Energetische Sanierung Warum sich eine energetische Sanierung für Dich lohnt

Die energetische Sanierung ist der beste Weg, damit Dein Eigenheim nicht zu viel Energie verbraucht. Eine Sanierung ist zwar kostspielig und mit viel Aufwand verbunden. Doch sie lohnt sich: Denn bei ungedämmten Häusern geht mehr als die Hälfte der Wärme ungenutzt verloren. Das ist nicht nur schlecht für Deinen Geldbeutel, sondern auch für das Klima. Was Du an Deinem Haus sanieren kannst, wie Du das finanzierst und was das Gebäudeenergiegesetz vorschreibt, liest Du in diesem Ratgeber.

Bei einer energetischen Sanierung machst Du Dein Haus durch Dämmung energieeffizienter. Das heißt, dass weniger Energie verschwendet wird, wenn Du heizt. Je älter Dein Haus ist, desto schlechter ist in der Regel auch der Energieverbrauch. Schließlich traten die ersten Vorschriften zum Wärmeschutz von Gebäuden in Deutschland erst 1978 mit der 1. Wärmeschutzverordnung in Kraft. Davor wurden Häuser ohne jegliche Dämmung und oft mit Materialien gebaut, die sehr gute Wärmeleiter sind, also die Wärme schnell von innen nach außen abgeben. Je mehr Energie Dein Haus verbraucht, desto teurer ist es für Dich. Schließlich musst Du mehr für den Betrieb Deiner Heizung bezahlen, also zum Beispiel für Gas, Heizöl, Kohle oder Strom.

Es geht dabei übrigens nicht nur ums Geld: Auch das Wohlbefinden lässt in Häusern mit schlechter Dämmung oft zu wünschen übrig. Es zieht oder Räume werden nicht richtig warm. Vielleicht hast Du auch Probleme mit Schimmel, weil es an Deinem Haus sogenannte Wärmebrücken gibt. Das sind Bereiche, an denen die Wärme schneller nach draußen geleitet wird als in den Bauteilen daneben. Dadurch kühlen sich diese Wandflächen schneller ab. Die Folge: Es sammelt sich dort Feuchtigkeit und es entsteht Schimmel.

Die energetische Sanierung, die oft auch thermische Sanierung genannt wird, kann Deinen Energieverbrauch stark reduzieren, Wärmebrücken ausgleichen und so das Wohnklima verbessern. Du kannst Dein Haus dafür komplett energetisch sanieren lassen oder Du gehst die Sanierung Schritt für Schritt an. Infrage kommt dabei:

• die Dämmung der Fassade
• die Dämmung der Kellerdecke und des Daches
• der Austausch von Fenstern und Türen
• die Installation eines Lüftungssystems
• der Austausch der Heizung

Es gibt viele Maßnahmen, die Du angehen kannst. Manche davon aufwendig und teuer, andere kannst Du schnell und relativ kostengünstig umsetzen. Auch günstige und schnelle Maßnahmen können einen beachtlichen Effekt haben. In einem Bestandsgebäude wirst Du den Wärmeverlust nie komplett vermeiden können, aber durch eine gute Dämmung kannst Du einen großen Teil Deiner Heizkosten sparen.

Dämme die Außenwand

Die Außenwand Deines Hauses, also die Fassade, ist die größte Fläche, über die Wärme verloren gehen kann. Bei einer ungedämmten Fassade können laut der gemeinnützigen Beratungsgesellschaft co2online bis zu 35 Prozent der erzeugten Wärme verloren gehen. Die Möglichkeiten, eine Fassade zu dämmen, sind zahlreich und richten sich auch danach, wie es um die Außenwand Deines Hauses bestellt ist. Du kannst nicht nur zwischen einer Vielzahl von Materialien als Dämmstoff wählen, sondern musst auch entscheiden, auf welche Art Dein Haus gedämmt werden soll.

Diese Möglichkeiten gibt es zum Beispiel:

• die Einblasdämmung, bei der ein Hohlraum zwischen Mauerwerk und Verblendung mit Dämmstoff befüllt wird

• die hinterlüftete Vorhangfassade, bei der ebenfalls ein Hohlraum zwischen Mauerwerk und der Vorhangfassade gedämmt wird

• ein Wärmedämmverbundsystem, das ein aufeinander abgestimmtes Dämmkonzept von Dämmplatten ist, die an Deiner Fassade angebracht und dann verputzt werden

Eine Fassadendämmung solltest Du am besten immer von einer Fachfirma durchführen lassen, damit die Anbringung fachgerecht durchgeführt wird und es nicht zu vorzeitigen Schäden an der Dämmung oder zu Feuchtigkeitsschäden an Deinem Haus kommt. Ist eine Fassadendämmung sorgfältig montiert worden, kann sie bis zu 60 Jahre halten – das hat das Fraunhofer Institut für Bauphysik in einer Studie herausgefunden. Alle Details zum Thema findest Du auch in unserem Ratgeber zur Fassadendämmung.

Dämme das Dach oder die oberste Geschossdecke

Wärme steigt nach oben – daher geht auch durch Dein Dach sehr viel Wärme verloren. Bis zu 20 Prozent sind es laut co2online. Daher ist auch die Dämmung des Daches ein wichtiger Faktor bei der energetischen Sanierung.

