz leisten. Gartenmöbel aufstellen oder Grillen (wenn laut Hausordnung okay), sind kein Problem.

Ausführliche Infos auch in anderen Bereichen wie dem Keller oder Stellplatz liest Du in unserem Ratgeber zum Sondernutzungsrecht.

Mythos 5: Die Eigentümergemeinschaft muss meine Heizung reparieren

Das kommt darauf an. Teile der Heizung, etwa Heizkörper, Thermostate oder die Gastherme in der Wohnung gehören oft zum Sondereigentum. Dann zahlst Du die Reparatur allein. Kessel und Brenner einer Zentralheizung gehören dagegen zum Gemeinschaftseigentum. Prüf die Teilungserklärung, um Klarheit zu bekommen.

Fazit

Kaufst Du eine Eigentumswohnung, wirst Du nicht einfach Eigentümerin oder Eigentümer Deiner vier Wände, sondern Teil einer Gemeinschaft. Wie die genau funktioniert und entscheidet, liest Du in unserem Ratgeber zur Eigentümerversammlung.

Eigenständig schalten und walten wie beim klassischen Eigenheim kannst Du also nur in der Wohnung selbst – bis zu gewissen Grenzen. Mehr dazu liest Du in unserem Ratgeber zum Sondereigentum.

Und auch finanziell kommst Du mit einer Wohnung nicht drum herum, gewisse Kostenfaktoren fürs ganze Haus anteilig mitzutragen. Ist es ein großes Objekt mit Hausverwaltung, kommt sogar noch ein Kostenfaktor dazu.