Eigentümerversammlung Dieses Gremium entscheidet in der WEG

Mit dem Kauf einer Eigentumswohnung übernimmst Du in Deutschland Rechte und Pflichten in der Eigentümergemeinschaft. Zentrales Gremium für den Austausch untereinander ist die Eigentümerversammlung.

Die Eigentümerversammlung ist das zentrale Entscheidungsgremium einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG). In der Versammlung triffst Du gemeinsam mit den anderen Eigentümern alle wichtigen Beschlüsse rund um die Wohnanlage, zu der Deine Eigentumswohnung gehört (§ 23 Abs. 1 WEG).

Warum ist das für Dich wichtig? Nur in der Eigentümerversammlung kannst Du mitbestimmen, was in der Wohnanlage oder dem Haus passiert. Die Beschlüsse sind für alle Eigentümer bindend; auch wenn Du nicht anwesend warst oder dagegen gestimmt hast. Deshalb lohnt es sich persönlich teilzunehmen, und nicht nur die Protokolle zu lesen.

In der Eigentümerversammlung geht es vor allem um Geld, Gebäude und Gemeinschaftsregeln. Die Tagesordnung umfasst typischerweise folgende Punkte:

Finanzen und Hausgeld:

• Jahresabrechnung des vergangenen Wirtschaftsjahres
• Wirtschaftsplan für das kommende Jahr
• Entlastung des Verwalters
• Anpassung der Instandhaltungsrücklage

Instandhaltung und Sanierung:

• Reparaturen am Gemeinschaftseigentum (Dach, Fassade, Heizung)
• Größere Modernisierungen wie energetische Sanierungen
• Beauftragung von Handwerkern

Verwaltung und Organisation:

• Bestellung oder Abberufung des Verwalters
• Änderungen der Hausordnung
• Regelungen zur Nutzung von Gemeinschaftsflächen

Sonstige Themen:

• Bauliche Veränderungen einzelner Eigentümer
• Rechtsstreitigkeiten der Gemeinschaft
• Anträge einzelner Eigentümer

Ein Beispiel: Du fühlst Dich durch den Baum vor Deinem Balkon gestört und möchtest, dass Baum gefällt wird. Darüber muss die Eigentümerversammlung abstimmen, weil es sich um eine bauliche Veränderung handelt.

Wichtig für Dich: Du kannst selbst Themen auf die Tagesordnung setzen lassen. Dafür musst Du Deinen Antrag rechtzeitig vor der Versammlung beim Verwalter einreichen. So stellst Du sicher, dass Dein Anliegen offiziell behandelt wird.

Bis wann musst Du Deinen Antrag einreichen?

Eine feste gesetzliche Frist, bis zu der Du Deinen Tagesordnungspunkt bei dem Verwalter einreichen musst, gibt es nicht. Du musst allerdings die Ladungsfrist bis zur nächsten Versammlung berücksichtigen. Das sind drei Wochen (§ 24 Abs. 4 WEG). Davor muss der Verwalter Gelegenheit haben, Deinen Antrag in die Tagesordnung einzuarbeiten. Es gilt also: Reiche Deinen Antrag möglichst vier bis sechs Wochen vor dem geplanten Termin ein. 

Der Verwalter kümmert sich um die laufenden Finanzen und die Organisation, die Eigentümerversammlung kontrolliert und entscheidet. Diese Aufgabenteilung ist im Wohnungseigentumsgesetz (WEG) geregelt: Die Wohnungseigentümer bestellen den Verwalter und können ihn jederzeit wieder abberufen (§ 26 Abs. 1 und 3 WEG).

Aufgaben des Verwalters:

• Einziehen des monatlichen Hausgeldes von allen Eigentümern
• Bezahlen von Rechnungen für Betriebskosten und Reparaturen
• Kontoführung für die Eigentümergemeinschaft
• Erstellen der Jahresabrechnung und des Wirtschaftsplans (§28 WEG)
• Einberufen und Leitung der Eigentümerversammlung

Aufgaben der Eigentümerversammlung:

• Genehmigen der Jahresabrechnung
• Beschließen des Wirtschaftsplans
• Entlasten des Verwalters für seine Arbeit
• Festlegen der Höhe der Instandhaltungsrücklage

Die Instandhaltungsrücklage ist besonders wichtig: Jeder Eigentümer zahlt monatlich einen Betrag in diesen Topf ein. Daraus werden größere Reparaturen finanziert, etwa ein neues Dach oder eine Heizungserneuerung. Wie hoch die Rücklage sein soll, entscheidet die Eigentümerversammlung.

Was bedeutet das für Dich? Du solltest die Jahresabrechnung vor der Versammlung genau prüfen. Stimmen die Kosten? Wurden alle Einnahmen korrekt verbucht? Bei Unstimmigkeiten kannst Du in der Versammlung nachfragen oder die Entlastung des Verwalters verweigern.