Der Aufwand und die Kosten der Dachdämmung sind dabei von einigen Faktoren abhängig:

• Ist Dein Dachgeschoss ausgebaut und begehbar und wird es vielleicht sogar beheizt?

• Welche Form hat Dein Dach? Ist es flach oder spitz?

Ein nicht ausgebauter Dachboden ist sehr einfach und günstig zu dämmen: Das Dämmmaterial kann auf dem Fußboden angebracht werden, so dass Du das Dach gar nicht anfassen musst. Das ist dann eine Dämmung der obersten Geschossdecke. Wenn Du die richtigen Materialien wählst, kann es danach auch immer noch als unbeheizter Lagerraum genutzt werden.

Wenn das nicht geht, musst Du das tatsächliche Dach dämmen lassen. Je nachdem, wie Dein Dach gebaut ist, kann die Dämmung direkt auf dem Flachdach angebracht werden oder es wird zwischen oder auf den Sparren Deines Spitzdaches gedämmt. Alles, was Du zur Dämmung Deines Daches wissen musst und welche Dämmart für Dein Haus am besten ist, liest Du im Ratgeber zur Dachdämmung.

Dämme den Keller

Auch bei Deinem Keller sind Art und Umfang der Dämmung davon abhängig, wie Du Deinen Keller nutzt und ob er beheizt wird. Bei einem unbeheizten Keller, kannst Du eine Kellerdeckendämmung vornehmen. Dabei musst Du aber darauf achten, dass der Keller nach der Dämmung nicht zu niedrig ist. Wäre das der Fall, bleibt noch die Dämmung von oben, also aus dem Erdgeschoss. Das erfordert aber mehr Aufwand.

Zusätzlich ist eine so genannte Perimeterdämmung sinnvoll, wenn Dein Haus noch keine hat. Das bedeutet, dass Du Deine Kellerwände zum Erdreich hin isolieren lässt. Bei unbeheizten Kellern ist diese Dämmung sinnvoll, um Schimmel vorzubeugen. Und bei beheizten Kellern verhinderst Du so, dass Wärme ans Erdreich verloren geht. Wenn Dein Keller beheizt und bewohnt ist, solltest Du außerdem über eine Aufbodendämmung des Kellerbodens nachdenken, um Wärmeverluste nach unten ebenfalls zu vermeiden.

Ist Dein Keller feucht, musst Du dieses Problem allerdings zuerst lösen, denn ein feuchter Keller sollte nicht gedämmt werden. Sonst kommt es zu Problemen an der Gebäudesubstanz. Wie Du Deinen Keller am besten dämmst und welche Kosten auf Dich zukommen, findest Du in unserem Ratgeber Kellerdämmung.

Tausche die Fenster 

Das dünnste Bauelement an Deinem Haus ist vermutlich das Fenster. Aus diesem Grund geht durch Fenster auch besonders viel Energie verloren. Besonders ältere Fenster sind sehr schlecht isoliert. Die energetisch schlechtesten Fenster haben eine Einfachverglasung. Laut einer Studie des Verbands Fenster + Fassade von 2021 kannst Du beim Fenstertausch zum heutigen höchsten Standard, der Dreifachverglasung, pro Fenster rund 491 Kilowattstunden Energie einsparen. Beim Austausch von zweifachverglasten Fenstern sind es immer noch 222 Kilowattstunden.

Aber nicht nur die Glasscheiben sind wichtig, auch die Fensterrahmen solltest Du nicht außer Acht lassen. Vor allem bei Fenstern, die schon viele Jahrzehnte auf dem Buckel haben, werden die Rahmen nicht mehr besonders dicht sein. Dann solltest Du das ganze Fenster ersetzen. Isolieren Deine Rahmen aber noch gut, kannst Du darüber nachdenken, nur die Fenstergläser auszutauschen.

Warum Du beim Fenstertausch auch auf die Fassade achten musst und welche Förderung Du bekommst, liest Du in unserem Ratgeber zum Fenstertausch. 

Tausche die Heizung 

Alte Heizungen laufen in den meisten Fällen sehr ineffizient – ihr Wirkungsgrad liegt bei nur 70 bis 90 Prozent. Das heißt: Dir gehen 10 bis 30 Prozent Deines Brennstoffes bei der Umwandlung zu Heizenergie verloren. Ist deine Heizung älter, lohnt es sich daher, über den Austausch nachzudenken. Neuere Heizungstechnik wie Brennwertkessel hat einen Nutzungsgrad von über 95 Prozent. Du musst also weniger Brennstoff wie Gas und Heizöl einsetzen, um ausreichend Wärme zu erzeugen.

Außer mit Öl und Gas kannst Du aber auch anders und vor allem klimafreundlicher heizen. Das Heizungsgesetz erlaubt seit 2024 nur noch bestimmte Heizungsarten. Dazu gehören:

• Wärmepumpen

• Solarthermie

• Pelletheizungen

• Fernwärme

• Stromdirektheizungen, also zum Beispiel Infrarotheizungen

• Hybridheizungen

Welcher Heizungstyp in Deinem Haus am besten funktioniert und wirtschaftlich läuft, lässt Du Dir am besten von einem Energieeffizienz-Experten oder einem erfahrenen Heizungstechniker durchrechnen.

