Energetische Sanierung Wann sich die energetische Sanierung Deines Hauses lohnt

Dein Haus verliert im Winter viel Heizwärme und das macht sich auf der Abrechnung bemerkbar? Dann ist es Zeit für eine energetische Sanierung. Denn über ungedämmte Wände und alte Fenster geht ein großer Teil der Wärme verloren. Eine veraltete Heizung arbeitet ineffizient und verbraucht dadurch unnötig viel Energie. All das ist teuer und belastet das Klima. In diesem Ratgeber zeigen wir Dir, wie Du Dein Haus Schritt für Schritt energieeffizienter machst, welche Fördermittel es gibt und was das Gebäudeenergiegesetz von Dir verlangt.

Bei einer energetischen Sanierung machst Du Dein Haus durch Dämmung energieeffizienter. Das heißt, dass weniger Energie verschwendet wird, wenn Du heizt. Je älter Dein Haus ist, desto schlechter ist in der Regel auch der Energieverbrauch. Schließlich traten die ersten Vorschriften zum Wärmeschutz von Gebäuden in Westdeutschland erst 1977 mit der 1. Wärmeschutzverordnung in Kraft. Davor wurden Häuser ohne jegliche Dämmung und oft mit Materialien gebaut, die sehr gute Wärmeleiter sind, also die Wärme schnell von innen nach außen abgeben. 

In der DDR gab es zwar schon seit Anfang der 1970er-Jahre Normen für den Wärmeschutz, allerdings wurden diese hauptsächlich im gewerblichen Wohnungsbau angewandt. 

Je mehr Energie Dein Haus verbraucht, desto teurer ist es für Dich. Geht viel Wärme durch ungedämmte Wände verloren, musst Du mehr für den Betrieb Deiner Heizung bezahlen. Das steigert Deine Heizkosten für Erdgas, Heizöl, Kohle oder Strom.

Es geht dabei aber nicht nur ums Geld: Auch das Wohlbefinden lässt in Häusern mit schlechter Dämmung oft zu wünschen übrig. Es zieht oder Räume werden nicht richtig warm. Vielleicht hast Du auch Probleme mit Schimmel, weil es an Deinem Haus sogenannte Wärmebrücken gibt. Das sind Bereiche, an denen die Wärme schneller nach draußen geleitet wird als in den Bauteilen daneben. Dadurch kühlen sich diese Wandflächen schneller ab. Die Folge: Es sammelt sich dort Feuchtigkeit und Schimmel entsteht.

Die energetische Sanierung, die oft auch thermische Sanierung genannt wird, kann Deinen Energieverbrauch stark reduzieren, Wärmebrücken ausgleichen und so das Wohnklima verbessern. Du kannst Dein Haus dafür komplett energetisch sanieren lassen oder Du gehst die Sanierung Schritt für Schritt an. Infrage kommt dabei:

• die Dämmung der Fassade
• die Dämmung der Kellerdecke und des Daches
• der Austausch von Fenstern und Türen
• der Austausch der Heizung
• die Optimierung der Heizung
• die Installation eines Lüftungssystems

Im folgenden Kapitel erklären wir Dir ausführlicher, wie Du die einzelnen Bauteile energetisch sanieren kannst.

Es gibt viele Maßnahmen, die Du angehen kannst. Manche davon sind aufwendig und teuer, andere kannst Du schnell und kostengünstig umsetzen. Aber auch diese können einen beachtlichen Effekt haben. 

Dämme die Fassade

Über die Fassade kann besonders viel Wärme entweichen. Bei einer ungedämmten Außenwand können laut der gemeinnützigen Beratungsgesellschaft co2online bis zu 35 Prozent der erzeugten Wärme verloren gehen. Welche Dämmmethode passt, hängt vom Aufbau Deiner Außenwand ab. 

Möglich sind zum Beispiel:

• Einblasdämmung: Der Dämmstoff wird in die Hohlräume zwischen dem Mauerwerk und der Verblendung eingeblasen.
• Hinterlüftete Vorhangfassade: Eine zweite Wand wird vor die eigentliche Hauswand gesetzt. Dazwischen liegen eine Dämmschicht und ein Luftspalt, der für Belüftung sorgt und Feuchtigkeit ableitet.
• Wärmedämmverbundsystem: Dämmplatten werden direkt auf die Fassade geklebt und verputzt.

Eine Fassadendämmung solltest Du am besten immer von einer Fachfirma durchführen lassen. Ist eine Fassadendämmung sorgfältig montiert worden, kann sie bis zu 60 Jahre halten – das hat das Fraunhofer Institut für Bauphysik in einer Studie ermittelt. Alle Details zum Thema findest Du auch in unserem Ratgeber zur Fassadendämmung.