Beschlüsse der Eigentümerversammlung sind nur gültig, wenn bestimmte Formvorschriften eingehalten werden. Das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) legt diese Anforderungen fest, damit alle Eigentümer ihre Rechte wahrnehmen können.

Voraussetzungen für gültige Beschlüsse:

• Ordnungsgemäße Einladung: Alle Eigentümer müssen mindestens drei Wochen vor dem Termin in Textform eingeladen werden (§ 24 Abs. 4 Satz 2 WEG). Die Einladung muss Datum, Uhrzeit, Ort und die vollständige Tagesordnung enthalten.
• Beschlussfähigkeit: Die Versammlung ist beschlussfähig, wenn sie ordnungsgemäß einberufen wurden, unabhängig davon, wie viele Wohnungseigentümer vertreten sind.
• Protokollierung: Jeder Beschluss muss schriftlich protokolliert werden. Das Protokoll unterschreiben der Versammlungsleiter (meist der Verwalter) und ein Eigentümer als Zeuge (§ 24 Abs. 6 WEG)
• Beschlusssammlung: Der Verwalter muss alle Beschlüsse in einer Sammlung aufbewahren (§ 24 Abs. 7 WEG). Jeder Eigentümer darf diese jederzeit einsehen.

Mehrheiten bei Abstimmungen: Beschlüsse kann die Gemeinschaft mit einer einfachen Mehrheit der abgegebenen Stimmen treffen (§ 25 Abs. 1 WEG).

Was bedeutet das für Dich? Prüfe bei jeder Einladung, ob die Frist eingehalten wurde und alle Tagesordnungspunkte aufgeführt sind. Fehlt ein Punkt, darf darüber nicht wirksam abgestimmt werden. Beschlüsse, die gegen diese Regeln verstoßen, kannst Du innerhalb eines Monats vor Gericht anfechten (§ 45 WEG).

Grundsätzlich darf jeder Wohnungseigentümer an der Eigentümerversammlung teilnehmen und abstimmen. Das Teilnahme- und Stimmrecht ist untrennbar mit dem Eigentum an der Wohnung verbunden.

Wer ist stimmberechtigt?

• Eingetragene Eigentümer: Nur wer im Grundbuch als Eigentümer eingetragen ist, darf abstimmen. Käufer einer Wohnung erhalten das Stimmrecht erst mit der Grundbucheintragung, nicht schon mit Kaufvertrag oder Schlüsselübergabe.
• Mehrere Eigentümer einer Wohnung: Gehört eine Wohnung mehreren Personen (etwa einem Ehepaar), haben sie zusammen nur eine Stimme. Sie müssen sich einigen, wie sie abstimmen.
• Erbengemeinschaften: Auch hier gilt: Die Erben müssen gemeinsam eine Stimme abgeben und dafür einen Bevollmächtigten benennen.

Kannst Du Dich vertreten lassen?

Ja, Du kannst eine andere Person bevollmächtigen, für Dich an der Versammlung teilzunehmen und abzustimmen. Die Vollmacht muss in Textform vorgelegt werden, sofern die Gemeinschaftsordnung nichts anderes vorsieht (§ 25 Abs. 3 WEG). 

Viele Gemeinschaftsordnungen enthalten allerdings eine Vertreterklausel. Sie schränkt den Personenkreis erlaubter Vertreter ein, oft auf Ehepartner, nahe Angehörige und den Verwalter.

Dürfen Mieter teilnehmen?

Mieter haben kein Teilnahme- oder Stimmrecht. Sie dürfen nur dabei sein, wenn die Eigentümerversammlung das ausdrücklich erlaubt, was selten vorkommt.

Was bedeutet das für Dich? Wenn Du nicht persönlich teilnehmen kannst, erteile rechtzeitig eine schriftliche Vollmacht. Prüfe vorher in der Teilungserklärung, ob es Einschränkungen gibt. So stellst Du sicher, dass Deine Stimme trotzdem zählt.

In der Regel erfolgt die Abstimmung durch Handzeichen und es gilt das Kopfprinzip: Jeder Eigentümer hat eine Stimme – unabhängig davon, wie viele Wohnungen er besitzt.

Welche weiteren Abstimmungsprinzipien gibt es? Das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) kennt drei verschiedene Stimmrechtsprinzipien:

• Kopfprinzip: Jeder Eigentümer hat genau eine Stimme. Das ist der gesetzliche Standard nach § 25 Abs. 2 WEG.
• Objektprinzip: Jede Wohnung oder Einheit hat eine Stimme. Wer drei Wohnungen besitzt, hat also drei Stimmen.
• Wertprinzip: Die Stimmen richten sich nach den Miteigentumsanteilen. Wer einen größeren Anteil hat, bekommt mehr Stimmgewicht.

