Energetische Sanierung Welche Sanierung lohnt sich bei Deinem Haus wirklich?
Das Wichtigste in Kürze
- Eine energetische Sanierung senkt den Energieverbrauch Deines Hauses, spart Heizkosten und verbessert den Wohnkomfort.
- Besonders lohnt sich die Sanierung bei älteren, unsanierten Häusern oder wenn ohnehin Instandhaltungen anstehen.
- Staatliche Förderungen und eine gute Planung mit Energieberatung können die Kosten deutlich reduzieren.
So gehst Du vor
- Prüf nach Hauskauf, Erbschaft oder Umbau, ob gesetzliche Sanierungspflichten für Dein Haus gelten.
- Lass Dein Haus durch eine Energieberatung prüfen und Dir einen individuellen Sanierungsfahrplan erstellen. Dafür empfehlen wir die Anbieter Enwendo, Fuchs & Eule, NOVO und Senercon.
- Klär frühzeitig Finanzierung und Förderung und stell Anträge, bevor Du mit der Sanierung startest.
- Kontaktier bei größeren Finanzierungssummen einen Finanzierungsvermittler. Wir empfehlen Interhyp und Baufi24. Auch Dr. Klein, Hüttig & Rompf sowie Hypofriend sind empfehlenswert.
Klickst Du auf eine Empfehlung mit *, unterstützt das unsere Arbeit. Finanztip bekommt dann eine Vergütung. Empfehlungen sind aufwändig recherchiert und basieren auf den strengen Kriterien der Finanztip-Expertenredaktion. Mehr Infos
Inhalt
- Wie funktioniert eine energetische Sanierung?
- Was an Deinem Haus kannst Du energetisch sanieren?
- Was kostet eine energetische Sanierung?
- Lohnt sich eine energetische Sanierung?
- Wann musst Du laut Gesetz energetisch sanieren?
- Warum brauchst Du einen Energieberater?
- Wie wird die energetische Sanierung gefördert
- Die wichtigsten Fragen zusammengefasst
Viele Häuser verlieren im Winter unnötig viel Wärme. Das treibt die Heizkosten in die Höhe und wirkt sich auf den Wohnkomfort aus. Ursache sind oft ungedämmte Bauteile, alte Fenster oder eine ineffiziente Heizung. Eine energetische Sanierung setzt genau hier an. Sie hilft Dir, den Energieverbrauch Deines Hauses zu senken, Heizkosten zu sparen und Dein Zuhause zukunftssicher zu machen. Du kannst einzelne Maßnahmen Schritt für Schritt umsetzen oder Dein Haus umfassend sanieren. In diesem Ratgeber erfährst Du, welche Sanierungsmaßnahmen sinnvoll sind, wann sich eine energetische Sanierung lohnt, welche Förderungen Du nutzen kannst und welche Pflichten das Gebäudeenergiegesetz für Dich vorsieht.
Wie funktioniert eine energetische Sanierung?
Eine energetische Sanierung macht Dein Haus effizienter, indem sie den Wärmeverlust reduziert und den Energiebedarf fürs Heizen senkt.
Kern der Sanierung ist die Dämmung der Gebäudehülle. Sie sorgt dafür, dass die Wärme im Winter im Haus bleibt und sich die Räume im Sommer weniger aufheizen. Zusätzlich werden alte, ineffiziente Heizungen ersetzt oder optimiert, damit sie mit möglichst wenig Energie auskommen.
Wenn Dein Haus weniger Wärme verliert, muss die Heizung weniger nachliefern. Geht stattdessen viel Wärme durch ungedämmte Wände verloren, musst Du mehr für den Betrieb Deiner Heizung bezahlen. Das steigert Deine Heizkosten für Erdgas, Heizöl, Kohle oder Strom.
Warum sind ältere Häuser oft besonders ineffizient?
Viele ältere Häuser wurden zu einer Zeit gebaut, in der Wärmeschutz kaum eine Rolle spielte. Die ersten Vorschriften zum Wärmeschutz von Gebäuden traten in Westdeutschland erst 1977 mit der 1. Wärmeschutzverordnung in Kraft. Davor wurden Häuser ohne jegliche Dämmung und oft mit Materialien gebaut, die sehr gute Wärmeleiter sind, also die Wärme schnell von innen nach außen abgeben.
Auch in der DDR gab es zwar bereits ab den 1980er-Jahren Normen für den Wärmeschutz, allerdings wurden diese hauptsächlich im gewerblichen Wohnungsbau angewandt.
Das Ergebnis: Über Außenwände, Dach, Keller und Fenster geht besonders viel Wärme verloren. Die Heizung muss mehr leisten, der Energieverbrauch steigt und die Heizkosten sind entsprechend hoch. Genau deshalb ist das Einsparpotenzial bei älteren, unsanierten Häusern meist besonders groß.
Welche weiteren Vorteile hat eine energetische Sanierung?
Die energetische Sanierung hat nicht nur finanzielle Vorteile: Auch das Wohlbefinden lässt in Häusern mit schlechter Dämmung oft zu wünschen übrig. Es zieht oder Räume werden nicht richtig warm.
Vielleicht hast Du auch Probleme mit Schimmel, weil es an Deinem Haus sogenannte Wärmebrücken gibt. Das sind Bereiche, an denen die Wärme schneller nach draußen geleitet wird als in den Bauteilen daneben. Dadurch kühlen sich diese Wandflächen schneller ab. Die Folge: Es sammelt sich dort Feuchtigkeit und Schimmel entsteht.
Die energetische Sanierung kann Deinen Energieverbrauch stark reduzieren, Wärmebrücken ausgleichen und so das Wohnklima verbessern.
Was an Deinem Haus kannst Du energetisch sanieren?
An Deinem Haus kannst Du vor allem die Gebäudehülle und die Heiztechnik energetisch verbessern, um Wärmeverluste zu senken und Energie zu sparen.