Was beim Einbau einer neuen Heizung gilt und welche Übergangsregelungen es für Gas- und Ölheizungen gibt, liest Du in unserem Ratgeber zum Heizungsgesetz. Eine neue, klimafreundliche Heizung kannst Du Dir auch fördern lassen. Mehr dazu findest Du im Ratgeber zur Heizungsförderung.

Installiere eine Lüftung 

Wenn Du an Deinem Haus ein Drittel der Fassade oder der Dachfläche dämmen oder ein Drittel der Fenster erneuern lässt, musst Du von einer Fachfirma prüfen lassen, ob die Luftzufuhr zu Deinem Haus noch ausreicht. Wenn nicht, müssen so genannte lüftungstechnische Maßnahmen ergriffen werden und es muss ein Lüftungskonzept erstellt werden.

Dafür reicht es dann auch nicht mehr, wenn Du versicherst, immer selbst ausreichend zu lüften. Stattdessen müssen zum Beispiel Lüftungsschächte oder Ventile in die Außenwand eingebaut werden. Du kannst Dir aber auch gleich eine Zuluft-Abluft-Anlage mit Wärmerückgewinnung installieren lassen.

Die Wärmerückgewinnung sorgt dafür, dass Du etwas weniger heizen musst. Der verbrauchten Luft wird nämlich die Wärme entzogen und der Frischluft wieder zugeführt. Das kann auch einen Beitrag zur Senkung Deiner Heizkosten leisten.

Warum die Reihenfolge bei der energetischen Sanierung wichtig ist 

Wenn Du bei Deiner energetischen Sanierung Schritt für Schritt vorgehst und eins nach dem anderen machst, solltest Du auf die richtige Reihenfolge der Maßnahmen achten. Zwei Beispiele:

• Neue Fenster sollten nach oder während der Fassadendämmung eingebaut werden. Werden neue Fenster in ungedämmte Fassaden eingebaut, kann es zu Schimmelbildung kommen: Feuchtigkeit im Raum kondensiert dann, statt wie bisher an der Scheibe, an der weniger gedämmten, kälteren Hauswand.
• Ein Heizungstausch ist sinnvoll, nachdem Du Dein Haus gedämmt hast. Denn im Anschluss an die Dämmung muss weniger geheizt werden – und Du kannst eine Heizung mit geringerer Leistung wählen.

Lass Dich daher bei der Planung im Vorfeld gut beraten, am besten von einem Energieeffizienz-Experten. Diesen brauchst Du ohnehin, wenn Du eine Förderung in Anspruch nehmen möchtest.

Die Kosten bei einer energetischen Sanierung unterscheiden sich stark danach, welches Bauteil Du angehst und welche Materialien Du dafür verwenden möchtest. So ist eine Dämmung des Daches teurer, als nur die oberste Geschossdecke zu dämmen. Künstliche Dämmstoffe sind günstiger als natürliche, die oft aus Hanf, Blähton oder Holzfasern gewonnen werden.

Darüber hinaus sind die Kosten natürlich auch davon abhängig, wie Dein Haus aufgebaut ist. Wenn es sehr verwinkelt ist, kann eine Fassadendämmung schnell teurer werden als im Durchschnitt. Auch viele besonders große oder maßgefertigte Fenster treiben den Preis für den Fenstertausch in die Höhe. Die Dämmung eines Flachdaches ist in der Regel günstiger, als wenn Du ein Steildach dämmen musst.

Der folgenden Tabelle kannst Du einen ungefähren Preisrahmen für die einzelnen Maßnahmen entnehmen:

Quelle: co2online.de (Stand: 4. August 2023)

Beachte dabei, dass sich die Kosten regional und auch in Abhängigkeit von den Gegebenheiten vor Ort stark unterscheiden können.

Manchmal ist es sinnvoll, mit einer Maßnahme zu warten, bis Du sie mit einer notwendigen Instandhaltung kombinieren kannst. So ist es günstiger, eine Fassadendämmung anzubringen, wenn Du ohnehin vorhast, Deine Fassade neu zu streichen oder zu verputzen, da viele Kosten, wie beispielsweise für das Gerüst, dann nur einmal anfallen.

Die teilweise hohen Kosten und der Aufwand für Planung und Durchführung einer energetischen Sanierung sind vielleicht erst einmal abschreckend. Du fragst Dich daher vielleicht, warum Du das überhaupt auf Dich nehmen solltest.

Wie hoch sind die Energieeinsparungen? Wann hat sich eine Sanierungsmaßnahme amortisiert, das heißt wann hast Du mehr durch die Maßnahme eingespart als an Kosten in die Sanierung gesteckt? Und welche weiteren Vorteile bietet eine energetische Sanierung neben dem finanziellen Aspekt?

Wann rechnet sich die energetische Sanierung?

Wenn Dein Haus energetisch saniert ist, wird es deutlich weniger Energie verbrauchen als zuvor. Das schont nicht nur Deinen Geldbeutel, sondern auch das Klima. Eine Sanierung kann außerdem Dein Wohlbefinden steigern, wenn es nicht mehr an jeder Ecke zieht und einzelne Räume schlecht zu heizen sind.

