Grunderwerbsteuer So funktioniert die Steuer beim Kauf einer Immobilie
Das Wichtigste in Kürze
- Beim Erwerb eines Grundstücks fällt einmalig Grunderwerbsteuer an. Das betrifft den Kauf von unbebauten und bebauten Grundstücken, aber auch das Erbbaurecht.
- Je nach Bundesland beträgt die Grunderwerbsteuer zwischen 3,5 und 6,5 Prozent des Kaufpreises.
- Steuerfrei ist der Verkauf unter nahen Angehörigen, die in gerader Linie verwandt sind.
So gehst Du vor
- Nutze Einsparmöglichkeiten: Wenn Du etwa ein Haus selbst bauen willst, solltest Du versuchen, Grundstück und Immobilie getrennt zu kaufen.
- Wie Du die Grunderwerbsteuer komplett vermeiden oder zumindest reduzieren kannst, haben wir in einer Checkliste für Dich zusammengefasst.
- Großes Sparpotenzial hast Du bei der Baufinanzierung.
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Wenn Du eine Immobilie erwirbst, dann musst Du in der Regel auf den Kaufpreis Grunderwerbsteuer zahlen. Wie hoch diese ausfällt und wie Du Steuern sparen kannst, erfährst Du in diesem Ratgeber.
Wie hoch ist Deine Grunderwerbsteuer?
Grunderwerbsteuer-Rechner
Berechne wie viel Grunderwerbsteuer beim Kauf einer Immobilie anfällt.
Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer ist die Gegenleistung für den Erwerb des Grundstücks, also beim Kauf der notariell beurkundete Kaufpreis.
Es zählt der Wert aller Gegenleistungen, also auch Darlehensverbindlichkeiten wie das eingetragene Grundpfandrecht oder andere Grundstücksbelastungen wie Wohn- und Nießbrauchsrechte.
Nur eine Kaufpreisminderung innerhalb der ersten zwei Jahre kann noch zu einer Reduzierung der Grunderwerbsteuer führen.
Warum ist die Grunderwerbsteuer in den Bundesländern verschieden?
Die Bundesländer dürfen seit dem 1. September 2006 selbst den Steuersatz bei der Grunderwerbsteuer festlegen. Die Einnahmen stehen ebenfalls den Ländern zu.
Ausgehend vom ursprünglichen Steuersatz von 3,5 Prozent haben seit 2006 alle Bundesländer – bis auf Bayern – die Steuersätze erhöht. Zum 1. Januar 2023 hat Hamburg die Grunderwerbsteuer von 4,5 auf 5,5 Prozent erhöht und Sachsen von 3,5 auf 5,5 Prozent.
Thüringen hingegen hat laut Gesetz vom 22. September 2023 die Grunderwerbsteuer zum 1. Januar 2024 von 6,5 auf 5,0 Prozent gesenkt.
Die Sätze liegen in den 16 Ländern aktuell zwischen 3,5 und 6,5 Prozent. Ein Käufer, der ein Grundstück im bayerischen Mellrichstadt für 200.000 Euro gekauft hat, muss 7.000 Euro Grunderwerbsteuer zahlen. Wenige Kilometer weiter im thüringischen Meiningen müsste der Käufer beim selben Kaufpreis hingegen 10.000 Euro Grunderwerbsteuer bezahlen.
Wie hoch sind die Steuersätze für die Grunderwerbsteuer?
Wie sparst Du Grunderwerbsteuer in Hessen?
Du kannst in Hessen beim Kauf der ersten selbstgenutzten Immobilie auf Antrag die Grunderwerbsteuer teilweise oder komplett zurückbekommen. Das Bundesland Hessen will die Belastung durch die Grunderwerbsteuer damit mindern und hat das sogenannte Hessengeld eingeführt. Ob es sich um einen Neubau oder eine Bestandsimmobilie handelt, ist dabei gleich, nur in Hessen muss das Kaufobjekt liegen.
Wie funktioniert das Hessengeld?
- Fördersumme: maximal je 10.000 Euro für bis zu zwei Käufer und 5.000 Euro pro Kind - aber höchstens so viel wie die gezahlte Grunderwerbsteuer.
Beispiel 1: Eine Familie mit zwei Kindern kann bis zu 30.000 Euro Förderung bekommen. Kostet die Immobilie 400.000 Euro, beträgt die Grunderwerbsteuer bei einem Steuersatz von 6 Prozent 24.000 Euro. Die Fördersumme beträgt deshalb 24.000 Euro.