Die größten Wärmeverluste entstehen über ungedämmte Außenwände, Dächer, Kellerdecken und alte Fenster. Auch eine ineffiziente Heizung trägt erheblich zum Energieverbrauch bei. Je schlechter ein Bauteil gedämmt ist oder je älter die Technik, desto höher ist das Einsparpotenzial durch eine Sanierung.
Wie kannst Du die Fassade energetisch sanieren?
Welche Dämmmethode zu Deiner Fassade passt, hängt vom Aufbau Deiner Außenwand ab.
Möglich sind zum Beispiel:
- Einblasdämmung: Der Dämmstoff wird in die Hohlräume zwischen dem Mauerwerk und der Verblendung eingeblasen.
- Hinterlüftete Vorhangfassade: Eine zweite Wand wird vor die eigentliche Hauswand gesetzt. Dazwischen liegen eine Dämmschicht und ein Luftspalt, der für Belüftung sorgt und Feuchtigkeit ableitet.
- Wärmedämmverbundsystem: Dämmplatten werden direkt auf die Fassade geklebt und verputzt.
Eine Fassadendämmung solltest Du von einer Fachfirma durchführen lassen. Ist eine Fassadendämmung sorgfältig montiert worden, kann sie bis zu 60 Jahre halten – das hat das Fraunhofer Institut für Bauphysik in einer Studie ermittelt.
Alle Details zum Thema findest Du auch in unserem Ratgeber zur Fassadendämmung.
Wie kannst Du das Dach energetisch sanieren?
Wie Du das Dach dämmen solltest, hängt davon ab, ob Dein Dachboden ausgebaut ist.
- Nicht ausgebauter Dachboden: Oft reicht eine einfache Dämmung der obersten Geschossdecke. Das Dämmmaterial wird auf dem Boden verlegt.
- Ausgebauter und beheizter Dachboden: Hier muss das Dach selbst gedämmt werden. Je nach Dachform wird die Dämmung zwischen, auf oder unter den Dachsparren oder direkt auf dem Flachdach angebracht.
Die Dämmung der obersten Geschossdecke ist schnell, günstig und funktioniert ohne Eingriff ins Dach. Musst oder willst Du stattdessen das Dach an sich dämmen, ist es sinnvoll, das direkt mit einer Dachsanierung zusammenzulegen, um Kosten zu sparen.
Welche Dämmung für Dein Haus die richtige ist, erfährst Du im Ratgeber zur Dachdämmung.
Wie kannst Du den Keller energetisch sanieren?
Je nachdem, ob Dein Keller beheizt oder unbeheizt ist, hast Du unterschiedliche Möglichkeiten zur Dämmung: die Dämmung der Kellerdecke, die Dämmung der Innenwände und des Fußbodens und die Perimeterdämmung.
Dein Keller ist unbeheizt: Es reicht meist eine Dämmung der Kellerdecke von unten. Achte aber darauf, dass sie nach der Dämmung nicht zu niedrig ist. Alternativ kann auch von oben, also dem Erdgeschoss, gedämmt werden. Das ist allerdings aufwendiger und mit höheren Kosten verbunden.
Dein Keller ist beheizt: In diesem Fall solltest Du die Innenwände und eventuell auch den Fußboden dämmen. So verringerst Du die Wärmeverluste ins Erdreich.
In beiden Fällen kann auch eine sogenannte Perimeterdämmung sinnvoll sein, wenn Dein Haus noch keine hat. Das bedeutet, dass Du Deine Kellerwände von außen zum Erdreich hin isolieren lässt. Bei unbeheizten Kellern ist diese Dämmung sinnvoll, um Schimmel vorzubeugen. Und bei beheizten Kellern verhinderst Du so, dass Wärme ans Erdreich verloren geht. Dann ist auch keine Innendämmung mehr notwendig.
Wichtig: Feuchte Keller dürfen nicht gedämmt werden, bevor das Problem behoben ist. Sonst drohen Schäden an der Bausubstanz Deines Hauses.
Wie Du Deinen Keller am besten dämmst und welche Kosten auf Dich zukommen, findest Du in unserem Ratgeber Kellerdämmung.
Wann lohnt sich ein Fenstertausch?
Das dünnste Bauelement an Deinem Haus ist das Fenster und besonders ältere Fenster sind häufig schlecht isoliert.
Die energetisch schlechtesten Fenster haben eine sogenannte Einfachverglasung. Diese Fenster haben nur eine einzelne Glasscheibe im Rahmen. Dem entgegen stehen modernere zweifach- und dreifachverglaste Fenster, die mehr Scheiben und mit Luft oder Gas gefüllte Zwischenräume haben. Dadurch haben sie eine bessere Dämmwirkung und halten die Wärme im Winter im Haus und im Sommer draußen.
Aber nicht nur das Glas zählt: Undichte Fensterrahmen können für Zugluft und Wärmeverluste sorgen. Sind Deine Fenster sehr alt, solltest Du deshalb das komplette Fenster austauschen. Wenn die Rahmen noch gut dämmen und intakt sind, reicht womöglich ein Austausch der Scheiben.
Warum Du beim Fenstertausch auch auf die Fassade achten musst und welche Förderung Du bekommst, liest Du in unserem Ratgeber zum Fenstertausch.
Warum solltest Du eine alte Heizung austauschen?
Alte Heizungen laufen laut der Energieberatung der Verbraucherzentralen in den meisten Fällen sehr ineffizient: zehn bis 30 Prozent des Brennstoffes gehen bei der Umwandlung zu Heizenergie verloren.
Neue Heizsysteme wie Brennwertkessel arbeiten viel effizienter: Sie holen aus dem Brennstoff über 95 Prozent Wärme heraus.
Es gibt außerdem viele klimafreundliche Alternativen zu Gas- und Ölheizungen, die ebenfalls sehr effizient heizen. Durch das Heizungsgesetz sind seit 2024 nur noch bestimmte Heizungen erlaubt. Dazu gehören:
- Wärmepumpen
- Solarthermie
- Pelletheizungen
- Fernwärme
- Stromdirektheizungen wie Infrarotheizungen
- Hybridheizungen
Welcher Heizungstyp in Deinem Haus am besten funktioniert und wirtschaftlich läuft, besprichst Du am besten mit einem Energieberater oder einer erfahrenen Heizungsfachfirma.