Dämme das Dach oder die oberste Geschossdecke

Weil warme Luft nach oben steigt, geht über ein ungedämmtes Dach viel Wärme verloren. Bis zu 20 Prozent sind es laut co2online. Wie Du das Dach dämmen solltest, hängt davon ab, ob Dein Dachboden ausgebaut ist. 

• Nicht ausgebauter Dachboden: Oft reicht eine einfache Dämmung der obersten Geschossdecke. Das Dämmmaterial wird auf dem Boden verlegt.
• Ausgebauter und beheizter Dachboden: Hier muss das Dach selbst gedämmt werden. Je nach Dachform wird die Dämmung zwischen, auf oder unter den Dachsparren oder direkt auf dem Flachdach angebracht.

Die Dämmung der obersten Geschossdecke ist schnell, günstig und funktioniert ohne Eingriff ins Dach. Musst oder willst Du stattdessen das Dach an sich dämmen, ist es sinnvoll, das direkt mit einer Dachsanierung zusammenzulegen, um Kosten zu sparen. 

Welche Dämmung für Dein Haus die richtige ist, erfährst Du im Ratgeber zur Dachdämmung.

Dämme den Keller

Ist Dein Keller ungedämmt, geht Wärme ungenutzt ins Erdreich verloren. Je nachdem, ob er beheizt oder unbeheizt ist, hast Du unterschiedliche Möglichkeiten zur Dämmung.

Dein Keller ist unbeheizt: Hier reicht meist eine Dämmung der Kellerdecke von unten. Achte aber darauf, dass er nach der Dämmung nicht zu niedrig ist. Alternativ kann auch von oben, also dem Erdgeschoss, gedämmt werden. Das ist allerdings aufwendiger und mit höheren Kosten verbunden.

Dein Keller ist beheizt: In diesem Fall solltest Du die Innenwände und eventuell auch den Fußboden dämmen. So verringerst Du die Wärmeverluste ins Erdreich. 

In beiden Fällen kann auch eine sogenannte Perimeterdämmung sinnvoll sein, wenn Dein Haus noch keine hat. Das bedeutet, dass Du Deine Kellerwände von außen zum Erdreich hin isolieren lässt. Bei unbeheizten Kellern ist diese Dämmung sinnvoll, um Schimmel vorzubeugen. Und bei beheizten Kellern verhinderst Du so, dass Wärme ans Erdreich verloren geht. Dann ist auch keine Innendämmung mehr notwendig.

Wichtig: Feuchte Keller dürfen nicht gedämmt werden, bevor das Problem behoben ist. Sonst drohen Schäden an der Bausubstanz Deines Hauses. 

Wie Du Deinen Keller am besten dämmst und welche Kosten auf Dich zukommen, findest Du in unserem Ratgeber Kellerdämmung.

Tausche die Fenster 

Das dünnste Bauelement an Deinem Haus ist das Fenster. Aus diesem Grund geht durch Fenster auch besonders viel Energie verloren. Besonders ältere Fenster sind sehr schlecht isoliert. 

Die energetisch schlechtesten Fenster haben eine so genannte Einfachverglasung. Diese Fenster haben nur eine einzelne Glasscheibe im Rahmen. Dem entgegen stehen modernere zweifach- und dreifachverglaste Fenster, die mehr Scheiben und mit Luft oder Gas gefüllte Zwischenräume haben. Dadurch haben sie eine bessere Dämmwirkung und halten die Wärme im Winter im Haus und im Sommer draußen.

Laut einer Studie des Verbands Fenster + Fassade von 2021 kannst Du beim Fenstertausch zum heutigen höchsten Standard, der Dreifachverglasung, pro Fenster rund 491 Kilowattstunden Energie einsparen. Beim Austausch von zweifachverglasten Fenstern sind es immer noch 222 Kilowattstunden.

Nicht nur das Glas zählt: Auch undichte Fensterrahmen können für Zugluft und Wärmeverluste sorgen. Sind Deine Fenster sehr alt, solltest Du deshalb das komplette Fenster austauschen. Wenn die Rahmen noch gut dämmen und intakt sind, reicht womöglich ein Austausch der Scheiben. 

Warum Du beim Fenstertausch auch auf die Fassade achten musst und welche Förderung Du bekommst, liest Du in unserem Ratgeber zum Fenstertausch. 

Tausche die Heizung 

Alte Heizungen laufen laut der Energieberatung der Verbraucherzentralen in den meisten Fällen sehr ineffizient: zehn bis 30 Prozent des Brennstoffes gehen bei der Umwandlung zu Heizenergie verloren. Somit liegt ihr sogenannter Wirkungsgrad, also ihre Effizienz, nur bei 70 bis 90 Prozent. 

Neue Heizsysteme wie Brennwertkessel arbeiten viel effizienter: Sie holen aus dem Brennstoff über 95 Prozent Wärme heraus.