Grundsätzlich kann man sagen, dass sich eine energetische Sanierung am meisten bei zwei Typen von Häusern lohnt:

1. bei Häusern, die vor der 1. Wärmeschutzverordnung 1977 errichtet wurden
2. bei Häusern, die länger nicht saniert worden sind – also einen hohen so genannten Sanierungsstau aufweisen

Warum ist das so? Deine finanzielle Einsparung ergibt sich aus der Energieeinsparung, die Du erreichst. Je mehr Energie durch eine Maßnahme eingespart wird, desto mehr Geld sparst Du im Anschluss dadurch, dass Du weniger heizen musst. 

Ein Haus, das vor der 1. Wärmeschutzverordnung gebaut wurde, hat in der Regel wenig bis keine Wärmedämmung. Das heißt, es verliert sehr viel Wärme nach außen. Wird dieses Haus nach den heutigen Maßstäben gedämmt, sind die Energieeinsparungen enorm. 

Energetische Sanierung bei Instandhaltung mitzudenken rechnet sich

Auch wenn bei Deinem Haus bald wieder eine Instandhaltungsmaßnahme ansteht, beispielsweise die Neueindeckung des Daches oder ein neuer Fassadenputz, lohnt es sich, die energetische Sanierung mitzudenken – und zwar nicht nur, weil Du dann laut Gebäudeenergiegesetz (GEG) womöglich ohnehin dämmen musst. 

Denn wenn Du das Dach oder die Fassade sowieso neu machst, fallen die Kosten für eine Dämmung deutlich weniger ins Gewicht. Laut einer Studie des Forschungsinstituts für Wärmeschutz München (FIW) betragen die Mehrkosten für eine Wärmedämmung, die gleichzeitig mit einer Fassadensanierung durchgeführt werden, nur noch 30 bis 40 Prozent. Die Wärmedämmung macht in dem Fall also nicht mal die Hälfte der Kosten aus.

Aus diesem Grund werden bei den Kosten für eine energetische Sanierung häufig auch die so genannten Sowiesokosten ausgewiesen. Der Name dieser Kosten kommt daher, dass es immer Kosten gibt, die irgendwann sowieso entstehen würden – zum Beispiel durch notwendige Instandhaltungen.

Warum sollten Sowiesokosten berechnet werden?

Lässt Du Deine Sanierung von einem Energieberater planen, beispielsweise durch einen individuellen Sanierungsfahrplan, wirst Du darin Angaben zu den Kosten der Sanierung finden. Ein Teil der Kosten wird anschließend als Sowiesokosten ausgewiesen und in der Amortisationsrechnung von Deinen Gesamtkosten abgezogen. Sie reduzieren sich also um diese Sowiesokosten. Dadurch rechnet sich Deine Sanierung auf dem Papier auch schneller.

Aber was genau ist mit Sowiesokosten eigentlich gemeint und warum werden sie abgezogen? Die Sowiesokosten bezeichnen den Kostenanteil, der durch notwendige Instandhaltungsmaßnahmen ohnehin mit der Zeit angefallen wäre. Das kann auch beinhalten, dass Du bestimmte Sanierungspflichten gesetzlich erfüllen musst. Das bedeutet, dass ein Haus, an dem lange nichts gemacht wurde, in der Regel höhere Sowiesokosten aufweist als ein Haus, das vor nicht allzu langer Zeit saniert wurde. 

Die Sowiesokosten werden von Energieberatern anhand Deines Hauses in Bezug auf folgende Punkte ermittelt: Wie alt ist ein Bauteil? Wie ist der aktuelle Zustand des Bauteils? Welche Restnutzungszeit ergibt sich daraus – also wie lange wird es vermutlich noch halten? Hier spielen sowohl Erfahrungswerte mit hinein als auch statistische Kennwerte zu Bauteilen. 

Beispiel: Ein Dach ist zuletzt vor 20 Jahren neu eingedeckt worden. Die Sanierung des Daches ist noch nicht unmittelbar notwendig, steht aber womöglich in den nächsten 10 bis 20 Jahren an – je nach Zustand und Art des Daches. Entsprechend werden geringere Sowiesokosten ausgewiesen als bei einem älteren Dach: Ein Energieberater könnte beispielsweise Sowiesokosten in Höhe von rund 50 Prozent ansetzen. Bei einem Dach, das 30 Jahre alt ist, könnten die Sowiesokosten aber bereits 80 Prozent betragen, da die Neueindeckung aufgrund des Alters und Zustands des Daches ohnehin bald notwendig wäre.

Natürlich könntest Du auch einfach die Investitionskosten der Sanierung gegen die Einsparung aus dem geringeren Heizbedarf stellen, um auszurechnen, wie viele Jahre es dauert, bis Du Dein Geld wieder drin hast. Allerdings wird dabei der Instandhaltungszustand nicht bedacht. 

Sowiesokosten machen Amortisationsrechnung korrekter

Es gibt Maßnahmen, die finanziell schneller greifen als andere. Das liegt daran, dass sie nicht sehr teuer sind, aber direkt beachtliche Effekte erzielen, etwa die Dämmung der obersten Geschossdecke oder der Heizungsrohre. Bei aufwändigen und teuren Maßnahmen wie der Fassadendämmung dauert es deutlich länger, bis Du das Geld wieder drin hast. Unter Umständen passiert das in der einfachen Gegenüberstellung von Kosten und Einsparung ohne Einbeziehung der Sowiesokosten nie. 