Die aktuelle Bundesregierung möchte 2026 das Heizungsgesetz, das eigentlich Gebäudeenergiegesetz heißt, als Gebäudemodernisierungsgesetz neu aufsetzen. Welche Heizungsregeln dann gelten, erfährst Du zeitnah in unserem Ratgeber zum Heizungsgesetz. Dort liest Du auch, was beim Einbau einer neuen Heizung aktuell gilt und welche Übergangsregelungen es für Gas- und Ölheizungen gibt.
Wie kannst Du Deine Heizung optimieren?
Du musst eine bestehende Heizung nicht immer direkt austauschen. Schon einfache Optimierungen können Heizkosten senken. Dazu zählen die Dämmung von Heizungsrohren, ein hydraulischer Abgleich oder der Austausch alter Heizungspumpen. Diese Maßnahmen sind oft vergleichsweise günstig und wirken schnell.
Die Dämmung von Heizungsrohren: Ungedämmte Heizungsrohre sind echte Energiefresser. Die Wärme geht dann schon auf dem Weg zu Deinen Heizkörpern verloren. Die Dämmung kannst Du selbst anbringen und so jährlich Hunderte Euro Heizkosten sparen. Nutze dafür unsere DIY-Anleitung im Ratgeber Heizungsrohre dämmen.
Der hydraulische Abgleich: Ist Deine Heizung nicht hydraulisch abgeglichen, kann es sein, dass nicht alle Heizkörper gleichmäßig mit Wärme versorgt werden. Während manche zu heiß werden, bleiben andere lauwarm oder gar kalt. Das kostet unnötig viel Energie. Für wen sich diese Optimierung am meisten lohnt, liest Du in unserem Ratgeber zum hydraulischen Abgleich.
Der Austausch von Heizungspumpen: Tauscht Du eine alte Heizungspumpe gegen eine moderne Hocheffizienzpumpe, sparst Du zwar nicht direkt Heizkosten, dafür aber Strom. Die Pumpen sorgen dafür, dass das heiße Wasser durch Dein Haus gepumpt wird und die Heizkörper erreicht. Je älter die Pumpe ist, desto mehr Strom braucht sie dafür.
Was Du außerdem tun kannst, um zu sparen, liest Du in unserem Ratgeber Heizkosten senken.
Wann brauchst Du eine Lüftung?
Wenn Du an Deinem Haus ein Drittel der Fassade oder der Dachfläche dämmen oder ein Drittel der Fenster erneuern lässt, musst Du von einer Fachfirma prüfen lassen, ob die Luftzufuhr zu Deinem Haus noch ausreicht. Wenn nicht, müssen sogenannte lüftungstechnische Maßnahmen ergriffen werden und es muss ein Lüftungskonzept erstellt werden.
Dafür reicht es dann auch nicht mehr, wenn Du versicherst, immer selbst ausreichend zu lüften. Stattdessen müssen zum Beispiel Lüftungsschächte oder Ventile in die Außenwand eingebaut werden. Du kannst Dir aber auch gleich eine Zuluft-Abluft-Anlage mit Wärmerückgewinnung installieren lassen.
Die Wärmerückgewinnung sorgt dafür, dass Du etwas weniger heizen musst. Der verbrauchten Luft wird nämlich die Wärme entzogen und der Frischluft wieder zugeführt. Das kann auch einen Beitrag zur Senkung Deiner Heizkosten leisten.
Warum ist die Reihenfolge der Maßnahmen wichtig?
Achtest Du bei einer schrittweisen Sanierung nicht auf eine sinnvolle Reihenfolge der Maßnahmen, kann das zu Schäden an Deinem Haus oder unnötigen Kosten führen.
Zwei Beispiele:
- Neue Fenster sollten nach oder während der Fassadendämmung eingebaut werden. Werden neue Fenster in ungedämmte Fassaden eingebaut, kann es zu Schimmelbildung kommen: Feuchtigkeit im Raum kondensiert an der weniger gedämmten, kälteren Hauswand statt wie bisher an der Scheibe.
- Ein Heizungstausch ist sinnvoll, nachdem Du Dein Haus gedämmt hast. Denn im Anschluss an die Dämmung muss weniger geheizt werden – und Du kannst eine Heizung mit geringerer Leistung wählen.
Eine frühzeitige Energieberatung hilft Dir, Fehler zu vermeiden, die Sanierung richtig zu planen und Fördermittel zu beantragen.
Was kostet eine energetische Sanierung?
Eine energetische Sanierung kann wenige Tausend Euro oder mehrere Zehntausend Euro kosten – je nachdem, welche Maßnahmen Du umsetzt und wie Dein Haus gebaut ist.
| Maßnahme | Art | Kosten |
|---|---|---|
| Fassadendämmung | Einblasdämmung | 20 – 60 € / m2 |
| Wärmeverbundsystem | 160 – 200 € / m2 | |
| hinterlüftete Vorhangfassade | 180 – 300 € / m2 | |
| Dachdämmung | oberste Geschossdecke | 20 – 80 € / m2 |
| Zwischensparrendämmung | 55 – 150 € / m2 | |
| Aufsparrendämmung | 120 – 200 € / m2 | |
| Flachdachdämmung | 100 – 180 € / m2 | |
| Kellerdämmung | Kellerdeckendämmung von unten | 22 – 66 € / m2 |
| Kellerdeckendämmung von oben | 50 – 150 € / m2 | |
| Perimeterdämmung ohne Erdarbeiten | 55 – 90 € / m2 | |
| Fenster mit Dreifachverglasung | Holzrahmen | 825 € je Fenster |
| Kunststoffrahmen | 598 € je Fenster | |
| Aluminiumrahmen | 1.153 € je Fenster | |
| Lüftungsanlage | Abluftanlage | 1.200 – 2.500 € |
| Zu- und Abluftanlage mit Wärmerückgewinnung | 5.000 – 8.000 € |
Quelle: co2online.de, Verband Fenster + Fassade & Bundesverband Flachglas e.V. (Stand: 26. Januar 2026)
Die Kosten unterscheiden sich stark nach Bauteil, Dämmstandard, Materialwahl und Aufwand. So ist eine Dämmung des Daches teurer, als nur die oberste Geschossdecke zu dämmen. Künstliche Dämmstoffe sind günstiger als natürliche, die aus Hanf, Blähton oder Holzfasern gewonnen werden.