Welches Prinzip bei Dir gilt, steht in der Teilungserklärung oder Gemeinschaftsordnung. Ohne abweichende Regelung gilt automatisch das Kopfprinzip.

Wie läuft die Abstimmung ab?

Der Verwalter ruft jeden Tagesordnungspunkt einzeln auf und bittet um Abstimmung. Die Eigentümer stimmen per Handzeichen mit Ja, Nein oder Enthaltung. Der Verwalter zählt die Stimmen und verkündet das Ergebnis. 

Geheime Abstimmungen sind möglich, wenn die Versammlung das beschließt, etwa bei Personalentscheidungen.

Wann ist ein Beschluss angenommen?

Ein Beschluss ist angenommen, wenn mehr Ja- als Nein-Stimmen abgegeben werden. Enthaltungen zählen nicht mit. Für bestimmte Entscheidungen wie bauliche Veränderungen können höhere Mehrheiten nötig sein, etwa eine Zweidrittelmehrheit.

Mindestens einmal im Jahr muss eine ordentliche Eigentümerversammlung stattfinden (§ 24 Abs. 1 WEG). Der Verwalter ist verpflichtet, diese jährliche Versammlung einzuberufen.

Ordentliche Versammlung: Die jährliche Pflichtversammlung dient dazu, regelmäßige Themen zu besprechen, etwa die Jahresabrechnung, den Wirtschaftsplan für das kommende Jahr oder die Entlastung des Verwalters.

Außerordentliche Versammlung: Zusätzlich kann der Verwalter jederzeit eine außerordentliche Versammlung einberufen, wenn dringende Themen anstehen. Das ist zum Beispiel bei einem Wasserschaden oder einer notwendigen Sanierung der Fall. Auch Eigentümer können eine solche Versammlung verlangen, dafür brauchen sie mehr als ein Viertel aller Wohnungseigentümer (§ 24 Abs. 2 WEG)

Beispiel: In Deiner Wohnanlage fällt im November die Heizung aus. Der Verwalter beruft eine außerordentliche Versammlung ein, damit die Eigentümer schnell über die Reparatur oder einen Austausch entscheiden können.

Die nachfolgende Checkliste mit Hinweisen und Tipps hilft Dir, die Eigentümerversammlung bestmöglich für Dich zu nutzen. Das ist wichtig, denn es geht in der Versammlung um Angelegenheiten, die direkten Einfluss auf Dein Vermögen, Deine Eigentumswohnung, haben.

Vor der Versammlung

Tagesordnung verstehen

• Prüfen: Hast Du die Einladung rechtzeitig erhalten (mindestens drei Wochen vorher)?
• Jeden Tagesordnungspunkt durchlesen und verstehen
• Fragen und Anmerkungen zu einzelnen Punkten notieren
• Bei Unklarheiten vorab die Hausverwaltung kontaktieren

Dokumente prüfen und sammeln

• Protokolle der letzten Versammlungen durchsehen
• Offene Beschlüsse und deren Umsetzung prüfen
• Aktuellen Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung bereithalten
• Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung griffbereit haben

Beratung einholen

• Bei komplexen Themen (z. B. Sanierungen, Sonderumlagen) rechtlichen Rat suchen
• Finanzielle Auswirkungen von Beschlüssen kalkulieren
• Mit anderen Eigentümern vorab austauschen

Während der Versammlung

Ankunft und Vorbereitung

• Pünktlich oder etwas früher erscheinen
• Anwesenheitsliste unterschreiben
• Stimmrecht und Vollmachten klären lassen

Aktive Teilnahme

• Eigene Notizen zu Diskussionen und Beschlüssen machen
• Fragen stellen, wenn etwas unklar ist
• Eigene Anträge oder Änderungswünsche einbringen

Abstimmungen

• Abstimmungsverfahren verstehen (Kopfprinzip oder nach Miteigentumsanteilen)
• Eigenes Stimmrecht korrekt ausüben
• Ergebnis der Abstimmung notieren
• Bei Zweifeln an der Auszählung sofort nachfragen

Nach der Versammlung

Protokoll kontrollieren

• Protokoll zeitnah anfordern oder abholen
• Beschlüsse auf Richtigkeit prüfen
• Eigene Notizen mit dem offiziellen Protokoll abgleichen
• Bei Fehlern innerhalb eines Monats Anfechtungsklage prüfen

Umsetzung verfolgen

• Beschlossene Maßnahmen im Blick behalten
• Fristen für Umsetzungen notieren
• Bei Verzögerungen die Hausverwaltung ansprechen

Nächste Versammlung vorbereiten

• Offene Punkte für die nächste Tagesordnung sammeln
• Eigene Anträge rechtzeitig stellen