Wenn Du einen Baukredit für Dein Haus oder Deine Eigentumswohnung aufnimmst, hast Du meist alle paar Jahre einen Pflichttermin mit Deiner Bank. Dann läuft nämlich die Zinsbindung aus. Also die Zeit, für die ihr euch auf einen festen Zins geeinigt habt.
Schuldest Du der Bank dann noch Geld, brauchst Du eine neue Vereinbarung, also eine neue Zinsbindung. Dafür macht Dir die Bank ein Angebot zum aktuellen Zins. Je nachdem, wie sich die Bauzinsen in der Zwischenzeit entwickelt haben, kann es für Dich günstiger, aber auch teurer werden. In der Bankensprache nennt sich das Anschlussfinanzierung.
Ist gerade ein guter Zeitpunkt für die Anschlussfinanzierung?
Bei den Bauzinsen sieht es aktuell so aus:
- Im Bereich der Bestzinsen, die Du für die Anschlussfinanzierung in der Regel erreichen wirst, kostet Baugeld knapp über 3% pro Jahr. Das entspricht dem Durchschnitt der letzten 21 Jahre. Von 2003 bis 2010 lagen die Bauzinsen meist bei 4 bis 5% pro Jahr, also deutlich höher.
- Die Zinsen für Baukredite sind in den letzten Wochen deutlich gesunken: Vom Zwischenhoch Mitte Juli ging es um etwa 0,3 bis 0,4 Prozentpunkte nach unten. Je 100.000€ Kredit werden also etwa 300 bis 400€ pro Jahr weniger an Zinsen fällig. Das läppert sich über die Jahre.
- Der Zinsrückgang zeigt, dass Expertinnen und Experten mit weiteren Zinssenkungen der EZB rechnen. Erfüllen sich diese Erwartungen, könnte es aber noch etwas weiter nach unten gehen. Bleiben die erhofften Zinssenkungen aber aus, könnten die Bauzinsen in den nächsten Monaten sogar wieder etwas steigen.
Vier Joker bei der Anschlussfinanzierung
Aber wie nutzt Du das Auf und Ab der Bauzinsen am besten für Dich aus, wenn Du für die Anschlussfinanzierung alle zehn bis 15 Jahre den Zins neu verhandelst? Indem Du diese vier Joker kennst und ausspielst:
1. Früherer Einstieg in die neue Zinsbindung
Du musst nicht warten, bis die aktuelle Zinsbindung endet. Befürchtest Du allgemein steigende Zinsen kannst Du bereits deutlich vor dem Ende der Zinsbindung einen neuen Zins für später verhandeln und ihn Dir so sichern. Am einfachsten geht das, indem Du ab etwa einem Jahr vor der Frist mit einem Baufinanzierungsvermittler sprichst. Wenn Du noch früher anfangen möchtest, kannst Du den Vermittler oder Deine Bank nach einem Forward-Darlehen fragen. Damit sicherst Du Dir den aktuellen Marktzins, aber mit einem Aufschlag.
2. Früherer Ausstieg aus der alten Zinsbindung
Hat Dir die Bank Dein Baugeld vor mindestens zehn Jahren vollständig ausgezahlt, darfst Du den Kredit laut Gesetz kündigen und auf bessere Zinsen umschwenken, egal wie lang die alte Zinsbindung noch laufen sollte. Bei einer 15-jährigen Zinsbindung kannst Du also zwischen dem 10. und dem 15. Jahr jederzeit vorzeitig umschwenken, wenn die Bauzinsen gerade günstig sind. Ja, auch wenn es Zinsbindung heißt.
3. Freie Wahl der nächsten Zinsbindung
Du kannst selbst entscheiden, wie lang der Zins fest bleiben soll. Bekommst Du etwa in sieben Jahren Geld aus einer Lebensversicherung ausgezahlt, mit dem Du Deine restlichen Schulden abbezahlen willst, dann wählst Du auch nur sieben Jahre.
4. Bessere Kreditwürdigkeit
Je länger Dein Kredit schon läuft, desto weniger Geld schuldest Du der Bank. Ist der Wert Deines Hauses oder Deiner Wohnung zwischenzeitlich gleich geblieben oder sogar gestiegen, bist Du damit kreditwürdiger, und die Bank gibt Dir einen besseren Zinssatz.
Um diese vier Zinsjoker optimal zu nutzen, solltest Du spätestens ein Jahr vor dem Ende der Zinsbindung die Bauzinsen aufmerksam verfolgen, bei längeren Zinsbindungen bereits ab dem zehnten Jahr nach Auszahlung. Und Deinen oder Deine Joker dann auch ausspielen, wenn die Bauzinsen günstig sind.
Du stehst noch vor der Erstfinanzierung?
Dann gibt es auch einen Weg, wie Du später Verhandlungen für eine Anschlussfinanzierung von Anfang an vermeidest: Du vereinbarst mit Deiner Bank oder Bausparkasse eine sog. Volltilgung. Dann steht der Zinssatz bis zur letzten Rate fest, also bis Du komplett schuldenfrei bist. Du brauchst also keine Anschlussfinanzierung mehr.
Diese Zinssicherheit macht den Kredit aber teurer: Liegt etwa der Zinssatz bei zehn Jahren Zinsbindung aktuell bei 3,2% pro Jahr, musst Du für 25 Jahre mit etwa 3,6% pro Jahr rechnen. Nach zehn Jahren stehst Du bei gleicher Monatsrate etwa 4.230€ tiefer in der Kreide, und das je 100.000€ Kreditsumme.
So gehst Du jetzt vor
Hast Du noch einen Baukredit offen und das Ende der Zinsbindung gerade in Sichtweite, solltest Du Dich auf jeden Fall informieren und Deine Beraterin oder Deinen Berater ein wenig rechnen lassen. Auch die Frage der passenden Zinsbindung für die nächste Phase gehört in dieses Gespräch. Wichtig: Am Ende entscheidest Du selbst, ob und wann Du welchen Deiner vier Joker spielen möchtest.
Übrigens: Du musst nicht nur mit Deiner bisherigen Bank sprechen. Einen umfassenden Zinsvergleich erhältst Du bei Baukreditvermittlern wie Dr. Klein, Interhyp und Baufi24. Auch Hüttig & Rompf sowie PlanetHome sind empfehlenswert.