Es gibt außerdem viele klimafreundliche Alternativen zu Gas- und Ölheizungen, die ebenfalls sehr effizient heizen. Durch das Heizungsgesetz sind seit 2024 nur noch bestimmte Heizungen erlaubt. Dazu gehören:

• Wärmepumpen
• Solarthermie
• Pelletheizungen
• Fernwärme
• Stromdirektheizungen wie Infrarotheizungen
• Hybridheizungen

Welcher Heizungstyp in Deinem Haus am besten funktioniert und wirtschaftlich läuft, besprichst Du am besten mit einem Energieberater oder einer erfahrenen Heizungsfachfirma.

Was beim Einbau einer neuen Heizung gilt und welche Übergangsregelungen es für Gas- und Ölheizungen gibt, liest Du in unserem Ratgeber zum Heizungsgesetz. 

Eine neue, klimafreundliche Heizung kannst Du Dir auch fördern lassen. Mehr dazu findest Du im Ratgeber zur Heizungsförderung.

Optimiere die Heizung

Du musst eine bestehende Heizung nicht immer direkt austauschen, um Einsparungen zu haben. Du kannst sie auch optimieren und so Heizkosten sparen.

Zu den üblichen Heizungsoptimierungen gehören:

Die Dämmung von Heizungsrohren: Ungedämmte Heizungsrohre sind wahre Energiefresser. Die Wärme geht dann schon auf dem Weg zu Deinen Heizkörpern verloren. Die Dämmung kannst Du selbst anbringen und so jährlich Hunderte Euro Heizkosten sparen. Nutze dafür unsere DIY-Anleitung im Ratgeber Heizungsrohre dämmen.

Der hydraulische Abgleich: Ist Deine Heizung nicht hydraulisch abgeglichen, kann es sein, dass nicht alle Heizkörper gleichmäßig mit Wärme versorgt werden. Während manche zu heiß werden, bleiben andere lauwarm oder gar kalt. Das kostet unnötig viel Energie. Wird der Abgleich durch eine Fachfirma durchgeführt, sparst Du wahrscheinlich nicht nur Heizkosten, sondern erhöhst auch Deinen Wohnkomfort. Für wen sich diese Optimierung am meisten lohnt, liest Du in unserem Ratgeber zum hydraulischen Abgleich.

Der Austausch von Heizungspumpen: Tauscht Du eine alte Heizungspumpe gegen eine moderne Hocheffizienzpumpe, sparst Du zwar nicht direkt Heizkosten, dafür aber Strom. Die Pumpen sorgen dafür, dass das heiße Wasser durch Dein Haus gepumpt wird und die Heizkörper erreicht. Je älter die Pumpe ist, desto mehr Strom braucht sie dafür. 

Was Du außerdem tun kannst, um zu sparen, liest Du in unserem Ratgeber Heizkosten senken.

Installiere eine Lüftung 

Wenn Du an Deinem Haus ein Drittel der Fassade oder der Dachfläche dämmen oder ein Drittel der Fenster erneuern lässt, musst Du von einer Fachfirma prüfen lassen, ob die Luftzufuhr zu Deinem Haus noch ausreicht. Wenn nicht, müssen sogenannte lüftungstechnische Maßnahmen ergriffen werden und es muss ein Lüftungskonzept erstellt werden.

Dafür reicht es dann auch nicht mehr, wenn Du versicherst, immer selbst ausreichend zu lüften. Stattdessen müssen zum Beispiel Lüftungsschächte oder Ventile in die Außenwand eingebaut werden. Du kannst Dir aber auch gleich eine Zuluft-Abluft-Anlage mit Wärmerückgewinnung installieren lassen.

Die Wärmerückgewinnung sorgt dafür, dass Du etwas weniger heizen musst. Der verbrauchten Luft wird nämlich die Wärme entzogen und der Frischluft wieder zugeführt. Das kann auch einen Beitrag zur Senkung Deiner Heizkosten leisten.

Warum die Reihenfolge bei der energetischen Sanierung wichtig ist 

Wenn Du bei Deiner energetischen Sanierung Schritt für Schritt vorgehst und eins nach dem anderen machst, solltest Du auf die richtige Reihenfolge der Maßnahmen achten. Zwei Beispiele:

• Neue Fenster sollten nach oder während der Fassadendämmung eingebaut werden. Werden neue Fenster in ungedämmte Fassaden eingebaut, kann es zu Schimmelbildung kommen: Feuchtigkeit im Raum kondensiert an der weniger gedämmten, kälteren Hauswand statt wie bisher an der Scheibe.
• Ein Heizungstausch ist sinnvoll, nachdem Du Dein Haus gedämmt hast. Denn im Anschluss an die Dämmung muss weniger geheizt werden – und Du kannst eine Heizung mit geringerer Leistung wählen.