Bei dieser einfachen Rechnung ohne Sowiesokosten wird aber eines nicht bedacht: Der aktuelle Instandhaltungszustand Deines Hauses findet keine Berücksichtigung. Das würde bedeuten, dass Du davon ausgehst, ein Haus zu sanieren, das aktuell in perfektem Zustand ist – quasi einen Neubau. Das wird bei Deinem Haus aber nicht der Fall sein. Die Sowiesokosten miteinzubeziehen macht die Amortisationsrechnung vollständiger und damit korrekter.

Sowiesokosten auch kritisch hinterfragen

Trotzdem sollte man die Sowiesokosten auch kritisch hinterfragen. Da die Sowiesokosten für jedes Haus sehr individuell ermittelt werden müssen, gibt es keine festen Richtlinien. Das heißt, dass sie je nach Einschätzung des Experten höher oder niedriger liegen können. Werden sie zu hoch eingeschätzt, kann das die Amortisationsrechnung schönen. Du musst Dir bewusst sein: Auch wenn die Amortisation auf dem Papier nur wenige Jahre dauert, musst Du ja trotzdem die volle Summe investieren und kannst diese maximal durch Fördermittel dämpfen.

Daher: Schau Dir Dein Haus genau an und überlege, welches Bauteil Du in den nächsten Jahren ohnehin erneuern müsstest: Das Dach, die Fenster oder die Fassade. Und plane dann die Dämmung gleich mit. Letztendlich muss für jedes Haus individuell ermittelt werden, wann sich die Sanierung finanziell rechnet. Mit oder ohne Sowiesokosten – je nach Betrachtungsweise kann sich das Ergebnis ändern. Es ist daher sinnvoll, sich neben dem Einsparpotenzial auch die anderen Vorteile einer Sanierung anzuschauen. 

Dein Haus steigt im Wert

In den vergangenen Jahren hat sich in einigen Studien – so zum Beispiel von Interhyp und Engel & Völkers – herausgestellt, dass Immobilien, die einen schlechten energetischen Zustand haben, besonders an Wert verlieren. Das liegt daran, dass die neuen Eigentümer eine Sanierung gleich mit einkalkulieren müssen, insbesondere, wenn durch den Eigentumsübergang Sanierungspflichten auf sie zukommen. Das passiert, wenn der vorherige Eigentümer seit mindestens Januar 2002 in seinem Haus gewohnt und damit Bestandsschutz hatte. Die potenziellen Kosten für die energetische Sanierung senken somit den Kaufpreis.

Planst Du Dein Haus später, zum Beispiel im Alter, zu verkaufen, ist es sinnvoll, sich regelmäßig um die Instandhaltung zu kümmern. Und während Du das Haus instand hältst, kannst Du energetische Maßnahmen wie Dämmung gleich mitmachen.

Deine Lebensqualität verbessert sich

Neben den finanziellen Ersparnissen solltest Du aber auch eines nicht außer Acht lassen: das Wohlbefinden in Deinem Haus. Und auch das kannst Du durch eine energetische Sanierung steigern. Die unterschiedlichen Maßnahmen bringen eine Reihe von komfortsteigernden Effekten mit sich:

• Der Fenstertausch sorgt für weniger kalte Zugluft durch undichte Fenster im Winter und zusammen mit Rollläden oder Außenjalousien für angenehme Temperaturen im Sommer.
• Durch die Dämmung von Außenfassaden und dem Dach kannst Du Schimmel vorbeugen, indem bestehende Wärmebrücken beseitigt werden. Kühle Räume im Winter und überhitzte Räume im Sommer gehören ebenfalls der Vergangenheit an.
• Mit einer Lüftungsanlage kannst Du besonders das Wohlbefinden von Allergikern massiv steigern, indem Allergene und Pollen aus der Frischluft rausgefiltert werden

Der Gewinn an Lebensqualität ist nicht so einfach messbar wie finanzielle Einsparungen, Du solltest ihn aber auch nicht unterschätzen.

Nach einer Sanierung solltest Du auf jeden Fall aufpassen, nicht Opfer des Rebound-Effekts zu werden. Hierbei heizen Eigentümer nach einer Sanierung nämlich sorgloser und nicht mehr so sparsam wie vorher, was die Einspareffekte schmälert und Dich vielleicht denken lässt, dass die Sanierung gar nichts gebracht hat.

Warum wird die energetische Sanierung auch kritisiert? 

Die energetische Sanierung wird oft kritisiert, weil die Energieeinsparung nach der Sanierung häufig geringer ist als vorher prognostiziert. So haben Studien aus Großbritannien gezeigt, dass die angenommenen Energieverbräuche vor und nach der Sanierung immer wieder von der Realität abweichen. Teils wird vor der Sanierung ein höherer Energieverbrauch berechnet als tatsächlich vorliegt. Oder es werden Energieeinsparungen prognostiziert, die nach der Sanierung tatsächlich deutlich geringer sind. 

Für solche Abweichungen sieht das Umweltbundesamt unterschiedliche Gründe. Die abweichenden Berechnungen vor der Sanierung können mit falschen Annahmen zum Haus zusammenhängen, die Abweichungen nach der Sanierung beispielsweise durch unsauber durchgeführte Sanierungsarbeiten. Der wichtigste Grund für eine Abweichung liegt aber darin, dass das Verbrauchsverhalten der Bewohner nicht richtig eingeschätzt wurde, also wie viel Energie Du und Deine Haushaltsmitglieder tatsächlich verbrauchen.

