Sondernutzungsrecht Was darfst Du auf diesen Flächen und was nicht?

Zu einer Eigentumswohnung gehören meistens Sondernutzungsrechte an bestimmten Flächen. Finanztip zeigt Dir, was es mit diesem Recht auf sich hat.

Ein Sondernutzungsrecht gibt Dir als Wohnungseigentümer das exklusive Recht, einen Teil des Gemeinschaftseigentums allein zu nutzen. Das kann zum Beispiel ein Gartenanteil, ein Stellplatz oder ein Kellerraum sein. Obwohl diese Flächen rechtlich allen Eigentümern gehören, darfst nur Du sie verwenden.

In der Praxis bedeutet das: Du stellst Dein Auto auf dem zugewiesenen Stellplatz ab oder nutzt den Garten vor Deiner Erdgeschosswohnung. Andere Eigentümer dürfen diese Bereiche nicht betreten oder nutzen. Dafür trägst Du in der Regel die Kosten für Pflege und Instandhaltung dieser Flächen.

Das Sondernutzungsrecht wird in der Teilungserklärung oder durch einen Beschluss der Eigentümergemeinschaft festgelegt. Damit es auch gegenüber späteren Käufern gilt, muss es im Grundbuch eingetragen sein.

Das Sondernutzungsrecht ist im Wohnungseigentumsgesetz (WEG) geregelt, auch wenn der Begriff dort nicht ausdrücklich genannt wird.

Rechtlich gesehen handelt es sich um eine Gebrauchsregelung nach § 10 Absatz 1 WEG. Die Eigentümergemeinschaft vereinbart, dass ein bestimmter Bereich – etwa eine Terrasse oder ein Stellplatz – nur von einem Eigentümer genutzt werden darf. Alle anderen verzichten auf ihr Mitbenutzungsrecht.

Wichtig: Das Sondernutzungsrecht überträgt kein Eigentum. Die Fläche bleibt Gemeinschaftseigentum. In diesem Punkt unterscheidet sich also das Sondernutzungsrecht vom Sondereigentum.

Die häufigsten Sondernutzungsrechte betreffen Stellplätze, Gärten und Terrassen. Diese Bereiche gehören zwar allen Eigentümern gemeinsam, werden aber nur von einem Eigentümer genutzt.

Typische für Sondernutzungsrechte sind:

• Kfz-Stellplätze und Garagen: Diese Flächen sind Klassiker unter den Sondernutzungsrechten. Du parkst Dein Auto auf einem bestimmten Platz in der Tiefgarage oder im Hof; andere Eigentümer dürfen diesen Platz nicht nutzen.
• Gartenflächen: Besonders bei Erdgeschosswohnungen verbreitet. Du darfst den Garten vor Deiner Wohnung allein nutzen.
• Terrassen und Balkone: Auch wenn sie baulich zum Gemeinschaftseigentum zählen, nutzt Du sie exklusiv.
• Kellerräume und Abstellflächen: Du erhältst bestimmte Kellerabteile oder Lagerräume im Gemeinschaftsbereich zur Sondernutzung.
• Dachbodenflächen: Ähnlich wie beim Keller erhältst Du einen Teil des Dachbodens zur alleinigen Nutzung.

Das bedeutet für Dich: Prüfe vor dem Kauf einer Eigentumswohnung genau, welche Sondernutzungsrechte in der Teilungserklärung festgelegt sind. Ein Stellplatz oder Garten kann den Wert Deiner Wohnung deutlich steigern – aber nur, wenn das Recht auch im Grundbuch eingetragen ist.

Ein Sondernutzungsrecht entsteht durch eine Vereinbarung aller Wohnungseigentümer oder durch die Teilungserklärung. Der häufigste Weg ist die Festlegung bereits bei der Aufteilung des Gebäudes in Eigentumswohnungen. Der Bauträger oder ursprüngliche Eigentümer legt dann in der Teilungserklärung fest, welche Gemeinschaftsflächen welcher Wohnung zur alleinigen Nutzung zugewiesen werden.