Beachte, dass sich die Kosten regional und in Abhängigkeit von den Gegebenheiten vor Ort stark unterscheiden können.
Lohnt sich eine energetische Sanierung?
Ja, eine energetische Sanierung lohnt sich in vielen Fällen, besonders bei älteren, unsanierten Häusern und wenn Du Maßnahmen klug kombinierst.
Sie spart Energie und Heizkosten, steigert den Wert Deiner Immobilie und verbessert den Wohnkomfort. Ob und wann sich die Investition finanziell rechnet, hängt aber stark vom Zustand Deines Hauses, den Maßnahmen und Deinem Nutzungsverhalten ab.
Für wen lohnt sich eine energetische Sanierung besonders?
Besonders groß ist der Nutzen bei Häusern mit hohem Energieverbrauch pro Quadratmeter.
Das gilt vor allem für:
- Häuser, die vor der 1. Wärmeschutzverordnung 1977 der BRD oder vor den technischen Normen der DDR aus den 1980er-Jahren errichtet wurden.
- Häuser, die 30 Jahre oder länger nicht saniert worden sind – also einen hohen Sanierungsstau aufweisen.
Denn: Je schlechter der energetische Zustand des Hauses, desto größer ist das Einsparpotenzial.
Warum solltest Du Instandhaltungen für die Sanierung nutzen?
Stehen ohnehin Arbeiten wie ein neues Dach oder eine Fassadensanierung an, solltest Du die energetische Sanierung direkt mit einplanen. Denn dadurch sparst Du Geld, weil Du sowieso baust. Kosten für eine Dämmung fallen dann deutlich weniger ins Gewicht. Laut einer Studie des Forschungsinstituts für Wärmeschutz München (FIW) betragen die Mehrkosten für eine Wärmedämmung, die gleichzeitig mit einer Fassadensanierung durchgeführt werden, nur noch 30 bis 40 Prozent. Die Wärmedämmung macht in dem Fall also nicht mal die Hälfte der Kosten aus.
Wichtig: Viele Instandhaltungen lösen ohnehin eine Sanierungspflicht aus, etwa wenn Du die Fassade neu verputzt oder das Dach neu eindeckst.
Was sind Sowiesokosten und warum sind sie wichtig?
Sowiesokosten sind Kosten für Instandhaltungen, die in absehbarer Zeit ohnehin angefallen wären. Etwa, weil ein Bauteil alt und sanierungsbedürftig ist oder Du gesetzlich zur Sanierung verpflichtet bist. Sie werden bei Wirtschaftlichkeitsberechnungen von den Sanierungskosten abgezogen.
Lässt Du Deine Sanierung von einem Energieberater planen, beispielsweise mit einem individuellen Sanierungsfahrplan, findest Du darin auch eine Einschätzung der Sanierungskosten. Der Energieberater berücksichtigt dabei Alter, Zustand und Restnutzungsdauer der Bauteile. Hier spielen sowohl Erfahrungswerte als auch statistische Kennzahlen rein.
Je älter und sanierungsbedürftiger ein Bauteil ist, desto höher fallen die Sowiesokosten aus.
In der Amortisationsrechnung werden die Sowiesokosten von Deinen Gesamtkosten abgezogen. Dadurch rechnet sich Deine Sanierung auf dem Papier auch schneller.
Beispiel für Sowiesokosten
Ein Dach ist zuletzt vor 20 Jahren neu eingedeckt worden. Die Sanierung des Daches ist noch nicht notwendig, steht aber womöglich in den nächsten zehn bis 20 Jahren an – je nach Zustand und Art des Daches. Entsprechend werden geringere Sowiesokosten ausgewiesen als bei einem älteren Dach. Ein Energieberater könnte beispielsweise Sowiesokosten in Höhe von rund 50 Prozent ansetzen. Bei einem Dach, das 30 Jahre alt ist, könnten die Sowiesokosten aber bereits 80 Prozent betragen, da die Neueindeckung aufgrund des Alters und Zustands des Daches ohnehin bald notwendig wäre.
Warum machen Sowiesokosten die Amortisationsrechnung korrekter?
Ohne Sowiesokosten wird der aktuelle Zustand Deines Hauses bei der Amortisstionsrechnung nicht bedacht. Sowiesokosten machen die Amortisationsrechnung vollständiger und realistischer, weil sie notwendige Instandhaltungen mit einbeziehen.
Eine einfache Rechnung ohne Sowiesokosten tut so, als ob Dein Haus im perfekten Zustand wäre – quasi ein Neubau. Das entspricht aber selten der Realität. Es gibt Maßnahmen, die finanziell schneller greifen als andere. Das liegt daran, dass sie nicht sehr teuer sind, aber direkt beachtliche Effekte erzielen, etwa die Dämmung der obersten Geschossdecke oder der Heizungsrohre. Diese Maßnahmen solltest Du grundsätzlich zuerst durchführen.
Bei teuren Maßnahmen wie der Fassadendämmung jedoch lohnt sich der Blick auf die Sowiesokosten. Ohne wirkt die Maßnahme womöglich unwirtschaftlich, obwohl ein Großteil der Arbeiten ohnehin bald nötig wäre.
Warum solltest Du Sowiesokosten kritisch prüfen?