Verändertes Verhalten der Hausbewohner

Daher stellen sich zwei Effekte ein: Ein sogenannter Prebound-Effekt und ein so genannter Rebound-Effekt. Der Prebound-Effekt beschreibt die Situation vor der Sanierung: Du weißt, dass das Heizen in Deinem unsanierten Haus teuer ist, also gehst Du sehr sparsam mit der Heizenergie um – und hast so Energie und Geld gespart.

Beim Rebound-Effekt dreht sich das ganze jedoch um. Nach der Sanierung ist Dein Haus deutlich energieeffizienter, das heißt, es verliert viel weniger Wärme als zuvor. Du weißt das – und heizt jetzt mehr, weil Du es komfortabler haben möchtest als vor der Sanierung. 

Dein verändertes Verhalten führt aber zu deutlichen Abweichungen in den vorherigen Berechnungen: Ein zuvor viel geringerer Verbrauch und ein danach viel höherer Verbrauch als angenommen, führen am Ende zu deutlich weniger Einsparung als ausgerechnet. Daher: Besprich das Thema mit Deinem Energieberater und zeige ihm Deine Verbrauchsabrechnungen, damit Dein Heizverhalten vor der Sanierung passend miteinberechnet werden kann.

Schimmel und Brandgefahr in Folge der Dämmung?

Ein zweiter großer Kritikpunkt ist die Dämmung von Häusern. Vielleicht hast Du auch schon die Schauergeschichten gehört, dass Dämmung automatisch zu Schimmel führe, dass sich auf gedämmten Wänden Algen bilden, dass die Brandgefahr steige oder dass ein gedämmtes Haus nicht mehr atmen könne.

Durch eine energetische Sanierung reduzierst Du den Wärmeverlust, was sogar dazu führt, dass das Schimmelrisiko geringer ist, da die Wände nicht mehr so stark auskühlen. Die richtige Lüftung der Räume ist entscheidend.

Grüne Beläge, die als Algen wahrgenommen werden, können auf allen Fassaden entstehen, unabhängig davon, ob sie gedämmt sind. Diesem Phänomen kann man grundsätzlich vorbeugen, indem man die Fassade durch größere Dachüberstände oder Fensterbänke vor Regen schützt oder indem man eine dickere Putzschicht aufbringen lässt.

Weder für gedämmte noch für ungedämmte Häuser ist es wichtig, zu „atmen“. Häuser tauschen nur dann Luft aus, wenn sie undichte Fenster oder Türen haben. Dadurch geht aber auch sehr viel Wärme verloren. Auch vor einer erhöhten Brandgefahr musst Du keine Angst haben. Die Brandschutzverordnung in Deutschland regelt sehr streng, welche Materialien verbaut werden dürfen.

Grundsätzlich sind immer eine richtige Planung und Ausführung entscheidend dafür, dass es nicht zu Fehlern oder späteren Problemen kommt. Wende Dich daher immer an Experten und Profis.

Das Gebäudeenergiegesetz, kurz GEG, schreibt einige Sanierungsmaßnahmen vor. Wenn Du beziehungsweise Deine Immobilie davon betroffen ist, kannst Du Dir nicht aussuchen, ob Du etwas sanierst oder nicht – Du bist dazu verpflichtet. Diese Pflichten entstehen zum einen durch den Eigentumsübergang, also etwa, weil Du ein Haus kaufst oder erbst, oder weil Du etwas an Deinem Haus veränderst.

Wer muss bei Hauskauf oder Erbschaft sanieren?

Wenn ein Wohnhaus den Eigentümer wechselt, kann es zu bestimmten Sanierungspflichten kommen. Dann musst Du gemäß Paragraf 47, 71 und 72 GEG innerhalb von zwei Jahren folgende Arbeiten durchführen lassen:

• Dämmung der obersten Geschossdecke oder des Daches, wenn der Dachboden ausgebaut und beheizt ist (§ 47 GEG)
• Dämmung der Heizungsrohre (§ 69 GEG)
• Austausch eines Konstanttemperaturheizkessels, wenn dieser schon älter als 30 Jahre ist (§ 72 GEG)

Diese Sanierungspflichten fallen allerdings nicht grundsätzlich an, sondern nur wenn

• das Haus mindestens vier Monate im Jahr bewohnt wird,
• dabei mindestens auf 19 Grad beheizt wird und
• diese Wärmeschutzanforderungen noch nicht erfüllt wurden.

Wenn Du bereits seit mindestens Januar 2002 in Deinem Haus wohnst, hast Du Bestandsschutz und musst diese Maßnahmen nicht ausführen (§ 73 GEG). Natürlich musst Du außerdem nicht tätig werden, wenn die Bauteile schon einmal saniert wurden und die aktuellen Anforderungen des GEG erfüllen. 

Wann musst Du bei Umbau oder Reparaturen sanieren?

Sobald Du etwas an Deinem Haus instand setzen oder etwas baulich verändert möchtest, kann es passieren, dass eine Pflicht zur energetischen Sanierung entsteht.

Wenn Du mehr als 10 Prozent der Fläche eines Bauteils veränderst, muss das gesamte Bauteil gedämmt werden (§ 48 GEG). Dazu gehören:

• die Außenfassade
• Fenster und Türen
• das Dach

Wenn Du also Deine Fassade komplett neu verputzt oder einzelne Fenster austauschst, diese aber mehr als 10 Prozent der gesamten Fensterfläche ausmachen, bist Du zu Dämmmaßnahmen verpflichtet.