Lass Dich bei der Planung im Vorfeld gut beraten, am besten von einem Energieberater, der als Energieeffizienz-Experte eingetragen ist. Diesen brauchst Du ohnehin, wenn Du eine Förderung in Anspruch nehmen möchtest.

Die Kosten bei einer energetischen Sanierung unterscheiden sich stark danach, welches Bauteil Du angehst und welche Materialien Du dafür verwenden möchtest. So ist eine Dämmung des Daches teurer, als nur die oberste Geschossdecke zu dämmen. Künstliche Dämmstoffe sind günstiger als natürliche, die aus Hanf, Blähton oder Holzfasern gewonnen werden.

Darüber hinaus sind die Kosten davon abhängig, wie Dein Haus aufgebaut ist. Wenn es sehr verwinkelt ist, kann eine Fassadendämmung schnell teurer werden als im Durchschnitt. Viele besonders große oder maßgefertigte Fenster treiben den Preis für den Fenstertausch ebenfalls in die Höhe. Die Dämmung eines Flachdaches ist in der Regel günstiger, als wenn Du ein Steildach dämmen musst.

Der folgenden Tabelle kannst Du einen ungefähren Preisrahmen für die einzelnen Maßnahmen entnehmen:

Quelle: co2online.de, Verband Fenster + Fassade & Bundesverband Flachglas e.V. (Stand: 16. April 2025)

Beachte, dass sich die Kosten regional und in Abhängigkeit von den Gegebenheiten vor Ort stark unterscheiden können.

Manchmal ist es sinnvoll, mit einer Maßnahme zu warten, bis Du sie mit einer notwendigen Instandhaltung kombinieren kannst. So ist es günstiger, eine Fassadendämmung anzubringen, wenn Du ohnehin vorhast, Deine Fassade neu zu streichen oder zu verputzen, da viele Kosten, wie beispielsweise für das Gerüst, dann nur einmal anfallen.

Eine energetische Sanierung kostet Zeit und Geld. Das wirkt auf den ersten Blick abschreckend: Wir erklären Dir, warum Du sie trotzdem angehen solltest: 

• Für wen lohnt sich die energetische Sanierung besonders?
• Wann hat sich eine Sanierungsmaßnahme amortisiert – also wann hast Du mehr durch die Maßnahme eingespart als an Kosten in die Sanierung gesteckt?
• Und welche weiteren Vorteile bietet eine energetische Sanierung neben dem finanziellen Aspekt?

Wann rechnet sich die energetische Sanierung?

Wenn Dein Haus energetisch saniert ist, verbraucht es deutlich weniger Energie als zuvor. Das schont nicht nur Deinen Geldbeutel, sondern auch das Klima. 

Besonders lohnenswert ist die Sanierung bei:

1. Häusern, die vor der 1. Wärmeschutzverordnung 1977 errichtet wurden
2. Häusern, die länger nicht saniert worden sind – also einen hohen Sanierungsstau aufweisen

Warum ist das so? Je schlechter der Zustand des Hauses, desto größer ist das Einsparpotenzial. Ein Haus, das vor der 1. Wärmeschutzverordnung gebaut wurde, hat in der Regel wenig bis keine Wärmedämmung. Das heißt, es verliert sehr viel Wärme nach außen. Wird dieses Haus nach den heutigen Maßstäben gedämmt, sind die Energieeinsparungen enorm. 

Nutze eine Instandhaltung als Chance zur Sanierung

Steht bei Dir ohnehin eine Maßnahme wie ein neues Dach oder ein frischer Fassadenputz an? Dann lohnt es sich, die energetische Sanierung mitzudenken – und zwar nicht nur, weil Du dann laut Gebäudeenergiegesetz (GEG) womöglich ohnehin dämmen musst. 

Der Vorteil: Du sparst, weil Du sowieso baust. Denn so fallen die Kosten für eine Dämmung deutlich weniger ins Gewicht. Laut einer Studie des Forschungsinstituts für Wärmeschutz München (FIW) betragen die Mehrkosten für eine Wärmedämmung, die gleichzeitig mit einer Fassadensanierung durchgeführt werden, nur noch 30 bis 40 Prozent. Die Wärmedämmung macht in dem Fall also nicht mal die Hälfte der Kosten aus.

Aus diesem Grund werden bei den Kosten für eine energetische Sanierung häufig auch die sogenannten Sowiesokosten ausgewiesen. Der Name dieser Kosten kommt daher, dass es immer Kosten gibt, die irgendwann sowieso entstehen würden – zum Beispiel durch notwendige Instandhaltungen.

Warum sollten Sowiesokosten berechnet werden?