So hilfreich die Sowiesokosten für die Wirtschaftlichkeitsbewertung auch sind: Sie haben eine Schwachstelle. Denn es gibt keine festen Richtlinien für ihre Ermittlung. Sie werden individuell für Dein Haus berechnet und liegen im Ermessen des Energieberaters.
Werden sie zu hoch eingeschätzt, kann das die Amortisationsrechnung schönen. Du musst Dir bewusst sein: Auch wenn die Rechnung auf dem Papier zeigt, dass sich die Maßnahme in wenigen Jahren amortisiert, musst Du die Investition trotzdem vollständig stemmen. Auch, wenn sie durch Fördermittel oder eine spätere Einsparung kompensiert wird.
Daher: Schau Dir Dein Haus genau an. Was würdest Du in den nächsten Jahren ohnehin erneuern: das Dach, die Fenster oder die Fassade? Und plane dann die Dämmung gleich mit.
Welche Vorteile hat eine Sanierung außer Geld zu sparen?
Neben Einsparungen bei den Heizkosten bietet eine Sanierung weitere Vorteile: die Wertsteigerung Deiner Immobilie und die Verbesserung der Lebensqualität.
Wertsteigerung: In den vergangenen Jahren hat sich gezeigt, dass Immobilien, die einen schlechten energetischen Zustand haben, besonders an Wert verlieren. Das haben Studien vom Finanzdienstleister Interhyp und dem Immobilienmakler Engel & Völkers ergeben. Kaufinteressierte rechnen nötige Sanierungskosten direkt ein, vor allem, wenn Sanierungspflichten greifen. Die potenziellen Kosten für die energetische Sanierung senken somit den Kaufpreis.
Lebensqualität: Die unterschiedlichen Maßnahmen bringen eine Reihe von komfortsteigernden Effekten mit sich:
- Der Fenstertausch sorgt für weniger kalte Zugluft durch undichte Fenster im Winter und zusammen mit Rollläden oder Außenjalousien für angenehme Temperaturen im Sommer.
- Durch die Dämmung von Außenfassaden und dem Dach kannst Du Schimmel vorbeugen, indem bestehende Wärmebrücken beseitigt werden. Kühle Räume im Winter und überhitzte Räume im Sommer gehören ebenfalls der Vergangenheit an.
- Mit einer Lüftungsanlage kannst Du besonders das Wohlbefinden von Allergikern massiv steigern, indem Allergene und Pollen aus der Frischluft rausgefiltert werden.
Warum wird die energetische Sanierung kritisiert?
Die energetische Sanierung wird häufig kritisiert, weil die tatsächlich erzielten Energieeinsparungen oft geringer ausfallen als vorher berechnet. So haben Studien aus Großbritannien gezeigt, dass prognostizierte Energieverbräuche vor und nach einer Sanierung regelmäßig von den realen Verbrauchsdaten abweichen. Teilweise wird der Energieverbrauch vor der Sanierung zu hoch angesetzt. In anderen Fällen werden Einsparungen erwartet, die nach der Sanierung nicht vollständig erreicht werden.
Auch das Umweltbundesamt nennt mehrere Gründe für diese Abweichungen. Dazu zählen ungenaue Annahmen zum Gebäudezustand, Mängel bei der Ausführung der Sanierung sowie vor allem das Heiz- und Nutzungsverhalten der Bewohner. Wie viel tatsächlich geheizt wird und welche Räume genutzt werden, lässt sich nur begrenzt berechnen, beeinflusst den Energieverbrauch aber stark.
Welchen Einfluss hat das Heizverhalten der Bewohner?
Der Energieverbrauch eines Hauses hängt nicht nur von der Bausubstanz ab, sondern auch davon, wie die Bewohner heizen und wohnen.
Vor einer Sanierung heizen viele Menschen sehr sparsam, weil Energie teuer ist. Räume werden nicht durchgehend beheizt oder nur teilweise genutzt. Das wird als Prebound-Effekt bezeichnet. Der tatsächliche Energieverbrauch liegt dann oft unter dem rechnerisch erwarteten Wert.
Nach einer Sanierung tritt häufig der Rebound-Effekt ein. Das Haus verliert weniger Wärme, das Heizen wird günstiger und der Wohnkomfort steigt. Viele Bewohner heizen nun mehr als zuvor, etwa weil sie konstant warme Räume bevorzugen oder zusätzliche Zimmer nutzen. Dadurch fällt die tatsächliche Energieeinsparung geringer aus als prognostiziert.
Beide Effekte bedeuten nicht, dass eine Sanierung wirkungslos ist. Sie zeigen aber, wie wichtig realistische Annahmen zum Heizverhalten sind. Daher: Sprich mit Deinem Energieberater offen über Dein Heizverhalten und zeige Verbrauchsdaten, damit realistisch geplant werden kann.
Führt Dämmung zu Schimmel oder erhöhter Brandgefahr?
Nein, eine korrekt angebrachte Dämmung erhöht weder die Brand- noch die Schimmelgefahr. Tatsächlich senkt eine fachgerecht ausgeführte Dämmung das Schimmelrisiko. Gedämmte Wände kühlen weniger stark aus, sodass sich Feuchtigkeit seltener an kalten Oberflächen niederschlägt. Entscheidend bleibt allerdings ein ausreichender Luftaustausch, entweder durch regelmäßiges Lüften oder durch eine Lüftungsanlage.
Grüne Beläge auf Fassaden sind kein Beweis für falsche Dämmung. Sie können auf allen Fassaden entstehen, unabhängig davon, ob ein Haus gedämmt ist. Dachüberstände, Fensterbänke und geeignete Putzsysteme können das Risiko verringern.
Auch die oft zitierte Aussage, Häuser müssten „atmen“, ist ein Mythos. Luftaustausch findet nur über Lüftung statt, nicht über die Wand. Undichte Fenster oder Türen sorgen zwar für Luftaustausch, führen aber gleichzeitig zu hohen Wärmeverlusten.