So kann ein Sondernutzungsrecht entstehen:

• Teilungserklärung: Der Bauträger regelt das Sondernutzungsrecht von Anfang an. Diese Variante ist am häufigsten und rechtlich am sichersten.
• Nachträgliche Vereinbarung: Alle Eigentümer stimmen zu, dass ein bestimmter Bereich einem Eigentümer zur alleinigen Nutzung überlassen wird. Dafür brauchst Du die Zustimmung aller Eigentümer – nicht nur einer Mehrheit.
• Eintragung im Grundbuch: Damit das Sondernutzungsrecht auch gegenüber späteren Käufern gilt, muss es im Grundbuch eingetragen werden. Das erfordert eine notarielle Beurkundung.

Für Dich bedeutet das: Nachträglich ein Sondernutzungsrecht einzurichten ist zwar grundsätzlich möglich, in der Praxis aber sehr schwierig. Umso wichtiger ist es, beim Kauf einer Wohnung genau zu prüfen, welche Sondernutzungsrechte zur Wohnung gehören.

Die Teilungserklärung ist das zentrale Dokument, in dem Sondernutzungsrechte festgelegt werden. Sie regelt, wie das Gebäude in Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum aufgeteilt wird, und eben auch, wer welche Gemeinschaftsflächen zur Sondernutzung erhält.

Ohne diese Festlegung in der Teilungserklärung existiert kein Sondernutzungsrecht, selbst wenn Du eine Fläche seit Jahren allein nutzt.

Ein Sondernutzungsrecht kannst Du nachträglich einrichten lassen, wenn Du die folgenden Schritte einhältst.

Antrag stellen: Du beantragst in der Eigentümerversammlung, dass Dir ein bestimmter Teil des Gemeinschaftseigentums zur alleinigen Nutzung überlassen wird.

Alle müssen zustimmen: Jeder einzelne Miteigentümer muss schriftlich einwilligen. Bei einer Anlage mit 20 Parteien brauchst Du also 19 Unterschriften.

Notarielle Beurkundung: Die Änderung der Teilungserklärung muss ein Notar beurkunden.

Eintragung im Grundbuch: Erst, wenn das Grundbuchamt das Sondernutzungsrecht eingetragen hat, ist es wirksam errichtet.

In der Praxis scheitert die nachträgliche Einrichtung oft daran, dass einzelne Eigentümer nicht zustimmen. Manche verlangen eine Gegenleistung, andere lehnen grundsätzlich ab. Das bedeutet für Dich: Prüfe vor dem Kauf genau, ob alle gewünschten Sondernutzungsrechte bereits in der Teilungserklärung stehen. Sieht die Teilungserklärung beispielsweise keine feste Stellfläche vor, sondern nur einen allgemeinen Parkplatz, musst Du überlegen, ob Du mir dieser Regelung leben kannst.

Ein Sondernutzungsrecht gibt Dir zwar das alleinige Nutzungsrecht an einer Fläche, aber nicht die volle Verfügungsgewalt wie bei Sondereigentum. Du darfst die Fläche nutzen, musst Dich aber an bestimmte Grenzen halten.

Deine Rechte mit einem Sondernutzungsrecht:

• Du darfst die Fläche allein nutzen; andere Eigentümer müssen draußen bleiben.
• Du kannst die Fläche im Rahmen der Teilungserklärung gestalten, zum Beispiel Gartenmöbel aufstellen oder Pflanzen setzen.
• Du darfst das Recht zusammen mit Deiner Wohnung verkaufen oder vermieten.

Diese Einschränkungen gelten:

• Du darfst keine baulichen Veränderungen vornehmen, etwa einen Wintergarten auf der Terrasse errichten. Dafür brauchst Du die Zustimmung der Eigentümergemeinschaft.
• Die Fläche bleibt Gemeinschaftseigentum. Du kannst sie nicht separat verkaufen oder belasten.
• Du musst die Fläche pflegegemäß instand halten. Bei einem Garten bedeutet das: Rasen mähen, Hecken schneiden, Laub entfernen.
• Die Nutzung darf andere Eigentümer nicht unzumutbar stören, laute Partys auf der Terrasse sind also tabu.