Auch wenn Du an Deinem Haus einen Anbau vornehmen möchtest, zum Beispiel einen Wintergarten oder eine Garage bauen willst, muss auch die Wand, an die diese angebaut werden, den Vorschriften zur Energieeffizienz des GEG entsprechen (§ 51 GEG).

Vor An- oder Umbauten sowie vor größeren Instandsetzungen solltest Du Dich also am besten an einen Energieberater wenden.

Eine energetische Sanierung Deines Hauses ist nicht nur aufwendig, sondern erfordert auch eine gute Planung, damit Du einen guten Kosten-Nutzen-Effekt hast und keine Fehler machst, die hinterher teuer werden.

Warum Dir ein Sanierungsfahrplan hilft

Bei der Planung Deines Vorhabens kann Dir ein Energieberater, im besten Fall ein Energieeffizienz-Experte helfen. Diese Experten findest Du auf www.energie-effizienz-experten.de der Deutschen Energieagentur. Der Berater oder die Beraterin kommt nach Beauftragung zu Dir nach Hause und nimmt Dein Haus genau unter die Lupe. Dabei wird der energetische Zustand ermittelt.

Anhand dieser Erkenntnisse, Deiner Vorstellung und Deiner Möglichkeiten erstellt der Experte oder die Expertin einen individuellen Sanierungsfahrplan, an dem Du Dich orientieren kannst. Dabei sollte der Plan darauf abgestimmt sein, was energetisch und auch wirtschaftlich sinnvoll ist.

Da viele lokale Energieberater oft über Monate hinweg ausgebucht sind, hat Finanztip 2024 Energieberatungsunternehmen überprüft, die ihre Beratung mit individuellem Sanierungsfahrplan deutschlandweit anbieten. Folgende Anbieter für den Sanierungsfahrplan können wir empfehlen:

Lass die Sanierungsmaßnahmen überwachen

Auch während der Baumaßnahmen kann Dich Dein Experte oder Deine Expertin noch sinnvoll unterstützen: Im Rahmen der Baubegleitung steht er oder sie Dir während der ganzen Baumaßnahme zur Seite: Von der Vorbereitung der Arbeiten, wo unter anderem genau darauf geachtet werden muss, dass alle eventuell notwendigen Genehmigungen eingeholt werden, bis hin zur Abnahme, bei der mögliche Mängel angezeigt werden müssen.

Es muss auch überwacht werden, dass etwaige Mängel fachgerecht behoben werden. Die Rechnungsprüfung ist ebenfalls gerade bei umfangreichen Maßnahmen nicht immer einfach, sodass die Hilfe durch einen Energieeffizienz-Experten oder eine -Expertin sehr wertvoll ist.

Hol Dir Zuschüsse für die Energieberatung

Für die Erstellung eines individuellen Sanierungsfahrplans und auch für die Baubegleitung kannst Du übrigens Zuschüsse bekommen. Dabei wird der Sanierungsfahrplan mit bis zu 50 Prozent der Kosten, maximal aber 650 Euro gefördert. Für die Baubegleitung bekommst Du einen Zuschuss von 50 Prozent der Kosten, die aber auf maximal 5.000 Euro pro Kalenderjahr für Ein- und Zweifamilienhäuser gedeckelt sind.

Der Energieeffizienz-Experte ist aber nicht nur hilfreich, sondern auch vorgeschrieben – wenn es nämlich um Fördermittel geht.

Eine energetische Sanierung kann teuer werden, insbesondere, wenn Du gleich Dein ganzes Haus sanieren lassen möchtest. Daher solltest Du vorher auf jeden Fall klären, wie Du das Ganze finanzieren kannst. Nur mit Fördermitteln wirst Du dabei wahrscheinlich nicht weit kommen, zumal die meisten Förderungen immer erst nach Ende des Bauvorhabens ausgezahlt werden.

Wenn Du das Geld nicht auf der hohen Kante hast, solltest Du über einen Kredit nachdenken. Das kannst Du zum Beispiel im Rahmen einer Baufinanzierung oder mit einem Bausparvertrag machen. Es gibt auch Förderkredite und Zuschussförderungen, die Du in Anspruch nehmen kannst. Auch eine steuerliche Abschreibung Deiner Kosten ist möglich.

Wann bekommst Du den Förderkredit 261?

Wenn Du eine umfassende Sanierung planst, bei der Dein Haus ein neues Effizienzhausniveau erreichen würde, solltest Du Dir das KfW-Kreditprogramm 261 einmal genauer anschauen.

Die KfW bietet Dir einen zinsgünstigen Kredit mit einer Kreditsumme von bis zu 150.000 Euro. Außerdem kannst Du Tilgungszuschüsse erhalten, sodass Du weniger zurückzahlen musst. Je höher dabei die Effizienzstufe Deines Hauses nach der Sanierung ist, desto höher ist der Tilgungszuschuss. Im Idealfall kann er bis zu 45 Prozent betragen – dafür müsste die Sanierung aber sehr aufwendig sein und wäre mit der höchsten Kreditsumme von 150.000 Euro nicht zu stemmen.