Eine erhöhte Brandgefahr besteht ebenfalls nicht. In Deutschland regelt die DIN-Norm 4102-1 in den Landesbauordnungen, wie Dämmstoffe beschaffen sein dürfen und wie sie verbaut werden müssen. Wie bei allen Sanierungsmaßnahmen gilt: Planung und Ausführung durch Fachbetriebe sind entscheidend.
Wann musst Du laut Gesetz energetisch sanieren?
Du musst Dein Haus nur in bestimmten Fällen energetisch sanieren, etwa weil Du ein Haus kaufst oder erbst oder wenn Du größere Baumaßnahmen durchführst.
Rechtsgrundlage ist das Gebäudeenergiegesetz, kurz GEG. Es verpflichtet Dich allerdings nicht zur Komplettsanierung, sondern nur zu klar definierten Einzelmaßnahmen unter bestimmten Voraussetzungen.
Wer muss bei Hauskauf oder Erbschaft sanieren?
Wenn ein Wohnhaus den Eigentümer wechselt, kann es zu bestimmten Sanierungspflichten kommen. Dann musst Du innerhalb von zwei Jahren folgende Arbeiten durchführen lassen:
- Dämmung der obersten Geschossdecke oder des Daches, wenn der Dachboden ausgebaut und beheizt ist (§ 47 GEG)
- Dämmung der Heizungsrohre (§ 69 GEG)
- Austausch eines Konstanttemperaturheizkessels, wenn dieser schon älter als 30 Jahre ist (§ 72 GEG)
Diese Sanierungspflichten fallen allerdings nicht grundsätzlich an, sondern nur wenn
- das Haus mindestens vier Monate im Jahr bewohnt wird,
- dabei mindestens auf 19 Grad beheizt wird und
- der Mindestwärmeschutz noch nicht erfüllt wird.
Der Mindestwärmeschutz wird in einer DIN-Norm beschrieben. Er ist deutlich weniger streng als die Vorgaben des GEG. Lass vor einem Kauf oder nach einer Erbschaft daher prüfen, ob dieser Mindestwärmeschutz nicht schon eingehalten wird.
Wann musst Du bei Umbau oder Reparaturen dämmen?
Sobald Du mehr als zehn Prozent der Fläche eines Bauteils erneuerst, musst Du das gesamte Bauteil dämmen (§ 48 GEG). Das heißt, wenn Du etwas an Deinem Haus instandsetzen oder baulich verändert möchtest, kann es passieren, dass eine Pflicht zur energetischen Sanierung entsteht.
Das betrifft:
- die Außenfassade
- Fenster und Türen
- das Dach
Beispiel: Bei einem typischen Einfamilienhaus mit rund 190 Quadratmeter Fassadenfläche reichen schon etwa 20 Quadratmeter aus, also eine halbe Hauswand, um die Grenze zu überschreiten. Wenn Du dort den Putz komplett entfernst und erneuerst, greift die Dämmpflicht. Wenn Du hingegen nur kleinere Schäden ausbesserst oder dem Haus einen neuen Anstrich gibst, musst Du nicht dämmen.
Was gilt bei Anbauten oder Erweiterungen?
Wenn Du an Deinem Haus einen Anbau vornehmen möchtest, muss auch die Wand, an die angebaut wird, den Vorschriften zur Energieeffizienz des GEG entsprechen (§ 51 GEG). Das gilt zum Beispiel, wenn Du einen Wintergarten oder eine Garage bauen willst.
Das bedeutet aber nicht, dass Du das ganze Haus sanieren musst. Es betrifft nur die neu entstehenden oder direkt angrenzenden Bauteile.
Was bedeutet die Europäische Gebäuderichtlinie für Hausbesitzer?
Die Europäische Gebäuderichtlinie legt fest, wie Gebäude in der EU langfristig energieeffizienter und klimafreundlicher werden sollen. Wichtig für Dich: Die Richtlinie gilt nicht direkt für einzelne Hausbesitzer. Ihre Vorgaben müssen erst in nationales Recht umgesetzt werden, in Deutschland vor allem über das Gebäudemodernisierungsgesetz, das 2026 das Gebäudeenergiegesetz ablösen soll.
Für Wohngebäude gibt es keine direkten Sanierungspflichten für einzelne Häuser. Stattdessen muss Deutschland einen nationalen Plan vorlegen, wie der gesamte Wohngebäudebestand schrittweise weniger Energie verbraucht. Dabei sollen vor allem die energetisch schlechtesten Gebäude verbessert werden.
Die Richtlinie setzt außerdem klare Leitplanken für die Zukunft:
- Neubauten sollen ab 2030 als sogenannte Nullemissionsgebäude errichtet werden. Das sind Gebäude, die ihren sehr geringen Energiebedarf vollständig ohne fossile Brennstoffe decken.
- Fossile Heizungen sollen langfristig aus dem Gebäudebestand verschwinden. Die EU sieht dafür einen Ausstiegspfad bis etwa 2040 vor.
Welche konkreten Pflichten sich daraus für Dich ergeben, entscheidet der deutsche Gesetzgeber. Maßgeblich bleibt deshalb immer das geltende nationale Recht.
Warum brauchst Du einen Energieberater?
Ein Energieberater hilft Dir dabei, gesetzliche Pflichten richtig einzuordnen, unnötige Maßnahmen zu vermeiden und Förderungen optimal zu nutzen. Bevor Du größere Umbauten, Sanierungen oder Erweiterungen planst, solltest Du Dich also frühzeitig beraten lassen.
So stellst Du sicher, dass Du das GEG einhältst und keine Entscheidungen triffst, die später teuer werden. Der Energieberater erstellt Dir dafür einen individuellen Sanierungsfahrplan (iSFP), der genau auf Dein Haus abgestimmt ist.
Gerade bei größeren Maßnahmen oder bei Sanierungspflichten nach dem Gebäudeenergiegesetz ist fachliche Unterstützung sinnvoll. Sie schützt Dich vor Fehlentscheidungen, unnötigen Kosten und Planungsfehlern.
Was ist ein individueller Sanierungsfahrplan?