Das bedeutet für Dich: Prüfe in der Teilungserklärung genau, was Du auf Deiner Sondernutzungsfläche darfst und was nicht. Planst Du größere Veränderungen wie einen Carport auf dem Stellplatz, kläre vorher mit der Hausverwaltung, ob das erlaubt ist.

Was sind typische erlaubte Aktivitäten?

Typische erlaubte Aktivitäten bei Flächen mit einem Sondernutzungsrecht sind:

• Garten: Rasen mähen, Blumen pflanzen, Gemüsebeete anlegen, Gartenmöbel und Sonnenschirme aufstellen, Spielgeräte für Kinder nutzen.
• Terrasse oder Balkon: Möbel und Pflanzkübel aufstellen, grillen (sofern die Hausordnung es erlaubt), Wäsche trocknen.
• Stellplatz: Dein Auto parken, gelegentlich auch das Auto von Besuchern abstellen.
• Kellerraum: Gegenstände lagern, Fahrräder unterstellen, Vorräte aufbewahren.

Welche Aktivitäten sind verboten?

Verboten oder eingeschränkt sind diese Aktivitäten:

• Feste Bauten errichten: Gartenhäuser, Wintergärten, Carports, Pergolen oder Zäune darfst Du nicht ohne Beschluss der Eigentümerversammlung aufstellen.
• Bäume fällen oder große Sträucher entfernen: Auch wenn sie auf Deiner Sondernutzungsfläche stehen, gehören sie zum Gemeinschaftseigentum.
• Bodenbeläge verändern: Pflaster verlegen, Rasen durch Kies ersetzen oder eine Terrasse betonieren erfordert eine Genehmigung.
• Nutzungsart ändern: Einen Stellplatz als Werkstatt oder Lagerplatz zu nutzen, ist nicht erlaubt. Ebenso wenig darfst Du einen Gartenanteil zu einem Hundezwinger umfunktionieren.
• Gewerbliche Nutzung: Im Garten einen Verkaufsstand betreiben, ist in der Regel untersagt.

Du trägst als Sondernutzungsberechtigter die laufenden Kosten für die Pflege und Instandhaltung der Fläche. Das gilt für Rasenmähen, Unkrautjäten, Schneeräumen oder das Reinigen eines Stellplatzes. Die Eigentümergemeinschaft ist dagegen für größere Reparaturen am Gemeinschaftseigentum zuständig, etwa wenn die Bodenplatte eines Stellplatzes saniert werden muss, die Kosten dafür trägst Du anteilig über das Hausgeld.

Tabelle: So ist die Kostenverteilung für Fläche mit Sondernutzung

Quelle: Finanztip-Übersicht, abgeleitet aus § 16 Abs. 2 WEG (Stand: Dezember 2025)

Ein Beispiel: Du hast das Sondernutzungsrecht an einem Gartenanteil. Das Rasenmähen und die Pflege der Beete übernimmst Du selbst. Muss aber die Drainage unter dem Rasen erneuert werden, zahlt die Gemeinschaft.

Ein Sondernutzungsrecht beeinflusst den Wert und die Attraktivität einer Eigentumswohnung erheblich.

Darauf solltest Du beim Kauf achten:

• Grundbucheintrag prüfen: Ein Sondernutzungsrecht ist nur dann sicher, wenn es im Grundbuch eingetragen ist.
• Teilungserklärung lesen: Hier steht genau, welche Flächen Du nutzen darfst und welche Pflichten damit verbunden sind.
• Kostentragung klären: Manche Teilungserklärungen übertragen Instandhaltungs- oder sogar Instandsetzungskosten auf den Berechtigten.

Ein Beispiel: Du kaufst eine Wohnung mit Gartenanteil. Im Exposé steht „Sondernutzungsrecht am Garten". Prüfe im Grundbuch, ob dieses Recht tatsächlich eingetragen ist.

Fehlt der Eintrag, solltest Du überlegen, ob Du die Wohnung unter diesen Bedingungen kaufen willst. In jedem Fall sollte der angemessene Kaufpreis dann niedriger sein. Sondernutzungsrechte erhöhen also den Wert Deiner Wohnung.