Beispiel 2: Die gleiche Familie zahlt 700.000 Euro für den Kauf und muss deshalb 42.000 Euro Grunderwerbsteuer zahlen. Die Förderhöchstsumme beträgt wieder 30.000 Euro. Das heißt, das Land Hessen übernimmt die Steuer nicht komplett. - Stichtag: Die Förderung gilt für Kaufverträge ab dem 1. März 2024.
- Auszahlung: Das Geld bekommst Du nicht auf einen Schlag, sondern in zehn jährlichen Raten. Im Beispiel 1 oben würde das bedeuten, dass die Familie über zehn Jahre jeweils 2.400 Euro bekommt, in Beispiel 2 jeweils 3.000 Euro.
- Beantragung: Seit Mitte September 2024 kannst Du den Antrag im Internet auf dieser Seite stellen. Dort erfährst Du auch alles zu den Bedingungen, schau im Zweifel in dieses Dokument mit Fragen und Antworten.
Wie konntest Du Grunderwerbsteuer in NRW sparen?
Auch in Nordrhein-Westfalen gab es ein ähnliches Förderprogramm, das aber mittlerweile beendet ist. Damit ließ sich die Grunderwerbsteuer in bestimmten Fällen um 2 Prozentpunkte drücken. Das Förderprogramm „NRW.Zuschuss Wohneigentum“ richtete sich ausschließlich an natürliche Personen, die in Nordrhein-Westfalen im Jahr 2022 selbstgenutztes Wohneigentum oder Bauland zur Bebauung mit einer selbstgenutzten Wohnimmobilie erworben haben. Maßgeblich war das Datum des Kaufvertrags, Förderung gab es nur, wenn es zwischen 1. Januar 2022 und 14. Juli 2023 liegt.
Die Förderhöhe betrug 2 Prozent des auf die wohnwirtschaftliche Selbstnutzung entfallenden notariell beurkundeten grunderwerbsteuerpflichtigen Kaufpreises, jedoch maximal 10.000 Euro.
Beispiele: Bei einem Kaufpreis von 200.000 Euro konntest Du 4.000 Euro sparen, bei 400.000 Euro waren es 8.000 Euro und ab 500.000 Euro einheitlich 10.000 Euro.
Wird die Grunderwerbsteuer gesenkt?
Vermutlich wird die Grunderwerbsteuer nicht generell sinken, denn im Koalitionsvertrag von CDU/CSU und SPD findet sich nichts dazu. Im Wahlprogramm von CDU/CSU zur Bundestagswahl 2025 gab es noch die Idee zur Entlastung bei der Grunderwerbsteuer: Die Bundesländer sollten demnach einen Freibetrag bei der Grunderwerbsteuer von 250.000 Euro pro Erwachsenen und 150.000 Euro für jedes Kind beim erstmaligen Erwerb selbstgenutzten Wohneigentums gewähren können.
Die Bundesländer können aber, wie Hessen und NRW, eigene Modelle entwickeln, um die Last der Grunderwerbsteuer zu mindern, vor allem für Ersterwerber zu eigenen Wohnzwecken.
Senkt die Instandhaltungsrücklage die Grunderwerbsteuer?
Die Instandhaltungsrücklage kann die Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer nicht reduzieren. Das hat der Bundesfinanzhof (BFH) entschieden (Urteil vom 16. September 2020, Az. II R 49/17). Kaufst Du eine gebrauchte Eigentumswohnung, dann übernimmst Du üblicherweise auch den Anteil an der Instandhaltungsrücklage. Diese behält die Eigentümergemeinschaft des Mehrfamilienhauses ein. Auch nach dem Verkauf bleibt die Wohnungseigentümergemeinschaft Eigentümerin der Instandhaltungsrücklage.
Kann Inventar die Grunderwerbsteuer senken?
Ja, bewegliches Inventar wie Einbauküche, Markise, Sauna oder Gartenhaus senken die Grunderwerbsteuer. Dazu solltest Du solche Gegenstände im notariellen Kaufvertrag betragsmäßig gesondert ausweisen lassen. Denn fällig ist die Grunderwerbsteuer nur auf das, was unbeweglich und untrennbar mit dem Gebäude verbunden ist.
Achte darauf, dass Du beim Inventarwert nicht übertreibst. Übersteigt der Wert der beweglichen Bestandteile 15 Prozent des Kaufpreises, wird das Finanzamt möglicherweise Belege fordern, um die behaupteten einzelnen Werte nachvollziehen zu können.
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Wann musst Du Grunderwerbsteuer zahlen?
Grunderwerbsteuer wird fällig, wenn Du ein Grundstück erwirbst. Das betrifft den Kauf, aber auch das sogenannte Erbbaurecht, bei dem Du das Grundstück zwar nicht kaufst, es aber trotzdem bebauen kannst. In diesem Fall ist die Berechnung der Grunderwerbsteuer anders als beim Kauf eines Grundstücks. Mehr dazu liest Du im Ratgeber zum Erbbaurecht.