Lässt Du Deine Sanierung von einem Energieberater planen, beispielsweise mit einem individuellen Sanierungsfahrplan, findest Du darin auch eine Einschätzung der Sanierungskosten. 

Ein Teil dieser Kosten wird als Sowiesokosten ausgewiesen und in der Amortisationsrechnung von Deinen Gesamtkosten abgezogen. Sie reduzieren sich also um diese Sowiesokosten. Dadurch rechnet sich Deine Sanierung auf dem Papier auch schneller.

Die Sowiesokosten sind jene Kosten, die ohnehin in absehbarer Zeit durch notwendige Instandhaltungsmaßnahmen entstanden wären. Etwa, weil ein Bauteil alt und sanierungsbedürftig ist oder Du gesetzlich zur Sanierung verpflichtet bist. Ein Haus mit hohem Sanierungsstau hat in der Regel höhere Sowiesokosten als ein kürzlich modernisiertes Gebäude.

Die Sowiesokosten werden von Energieberatern anhand Deines Hauses in Bezug auf folgende Punkte ermittelt: 

• Wie alt ist ein Bauteil?
• Wie ist der aktuelle Zustand des Bauteils?
• Welche Restnutzungszeit ergibt sich daraus – also wie lange wird es vermutlich noch halten? 

Hier spielen sowohl Erfahrungswerte als auch statistische Kennzahlen rein. 

Beispiel: Ein Dach ist zuletzt vor 20 Jahren neu eingedeckt worden. Die Sanierung des Daches ist noch nicht notwendig, steht aber womöglich in den nächsten zehn bis 20 Jahren an – je nach Zustand und Art des Daches. Entsprechend werden geringere Sowiesokosten ausgewiesen als bei einem älteren Dach. Ein Energieberater könnte beispielsweise Sowiesokosten in Höhe von rund 50 Prozent ansetzen. Bei einem Dach, das 30 Jahre alt ist, könnten die Sowiesokosten aber bereits 80 Prozent betragen, da die Neueindeckung aufgrund des Alters und Zustands des Daches ohnehin bald notwendig wäre.

Sowiesokosten machen Amortisationsrechnung korrekter

Natürlich könntest Du auch einfach die Investitionskosten der Sanierung gegen Deine Heizkostenersparnis stellen, um auszurechnen, wie viele Jahre es dauert, bis Du Dein Geld wieder drin hast. Allerdings wird dann der aktuelle Zustand Deines Hauses nicht bedacht. 

Eine einfache Rechnung ohne Sowiesokosten tut so, als ob Dein Haus im perfekten Zustand wäre – quasi ein Neubau. Das entspricht aber selten der Realität. Sowiesokosten machen die Amortisationsrechnung vollständiger und realistischer, weil sie notwendige Instandhaltungen mit einbeziehen.

Es gibt Maßnahmen, die finanziell schneller greifen als andere. Das liegt daran, dass sie nicht sehr teuer sind, aber direkt beachtliche Effekte erzielen, etwa die Dämmung der obersten Geschossdecke oder der Heizungsrohre. Diese Maßnahmen solltest Du grundsätzlich zuerst durchführen.

Bei teuren Maßnahmen wie der Fassadendämmung jedoch lohnt sich der Blick auf die Sowiesokosten. Ohne wirkt die Maßnahme womöglich unwirtschaftlich, obwohl ein Großteil der Arbeiten ohnehin bald nötig wäre.

Warum Du die  Sowiesokosten kritisch hinterfragen solltest

So hilfreich die Sowiesokosten für die Wirtschaftlichkeitsbewertung auch sind: Sie haben eine Schwachstelle. Denn es gibt keine festen Richtlinien für ihre Ermittlung. Sie werden individuell für Dein Haus berechnet und liegen im Ermessen des Energieberaters.

Werden sie zu hoch eingeschätzt, kann das die Amortisationsrechnung schönen. Du musst Dir bewusst sein: Auch wenn die Rechnung auf dem Papier zeigt, dass sich die Maßnahme in wenigen Jahren amortisiert, musst Du die Investition trotzdem vollständig stemmen. Auch, wenn sie durch Fördermittel oder eine spätere Einsparung kompensiert wird.

Daher: Schau Dir Dein Haus genau an. Was würdest Du in den nächsten Jahren ohnehin erneuern: das Dach, die Fenster oder die Fassade? Und plane dann die Dämmung gleich mit. 

Letztendlich muss für jedes Haus individuell ermittelt werden, wann sich die Sanierung finanziell rechnet. Mit oder ohne Sowiesokosten – je nach Betrachtungsweise kann sich das Ergebnis ändern. Es ist daher sinnvoll, sich neben dem Einsparpotenzial auch die anderen Vorteile einer Sanierung anzuschauen. 