Ein individueller Sanierungsfahrplan, kurz iSFP, zeigt Dir, wie Du Dein Haus Schritt für Schritt energetisch verbessern kannst.
Dafür schaut sich ein zertifizierter Energieeffizienz-Experte Dein Haus vor Ort an und analysiert den energetischen Zustand. Auf dieser Basis erhältst Du einen Plan, der zeigt,
- welche Maßnahmen sinnvoll sind,
- in welcher Reihenfolge Du sie umsetzen kannst und
- wie hoch die Kosten und Einsparungen ungefähr ausfallen.
Der Sanierungsfahrplan ist besonders hilfreich, wenn Du nicht alles auf einmal sanieren möchtest. Führst Du Maßnahmen aus dem Sanierungsfahrplan durch, kannst Du Dir außerdem höhere Förderzuschüsse sichern.
Wo findest Du einen qualifizierten Energieberater?
Idealerweise suchst Du Dir direkt einen qualifizierten Energieberater, nämlich einen Energieeffizienz-Experten. Diese Experten findest Du in der Energieberater-Datenbank der Deutschen Energieagentur, kurz Dena.
Fast 23.000 Expertinnen und Experten sind in dieser Datenbank registriert, sodass es auch jemanden in Deiner Nähe geben sollte.
Da viele lokale Energieberater oft über Monate hinweg ausgebucht sind, hat Finanztip im Jahr 2024 bundesweit tätige Anbieter überprüft. Folgende Anbieter für den Sanierungsfahrplan können wir empfehlen:
Enwendo
- Finanztip-Score: 7,9 / 10
- digitale Terminvereinbarung möglich
- alle Energieberater festangestellt und Dena-registriert
- ein fester Ansprechpartner von Anfang bis Ende
- umfangreiche Vor-Ort-Baubegleitung möglich
Fuchs & Eule
- Finanztip-Score: 7,5 / 10
- eigenes Kundenportal zum Datenaustausch und Kontaktaufnahme mit den Beratern
- umfangreiches Informationsmaterial, das ans eigene Haus angepasst ist inklusive individuelle Wirtschaftlichkeitsanalyse
- alle Energieberater, die am iSFP arbeiten, sind festangestellt und Dena-registriert
- hoher Fokus auf größtmögliche Energieeinsparung
- Kooperationsnetzwerk mit Handwerkern
NOVO
- Finanztip-Score: 7,0 / 10
- Vor-Ort-Termin innerhalb von 5 Tagen
- Förderdatenbank mit allen regionalen Programmen
- kostenloser, digitaler Schnellcheck für Dein Haus
Senercon
- Finanztip-Score: 6,5 / 10
- alle Energieberater festangestellt und Dena-registriert
- Erfahrung in der Branche seit 1992
- umfangreiche Vor-Ort-Baubegleitung möglich
Warum ist eine Baubegleitung sinnvoll?
Auch während der Umsetzung kann Dich ein Energieberater unterstützen. Als Baubegleitung prüft er oder sie, ob die geplanten Maßnahmen fachgerecht umgesetzt werden.
Typische Aufgaben sind:
- die Prüfung notwendiger Genehmigungen
- die Überwachung der Arbeiten und der Mängelbehebung
- die Rechnungsprüfung, die gerade bei großen Projekten kompliziert sein kann
Das reduziert das Risiko von Mängeln und stellt sicher, dass Fördervorgaben eingehalten werden.
Welche Zuschüsse bekommst Du für die Energieberatung?
Für die Erstellung eines Sanierungsfahrplans bekommst Du aktuell über das Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (Bafa) bis zu 50 Prozent Zuschuss, maximal aber 650 Euro.
Auch für die Baubegleitung gibt es Fördermittel: 50 Prozent der Kosten, gedeckelt auf maximal 5.000 Euro pro Jahr bei Ein- und Zweifamilienhäusern.
Mehr zur Förderung und unseren Empfehlungen von Energieberatern liest Du in unserem Ratgeber zu Energieberatung.
Wie wird die energetische Sanierung gefördert
Der Staat unterstützt die energetische Sanierung mit Zuschüssen, günstigen Krediten und steuerlichen Vorteilen.
Fördermittel können einen erheblichen Teil der Kosten abfedern. Sie ersetzen aber in der Regel keine Finanzierung, weil viele Zuschüsse erst nach Abschluss der Sanierung ausgezahlt werden. Deshalb solltest Du Förderung und Finanzierung immer gemeinsam denken.
Wenn Du das Geld nicht auf der hohen Kante hast, solltest Du über einen Kredit nachdenken. Das kannst Du zum Beispiel im Rahmen einer Baufinanzierung oder mit einem Bausparvertrag machen. Es gibt auch Förderkredite und Zuschussförderungen, die Du in Anspruch nehmen kannst. Die steuerliche Abschreibung Deiner Kosten ist bis 2030 ebenfalls eine Option.
Welche Förderprogramme gibt es?
| Förderart | Wo stellst Du den Antrag? | Was wird gefördert? | Förderhöhe | Voraussetzungen u.a. |
|---|---|---|---|---|
| KfW-Kredit 261 | Hausbank / Finanzierungs-vermittler | umfassende Sanierung zum Effizienzhaus | bis 150.000 € Kredit + bis zu 45 % Tilgungszuschuss |
|
| Zuschüsse für Einzelmaßnahmen | Bafa | Dämmung, Fenster, Türen, Lüftung etc. | bis zu 15 % der Kosten (mit iSFP: 20 %) |
|
| Heizungsförderung | KfW | Einbau klimafreundlicher Heizungen | bis zu 70 % Zuschuss (max. 30.000 € Kosten) |
|
| Ergänzungskredit | Hausbank / Finanzierungs-vermittler | Zusatzfinanzierung bei Förderzusage (BAFA/KfW) | bis 120.000 € Kredit |
|
| steuerliche Abschreibung (§ 35c EStG) | Finanzamt | Sanierung selbst genutzter Immobilien bis 2030 | bis 20 % von max. 200.000 € (über 3 Jahre) |
|
Quelle: Finanztip-Darstellung (Stand: Januar 2026)
Welches Förderprogramm eignet sich für Dich?