Durch die niedrigen Zinsen und die Möglichkeit von Tilgungszuschüssen lohnt sich der Kredit für Sanierungswillige aber in den meisten Fällen trotzdem. Auch die Baubegleitung durch einen Energieeffizienz-Experten wird mit einem Tilgungszuschuss gefördert.

Für wen eignen sich Zuschüsse für Einzelmaßnahmen

Wenn Du die Sanierung Schritt für Schritt angehen möchtest, kannst Du Dir Zuschüsse für Einzelmaßnahmen sichern. Über das Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (Bafa) wird Dir für die einzelnen Maßnahmen nachträglich Geld ausgezahlt.

Für Maßnahmen zur Dämmung oder der Erneuerung von Fenstern kannst Du bis zu 15 Prozent der Kosten erstattet bekommen. Wenn Du die Arbeiten im Rahmen eines individuellen Sanierungsfahrplans durchführen lässt, sind es sogar bis zu 20 Prozent Erstattung. Außerdem kannst Du dann auch Kosten von bis zu 60.000 Euro geltend machen, ohne den Sanierungsfahrplan sind es nur 30.000 Euro.

Beachte dabei, dass bis zur Auszahlung nach Ende der Maßnahmen mehrere Wochen vergehen können. Du kannst also nicht damit rechnen, einen Teil Deiner Rechnung mit dem Zuschuss zu bezahlen. Das Geld dafür solltest Du also schon vorher parat haben.

Förderung gibt es nur mit Energieeffizienz-Experten

Um Fördermittel für eine energetische Sanierung beantragen zu können, muss ein Energieeffizienz-Experte eingebunden werden. Dabei ist es egal, ob es sich um die Förderkredite der KfW oder um die Zuschussförderung über das Bafa handelt. Nur bei Zuschüssen zu einer neuen Heizung sind keine Experten erforderlich, auch wenn die Einbindung hier ratsam ist.

Um die Förderung überhaupt beantragen zu können, muss Dein Experte oder Deine Expertin je nach Förderprogramm einen technischen Projektnachweis oder eine Bestätigung zum Antrag sowie eine Bestätigung nach Durchführung erstellen. Ohne diese Nachweise kannst Du die Förderprogramme nicht beantragen.

Die Einbindung eines Experten soll sicherstellen, dass die Ziele der energetischen Sanierung, für die Du gefördert wirst, auch eingehalten werden und die beabsichtigten Einsparungen erreicht werden können.

Wie viel bekommst Du für eine neue Heizung?

Seit 2024 gibt es eine neue Förderung für klimafreundliche Heizungen über die staatliche Förderbank KfW. Diese besteht aus einer Grundförderung und mehreren Bonusförderungen, die Du alle miteinander kombinieren darfst. So sind bis zu 70 Prozent Zuschuss für die neue Heizung drin, allerdings nur für Kosten bis zu 30.000 Euro. 

Wie und ab wann Du die neue Förderung beantragen kannst, liest Du in unserem Ratgeber zur Heizungsförderung.

Wie kommst Du an den Ergänzungskredit?

Kannst Du die Kosten für eine energetische Sanierungsmaßnahme nicht direkt selbst auslegen, besteht ab 2024 auch die Möglichkeit, einen Kredit von bis zu 120.000 Euro aufzunehmen. Wenn Du etwas an Deinem Haus sanieren oder die Heizung tauschen möchtest und dafür eine Förderzusage vom Bafa oder der KfW hast, kannst Du den Ergänzungskredit bei Deiner Hausbank beantragen. 

Wenn Dein zu versteuerndes Haushaltseinkommen bei unter 90.000 Euro pro Jahr liegt, bekommst Du den Kredit außerdem zinsvergünstigt. Sobald der Kredit verfügbar ist, informieren wir Dich bei Finanztip. 

Wie kannst Du Sanierungskosten steuerlich absetzen? 

Seit 2020 kannst Du für ein Haus die Kosten für Maßnahmen zur energetischen Sanierung von Deiner Steuerschuld abziehen, allerdings unter drei Voraussetzungen:

• Du bewohnst es selbst.

• Es liegt im europäischen Wirtschaftsraum.

• Es ist mindestens zehn Jahre alt.

Die Maßnahmen müssen bis spätestens 31. Dezember 2030 erfolgt sein und sie müssen von einem Fachunternehmen ausgeführt worden sein.

Welche Maßnahmen Du dabei absetzen kannst, ist in Paragraf 35c EstG geregelt. Dazu gehören unter anderem:

• Wärmedämmung von Fassade, Dach und Geschossdecken

• Erneuerung von Fenstern und Türen

• Lüftungsanlagen

• Heizungsanlagen

Insgesamt kannst Du 20 Prozent der Kosten absetzen. Die Maximalkosten liegen dabei bei 200.000 Euro. Die Abschreibung wird über drei Jahre verteilt. Der Höchstbetrag ist objektbezogen, das heißt: Du kannst auch über die Jahre verteilt mehrere einzelne Maßnahmen durchführen lassen, bis Du an die Grenze stößt.

Das Gute: Die steuerliche Abschreibung kannst Du nutzen, wenn Du nicht rechtzeitig an die Beantragung anderer Fördermittel gedacht hast. Aber Du musst natürlich eine Steuererklärung machen, um die Kosten geltend machen zu können.