Dein Haus steigt im Wert

In den vergangenen Jahren hat sich gezeigt, dass Immobilien, die einen schlechten energetischen Zustand haben, besonders an Wert verlieren. Das haben Studien vom Finanzdienstleister Interhyp und dem Immobilienmakler Engel & Völkers ergeben. 

Kaufinteressierte rechnen nötige Sanierungskosten direkt ein, vor allem wenn Sanierungspflichten greifen. Die potenziellen Kosten für die energetische Sanierung senken somit den Kaufpreis.

Planst Du Dein Haus später, zum Beispiel im Alter, zu verkaufen, ist es sinnvoll, sich regelmäßig um die Instandhaltung zu kümmern. Und während Du das Haus instand hältst, kannst Du energetische Maßnahmen wie Dämmung gleich mitmachen.

Deine Lebensqualität verbessert sich

Neben den finanziellen Ersparnissen solltest Du eines nicht außer Acht lassen: das Wohlbefinden in Deinem Haus. Und auch das kannst Du durch eine energetische Sanierung steigern. 

Die unterschiedlichen Maßnahmen bringen eine Reihe von komfortsteigernden Effekten mit sich:

• Der Fenstertausch sorgt für weniger kalte Zugluft durch undichte Fenster im Winter und zusammen mit Rollläden oder Außenjalousien für angenehme Temperaturen im Sommer.
• Durch die Dämmung von Außenfassaden und dem Dach kannst Du Schimmel vorbeugen, indem bestehende Wärmebrücken beseitigt werden. Kühle Räume im Winter und überhitzte Räume im Sommer gehören ebenfalls der Vergangenheit an.
• Mit einer Lüftungsanlage kannst Du besonders das Wohlbefinden von Allergikern massiv steigern, indem Allergene und Pollen aus der Frischluft rausgefiltert werden.
   

Der Gewinn an Lebensqualität ist nicht so einfach messbar wie finanzielle Einsparungen, Du solltest ihn aber auch nicht unterschätzen.

Warum wird die energetische Sanierung kritisiert?

Die energetische Sanierung wird oft kritisiert, weil die Energieeinsparung nach der Sanierung häufig geringer ist als vorher prognostiziert. So haben Studien aus Großbritannien gezeigt, dass die angenommenen Energieverbräuche vor und nach der Sanierung immer wieder von der Realität abweichen. Teils wird vor der Sanierung ein höherer Energieverbrauch berechnet als tatsächlich vorliegt. Oder es werden Energieeinsparungen prognostiziert, die nach der Sanierung tatsächlich deutlich geringer sind. 

Für solche Abweichungen sieht das Umweltbundesamt unterschiedliche Gründe. Die abweichenden Berechnungen vor der Sanierung können mit falschen Annahmen zum Haus zusammenhängen, die Abweichungen nach der Sanierung beispielsweise durch unsauber durchgeführte Sanierungsarbeiten. Der wichtigste Grund für eine Abweichung liegt aber darin, dass das Verbrauchsverhalten der Bewohner nicht richtig eingeschätzt wurde, also wie viel Energie Du und Deine Haushaltsmitglieder tatsächlich verbrauchen.

Verändertes Verhalten der Hausbewohner

Daher stellen sich zwei Effekte ein: Der sogenannte Prebound-Effekt und der so genannte Rebound-Effekt. 

Der Prebound-Effekt beschreibt die Situation vor der Sanierung: Du weißt, dass das Heizen in Deinem unsanierten Haus teuer ist, also gehst Du sehr sparsam mit der Heizenergie um – und hast so Energie und Geld gespart.

Beim Rebound-Effekt dreht sich das ganze jedoch um. Nach der Sanierung verliert Dein Haus viel weniger Wärme als zuvor. Du weißt das und heizt jetzt mehr, weil Du es komfortabler haben möchtest als vor der Sanierung. 

Dein verändertes Verhalten führt aber zu deutlichen Abweichungen in den vorherigen Berechnungen: Ein zuvor viel geringerer Verbrauch und ein danach viel höherer Verbrauch als angenommen, führen am Ende zu deutlich weniger Einsparung als ausgerechnet. 

Daher: Sprich mit Deinem Energieberater offen über Dein Heizverhalten und zeige Verbrauchsdaten, damit realistisch geplant werden kann.

Schimmel und Brandgefahr infolge der Dämmung? 

Ein häufiges Vorurteil betrifft die Dämmung von Häusern. Vielleicht hast Du auch schon gehört, dass Dämmung automatisch zu Schimmel führe oder sich auf gedämmten Wänden Algen bilden. Oft hört man auch, dass die Brandgefahr steige oder dass ein gedämmtes Haus nicht mehr atmen könne.