Zu einem Grundstück gehören im Sinne des Grunderwerbsteuergesetzes (GrEStG) neben dem Grund und Boden auch die damit fest verbundenen Sachen, zum Beispiel ein Haus. Die Höhe der Grunderwerbsteuer hängt vom Kaufpreis im notariellen Vertrag ab.
Ist das Grundstück bebaut, fällt der Preis höher aus und die Steuer steigt. Das gilt auch, wenn Du von einem Bauträger mit einem einheitlichen Vertrag sowohl Grund und Boden als auch die noch zu errichtende Immobilie kaufst. Günstiger ist es daher, wenn Du zunächst ein unbebautes Grundstück kaufst und später ein Haus darauf baust.
In der Praxis ist es zwar oft so, dass sich die Bauträger aussichtsreiche Grundstücke sichern und alles aus einer Hand anbieten. Doch auf dem Land hast Du öfter die Chance, erst ein Grundstück zu kaufen, um später darauf zu bauen.
Kannst Du mit getrennten Verträgen Grunderwerbsteuer sparen?
Falls Du Grundstück und Immobilie getrennt voneinander erwirbst, kannst Du unter Umständen Grunderwerbsteuer sparen. Allerdings sind die Voraussetzungen dafür sehr streng und die Finanzämter werden das nicht immer anerkennen. Aber es ist möglich. Was musst du also beachten?
- Du musst mindestens zwei Verträge abschließen, die sowohl zeitlich als auch inhaltlich getrennt sind.
- Schließe zuerst einen Vertrag über den Kauf des Grundstücks. Zu diesem Zeitpunkt solltest Du noch keinerlei Schritte zur Bebauung gemacht haben - also keine Planung und keine Verabredungen über die Bauausführung. Zudem dürfen die oder der Vertragspartner auf der Verkäuferseite nicht zur selben Unternehmensgruppe gehören wie die Firma, die das Haus am Ende baut.
- Warte danach mindestens ein halbes Jahr und vereinbare erst dann den Bauauftrag in einem eigenen Vertrag. Das Einhalten dieser „Schamfrist" steigert die Chancen, dass das Finanzamt die beiden Verträge nicht als einheitliches Vertragswerk ansieht. Eine gesetzliche Regelung oder ein höchstrichterliches Urteil über die Länge dieser Schamfrist gibt es aber nicht.
Immer wenn das das Finanzamt selbst bei zwei Verträgen einen inhaltlichen Zusammenhang sieht oder andere Indizien darauf hindeuten, dass es diesen geben könnte, wird es die Grunderwerbsteuer auf Basis des gesamten Kaufpreises festsetzen.
Wann ist der Eigentümerwechsel vollzogen?
Offiziell neuer Eigentümer einer Immobilie bist Du erst, wenn das im Grundbuch festgehalten ist. Und dafür muss die Grunderwerbsteuer bezahlt worden sein, in der Regel vom neuen Eigentümer.
Im Detail funktioniert das so: Der Kauf einer Immobilie wird in Deutschland von einem Notar oder einer Notarin beurkundet. Im Kaufvertrag sollte auch stehen, wer die Grunderwerbsteuer zahlen muss. Meist ist das der Käufer oder die Käuferin. Ist nichts geregelt, dann schulden die bisherige Eigentümerin und der Käufer gemeinsam die Steuerschuld (§ 13 Nr. 2 GrEStG).
Der Notar schickt den unterschriebenen und beurkundeten Kaufvertrag ans zuständige Finanzamt. Dieses sendet Dir dann den Grunderwerbsteuerbescheid. Du musst die Grunderwerbsteuer innerhalb eines Monats bezahlen. Erst nach der vollständigen Bezahlung stellt das Finanzamt eine Unbedenklichkeitsbescheinigung aus. Mit dieser kannst Du Dich dann als neuer Eigentümer oder neue Eigentümerin im Grundbuch eintragen lassen.
Diese Prinzipien gelten für den Erwerb einer Immobilie oder auch eines Grundstücksanteils in Deutschland, bei dem der Rechtsträger gewechselt wird, also das Eigentum an jemand anderen übergeht.
Wann fällt keine Grunderwerbsteuer an?
Du musst unter bestimmten Bedingungen keine Grunderwerbsteuer zahlen (§ 3 Nr. 1 GrEStG). Dazu gehören:
- Der Kaufpreis eines Grundstücks liegt unter 2.500 Euro.