Welches Förderprogramm zu Deinem Vorhaben passt, hängt davon ab, wie umfangreich die geplante Sanierung ist. Möchtest Du Dein Haus umfassend sanieren, kann der Sanierungskredit 261 der KfW das Programm für Dich sein.
Möchtest Du lieber Schritt für Schritt sanieren und in diesem Jahr die Fassade und im nächsten die Fenster machen, solltest Du Dir die Zuschüsse beim Bafa ansehen.
Eine Energieberaterin oder ein Energieberater kann Dich bei der Auswahl der Programme unterstützen. Oft brauchst Du für die Antragstellung ohnehin die Nachweise einer Energieberatung.
Kannst Du Fördermittel kombinieren?
Jede Maßnahme kannst Du nur durch jeweils ein staatliches Programm fördern lassen. Du kannst also neue, energieeffiziente Fenster nicht vom Bafa bezuschussen lassen und dann noch einmal in Deiner Steuerklärung angeben. Du musst Dich entscheiden.
Dafür kannst Du aber in der Regel regionale Förderprogramme Deines Bundeslandes oder Deiner Kommune mit den staatlichen Programmen kombinieren und so höhere Zuschüsse erhalten.
Alle Infos zu den einzelnen Förderprogrammen und eine Auswahl an regionalen Förderungen findest Du in unserem Ratgeber zur Förderung von energetischer Sanierung.
Die wichtigsten Fragen zusammengefasst
Was ist eine energetische Sanierung?
Bei ungedämmten Häusern entweicht ein Großteil der Wärme durch die Außenwand, das Dach oder die Fenster. Das Ziel einer energetischen Sanierung ist es, die Energieeffizienz Deines Hauses zu verbessern, sodass weniger Heizenergie verloren geht. Das passiert durch Dämmung oder den Austausch von Fenstern. Dadurch sparst Du Heizkosten, in der Folge lohnt sich dadurch die Investition in die Sanierung in der Regel mittel- bis langfristig.
Ist die energetische Sanierung Pflicht?
Manchmal kommt es gemäß dem Gebäudeenergiegesetz zu Sanierungspflichten. In der Regel werden diese durch einen Eigentumsübergang ausgelöst, also wenn Du ein Haus kaufst oder erbst. Zu den Pflichten gehören dann unter anderem das Dämmen der obersten Geschossdecke oder der Heizungsrohre. Auch alte Heizungen müssen teilweise ausgetauscht werden.
Wann Du zur Sanierung verpflichtet bist, erfährst Du hier >>
Was zählt alles zur energetischen Sanierung?
Es gibt vieles an Deinem Haus, das Du im Rahmen einer energetischen Sanierung angehen kannst. Dazu gehören zum Beispiel die Fassade, das Dach, die oberste Geschossdecke, die Heizung, die Fenster oder die Heizungsrohre. Was davon sinnvoll ist, hängt von Deinem Haus ab.
Erfahre hier, welche Sanierungsmaßnahmen es gibt und was sie kosten >>
Welche Sanierungsmaßnahmen lohnen sich am meisten?
Jede Sanierungsmaßnahme kann sich lohnen. Da durch die Außenwände und das Dach die meiste Energie verloren geht, wirst Du mit einer Dämmung der Fassade und des Daches die größte Wirkung erzielen. Am wirtschaftlichsten sind die Dämmung der obersten Geschossdecke und der Kellerdecke, da sie trotz geringer Kosten zu nennenswerten Einsparungen führen können.
Dämmen oder Fenstertausch? Wann eine Sanierung wirtschaftlich ist, erklären wir Dir hier >>
Wie hoch ist die Förderung für die energetische Sanierung?
Der Staat fördert einzelne Sanierungsmaßnahmen mit 15 bis 20 Prozent Zuschuss. Wenn Du Dein Haus umfassend sanieren möchtest, kannst Du einen zinsgünstigen Kredit bekommen. Es ist auch möglich, Sanierungskosten steuerlich abzusetzen.
Wie viel Geld Du bekommst und was Du bei der Förderung beachten musst, erfährst Du hier >>
Weitere Themen
* Was der Stern bedeutet:
Finanztip ist kein gewöhnliches Unternehmen, sondern gehört zu 100 Prozent zur gemeinnützigen Finanztip Stiftung. Die hat den Auftrag, die Finanzbildung in Deutschland zu fördern. Alle Gewinne, die Finanztip ausschüttet, gehen an die Stiftung und werden dort für gemeinnützige Projekte verwendet – wie etwa unsere Bildungsinitiative Finanztip Schule.
Wir wollen mit unseren Empfehlungen möglichst vielen Menschen helfen, eigenständig die für sie richtigen Finanzentscheidungen zu treffen. Daher sind unsere Inhalte kostenlos im Netz verfügbar. Wir finanzieren unsere aufwändige Arbeit mit sogenannten Affiliate Links. Diese Links kennzeichnen wir mit einem Sternchen (*).
Bei Finanztip handhaben wir Affiliate Links jedoch anders als andere Websites. Wir verlinken ausschließlich auf Produkte, die vorher von unserer unabhängigen Experten-Redaktion ausführlich analysiert und empfohlen wurden. Nur dann kann der entsprechende Anbieter einen Link zu diesem Angebot setzen lassen. Geld bekommen wir, wenn Du auf einen solchen Link klickst oder beim Anbieter einen Vertrag abschließt.
Für uns als gemeinwohlorientiertes Unternehmen hat es natürlich keinen Einfluss auf die Empfehlungen, ob und in welcher Höhe uns ein Anbieter vergütet. Was Dir unsere Experten empfehlen, hängt allein davon ab, ob ein Angebot gut für Dich als Verbraucher ist.
Mehr Informationen über unsere Arbeitsweise findest Du auf unserer Über-uns-Seite.