Durch eine energetische Sanierung reduzierst Du den Wärmeverlust, was sogar dazu führt, dass das Schimmelrisiko geringer ist, da die Wände nicht mehr so stark auskühlen. Die richtige Lüftung der Räume ist entscheidend.

Grüne Beläge, die als Algen wahrgenommen werden, können auf allen Fassaden entstehen, unabhängig davon, ob sie gedämmt sind. Diesem Phänomen kann man grundsätzlich vorbeugen, indem man die Fassade durch größere Dachüberstände oder Fensterbänke vor Regen schützt oder indem man eine dickere Putzschicht aufbringen lässt.

Weder für gedämmte noch für ungedämmte Häuser ist es wichtig zu „atmen“. Häuser tauschen nur dann Luft aus, wenn sie undichte Fenster oder Türen haben. Dadurch geht aber auch sehr viel Wärme verloren. 

Vor einer erhöhten Brandgefahr musst Du ebenfalls keine Angst haben. Die Brandschutzverordnung in Deutschland regelt sehr streng, welche Materialien verbaut werden dürfen.

Grundsätzlich sind immer eine richtige Planung und Ausführung entscheidend dafür, dass es nicht zu Fehlern oder späteren Problemen kommt. Wende Dich daher immer an Experten und Profis.

Das Gebäudeenergiegesetz, kurz GEG, verpflichtet Dich als Eigentümer in bestimmten Fällen zur energetischen Sanierung. 

Wenn Deine Immobilie davon betroffen ist, hast Du keine Wahl: Die Sanierung ist gesetzlich vorgeschrieben. Diese Pflichten entstehen zum einen durch den Eigentumsübergang, also etwa, weil Du ein Haus kaufst oder erbst, oder weil Du etwas an Deinem Haus veränderst.

Wer muss bei Hauskauf oder Erbschaft sanieren?

Wenn ein Wohnhaus den Eigentümer wechselt, kann es zu bestimmten Sanierungspflichten kommen. Dann musst Du innerhalb von zwei Jahren folgende Arbeiten durchführen lassen:

• Dämmung der obersten Geschossdecke oder des Daches, wenn der Dachboden ausgebaut und beheizt ist (§ 47 GEG)
• Dämmung der Heizungsrohre (§ 69 GEG)
• Austausch eines Konstanttemperaturheizkessels, wenn dieser schon älter als 30 Jahre ist (§ 72 GEG)

Diese Sanierungspflichten fallen allerdings nicht grundsätzlich an, sondern nur wenn

• das Haus mindestens vier Monate im Jahr bewohnt wird,
• dabei mindestens auf 19 Grad beheizt wird und
• der Mindestwärmeschutz noch nicht erfüllt wird.

Der Mindestwärmeschutz wird in einer DIN-Norm beschrieben. Er ist deutlich weniger streng als die Vorgaben des GEG. Lass vor einem Kauf oder nach einer Erbschaft daher prüfen, ob dieser Mindestwärmeschutz nicht schon eingehalten wird.

Wann musst Du bei Umbau oder Reparaturen sanieren?

Sobald Du etwas an Deinem Haus instand setzen oder etwas baulich verändert möchtest, kann es passieren, dass eine Pflicht zur energetischen Sanierung entsteht.

Wenn Du mehr als zehn Prozent der Fläche eines Bauteils veränderst, muss das gesamte Bauteil gedämmt werden (§ 48 GEG). Dazu gehören:

• die Außenfassade
• Fenster und Türen
• das Dach

Beispiel: Bei einem typischen Einfamilienhaus mit rund 190 Quadratmeter Fassadenfläche reichen schon etwa 20 Quadratmeter aus, also eine halbe Hauswand, um die Grenze zu überschreiten. Wenn Du dort den Putz komplett entfernst und erneuerst, greift die Dämmpflicht. Wenn Du hingegen nur kleinere Schäden ausbesserst oder dem Haus einen neuen Anstrich gibst, musst Du nicht dämmen.

Wenn Du an Deinem Haus einen Anbau vornehmen möchtest, zum Beispiel einen Wintergarten oder eine Garage bauen willst, muss auch die Wand, an die angebaut wird, den Vorschriften zur Energieeffizienz des GEG entsprechen (§ 51 GEG).

Vor An- oder Umbauten sowie vor größeren Instandsetzungen solltest Du Dich also am besten an einen Energieberater wenden. So kannst Du sicherstellen, dass Du alle gesetzlichen Vorgaben des GEG einhältst und mögliche Förderungen optimal nutzt.

Eine energetische Sanierung ist nicht nur aufwendig, sondern erfordert auch eine gute Planung. Denn nur wenn Du die richtigen Maßnahmen in der richtigen Reihenfolge umsetzt, kannst Du Kosten sparen und Fehler vermeiden, die später teuer werden können. Genau hier hilft Dir ein Energieberater – idealerweise ein zertifizierter Energieeffizienz-Experte.