- Es handelt sich um einen Verkauf unter nahen Angehörigen, die in gerader Linie miteinander verwandt sind. Also um Verkäufe zwischen Eheleuten, Eltern und Kindern sowie Großeltern und Enkeln.
- Steuerfrei bleibt auch der Verkauf an adoptierte Kinder, an die Schwiegertochter oder den Schwiegersohn und an den früheren Ehegatten des Verkäufers im Rahmen der Vermögensauseinandersetzung nach der Scheidung.
Achtung: Ein Verkauf zwischen Geschwistern löst Grunderwerbsteuer aus.
Warum zahlen Unternehmen oft keine Grunderwerbsteuer?
Personen- und Kapitalgesellschaften können sogenannte Share Deals nutzen, um die Grunderwerbsteuer komplett zu vermeiden. Dabei kaufen sie nicht direkt eine Immobilie, sondern einen Anteil an einem Unternehmen, das diese Immobilie besitzt.
Seit Juli 2021 gilt für einen grunderwerbsteuerfreien Erwerb: Die Gesellschaft darf höchstens 89,9 Prozent am Unternehmen kaufen und muss diesen Anteil mindestens zehn Jahre halten. Sie darf den Anteil frühestens nach zehn Jahren auf 100 Prozent aufstocken (§ 1 GrEStG).
Zwar wurden die Hürden für die steuerliche Gestaltung 2021 etwas erhöht, sie bleibt jedoch weiterhin für Unternehmen möglich. Ganz anders sieht es für Privatpersonen aus. Sie dürfen Share Deals nicht nutzen.
Trotz der umstrittenen Share-Deals-Regelung nimmt der Staat seit 2015 jährlich mehr als zehn Milliarden Euro Grunderwerbsteuer ein. Ohne diese Ausnahmeregelung dürfte das deutlich mehr sein.
Schau einfach in der Grafik nach, wie sich die Einnahmen aus der Grunderwerbsteuer seit 2000 entwickelt haben.
Wie ist das Verhältnis zu anderen Steuerarten?
Die Grunderwerbsteuer kann auch bei anderen Steuern eine Rolle spielen. Finanztip zeigt Dir die wichtigsten.
Was ist mit der Umsatzsteuer?
Bei den meisten Waren oder Dienstleistungen ist beim Kauf die Umsatzsteuer zu zahlen. Bei Immobilien entfällt diese. Dafür musst Du aber als Käufer oder Käuferin die Grunderwerbsteuer zahlen. Unter bestimmten Voraussetzungen kann beim Immobilienkauf zur Umsatzsteuer optiert werden (§ 9 Umsatzsteuergesetz). In diesem Fall wird dann die Grunderwerbsteuer auf den Bruttobetrag erhoben.
Was ist der Unterschied zur Grundsteuer?
Die Grunderwerbsteuer fällt einmalig beim Erwerb einer Immobilie an. Die Grundsteuer musst Du regelmäßig auf den Besitz einer Immobilie zahlen. Diese kommunale Steuer ist jährlich fällig und wird meist vierteljährlich abgebucht. Bezahlen müssen diese über die Nebenkostenumlage auch Mieter.
Was ist beim Erben und Schenken?
Erwirbst Du über eine Erbschaft oder Schenkung eine Immobilie, musst Du keine Grunderwerbsteuer zahlen. Allerdings werden möglicherweise Erbschafts- oder Schenkungssteuer fällig. Ob sie anfällt und wie hoch sie ausfällt, hängt vom Verwandtschaftsgrad und Immobilienwert ab. Mehr dazu kannst Du in den Ratgebern zur Erbschaftssteuer und Schenkungssteuer nachlesen.
Kannst Du Grunderwerbsteuer von der Steuer absetzen?
Die Grunderwerbsteuer kann bei der Einkommensteuer abzugsfähig sein, wenn Du mit der Immobilie Einkünfte erzielst – als Vermieter, Selbstständige, Gewerbetreibender oder Landwirtin. Sie zählt zu den Kaufnebenkosten und erhöht die Bemessungsgrundlage für die Abschreibung des Gebäudewerts als Werbungskosten beziehungsweise Betriebsausgaben.
Die Grunderwerbsteuer zählt zu den Nebenkosten bei einem Hauskauf. Welche es noch gibt und wo Sparpotenzial liegt, kannst Du im Ratgeber Nebenkosten Hauskauf nachlesen. Wie es mit einem Baukredit klappt, haben wir im Ratgeber Baufinanzierung beschrieben.
Unsere Checkliste nennt Dir kompakt die wichtigsten Möglichkeiten, mit denen Du die Grunderwerbsteuer ganz oder zumindest teilweise sparen kannst.
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