Warum Dir ein Sanierungsfahrplan hilft

Energieeffizienz-Experten in Deiner Nähe findest Du in der Energieberater-Datenbank der Deutschen Energieagentur, kurz Dena. Nach Beauftragung schaut sich die Expertin oder der Experte Dein Haus vor Ort genau an und analysiert den energetischen Zustand. 

Auf dieser Grundlage sowie basierend auf Deinen Zielen und finanziellen Möglichkeiten erstellt er oder sie einen maßgeschneiderten Plan: Deinen individuellen Sanierungsfahrplan. Dieser zeigt Dir, welche Maßnahmen wann sinnvoll sind, sowohl energetisch als auch wirtschaftlich.

Da viele lokale Energieberater oft über Monate hinweg ausgebucht sind, hat Finanztip im Jahr 2024 bundesweit tätige Anbieter überprüft. Folgende Anbieter für den Sanierungsfahrplan können wir empfehlen:

Warum eine Baubegleitung sinnvoll ist 

Auch während der Baumaßnahmen kann Dich Dein Experte oder Deine Expertin noch sinnvoll unterstützen. Als Baubegleitung stehen sie Dir während der ganzen Baumaßnahme zur Seite: von der Vorbereitung über die Durchführung bis hin zur Abnahme.

Dabei hilft er oder sie Dir unter anderem:

• bei der Prüfung notwendiger Genehmigungen
• bei der Überwachung der Arbeiten und der Mängelbehebung
• bei der Rechnungsprüfung, die gerade bei großen Projekten kompliziert sein kann

So stellst Du sicher, dass Deine Sanierung fachgerecht umgesetzt wird – und keine wichtigen Details übersehen werden.

Hol Dir Zuschüsse für die Energieberatung 

Für die Erstellung eines Sanierungsfahrplans bekommst Du aktuell über das Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (Bafa) bis zu 50 Prozent Zuschuss, maximal aber 650 Euro. Auch für die Baubegleitung gibt es Fördermittel: 50 Prozent der Kosten, gedeckelt auf maximal 5.000 Euro pro Jahr bei Ein- und Zweifamilienhäusern.

Der Energieeffizienz-Experte ist aber nicht nur hilfreich, sondern auch vorgeschrieben – wenn es nämlich um Fördermittel geht.

Eine energetische Sanierung kann teuer werden, insbesondere, wenn Du gleich Dein ganzes Haus sanieren lassen möchtest. Daher solltest Du vorher auf jeden Fall klären, wie Du das Ganze finanzieren kannst. Nur mit Fördermitteln wirst Du dabei wahrscheinlich nicht weit kommen, zumal die meisten Förderungen immer erst nach Ende des Bauvorhabens ausgezahlt werden.

Wenn Du das Geld nicht auf der hohen Kante hast, solltest Du über einen Kredit nachdenken. Das kannst Du zum Beispiel im Rahmen einer Baufinanzierung oder mit einem Bausparvertrag machen. Es gibt auch Förderkredite und Zuschussförderungen, die Du in Anspruch nehmen kannst. Die steuerliche Abschreibung Deiner Kosten ist bis 2030 ebenfalls eine Option.

Übersicht über die unterschiedlichen Förderprogramme

Welches Förderprogramm eignet sich für Dich?

Die Auswahl an Förderprogrammen ist groß. Welches davon das richtige für Dich ist, hängt vom Umfang deiner geplanten Sanierung ab.

Das kommt darauf an, wie umfangreich die Sanierung ist, die Du planst. Möchtest Du Dein Haus umfassend sanieren, kann der Sanierungskredit 261 der KfW das Programm für Dich sein. Möchtest Du lieber Schritt für Schritt sanieren und in diesem Jahr die Fassade und im nächsten die Fenster machen, solltest Du Dir die Zuschüsse beim Bafa ansehen. 

Eine Energieberaterin oder ein Energieberater kann Dich bei der Auswahl der Programme unterstützen. Oft brauchst Du für die Antragstellung ohnehin die Nachweise einer Energieberatung. 

Achtung: Ein und dieselbe Maßnahme kannst Du nur durch ein staatliches Programm fördern lassen. Du kannst also neue, energieeffiziente Fenster nicht vom Bafa bezuschussen lassen und dann noch einmal in Deiner Steuerklärung angeben. Du musst Dich entscheiden.

Du kannst aber oft regionale Förderprogramme Deines Bundeslandes oder Deiner Kommune mit den staatlichen Programmen kombinieren und so höhere Zuschüsse erhalten. 

Alle Infos zu den einzelnen Förderprogrammen und eine Auswahl an regionalen Förderungen findest Du in unserem Ratgeber zur Förderung von energetischer Sanierung.